الطعن 50 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 24 / 3 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 24-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 50 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

س. ف.

الخصم المدخل:

ك. ك. 7. ل. ا. ش.

ا. ش. م. ش.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/839 استئناف عقاري بتاريخ 16-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة. 

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن " سيفابراساد فيديادهران " أقام الدعوى رقم 955 لسنة 2023 عقاري على المطعون ضده " انيل شهرى ميرشومل شهرى " بطلب الحكم ــ بحسب الطلبات الختامية ــ أصلياً- بإلزامه باستكمال إجراءات تسجيل و تحويل ملكية العقار رقم الارض 1213 رمز العقار JVC 11 GOHR 007 اسم المشروع : قرية الجميرا بمنطقة البرشاء جنوب الرابعة باسمه وفقا للاتفاقية الموقعة بتاريخ 26 مايو 2023 ? واحتياطياً فسخ الاتفاقية الموقعة بينهما وتسجيل و تحويل ملكية العقار سالف البيان باسمه ، و رد مبلغ العربون و مثله مع الفائدة القانون بواقع 5 % من تاريخ المطالبة و حتى السداد التام ، وقال بياناً لذلك إنه بتاريخ 26/5/2023 تعاقد مع المطعون ضده علي شراء العقار سالف البيان لقاء ثمن مقداره 21.200.000درهم سدد منه مبلغ 2.200.000 درهم علي أن يقوم المطعون ضده بالحصول علي الموافقات اللازمة لتحويل ملكية العقار إليه ، وإذ تقاعس المطعون ضده عن انهاء اجراءات تحويل الملكية رغم إنذاره فقد أقام الدعوى ، دفع المطعون ضده بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة ، ووجه طلباً عارضاً ( دعوى متقابلة ) قبل الطاعن ، وشركة كوندور كونسيبت 7 للتطوير العقاري ش.ذ.م.م، بطلب الحكم بتقرير فسخ عقد البيع سند الدعوى المؤرخ في 15/4/2023 نموذج ( F ) يحمل رمز ( JVC 11 GOHR 007 ) والمسجل برقم 3699/2023 لدى دائرة الأراضي والأملاك بحكومة دبي ، وتقرير حقه في الاحتفاظ بمبلغ العربون ، وإلزامهما بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ 85250 درهم قيمة رسوم شهادة عدم الممانعة ، وإلزامهما بالتضامن والتضامم بأداء مبلغ 7000000 درهم كتعويض ، وذلك على سند من أن الشركة سالفة البيان وهي شركة شخص واحد ذات مسئولية محدودة يملكها ويديرها الطاعن هي التي قامت بشراء عقار النزاع منه لقاء ثمن مقداره 21.200.000 درهم ، وتم سداد مبلغ 2.200.000 درهم كعربون ، واتفقا على نقل ملكية العقار بعد سداد باقي الثمن في موعد غايته 5/5/2023 ، وقام الطاعن بصفته الشخصية بإبرام عقد ثلاثي معه ومع شركة نخيل ( المطور) بشأن العقار بتاريخ 26/5/2023 ، ثم امتنع الطاعن عن استكمال إجراءات نقل الملكية رغم قيامه ( المطعون ضده ) باستصدار شهادة عدم ممانعة من المطور وسداد رسومها ، الأمر الذي ألحق به الضرر ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد إيداع التقرير حكمت بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة ، وانتهت بالأسباب إلى ورود الدعوى المتقابلة على غير محل لارتباطها بالدعوى الأصلية المقضي بعدم قبولها ، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 839 لسنة 2024 عقاري ، كما استأنفه المطعون ضده بالاستئناف رقم 871 لسنة 2024 مختصماً فيه الطاعن ، وشركة كوندور كونسيبت 7 للتطوير العقاري ش.ذ.م.م ، ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط ، وبتاريخ 16/1/2025 قضت بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة، والقضاء مجدداً أولاً: في الدعوى المتقابلة: بإنهاء عقد البيع سند الدعوى المؤرخ 15/4/2023 نموذج ( F ) يحمل رمز ( JVC 11 GOHR 007) والمسجل برقم 3699/2023 لدى دائرة الأراضي والأملاك، وبأحقية المطعون ضده في الاحتفاظ بقيمة العربون، وإلزام الطاعن وشركة كوندور كونسيبت 7 للتطوير العقاري ش.ذ.م.م بالتضامن فيما بينهما بأن يؤديا للمطعون ضده مبلغ 85250 درهم قيمة رسوم شهادة عدم الممانعة، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات، ثانياً: برفض الدعوى الاصلية. طعن الطاعن على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 50 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 9/2/2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضده مذكرة بدفاعه ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن ، وكلفت المحكمة الطاعن باختصام المحكوم عليها شركة كوندور كونسيبت 7 للتطوير العقاري ش.ذ.م.م ، وقام بتنفيذ ما كلفته به المحكمة. 

وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية . وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن على الحكم المطعون فيه بسببي الطعن مخالفة القانون ، و الخطأ في تطبيقه ، و القصور في التسبيب ، ومخالفة الثابت بالأوراق ، والإخلال بحق الدفاع ، والتناقض ، وفي بيان ذلك يقول إن الثابت من عقد البيع المؤرخ 15/4/2023 التزام البائع المطعون ضده بإتمام جميع الإجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار المبيع لدى دائرة الأراضي والأملاك باسم المشتري الطاعن في موعد أقصاه 5/5/2023 ، ، وتم توقيع اتفاقية ثلاثية مع المطعون ضده ، والمطور بتاريخ 26/5/2023 ، واستخرج المطعون ضده شهادة عدم الممانعة من المطور بتاريخ 29/5/2023 ، بما يدل على إتفاق الطرفين وإتجاه إرادتهما على استكمال إجراءات نقل الملكية ، واستمرار العقد بعد 5/5/2023 بدون تحديد موعد آخر لنهايته ، وقد قام تأكيداً لصدق نيته في إتمام التعاقد بإصدار شيكات مدير بباقي الثمن في 7 ، 6/6/2023 وأرسل صورها إلى المطعون ضده وقام بالاتصال به فلم يرد ، كما تأخر المطعون ضده في الحصول على موافقة المطور نخيل لتغيير استخدام الأرض المبيعة من تجاري إلى سكني وفقاً للاتفاق ، ثم سارع بسوء نية في فسخ العقد منفرداً لحصوله على عرض شراء من آخر بسعر أعلى ، رغم إنذاره بتاريخ 13/7/2023 بضرورة التوجه إلى الجهات المعنية لإنهاء إجراءات تسجيل وتحويل ملكية العقار باسم الطاعن واستلام المتبقي من ثمن العقار عند انهاء إجراءات التسجيل ، وقد طلب من محكمة الموضوع التصريح بمخاطبة دائرة الأراضي والأملاك لبيان التصرفات العقارية التي قام بها المطعون ضده للوقوف علي حقيقة بيعه قطعة الأرض موضوع النزاع إلي الغير والمبلغ الذي قام ببيعها به وذلك لإثبات أن السبب الرئيسي الذي بسببه عدل المطعون ضده عن إتمام عمليه البيع بالمخالفة للاتفاقية الموقعة هو تحصله علي مشتري آخر يرغب في شراء قطعة الارض بسعر أعلى من السعر المتفق عليه مع الطاعن ، كما قدم إلى المحكمة المراسلات الإلكترونية المرددة بينه وبين المطعون ضده التي تثبت جديته في إتمام التعاقد ، وعدم رغبة المطعون ضده في استكمال إجراءات نقل الملكية ، ومن ثم يكون المطعون ضده ملزماً برد العربون ومثله وفقاً للمادة 148/2 من قانون المعاملات المدنية ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه تأسيساً على ما انتهت له الخبرة من تمديد التعاقد المؤرخ 15/4/2023 ، و تجديد العقد بتاريخ 26/5/2023 ، وامتداده إلى 9 ، 12/6/2023 وعدم تنفيذه التزامه بسداد كامل الثمن في الموعد المحدد ، بالرغم من اعتراضه على تقرير الخبرة لقصوره ومخالفته الثابت بالأوراق ، وبالرغم من أن ما قرره الحكم من تمديد العقد الموقع في 15/4/2023 وأن نية الأطراف اتجهت لإفراغ نيتهم في عقد جديد وقع في 26/5/2023 ومدته 30يوم أي أنه ينتهي في 26/6/2023 ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دور محكمة التمييز إنما هو مراقبة سلامة تطبيق القانون على الدعوى في حدود نطاق الطعن ، وأن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه ، وذلك بالتعرف على حقيقة مرماه وبما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره ، وأن العبرة في ذلك هو بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة ، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح في الدعوى والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين ، وهي تخضع عند تكييفها للعقد وتطبيق حكم القانون عليه لرقابة محكمة التمييز ، وأن الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لاحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته وهو ما يسمي بيع بالعربون وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ إن البيع بالعربون عملاً بنص المادة 148من قانون المعاملات المدنية ولئن كان بيعاً باتاً لا يجوز العدول عنه إلا أنه يجوز أن يتفق الطرفان - أو إذا كان العرف جارياً علي ذلك - علي أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلى يخول المدين ـــ بائعاً أو مشترياً ـــ أن يدفع العربون بدلاً من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين ، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاء العدول، فإذا كان هو الذي دفع العربون فإنه يفقده، ويصبح العربون حقاً لمن قبضه، أما إذا كان الطرف الذي عدل هو الذي قبض العربون، فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر ، ولا يعتبر رد العربون تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول فإن الالتزام موجود ومحدد المقدار حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر ، بينما البيع الذي دفع فيه المشترى جزء من الثمن ـــ وإن سمياه الطرفان عربوناً دون الاتفاق على حق العدول أو كان هناك عرفاً سارياً بذلك ـــ هو البيع النافذ المفعول بمجرد انعقاده دون أن يكون لأحد المتعاقدين الحق في استعمال خيار العدول عن العقد المبرم بين الطرفين كما لا يجوز لأحد منهما نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون كما تسرى عليه القواعد العامة من حيث جواز المطالبة بالتنفيذ العيني للعقد أو الفسخ أو التعويض إن كان له مقتضى وقد يتفق الطرفان في ذلك العقد علي شرط جزائي إذا أخل أحدهما بالتزاماته التعاقدية ، ومن المقرر عملا بنص المادة 148 من قانون المعاملات المدنية والمذكرة الإيضاحية لذلك القانون أنه إذا كان الضرر الواقع يجاوز مقدار العربون فتجوز المطالبة بتعويض أكبر وفقاً للمبادئ العامة ، فالالتزام بدفع قيمة العربون المترتب في ذمة الطرف الذي عدل عن العقد ليس تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول بل هو نزول عند إرادة المتعاقدين فقد جعلا العربون مقابلاً لحق العدول ، مما مؤداه أن العدول عن تنفيذ العقد هو حق للمتعاقدين أو أحدهما - حسب الاتفاق بينهما - وبحسب الأصل لا يٌسأل الشخص عن استعماله لحقه وأن مجرد العدول عن تنفيذ العقد لا يستوجب القضاء بالتعويض إلا إذا ثبت وقوع ضرر أكبر من مقدار العربون ويكون ناجم عن سوء نية الطرف الذي عدل عن تنفيذ العقد وفقاً للمبدأ العام القاضي بحسن النية في تنفيذ العقود ، مع وجوب أن يثبت طالب التعويض ذلك الضرر وعلاقة السببية بين الضرر و العدول عن تنفيذ العقد ، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى ، وبيان الجانب المقصر في تنفيذ التزاماته التعاقدية ، وتجدد العقد أو تمديده ، وتقدير الأدلة ، والمستندات ، والرسائل الإلكترونية ، وتقارير الخبرة المقدمة فيها ، وفهم فحواها ، والأخذ بما تطمئن إليه منها ، وطرح ما عداه ، مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى أقوالهم ومناحي دفاعهم ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه سالف البيان على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى وتقرير الخبرة المنتدبة وأورده بمدوناته من أن " وكان البين من مطالعة الملف الالكتروني للدعوى وعقد البيع سندها رقم 3699 لسنة 2023 المؤرخ 15-4-2023 والمحدد لانتهائه تاريخ 5-5-2023، أنه نص في البند رقم 2 منه على أنه " يلتزم الطرف الأول (البائع) بتقديم كافة المستندات الدالة على الملكية ، كما يتعهد بإتمام جميع الإجراءات المتعلقة بَنَقْلِ مِلْكِيَّةِ العقار لدى دائرة الأراضي والاملاك باسم المشتري فور قبضه الثمن المتفق عليه بموجب هذا العقد وبمَوْعِدِ أَقْصَاهُ 5-5-2023 ، كَمَا نَصَّ اَلْبَنْدُ رقم 3 منه عَلَى أَنَّهُ " وَافَقَ اَلْمُشْتَرِي عَلَى سَدَادِ ثَمَنِ اَلْعَقَّارِ لِلْبَائِعِ كَالتَّالِي " أ - شِيكُ تَأْمِينِ " عُرْبُونٍ " يُحَرِّرُ بِاسْمِ اَلْبَائِعِ (2,200,000 ) دِرْهَمٍ عِنْدَ تَوْقِيعِ العقد ب - اَلْمَبْلَغُ اَلْمُتَبَقِّي مِنْ قِيمَةِ اَلْعَقَارِ 19,000,000 دِرْهَمٍ عَنْ طَرِيقِ شِيكِ مُدِيرٍ أَوْ أَيِّ وَسِيلَةٍ أُخْرَى مَضْمُونَةٍ لِلدَّفْعِ تَوَافُق عَلَيْهَا دَائِرَةُ اَلْأَرَاضِي وَالْأَمْلَاكِ " ، ونص في البند رقم 6 منه على أنه " إذا لم يتمكن المشتري من تسديد كامل المبلغ كما هو متفق عليه فِي اَلْبَنْدِ 3 أو عجز عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن إرادته، فللبائع الحق في فسخ العقد والحصول على العربون طالما أن فسخ العقد تم بسبب مخالفة المشتري للشروط المتفق عليها، مالم يتفق الطرفان خطياً على تعديل تلك المواعيد" ، وَنَصَّ في اَلْبَنْد رقمُ 7 منه عَلَى أَنَّهُ " إِذَا تَرَاجَعَ اَلْبَائِعُ عَنْ إِتْمَامِ عَمَلِيَّةِ اَلْبَيْعِ لِأَسْبَابٍ غَيْرِ خَارِجَةٍ عَنْ إِرَادَتِهِ فَإِنَّ لِلْمُشْتَرِي اَلْحَقِّ فِي فَسْخِ اَلْعَقْدِ وَاسْتِرْدَادِ عُرْبُونِ اَلشِّرَاءِ مَعَ مِثْلٍ قِيمَتِهِ يَدْفَعُهَا لِلْبَائِعِ عَلَى سَبِيلِ اَلتَّعْوِيضِ لِلْمُشْتَرِي مَا لَمْ يَتَّفِقْ اَلطَّرَفَانِ خَطِّيًّا عَلَى تَعْدِيلِ تِلْكَ اَلْمَوَاعِيدِ " ونص في البند رقم 9 منه على أنه " يتعهد البائع بتسوية جميع وأية مستحقات، غرامات، ضرائب، أو رسوم مستحقة للمطور أو أية جهة كانت حتى تاريخ نقل الملكية" وَنَصَّ في اَلْبَنْد رقمُ 15 منه عَلَى أَنَّهُ " يَتَعَهَّدُ اَلْبَائِعُ بِتَسْلِيمِ اَلْعَقَّارِ لِلْمُشْتَرِي بِتَارِيخِ نَقْلِ اَلْمِلْكِيَّةِ عَلَى اَلْحَالَةِ اَلَّتِي كَانَ عَلَيْهَا عِنْدَ إِبْرَامِ اَلْعَقْدِ ... " كما أن البين من مطالعة شهادة عدم الممانعة المؤرخة 29 مايو 2023 الصادرة من شركة نخيل ش م ع/ جميرا ش ذ م م أنه ثابت بها إنه لا مانع من نقل ملكيه قطعه الارض والعقار المشيد عليها وتسجيلهما باسم المستأنف (المشتري)، ومن ثم يكون سبب الدعوى حسبما هو منصوص عليه في العقد المشار إليه هو بيع بالعربون مصحوب بخيار العدول لكل من طرفيه والمحكمة تفصل في الدعوى على هدي من هذا التكييف، ولما كان البين من مطالعة البند رقم 14 من عقد البيع موضوع التداعي أنه نص فيه على أنه " اتفق الطرفان على اعتبار أية شروط أو بنود واردة في أي وثيقة أخرى أو عقد آخر على نحو مخالف لما هو متفق عليه صراحة في هذا العقد غير نافذة بحق طرفي هذا العقد، ولا ترتب أية حقوق أو التزامات لأي طرف تجاه الأخر"، كما أن الثابت من أوراق الدعوى ورسائل الواتس آب والإيميلات المتبادلة بين طرفي الدعوى إنه بتاريخ 6 يونيو 2023 قام البائع بإرسال رسالة إلى المشتري تفيد بأنه تم تحديد موعد لنقل ملكية قطعة الارض بدائرة الأراضي والاملاك، وبتاريخ 8 يونيو 2023 أرسلت رسالة من المشتري إلى البائع على النحو التالي (بأنه سيتم ابلاغك باننا سنعود اليك بمجرد استلامنا طلب تغيير مستند على مستوى قطعه الارض ... للمطور الرئيسي ونحتاج الى إرسال طلب تغيير المستند ...الذي سيستغرق حوالي اسبوعين لإنهاء التقييم ونطلب منك تسريع إعداد المستندات في أسرع وقت ممكن حتى نتمكن من متابعه دراسة الجدوى دون أي تأخير) ، وبتاريخ 9 يونيو 2023 أرسلت رسالة من البائع إلى المشتري بأنه قد تم الاتفاق بين الطرفين على نقل الملكية الارض الساعة 12:00 ظهرا يوم الخميس 6 يونيو 2023 وفقا لتأكيد الموعد في مكتب الامناء (فاست تراك) هناك لمده ساعة ونصف في مكتب الامناء لكن لم يحضر وبالتالي اضطره الى الغاء جميع اجراءات نقل الملكية التي اعدها الامناء وطلب منه نقل الملكية بحد اقصى في 12 يونيو 2023 حيث يرجى تأكيد ذلك اذا ما كان ستكون متاحه للقاء الساعة 12:00 في مكتب الأمناء، وبتاريخ 17 يونيو 2023 أرسل البائع رسالة الى المشتري مضمونها من المفترض أن تشتري الأرض باسمك في موعد اقصى الأسبوع الأول من مايو 2023 وعلى الرغم من المواعيد العديدة الثابتة مع مكتب الامناء لم تأتي لنقل ملكية الارض باسمك فقد كلفني هذا التأخير خسائر مالية وإنك لا ترغب في الاستمرار في المعاملة ويرجى ملاحظة أن هذا يعد مخالفة للعقد وسيتم انهاء الصفقة بأثر فوري، ورد المشتري بذات التاريخ على النحو التالي إنه في (انتظار التأكيد من نخيل فقط ردا على طلب الخاص بتحويل استخدام الارض من التجاري + محل تجاريه الى سكن + محل تجاريه بالإضافة إلى ذلك ووفقا لما تم الاتفاق عليه فانه مستعد وملتزم بالدفع لشركه نخيل مقابل كلفه التحويل وطلب منه التحلي بضبط النفس حتى يتلقى التأكيد من نخيل وحتى يتمكن من اتمام صفقة شراء قطعه الارض دون أي مشاكل) مما مفاده أن الاتفاق تم بين الطرفين على قيام البائع (المستأنف ضده في الاستئناف الضام) بإتمام جميع الإجراءات المتعلقة بَنَقْلِ مِلْكِيَّةِ العقار لدى دائرة الأراضي والاملاك باسم المشتري (المستأنف في ذات الاستئناف) فور قبضه الثمن المتفق عليه بموجب هذا العقد وبمَوْعِدِ أَقْصَاهُ 5-5-2023 ، وقد تم تمديد ذلك الموعد باتفاق الطرفين إلى 9 ، 12 -6-2023 وأن البائع قد قام بتنفيذ التزامه باستخراج شهادة عدم الممانعة وبالحضور لإتمام الإجراءات المتعلقة بَنَقْلِ مِلْكِيَّةِ العقار لدى دائرة الأراضي والاملاك مما ينتفي وجود أي خطأ في جانبه، وأن المشتري لم ينفذ التزامه بسداد كامل الثمن في الموعد المحدد لنقل الملكية في العقد أو بعد التمديد، ولا يجديه التحدي بأن تأخيره كان بسبب عدم الحصول على موافقة المطور (شركة نخيل) على تغيير استخدام الأرض المبيعة من (تجاري + محلات تجارية) إلى (سكني + محلات تجارية)، لعدم النص في بنود التعاقد على وجوب الحصول على تلك الموافقة لإتمام التعاقد، كما لا يجديه التحدي بقيامه بإرسال انذار قانوني بتاريخ 13 /7/2023 استلمه المستأنف ضده بتاريخ 24/7/2023 - يطلب فيه القيام بتنفيذ التزامه باستكمال اجراءات نقل ملكية العقار واستلام المتبقي من قيمه العقار عند انهاء إجراءات التسجيل في غضون 5 ايام من تاريخ هذا الإنذار، ذلك أنه تم ارساله بعد انتهاء مدة العقد والتمديد بتاريخ 12-6-2023، الأمر الذي تستخلص منه المحكمة تقاعس المستأنف في الاستئناف الضام عن تنفيذ التزامه بتسديد كامل ثمن المبيع قبل انتهاء مدة العقد بعد التمديد، وأن عجزه عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه كان لأسباب غير خارجة عن إرادته دون أي تقصير من المستأنف ضده، الأمر الذي يترتب عليه انهاء عقد البيع الموحد سند الدعوى واستحقاق الأخير (البائع) قيمة العربون وهو ما تقضي به المحكمة على نحو ما سيرد بالمنطوق، ولا على هذه المحكمة إن هي لم تجب المستأنف إلى طلبه بندب خبير آخر أو لجنة خبراء متى رأت في أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها في الفصل فيها، كما تلتفت المحكمة عن طلب التصريح بمخاطبه دائرة الاراضي والاملاك لبيان التصرفات العقارية التي قام بها المستأنف ضده في الاستئناف الضام لكونه غير منتج بعد أن وجدت في أوراق الدعوى ومستنداتها ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها، وحيث انه عن الطلب الاصلي للمستأنف في الاستئناف الضام وهو الحكم بإلزام المستأنف ضده باستكمال اجراءات تسجيل وتحويل ملكية العقار موضوع التداعي باسم المستأنف وفقا للاتفاقية الموقعة بتاريخ 26 مايو 2023 ، فلما كان الثابت من مطالعة البند رقم 5 من اتفاقية التجديد الثلاثية المؤرخة 26-5-2023 أنه قد نص على أنه " في حالة عدم اكتمال هذه الاتفاقية أمام دائرة الأراضي والاملاك في دبي خلال 30 يوماً من تاريخ هذه الاتفاقية، يتم انهاء هذه الاتفاقية تلقائياً (ما لم يتم تمديدها لفترة أخرى كتابياً بواسطة الطرفين)..." وكانت المحكمة قد انتهت سلفاً إلى ثبوت تقاعس المستأنف عن تنفيذ التزامه بتسديد كامل ثمن المبيع قبل انتهاء مدة العقد بعد التمديد، وأن عجزه عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه كان لأسباب غير خارجة عن إرادته، كما مضت المدة المحددة بالاتفاقية المذكورة دون اكتمالها أمام دائرة الأراضي والاملاك، مما مفاده انتهاء الاتفاقية تلقائياً، وتكون طلباته في غير محلها ترفضها المحكمة. 

وحيث إنه عن طلب إلزام المستأنف ضدهما في الاستئناف المضموم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ وقدره (85,250 درهم) قيمة رسوم شهادة عدم الممانعة، وبإلزام المستأنف ضده الأول بأداء مبلغ وقدره (7,000,000 درهم) على سبيل التعويض الجابر للأضرار المادية والمعنوية التي أصابته ، 

وحيث إنه لما كان من المقرر- في قضاء محكمة التمييز- إن .....وكان الثابت من تقرير الخبرة المقدم أمام محكمة أول درجة أنه بتاريخ 26/5/2023 قام المستأنف في الاستئناف المضموم بسداد رسوم شهادة عدم الممانعة بمبلغ 85,250 درهم ثم تم إصدارها بتاريخ 29/5/2023، وبعد سداده عدل المستأنف في الاستئناف الضام عن تنفيذ العقد مما ترتب عليه خسران المستأنف في الاستئناف المضموم لهذا المبلغ ومن ثم تقضي المحكمة اعمالا للقواعد القانونية الواردة بالمساق المتقدم بالزام المستأنف ضدهما في الاستئناف المضموم بالتضامن فيما بينهما بأن يؤديا للمستأنف في ذات الاستئناف هذا المبلغ، وتلتفت المحكمة عن طلب الأخير بإلزام المستأنف في الاستئناف الضام بأداء مبلغ وقدره (7,000,000 درهم) على سبيل التعويض الجابر للأضرار المادية والمعنوية التي أصابته، لخلو الأوراق من أي دليل وقع ضرر به اكبر من مقدار العربون ويكون ناجم عن سوء نية الطرف الذي عدل عن تنفيذ العقد " وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ، وفي ضوء نطاق الطعن ، ويخلو من التناقض المبطل الذي تتهاتر فيه أسباب الحكم ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما وأن الإنذار المرسل منه للمطعون ضده بتاريخ 13/7/2023 ويبدي فيه رغبته في استكمال إجراءات تسجيل العقار كان لاحقاً لتاريخ 26/6/2023 بفرض امتداد العقد للتاريخ الأخير كما يثير الطاعن بالنعي ، كما خلت الأوراق مما يفيد تسليم الطاعن المطعون ضده شيك بباقي الثمن أو عرضه عليه عرضاً قانونياً خلال مدة العقد ، كما وأن الثابت من تقرير الخبرة الذي اعتمده الحكم عدم حضور الطاعن أمام الجهة المختصة لنقل الملكية ، وأنه لم يتم التصرف في عقار النزاع لآخر ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعن المصروفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين.

الطعن 49 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 29 / 4 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 29-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 49 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ك. ل. ا. ذ.

