برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس
المحكمة
وعضوية السادة المستشارين / سيد قايد ، عبد الله فهيم ، عبد الغفار المنوفى نواب
رئيس المحكمة وربيع محمد عمر.
----------
(1) إيجار " أسباب الإخلاء : الإخلاء
لعدم الوفاء بالأجرة : التكليف بالوفاء " . بطلان " بطلان الإجراءات
" . دعوى " شروط قبول الدعوى " .
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى
الإخلاء . بطلانه أو خلو الدعوى منه . أثره . عدم قبولها . عدم بيان الأجرة
المطالب بها في التكليف أو المطالبة بأجرة تجاوز ما هو مستحق فعلاً في ذمة
المستأجر . أثره . بطلان التكليف . جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض . شرطه
.
(2) إيجار " إيجار الأماكن : الأجرة في ظل
تشريعات إيجارات الأماكن : ملحقات الأجرة : الضرائب العقارية والرسوم " .
ملحقات
الأجرة القانونية كالضرائب العقارية والرسوم . عدم احتسابها ضمن الأجرة القانونية الواجب مضاعفتها وزيادتها وفقاً لأحكام
المادة 3 ق 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية .
(3) إيجار " إيجار الأماكن : الأجرة في ظل تشريعات إيجار
الأماكن : ملحقات الأجرة : الضرائب العقارية والرسوم " " أسباب الإخلاء
: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة : التكليف بالوفاء " .
حكم " عيوب التدليل : الخطأ في تطبيق القانون " .
تمسك الطاعن ببطلان التكليف بالوفاء الموجه إليه من المطعون ضدها
لمطالبتها بقيمة الضريبة العقارية محل النزاع بعد مضاعفتها وزيادتها بالقانون رقم
6 لسنة 1997 . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف الباطل .
خطأ . علة ذلك .
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1- المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن
المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب
التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه
الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها ، ويشترط أن يبين في التكليف
الأجرة المستحقة المتأخرة المطالب بها وما في حكمها وألا تجاوز ما هو مستحق فعلا
في ذمة المستأجر شريطة ألا يكون متنازعا فيها جدياً ، وكان بطلان التكليف يتعلق
بالنظام العام فيجوز للمحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه
المستأجر أو يتمسك به ، وأنه بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض
متى كان مبنياً على سبب قانونى بحت أو يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة
الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها الإلمام بهذا
السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى .
2-
مفاد النص في المادتين الثالثة والخامسة من القانون رقم 6 لسنة 1997 - بشأن تعديل
الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة
بإيجار الأماكن غير السكنية والذي نشر بالجريدة الرسمية بتاريخ 26/3/1997 - والنص
في المواد 12 ، 13 و15 من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه ، الصادرة بقرار
رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 المنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 16/5/1997 يدل
على أن الأجرة القانونية التي يتم مضاعفتها أو زيادتها وفقاً لأحكام المادة
الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 المشار إليه ولائحته التنفيذية سالفة البيان
لا تدخل فيها الملحقات التي تخص العين المؤجرة ومنها الضرائب العقارية والرسوم
بمعنى أن يظل مقدارها كما هو ثابت على حاله قبل مضاعفة الأجرة وزيادتها دورياً
بمقتضى القانون المذكور ، وبصريح نص المادة 15 من لائحته التنفيذية .