مطعون ضده:

ح. ع. ن. ع. ن. ا.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/964 استئناف عقاري بتاريخ 29-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية . 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنة ( كوندور للتطوير العقاري " ذ م م " ) أقامت على المطعون ضده ( حسين علي ناد علي نظري المرزوقي) الدعوى رقم 1537 لسنة 2023 عقاري - أمام محكمة دبي الابتدائية - بطلب الحكم : أولاً : بإلغاء تسجيل الوحدة رقم T2203 بمشروع مارينا ستار باسم المدعي عليه بالسجل المبدئي العقاري لدائرة الأراضي والأملاك بدبي وإعادة تسجيلها باسم المدعية . ثانياً : بعدم التزام المدعية برد أي مبالغ للمدعي عليه أو تعويضه عن أي خلافات تعاقدية أو قانونية بينه وبين المطور السابق ? وذلك علي سند من أنها المطور العقاري للمشروع المسمى (مارينا ستار) الكائن بمنطقة مرسى دبى ، المقام علي قطعة الارض رقم (185) وذلك بموجب حكم الاستحواذ الصادر في الدعوي رقم 30 لسنة 2021 مشاريع عقارية غير مكتملة و ملغاه ، المدعي عليه اشتري وحدة التداعي من المطور السابق (مارينا ستار ليمتد) علي الخارطة المسجلة بدائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 18/5/2010 كإجراء غير مكتمل لعدم سداد رسوم التسجيل بنسبة 4% ، وبتاريخ 5/9/2023 أنجزت المشروع والمبني وفق الثابت من شهادة انجاز كلي ، وقد اخطرت المدعي عليه لسداد باقي أقساط الثمن المترصدة بذمته بالتناسب مع نسبه الانجاز ، الا أنه لم يحرك ساكناً ، مما حدا بها الي اللجوء لدائرة الأراضي والاملاك بتاريخ 23/12/2022 بإخطارها بإخلال المدعي عليه بالتزاماته التعاقدية ، فأخطرته الدائرة للوفاء بالتزاماته خلال 30 يوم من تاريخ تبليغ الاخطار الخطي رقم 7923/2022 الصادر بتاريخ 23/12/2022 . و انتهت المهلة القانونية دون تنفيذ التزاماته ، وهو ما أصدرت معه الدائرة بتاريخ 10/5/2023 وثيقة بصحة ما تم من إجراءات لإلغاء تسجيل الوحدة بشأن كافة المشترين الغير ملتزمين بسداد قيمه الاقساط ، ووجهت بالحصول على حكم قضائي بإلغاء تسجيل وحدة التداعي من السجل المبدئي لهذه الحالة لعدم وجود أي أوراق أو مستندات تتعلق بوحدة التداعي ? ومن ثم كانت الدعوي ? وجه المدعي عليه دعوي متقابلة عرض فيها علي (المدعي عليها تقابلاً ? المدعية اصلياً) لأثبات وفائه بالتزاماته التعاقدية بصفتها مطور المشروع الحالي استلام شيك المُدير بمبلغ وقدره 1,019,928.29 درهم إجمالي المترصد بذمته من ثمن شراء الوحدة شاملاً رسوم التسجيل بالسجل النهائي بدائرة الأراضي والأملاك وضريبة القيمة المُضافة على ذلك المبلغ ، وطلب الحكم : أولاً : بقبول دعواه شكلاً والتصريح بسداد رسمها، ثانياً : وفي الموضوع : (1) قبول عرضه بسداد اجمالي المبلغ المترصد بذمته من (الثمن ورسوم تسجيل الوحدة بالسجل العقاري النهائي بدائرة الأراضي والأملاك وضريبة القيمة المُضافة ) وقدره 1,019,928.29 درهم بموجب شيك مُدير مؤرخ 9/12/2023 الصادر من بنك الإمارات دبي الوطني ، وفي حال قبوله بإبراء ذمته من أي مبالغ أخري مُستحقة عن اتفاقية البيع ، وفي حال رفض عرضه التصريح له بإيداع أصل الشيك خزينة المحكمة على ذمة الدعوى بموجب محضر عرض وإيداع لحين صدور حكم نهائي فيها ،على ألا يحق للمُدعى عليها استلام الشيك أو صرف قيمته إلا بموافقته أو حال تسجيل الوحدة باسمه بالسجل النهائي بدائرة الأراضي والأملاك ، (3) صحة ونفاذ عقد بيع الوحدة العقارية الوحدة رقم T2203 على الخارطة بمشروع مارينا ستار المقام على قطعة الأرض رقم 185 منطقة مرسى دبي ، وإلزام (المُدعى عليها تقابلاً) بتسجيل وحدة التداعي بالسجل العقاري النهائي باسمه وتسليمه الوحدة وشهادة الملكية ، رفضت (المدعية اصلياً ? المدعي عليها تقابلاً) عرض (المدعي عليه اصلياً ? المدعي تقابلاً) باعتبار أن الفسخ وقع بالفعل ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد أن اودع تقريره ، اصدر (المدعي عليه اصلياً ? المدعي تقابلاً) بتاريخ 14/8/2024 شيك مدير جديد لصالح (المدعية اصلياً ? المدعي عليها تقابلاً) بذات القيمة واودعه خزينة محكمة دبي الابتدائية على ذمة الدعوى ، وطلب : اولاً : ندب لجنة خبرة ثنائية جديدة علي نفقته بخلاف الخبير السابق ندبه للانتقال لدائرة الأراضي والاملاك وبيان أن عنوان البريد الإلكتروني ورقم الهاتف المدرجين في نموذج الإخطار المسمى (وثيقة بصحة الإجراءات في الإخطار رقم (7923/2022) لا يعودان إليه ولا صلة له بهما ، ثانياً : برفض الدعوي الاصلية ، ثالثاً : وفي موضوع الدعوى المتقابلة الحكم : (1) بصحة ونفاذ عقد بيع الوحدة العقارية رقم (T2203) على الخارطة بمشروع (مارينا ستار) المقام على قطعة الأرض رقم (185) منطقة مرسى دبي والمؤرخ 18/5/2010 مع إلزام (المدعى عليها تقابلاً) بتسجيل الوحدة بالسجل العقاري النهائي بدائرة الأراضي والاملاك في دبي باسمه وبتسليمه الوحدة وشهادة ملكيتها ، (2) بصحة عرض وإيداع أصل شيك المدير المؤرخ في 14/8/2024 المسحوب على بنك الامارات دبي الوطني والبالغ قيمته 29/1.019.928 درهم باقي ثمن الوحدة مضافاً إليه رسوم التسجيل العقاري بنسبة (4%) من الثمن وضريبة القيمة المضافة بنسبة (5%) من الثمن المودع خزينة المحكمة لصالح (المدعى عليها تقابلاً) بموجب القرار الصادر عن رئيس دائرة المحكمة العقارية في الدعوى رقم 36 لسنة 2024 عرض وايداع عقاري ، في حال القضاء بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ في 18/5/2010 وتسجيل الوحدة العقارية باسمه بالسجل العقاري النهائي ، حكمت المحكمة حضورياً بجلسة 24/10/2024 : أولا : في الدعوى الاصلية برفضه ، ثانياً : في الدعوى المتقابلة : بقبولها شكلاً ، وفي موضوعها : (1) بصحة العرض والايداع رقم 36 لسنة 2024 عقاري ، (2) بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ في 18/5/2010 عن الوحدة رقــم T2203 بمشروع مارينا ستار ، والزمت الشركة (المدعى عليها تقابلاً - شركة كوندور للتطوير العقاري ذ م م ") باستكمال إجراءات التسجيل النهائي وتسليم المدعي تقابلا شهادة الملكية وتسليمه الوحدة العقارية محل التعاقد ? استأنفت (المدعية اصلياً - المدعي عليها تقابلاً) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 964 لسنة 2024 عقاري ، وفيه قضت المحكمة بجلسة 29/1/2025 : برفضه وتأييد الحكم المستأنف ? طعنت (المدعية اصلياً - المدعي عليها تقابلاً) علي هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 9/2/2025 بطلب نقضه، قدم المطعون ضده مذكرة رد في الميعاد طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة . 

وحيث ان حاصل نعي الطاعنة بأسباب الطعن - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ? إذ قضي بتأييد الحكم المستأنف ملتفتاً عما تمسكت به من ان وحدة التداعي مباعة للمطعون ضده علي الخارطة ولم تكن منجزة عندما لجأت لدائرة الأراضي والاملاك إذ كانت نسبة الإنجاز آنذاك 60،51% ، كما أنه سبق تسجيل الوحدة بالسجل العقاري المبدئي من المطور السابق كتسجيل معلق لعدم سداد كامل رسوم التسجيل ، وبعد استحواذ الطاعنة علي المشروع ولإخلال المطعون ضده بالتزاماته التعاقدية بعدم سداد باقي الثمن وملحقاته لجأت لدائرة الاراضي والاملاك واستصدرت منها وثيقة بصحة ما اتخذته من اجراءات وفقاً للقانون رقم 19 لسنة 2020 بعد قيام الدائرة بإخطار للمطعون ضده بتاريخ 23/12/2022 ب الاخطار رقم 7923/2022 لامتناعه عن سداد دفعات الثمن ، وقدمت الطاعنة للمحكمة صورة الاخطار وكذا صورة اخطار الدائرة الموجه اليه علي عنوانه الخاص عن طريق البريد المسجل من شركة الشحن DHL والبريد الالكتروني الصادر من شركة الشحن بتاريخ 28 ديسمبر 2022 الوارد به رفضه الاستلام ، كما اخطرته بالتخلف عن السداد بعد تصريح الدائرة بإعلانه عن طريق النشر واعلنته بتاريخ 10/4/2023 بجريدة الخليج بالعدد رقم 16031 باللغة العربية ، وكذا باللغة الإنجليزية بذات التاريخ بجريدة الخليج اليوم، الا أنه لم ينازع او يسدد المبالغ المترصدة بذمته ، وأصدرت دائرة الأراضي والاملاك وثيقة بصحة ما اتخذته الطاعنة من إجراءات بعد اخطار المطعون ضده قانوناً وانتهاء مهلة ال (30) يوم من تاريخ تبليغ الاخطار الخطي رقم 7923 /2022 الصادر إلا أنه لم يلتزم ، وهو ما قامت معه الطاعنة بفسخ العقد بإرادتها المنفردة ويحق لها طلب التقرير بفسخ العقد ، الا أن محكمة الموضوع سايرت المطعون ضده فيما يدعيه من عدم علمه أو اخطاره بشكوي الطاعنة لدائرة الأراضي والاملاك ، واوري تقرير الخبرة المنتدبة ان الطاعنة اوفت بكافة التزاماتها التعاقدية وفق حكم الاستحواذ علي المشروع وقيامها بأعمال التطوير والانتهاء من المشروع بنسبه 100 %، وصدرت له شهادة انجاز كلي من نظام دبي لتراخيص البناء بتاريخ 5/9/2023 ، ولا ينال من ذلك قيام المطعون ضده بعد إنجاز المشروع وإقامة الطاعنة للدعوي اشتراط السداد عن طريق الإيداع المشروط ، الذي قبلته المحكمة رغم تأخره لمدة سنة من تاريخ الإنجاز وبطلانه كونه غير مبرئ لذمة المطعون ضده لعدم عرضه المبلغ عرض حقيقي علي الطاعنة أو اخطارها به ، الا أن المحكمة اعتبرته توقياً منه للفسخ الحاصل بالفعل ، ولا ينال من ذلك ايداعه خزينة المحكمة طالما أنه لم يتم إعلان الطاعنة به، كما أنه لا يغطي كافة المستحقات من فوائد تأخير ورسوم الخدمات التي سددتها الطاعنة لأتحاد الملاك بعد انجاز وتسليم المشروع ، وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي برفض دعواها وقبول دعوي المطعون ضده، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن النعي في غير محله- ذلك أنه من المستقر عليه في قضاء هذه المحكمة - أن للمطور الحق في اتخاذ التدابير المبينة بنص المادة 11 من القانون رقم 19 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي - بعد استلامه لوثيقه صحة الإجراءات - بحق المشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم ، وأن هذا الحق لا يحول بين المطور وبين اللجوء إلى القضاء بعد حصوله على وثيقة صحة الإجراءات أو شهادة اتباع الإجراءات باعتبار أن النص لم يمنعه من ذلك طالما لم يستخدم حقه في الفسخ بالإرادة المنفردة ، ويكون للمحكمة حينذاك التصدي للفصل في الدعوى وما قد يثيره المشتري من دفاع لإثبات عدم إخلاله بالتزاماته أو توقيه الفسخ طالما أن العقد لم يفسخ بعد ، ومن المقرر وفقاً للمادة 195 من قانون الإجراءات المدنية - أنه " إذا كان المعروض نقوداً او أشياء أخرى مما يمكن نقلها وإيداعها خزينة المحكمة ورفضها من وجه إليه العرض أمر رئيس المحكمة او رئيس الجلسة حسب الأحوال بإيداعها تلك الخزانة فوراً. " ، ومن المقرر ايضاً - أن العرض والايداع هو في حقيقته طلب من المدين بتنفيذ التزاماته المتأخرة أو الممتنع الدائن عن استلامها مما يجوز معه للمدين دائماً أن يوفي بدينه إلى ما قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى ، ومن المقرر أيضاً أن الفسخ المبنى على الشرط الفاسخ الضمني المقرر في القانون لجميع العقود الملزمة للجانبين يخول للمدين دائماً أن يتوقى الفسخ بالوفاء بالدين إلى ما قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى طالما لم يثبت الدائن أن هذا الوفاء المتأخر لا يتناسب مع استمرار العقد وفقاً لمبدأ حسن النية في تنفيذ العقود ، ومؤدي ذلك أنه يشترط لإجابة طلب الفسخ في هذه الحالة أن يظل المدين في العقد متخلفاً عن الوفاء بالتزامه حتى صدور الحكم النهائي بالفسخ أو أن يثبت الدائن أنه أضير ضرراً لا يتناسب مع استمرار العقد بالرغم من تمام التنفيذ ، وأن ذلك كله يعود لتقدير محكمة الموضوع متى أقامت حكمها على أسباب سائغة لها أصل ثابت بالأوراق ، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة المقدمة فيها والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة - لما كان ذلك - وكان الثابت من الأوراق أن الطاعنة (المطور) بعد صدور وثيقة من دائرة الأراضي والأملاك بصحة الإجراءات المتخذة بشأن وحدة النزاع ، قد أقامت الدعوى الماثلة أمام المحكمة بطلب إعادة تسجيل الوحدة باسمها في السجل العقاري المبدئي ، ومن ثم تكون لم تستخدم الرخصة المخولة لها بموجب المادة 11 سالفة البيان بفسخ عقد الوحدة بالإرادة المنفردة ، بل استعملت حقها في اللجوء للقضاء ـــ باعتبار أن النص في المادة 11 لم يمنعها من ذلك ــ ومن ثم يكون لمحكمة الموضوع حينئذ التصدي للفصل في الدعوى وما قد يثيره المطعون ضده (المشتري) من دفاع لإثبات عدم إخلاله بالتزاماته أو توقيه الفسخ ، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه سالف البيان علي ما أورده بأسبابه من أن [[ المحكمة تنوه انها بمطالعتها للملف الالكتروني لملف العرض والايداع رقم 36 لسنة 2024 عرض وايداع عقاري تبين انه مقام من المدعى عليه بالدعوى الماثلة قبل الشركة المدعية لعرض مبلغ وقدره 1,019,928.29 درهم " مليون وتسعة عشرة ألفاً وتُسعمائة وثمانية وعشرون درهماً وتسعة وعشرون فلساً بموجب (شيك مدير) رقم (802250) صادر عن بنك الإمارات دبي الوطني بتاريخ 2024/8/14 على المعروض عليها بمحل إدارتها الثابت بمتن هذا الطلب لإبراء ذمة مُقدم الطلب من قيمة المبلغ المترصد من ثمن الوحدة العقارية رقم T2203 بمشروع مارينا ستار شاملاً رسوم التسجيل بالسجل النهائي بدائرة الأراضي والأملاك والمحددة بواقع 4% من سعر الشراء وكذا ضريبة القيمة المُضافة على المبلغ المُترصد ورسوم التسجيل المُقررة ، و تكليف مندوب الإعلان بالانتقال إلى عنوان المعروض عليها لتنفيذ العرض وتحرير محضر بذلك مع إثبات قبولها استلام المبلغ المعروض بشيك المُدير المنوه عنه مقابل التزامها بتسجيل الوحدة العقارية باسم مقدم الطلب (المُشتري) في السجل العقاري النهائي في دائرة الأراضي والأملاك بدبي وتسليمه الوحدة المتعاقد عليها و/أو إثبات رفضها للاستلام ،وفي حال رفض الاستلام التصريح بإيداع أصل شيك المُدير خزينة المحكمة لصالح المعروض عليها على ألا يحق للمعروض عليها استلام الشيك أو صرف قيمته إلا بحال قيامها بتسجيل الوحدة باسم مُقدم الطلب (المُشتري) بالسجل النهائي بدائرة الأراضي والأملاك وتسليمها الوحدة المتعاقد عليها إليه ، ... وتبين اعلان الشركة المدعية بالعرض وايداع الشيك خزينة المحكمة، ... ، وحيث أنه عن موضوع الدعوي الاصلية، ... ، وحيث ان المحكمة تكيف طلبات الشركة المدعية انها تطلب فسخ التعاقد مع المدعى عليه وما يترتب على ذلك وتقضي المحكمة على ضوء ذلك التكييف، ... ، ولما كان المدعى عليه قد قدم طلب عرض وايداع بالطلب رقم 36 لسنة 2024 عرض وايداع عقاري وتبين انه قام بعرض مبلغ وقدره 1,019,928.29 درهم بموجب (شيك مدير) رقم (802250) صادر عن بنك الإمارات دبي الوطني بتاريخ 2024/8/14 على المعروض عليها الشركة المدعى عليها بمحل إدارتها الثابت بمتن هذا الطلب لإبراء ذمته من قيمة المبلغ المترصد من ثمن الوحدة العقارية رقم T2203 بمشروع مارينا ستار شاملاً رسوم التسجيل بالسجل النهائي بدائرة الأراضي والأملاك والمحددة بواقع 4% من سعر الشراء وكذا ضريبة القيمة المُضافة على المبلغ المُترصد ورسوم التسجيل المُقررة ، وكان هذا العرض الأخير غير معلق على شرط ولكن الشركة المدعية لم تستلم المبلغ المعروض عليها بموجب شيك المدير فتم إيداع الشيك خزينة المحكمة على ذمة الفصل في القضية وهذا الامر لا يبطل العرض كما ادعت الشركة المدعى عليها ولم تدعي الشركة ان التأخير في السداد قد أصابها بأضرار بالغة حتى لا يجوز معه استكمال العقد ومن ثم يصح العرض ويكون بذلك العرض قد توقى المدعى عليه الفسخ وتكون طلبات الشركة المدعية بلا سند تقضي المحكمة برفضها ولا يقدح في ذلك صدور وثيقة بصحة الإجراءات من دائرة الأراضي فهذه الوثيقة لا تلزم المحكمة بان تقضي بفسخ التعاقد بناء عليها الي جانب ما اسلفته المحكمة انه بتمام انجاز الوحدة فقد صار القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي - لا يسري ، وحيث انه عن الطلبات في الدعوى المتقابلة ، ... ، وكان الثابت ان المدعي تقابلا قد ابرم عقد بيع مع المطور السابق مارينا ستار ليمتد وذلك في 18/5/2010 وذلك عن وحدة عقارية محددة المعالم في مشروع مارينا ستار وبثمن محدد بالعقد وقدره 1312644.50 درهم وبرضاء من اطرافه وكانت شركة (كوندور) قد استحوذت على المشروع ومن ثم صار التعاقد حجة في مواجهتها ، وكان الثابت من تقرير الخبير الذي تطمئن اليه المحكمة ان المبلغ المتبقي بذمة المشتري المدعي تقابلا مبلغ وقدره 1,019,928.29 درهم والذي يتضمن ويشتمل على المبالغ الأتية : مبلغ وقدره 918,854.50 درهم قيمة المترصد من ثمن الوحدة العقارية ، مبلغ وقدره 52,505.78 درهم والذي يمثل قيمة رسوم التسجيل للوحدة في السجل العقاري النهائي بدائرة الأراضي والأملاك بواقع 4% من إجمالي ثمن الشراء ، ومبلغ وقدره 48,568.01 درهم والذي يمثل قيمة ضريبة القيمة المضافة بواقع 5% من المبلغ المُتبقي من ثمن الشراء ورسوم التسجيل ، وكان قد ثبت ان المشتري المدعي تقابلا قد قام بعرض وإيداع أصل شيك المدير المؤرخ في 14/8/2024 والمسحوب على بنك الامارات دبي الوطني والبالغ قيمته 29/1.019.928درهم باقي ثمن الوحدة العقارية المتعاقد عليها مضافاً إليه رسوم التسجيل العقاري بنسبة (4%) من ثمن الوحدة المتعاقد عليها وكذلك قيمة الضريبة المضافة بنسبة (5%) من قيمة الثمن للوحدة والمودع لدى خزينة محكمة دبي الابتدائية لحساب الشركة المدعية اصليا المدعى عليها تقابلا ومن ثم يكون العرض عرضا صحيحا مبرئ للذمة تقضي المحكمة بصحته ومن ثم يكون المدعى تقابلا قد وفى بالتزاماته وحق له المطالبة بتنفيذ العقد وكان الثابت ان الوحدة قد تم إنجازها ولازالت مسجلة ابتدائيا بالسجل المبدئي باسم المدعي تقابلاً مما يصح التنفيذ العيني وتقضي المحكمة بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ في 18/5/2010 ، ... ، وكانت الشركة المدعى عليها تقابلا لم تنازع في ان المدعي يتبقى بذمته أي التزامات أخرى بل كانت منازعتها جميعها ان السداد كان متأخرا وباطلا وهو ما رفضته المحكمة على النحو السالف مما تقضي معه المحكمة تبعا لذلك بإلزام المدعى عليها تقابلا شركة كوندور بان تستكمل إجراءات تسجيل عقد البيع تسجيلا نهائيا وتسليم المدعى عليه شهادة الملكية وتسليمه الوحدة العقارية محل التعاقد بالحالة المتفق عليها بالتعاقد ]] واضاف الحكم المطعون لتلك الأسباب قوله [[ وكان الثابت من ما خلص إليه الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة وفي سبيل الوفاء بالتزاماته التعاقدية قام بتحرير شيك مدير ثابت من مطالعة الملف الإلكتروني لملف العرض والايداع رقم 36 لسنة 2024 عرض وايداع عقاري لعرض مبلغ وقدره 1,019,928.29 درهم " مليون وتسعة عشرة ألفاً وتُسعمائة وثمانية وعشرين درهماً وتسعة وعشرين فلساً بموجب (شيك مدير) رقم (802250) صادر عن بنك الإمارات دبي الوطني بتاريخ 2024/8/14 من قيمة المبلغ المترصد من ثمن الوحدة العقارية رقم T2203 بمشروع مارينا ستار شاملاً رسوم التسجيل بالسجل النهائي بدائرة الأراضي والأملاك والمحددة بواقع 4% من سعر الشراء وكذا ضريبة القيمة المُضافة على المبلغ المُترصد ورسوم التسجيل المُقررة ، صرح القاضي بإيداع الملغ خزينة المحكمة وفقا للإجراءات مما يكون المستأنف ضده قد قام بإجراءات للوفاء بالتزاماته وكافية لتوخي الفسخ مما يكون الاستئناف قائما على غير أساس يتعين رفضه وتأييد الحكم المستأنف]] وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له اصله في الأوراق ، ولا مخالفة فيه للقانون ، ويكفي لحمل قضائه ، ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها ، كما يتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة ، كما جاءت الأوراق خلوا مما يفيد أن الإيداع مشروط ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون في حقيقته محض مجادلة موضوعية غير جائزة امام محكمة التمييز ، ومن ثم يضحى غير مقبول. 

وحيث أنه ? ولما تقدم - يتعين رفض الطعن . 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة: برفض الطعن، وبإلزام الطاعنة بالمصروفات، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة مبلغ التأمين.

الطعن 48 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 24 / 3 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 24-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 48 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

و. م. م.

ت. ا.

مطعون ضده:

م. ح. ن.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/1054 استئناف عقاري بتاريخ 29-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضده " مجيد حسين نامدار " أقام الدعوى رقم 730 لسنة 2024 عقاري على الطاعنين " تايجر العقارية ، وليد محمد محمد " بطلب الحكم بإلزامهما بالتضامن بأن يؤديا له مبلغ 789,994.52 درهم عبارة عن ((170000 درهم قيمة نصيبه من الايجار حتى تاريخ 13/3/2016 + 619,994.52 درهم المستحق حتى تاريخ 4/9/2023)) والفائدة القانونية 5% من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام ، وسداد كامل القيمة الايجارية من تاريخ 5/9/2023 حتى تسليم وحدة النزاع له حسب قيمة الإيجار التي حددتها الخبرة ، وإلزامهما بتسليم الوحدة محل النزاع والأوراق الخاصة بها ومنها شهادة الملكية ومواقف السيارات الخاصة بالوحدة وعددها (2 موقف سيارات) ، وقال بياناً لذلك إنه يمتلك الشقة رقم 5006 في برج المارينا بينكال -مرسى دبي- رقم الأرض 54 بالإضافة لعدد 2 باركينج، وتم منح الطاعنين حق تأجيرها ، وبتاريخ 13/3/2016 تم عقد اجتماع بقسم الشؤون القانونية بدائرة الأراضي والاملاك بينه ، وبين الطاعن الأول بصفته مالك ومدير الطاعنة الثانية اتفقا فيه على قيام الطاعنين بتأجير الوحدة المشار اليها على أن يتم اقتسام القيمة الايجارية الصافية سنوياً بعد اختصام المصروفات، وذلك وفق ما ورد بالبند رقم 7 من الاتفاقية المحررة بين الطرفين ، وتم تصفية الحساب بين الطرفين بهذه الجلسة واستحق مبلغ (170000 درهم) قيمة نصيبه من الايجار عن الفترة السابقة حتى تاريخ 13/3/2016 ، واتفق الطرفان على أن يتم إيداع المبلغ بحساب مستقل لصالحه ، إلا أنهما لم يقوما بتسليمه هذا المبلغ ، ولم يقوما بتسليمه نصيبه من قيمة ايجار الوحدة منذ تاريخ 13/3/2016 وحتى تاريخه ، وامتنعا عن تأجير الوحدة وحرماه من الانتفاع بها مما ألحق به الضرر ، مما حدا به لإقامة المنازعة رقم 661لسنة 2023 تعيين خبرة ، ومن ثم أقام الدعوى ، حكمت المحكمة بإلزام الطاعنين بالتضامن بأن يؤديا للمطعون ضده مبلغ 170000 درهم قيمة نصيبه من الإيجار حتى تاريخ 13/3/2016 ، والفائدة على هذا المبلغ بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، وإلزامهما بالتضامن بأن يؤديا له مبلغ 619,994.52 درهم كتعويض والفائدة على هذا المبلغ بواقع 5% من تاريخ صيرورة الحكم نهائي وحتى السداد التام ، وإلزامهما بتسليم الوحدة محل النزاع للمطعون ضده ، وما يستجد من بدل الإيجار حتى تمام التسليم ، استأنف الطاعنان ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1054 لسنة 2024 عقاري ، وبتاريخ 29/1/2025 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنان على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 48 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 10/2/2025 طلبا فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضده مذكرة بدفاعه ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعنان على الحكم المطعون فيه بأسباب الطعن الخطأ في تطبيق القانون ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت بالأوراق ، وا لإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك يقولان إنهما قد تمسكا أمام محكمة الموضوع بأن حاصل التفسير الصحيح لكامل بنود اتفاقية التسوية المؤرخة 13/3/2016 المبرمة بين الطاعن الأول ، والمطعون ضده بالجلسة المنعقدة بدائرة الأراضي والأملاك وخاصة ديباجة الاتفاقية والبنود 4 6 ، 8 ، 11 أن المطعون ضده مدين للطاعنين بمبلغ 976,622 درهم باقي ثمن وحدة النزاع ، وقد اتفق على استحقاق المطعون ضده مبلغ 170,000 درهم عن إيجار الوحدة حتي تاريخ 13/3/2016 علي أن يتم خصم هذا المبلغ من الدين المترصد بذمة المطعون ضده لصالحهما عن شرائه الوحدة ، وأن يقوم الطاعنين بتأجير الوحدة العقارية ويتم تقاسم إيجارها مناصفة مع المطعون ضده على أن تُخصم حصة المطعون ضده من الإيجار من الدين سالف البيان المترصد بذمته ، وأن يبرئا ذمته من المبلغ المترصد من ثمن الوحدة بعد استيفاء مبلغ المديونية 976,622 درهم بالطريقة سالفة البيان ، وقد قاما تنفيذاً للتسوية بحسب الثابت في سجلات الطاعنة الثانية بتاريخ 20/3/2016 بخصم مبلغ 170,000 درهم من الدين المترصد بذمة المطعون ضده لصالح هما وأصبح المترصد في ذمته مبلغ 806,622 درهم حتى تاريخه ، وذلك لعدم تمكنهما لظروف خارجة عن ارادتهما من تأجير الوحدة في الفترة اللاحقة ، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وتخلى عن واجبه القانوني في تفسير الاتفاقية وقضى على سند من تفسير الخبرة المعيب للاتفاقية للمطعون ضده بمبلغ 170,000 درهم رغم قيامهما بخصم هذا المبلغ من مديونية المطعون ضده ، كما قضى له بمبلغ 619,994.25 درهم كتعويض عن فوات الكسب من عدم تأجير الوحدة العقارية رغم انتفاء الخطأ في حقهما لعدم ثبوت تعمدهما أو إهمالهما في تأجير الوحدة لا سيما مع مصلحتهما في حصول التأجير بخصم حصيلة المطعون ضده من الإيجار من المديونية المستحقة لهما ، وبالرغم من أنه ومع الفرض الجدلي ــ الغير مسلم به منهما ــ باستحقاق المطعون ضده للتعويض المقضي به فإنه يستلزم وفقا للبند الثامن من الاتفاقية خصمه من المديونية المستحقة على سالف الذكر ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن النعي ــ في أساسه ــ سديد ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دور محكمة التمييز إنما هو مراقبة سلامة تطبيق القانون على الدعوى في حدود نطاق الطعن ، ومن المقرر أنه يتعين على محكمة الموضوع إذا ما عرضت للفصل في الخصومة القائمة بين طرفيها أن يشتمل حكمها في ذاته على ما يطمئن المطلع عليه أنها قد محصت الأدلة والمستندات المؤثرة في الدعوى والتي تمسك الخصم بدلالتها وأن ترد على أوجه الدفاع الجوهري التي طرحها عليها الخصم بما يفيد أنها قد أحاطت بحقيقة الواقع في الدعوى فإذا ما التفتت عن هذا الدفاع مع ما قد يكون له من أثر في تغيير وجه الرأي في الدعوى دون أن تسعى إلى استبيان وجه الحق فيه ومدى ثبوت أو نفي ما تمسك به الخصم من طلبات وعوّل في قضائه على عبارات عامة لا تؤدي بمجردها إلى ما خلص إليه الحكم - ولا تصلح رداً عليها - فإن حكمها يكون مشوباً بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع ، لما كان ذلك ، وكان الثابت من ملف الطعن أن الطاعنين قد تمسكا أمام محكمة الاستئناف بعدم أحقية المطعون ضده في مبلغ 170,000 درهم المقضي له بها ــ من قبل حكم أول درجة ــ لقيامهما وفقاً للديباجة والبنود 4 ، 6 ، 8 ، 11من اتفاقية التسوية المؤرخة 13/3/2016 بخصم هذا المبلغ المستحق للمطعون ضده ــ بموجب الاتفاقية ــ من مديونية المطعون ضده المتبقية من ثمن الوحدة ومقدارها 976,622 درهم ، كما تمسكا بعدم استحقاق المطعون ضده للمبلغ المقضي له به ــ من قبل حكم أول درجة ــ كتعويض عما فاته من كسب نتيجة عدم قيامهما بتأجير وحدة النزاع ، وذلك لانتفاء الخطأ في حقهما لعدم ثبوت تعمدهما الامتناع أو التقاعس عن تأجير الوحدة ، وإذ لم يعن الحكم المطعون فيه ببحث وتمحيص هذا الدفاع ولم يقسطه حقه في البحث والتمحيص ، وأقام قضاءه بتأييد حكم أول درجة بإلزام المطعون ضدهما بأن يؤديا للمطعون ضده مبلغ 170000 درهم قيمة نصيبه من إيجار وحدة النزاع حتى تاريخ 13/3/2016 ، ومبلغ 619,994.52 درهم كتعويض تأسيساً على ما جاء بتقرير الخبرة المودع بالنزاع رقم 661 لسنة 2023 تعيين خبرة من أن مستحقات المطعون ضده من إيجار الوحدة حتى تاريخ انتهاء عقد الايجار السابق في 19/3/2016 هو مبلغ 170000 درهم ، وأنه لم يتم تأجير الوحدة عقب ذلك التاريخ ، وعلى أن ما ورد في بنود الجلسة الدورية للجنة التظلمات بدائرة الأراضي والأملاك بالاجتماع المؤرخ 13/3/2016 بين طرفي النزاع بشأن الحل الودي لوحدة النزاع ليس عقداً أو اتفاقية ، وإنما هو وعداً بالتأجير، في حين أن ذلك الذي أقام عليه الحكم قضاءه سالف البيان لا يواجه دفاع الطاعنين الجوهري المبين سلفاً ولا يصلح رداً عليه لا سيما وأن الحكم لم يقل كلمته بشأن تفسير بنود الاتفاقية المحاج بها ، ومدى صحة ما يثيره الطاعنان من خصم مبلغ 170000 درهم المقضي بها من مديونية المطعون ضده وفقاً لبنود تلك الاتفاقية ، كما لم يقل كلمته بشأن ثبوت أو نفي تعمد الطاعنين أو تقاعسهما عن تأجير الوحدة وأثر ذلك في ثبوت أو نفي الخطأ الموجب للتعويض ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بالقصور في التسبيب ، والإخلال بحق الدفاع مما يوجب نقضه في حدود نطاق الطعن جزئياً فيما قضى به من إلزام الطاعنين بأن يؤديا للمطعون ضده مبلغ 170000 درهم ، و مبلغ 619,994.52 درهم كتعويض ، على أن يكون مع النقض الإحالة. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه جزئياً فيما قضى به من إلزام الطاعنين بأن يؤديا للمطعون ضده مبلغ 170000 درهم، ومبلغ 619,994.52 درهم كتعويض، وإحالة الدعوى فيما نقض من الحكم المطعون فيه إلى محكمة الاستئناف لنظرها أمام دائرة مشكلة من قضاة آخرين للقضاء فيها من جديد، وألزمت المطعون ضده المصاريف ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة، مع رد التأمين.

الطعن 47 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 29 / 4 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 29-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 47 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ا. ذ. ب. 2. د. ش.

مطعون ضده:

ب. ت. ا. ل.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/820 استئناف عقاري بتاريخ 13-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية . 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها (باين تري أنفستمنت ليمتد ) أقامت على الطاعنة ( اتلانتس ذا بالم (2) ديفيلوبمنت " ش ذ م م " ) الدعوى رقم 414 لسنة 2024 عقاري - أمام محكمة دبي الابتدائية - بطلب الحكم وفقاً لطلباتهما الختامية بجلسة 27/5/2024: اولاً : اصلياً : (1) بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي اليها مبلغ وقدره 21,500,000 مليون درهم كتعويض عما أصابها من أضرار جراء اخلال المدعي عليها بالتزاماتها التعاقدية ، (2) إلزامها بتسليم المدعية مفتاح وحدة التداعي ، (3) بإلزامها كذلك بأن تؤدي اليها تعويض قدره 5,000 درهم يوميا عن كل يوم تمتنع فيه عن تسليم المفتاح منذ تاريخ 16/4/2024 وحتى تمام التسليم ، ثانياً : احتياطياً: (1) مخاطبة مؤسسة الإمارات لأنظمة التبريد المركزي (إمباور) للاستعلام منها عن تاريخ تزويد الوحدة المبيعة بخدمات التكييف المركزي، (2) تعيين لجنة خبراء - وذلك على سند من أنها اشترت من المدعى عليها وحدة التداعي رقم 3102 بمنتجع ومساكن رويال اتلانتس بشارع الهلال بنخلة جميرا دبي ? بمساحة تقريبية 6281 قدم 2 ، ومساحة داخلية تقريبية 5429 قدم 2 - لقاء ثمن إجمالي قدره 33,287,660 درهم ، وتم الاتفاق على أن يكون تاريخ الإنجاز المتوقع 31/12/2021 مع احقيتها في تمديدها بحد اقصي (12) شهراً بموجب اخطار بالتمديد ، إلا أن المدعى عليها لم تلتزم بتاريخ التسليم المتفق عليه ، وتبين ان مساحة الوحدة تقل عن المتفق عليه ، بالإضافة لوجود عدة عيوب امتنعت عن إصلاحها رغم المطالبات الودية المتكررة وهو ما أصابها بأضرار عدة ? ومن ثم كانت الدعوي ? وجهت المدعى عليها دعوي متقابلة بطلب الحكم وفقاً لطلباتهما الختامية بجلسة 22/8/2024: اولاً : في الدعوي الاصلية برفضها ، ثانياً : في الدعوي المتقابلة : بإلزام (المدعي عليها تقابلاً ? المدعية اصلياً) بأن تؤدي اليها مبلغ وقدره 1,296,437.48 درهم إعمالا للبند 2-2 من اتفاقية التداعي ? تأسيساً علي تأخر (المدعي عليها تقابلاً) في سداد مبلغ 9,972,596 درهم من 18/3/2023 إلى 16/4/2024 والفائدة عنه بواقع 5% من تاريخ 17/4/2024 وحتي السداد التام، وبرفض الدعوي الاصلية ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد أن اودع تقريره ، حكمت المحكمة حضورياً بجلسة 17/9/2024 : أولاً : في الدعوى الأصلية : بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعية مبلغ 500،000 درهم كتعويض عما أصابها من أضرار ، وبإلزام المدعى عليها بتسليم المدعية مفتاح الشقة رقم 3102 الكائنة في منتجع اتلانتس ذا رويال بجزيرة النخلة دبي، ثانياً: بقبول الدعوى المتقابلة شكلاً ، وفي موضوعها : بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعية مبلغ 1،296،437،48 درهم والفائدة القانونية بواقع 5 % من تاريخ 17/4/2024 وحتى تمام السداد ? استأنفت (المدعي عليها اصلياً ? المدعية تقابلاً) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 820 لسنة 2024 عقاري ، كما استأنفته (المدعية اصلياً ? المدعي عليها تقابلاً) بالاستئناف رقم 857 لسنة 2024 عقاري ، وبعد ضمهما للارتباط وليصدر فيهما حكم واحد ، وفيهما قضت المحكمة بجلسة 13/1/2025 : بقبولهما شكلاً ، وفي الموضوع برفضهما وبتأييد الحكم المستأنف ? طعنت (المدعي عليها اصلياً ? المدعية تقابلاً) في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 6/2/2025 بطلب نقضه، لم تقدم المطعون ضدها مذكرة رد في الميعاد ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة . 

وحيث ان الطعن أقيم على ثلاثة أسباب - تنعي الطاعنة بالسبب الأول منها - على الحكم المطعون فيه ? مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه ? إذ قضي بقبول الاستئناف المقام من المطعون ضدها رقم 857 لسنة 2024 عقاري شكلاً رغم سقوط الحق فيه، إذ صدر الحكم الابتدائي بتاريخ 17/9/2024، وأقيم الاستئناف وسدد رسمه بتاريخ 28/10/2024 بعد الميعاد المقرر قانوناً، ولا ينال من ذلك قيد الاستئناف الكترونياً بتاريخ 15/10/2024 إذ سدد رسمه بعد أسبوعين من قيده، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وقضى بقبول ذلك الاستئناف شكلاً، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي غير سديد - ذلك بأن المقرر وفقًا لنص المادة 161 من قانون الإجراءات المدنية الصادر بمرسوم قانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 - أن ميعاد الاستئناف 30 ثلاثون يومًا ما لم ينص القانون على غير ذلك ،ويكون الميعاد 10 عشرة أيام في المسائل المستعجلة ، والنص في المادة 47/1من ذات القانون - على أن يقوم مكتب إدارة الدعوى بعد استيفاء الرسوم بقيد الدعوى في السجل الخاص بذلك - إلكترونيًا أو ورقيًا - على أن يثبت فيه تاريخ القيد ويسجل فيه علم المدعى بالجلسة، وتعتبر الدعوى في تلك الحالة مرفوعة ومنتجة لآثارها من تاريخ تقديم الصحيفة شريطة سداد الرسم خلال أجل لا يتجاوز ثلاثة أيام عمل من تاريخ اليوم التالي للإشعار بالسداد وإلا اعتبر القيد كأن لم يكن ، والنص في المادة 170من ذات القانون على أن " تسري على الاستئناف القواعد والإجراءات التي تسري على الدعوى أمام المحكمة الابتدائية ما لم ينص القانون على غير ذلك - لما كان ذلك - وكان الثابت بالأوراق أن الحكم الابتدائي صدر حضورياً بتاريخ 17/9/2024، فقامت (المدعية اصلياً) بتاريخ 15/10/2024 باستئنافه الكترونياً بالاستئناف رقم 857 لسنة 2024 عقاري بموجب الطلب الالكتروني رقم 2024/357030 ، وبتاريخ 28/10/2024 اشعرها مكتب إدارة الدعوي لسداد الرسم ، فقامت بسداده في ذات تاريخ الأشعار ، وبالتالي يعتبر الاستئناف مرفوعًا ومنتجًا لآثاره من تاريخ قيد الاستئناف في 15/10/2024 ، ومن ثم يكون الاستئناف قد أقيم في الميعاد ويضحى النعي على غير أساس . 

وحيث أن حاصل نعي الطاعنة بالسببين الثاني والثالث - على الحكم المطعون فيه ? مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتفسيره وتأويله والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والاخلال بحق الدفاع ? إذ قضي بتأييد الحكم المستأنف الصادر في الدعوي الاصلية بإلزامها بأن تؤدي للمطعون ضدها مبلغ 500،000 درهم تعويض وبتسليمها وحدة التداعي لأسبابه، رغم عن عدم توافر عناصر المسئولية العقدية ، والتفت عما تمسكت به من عدم احقية المطعون ضدها في استلام الوحدة وفق البند (5/2) من الاتفاقية لعدم تحقق الشرط الواقف المعلق علي سدادها لباقي الثمن وغرامة التأخير ورسوم الخدمات ورسوم دائرة الأراضي والأملاك خاصة ان المحكمة الزمت المطعون ضدها في دعوي الطاعنة المتقابلة بإدائه ، وقد تم الاتفاق علي سداد الثمن وفق البند (6) من الاتفاقية ، كما تم الاتفاق بالبند (2/2) علي التزام المطعون ضدها بسداد غرامة التأخير ، واوري تقرير الخبرة المنتدبة امام محكمة اول درجة أن المطعون ضدها قد قامت بسداد جزء من المترصد بذمتها بتاريخ 1/2/2024 " أثناء نظر الدعوى امام محكمة اول درجة " قدره 10,000,000 درهم ، وبتاريخ 16/4/2024 سددت مبلغ وقدره 9,972,596 درهم وترصد بذمتها مبلغ 1,296,437.48 درهم امتنعت عن سداده