3 – إذ كان البين من الأوراق أن التكليف بالوفاء السابق على
رفع الدعوى الماثلة المعلن للطاعن بتاريخ 23/3/2002 - المقدم ضمن حافظة مستندات
المطعون ضدها أمام محكمة أول درجة - قد تضمن في مدوناته تكليف الطاعن بالوفاء
بمبلغ مقداره 2546 جنيهاً قيمة الأجرة المستحقة عليه عن العين محل النزاع المؤجرة
لغير أغراض السكنى عن مدة 37 شهراً من 1/3/1994 حتى 31/3/1997بواقع 62 جنيهاً
شهرياً بالإضافة إلى مبلغ 52,34 جنيه مقابل الضرائب العقارية حسبما احتسبتها جالمطعون
ضدها - بواقع 11٪ من قيمة الأجرة بمبلغ 6,82 جنيه شهرياً - كما تضمن أيضاً تكليف
الطاعن بالوفاء بالأجرة والزيادة القانونية المقررة عن العين عن الفترة من
1/4/1997 حتى آخر فبراير سنة 2002 بمبلغ مقداره 6606,72 جنيه عن السنة الأولى
اعتباراً من 1/4/1997 حتى 31/3/1998 بواقع 62 جنيهاً شهرياً × 8 أمثال = 496
جنيهاً × 12 شهر = 5952 جنيهاً بالإضافة إلى مبلغ مقداره 654,72 جنيه مقابل
الضرائب العقارية عن تلك السنة بواقع 11٪ من مقدار الأجرة السنوية المشار إليها
بواقع 54,56 جنيه شهرياً ، في حين أنه كان يتعين احتساب مقابل الضرائب العقارية
وفقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 من مقدار الأجرة الشهرية قبل زيادتها إلى 8 أمثال
فتكون قيمة الضرائب العقارية مبلغ 6,82 جنيه شهرياً يضاف إلى الأجرة بعد زيادتها
وليس مبلغ 54,56 جنيه شهرياً حسبما جاء بالتكليف ومن ثم تكون المطعون ضدها قد
أدخلت قيمة الضرائب في حساب الأجرة القانونية التي أجرت عليها مضاعفة الأجرة وفى
حساب الزيادة الدورية عن المدة من 1/4/1997 حتى آخر فبراير سنة 2002 بالمخالفة لنص
المادة 15 من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه ويكون التكليف بذلك قد وقع
باطلاً حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتضمنه المطالبة بما يجاوز
الأجرة المستحقة في ذمة الطاعن ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى
بإخلاء العين محل النزاع - استناداً إلى التكليف المشار إليه - فإنه يكون قد أخطأ
في تطبيق القانون .
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
المحكمة
بعد الاطلاع على
الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر
الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم .... لسنة 2002
أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة
وتسليمها لها ، وقالت بياناً لدعواها إنه
بموجب عقد استأجر الطاعن من المالك السابق للعقار مشتراها العين محل النزاع بقصد
استعمالها " ورشة " ، وإذ امتنع عن سداد الأجرة المستحقة شاملة الزيادة
القانونية والضرائب العقارية المستحقة في ذمته عن المدة من 1/3/1994 حتى 1/3/2002
ومقدارها مبلغ 41151,66 جنيها بعد خصم ما تم سداده لحساب الضرائب العقارية رغم
إنذاره بذلك بتاريخ 23/3/2002 ومن ثم فقد أقامت دعواها . حكمت المحكمة برفض الدعوى
. استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 59 ق الإسكندرية ،
وبتاريخ 20/7/2003 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبإخلاء العين محل النزاع
والتسليم ، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها
الرأي بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة -
حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن مما ينعاه
الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، وفى بيان ذلك يقول إن
التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى المؤرخ 23/3/2002 قد تضمن مطالبته بقيمة
الضريبة العقارية على العين محل النزاع بعد مضاعفتها وزيادتها بالقانون رقم 6 لسنة
1997 عن المدة من 1/4/1997 حتى1/3/2002 في حين أن هذه الضريبة لا تدخل في حساب
الأجرة التي تضاعف أو تزاد وفقاً لأحكامه مما مؤداه بطلان التكليف لتجاوزه المبلغ
المستحق في ذمته ، وإذ اعتد الحكم المطعون فيه بهذا التكليف وقضى بالإخلاء
استناداً إليه فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أن المشرع
اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء - وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة - شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب
التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم
قبولها ، ويشترط أن يبين في التكليف الأجرة المستحقة المتأخرة المطالب بها وما في حكمها
وألا تجاوز ما هو مستحق فعلا في ذمة المستأجر شريطة ألا يكون متنازعاً فيها جدياً
، وكان بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام فيجوز للمحكمة أن تقضى به من تلقاء
نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به ، وأنه بهذه المثابة يجوز
إثارته لأول مرة أمام محكمة
النقض متى كان مبنياً على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة
الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها الإلمام بهذا
السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى ، وكان النص في المادة الثالثة من القانون
رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة
1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والذي نشر بالجريدة الرسمية
بتاريخ 26/3/1997 على أن " تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض
السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن ، بواقع :- ثمانية أمثال الأجرة القانونية
الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944 ...... ويسرى هذا التحديد اعتباراً من
موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون .... ثم تستحق زيادة سنوية
بصفة دورية ، في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10٪ من قيمة آخر أجرة
قانونية لجميع الأماكن - آنفة الذكر- وفى المادة الخامسة منه على أن " ينشر
هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره ، عدا
الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون
رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه " والنص في المادة الثانية عشر من اللائحة
التنفيذية للقانون المشار إليه ، الصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 المنشور بالجريدة الرسمية
بتاريخ 16/7/1997 على أنه " اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم
26/3/1997 ( أ ) تحدد الأجرة القانونية بواقع :- ثمانية أمثال الأجرة القانونية
الحالية للأماكن المنشأة قبل 1/1/1944 " وفى المادة الثالثة عشر على أنه
" اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3 من كل عام ، تستحق
زيادة سنوية - بصفة دورية - بنسبة 10٪ من قيمة آخر أجرة قانونية استحقت قبل هذا
الموعد ، أى بعد المضاعفة وإضافة الزيادات ، وذلك بالنسبة لجميع الأماكن المذكورة
في المادة السابقة " ، وفى المادة الخامسة عشر على أنه " لا يدخل في الأجرة
القانونية الحالية - التي تضاعف أو تزاد وفقاً للمواد الثلاث السابقة - الملحقات
التي تخص العين المؤجرة ، كقيمة استهلاك المياه ، وأجر الحارس ، والضرائب العقارية
والرسوم ، وأعباء الترميم والصيانة ، ونفقات إصلاح المصعد غير الدورية " يدل
على أن الأجرة القانونية التي يتم مضاعفتها أو زيادتها وفقاً لأحكام المادة
الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 المشار إليه ولائحته التنفيذية سالفة البيان
لا يدخل فيها الملحقات التي تخص العين المؤجرة ومنها الضرائب العقارية والرسوم
بمعنى أن يظل مقدارها كما هو ثابت على حاله قبل مضاعفة الأجرة وزيادتها دورياً
بمقتضى القانون المذكور ، وبصريح نص المادة 15 من لائحته التنفيذية ، لما كان ذلك
وكان البين من الأوراق أن التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى الماثلة المعلن
للطاعن بتاريخ 23/3/2002 - المقدم ضمن حافظة مستندات المطعون ضدها أمام محكمة أول
درجة - قد تضمن في مدوناته تكليف الطاعن بالوفاء بمبلغ مقداره 2546 جنيهاً قيمة
الأجرة المستحقة عليه عن العين محل النزاع المؤجرة لغير أغراض السكنى عن مدة 37
شهراً من3/1994 حتى 31/3/1997بواقع 62 جنيها شهرياً بالإضافة إلى مبلغ 252,34 جنيه
مقابل الضرائب العقارية - حسبما احتسبتها المطعون ضدها - بواقع 11٪ من قيمة الأجرة
بمبلغ 6,82 جنيه شهرياً ، كما تضمن أيضاً تكليف الطاعن بالوفاء بالأجرة والزيادة
القانونية المقررة عن العين عن الفترة من 1/4/1997 حتى آخر فبراير سنة 2002 بمبلغ
مقداره 6606,72جنيه عن السنة الأولى اعتباراً من 1/4/1997 حتى 31/3/1998 بواقع 62
جنيهاً شهرياً × 8 أمثال = 496 جنيها × 12 شهر = 5952 جنيها بالإضافة إلى مبلغ
مقداره 654,72 جنيه مقابل الضرائب العقارية عن تلك السنة بواقع 11٪ من مقدار
الأجرة السنوية المشار إليها بواقع 54,56جنيه شهريا ، في حين أنه كان يتعين احتساب
مقابل الضرائب العقارية وفقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 من مقدار الأجرة الشهرية
قبل زيادتها إلى 8 أمثال فتكون قيمة الضرائب العقارية مبلغ 6,82 جنيه شهرياً يضاف
إلى الأجرة بعد زيادتها وليس مبلغ 54,56 جنيه شهرياً حسبما جاء بالتكليف ومن ثم
تكون المطعون ضدها قد أدخلت قيمة الضرائب في حساب الأجرة القانونية التي أجرت
عليها مضاعفة الأجرة وفى حساب الزيادة الدورية عن المدة من 1/4/1997 حتى آخر
فبراير سنة 2002 بالمخالفة لنص المادة 15 من اللائحة التنفيذية للقانون المشار
إليه ويكون التكليف بذلك قد وقع باطلاً ، حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى
الإخلاء لتضمنه المطالبة بما يجاوز الأجرة المستحقة في ذمة الطاعن ، وإذ خالف
الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء العين محل النزاع - استناداً إلى التكليف
المشار إليه - فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون
حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ، ولما تقدم وكان الحكم بعدم القبول
يتساوى في النتيجة مع الحكم برفض الدعوى فإنه يتعين الحكم في موضوع الاستئناف رقم
.... لسنة 59 ق الإسكندرية برفضه وبتأييد الحكم المستأنف .
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق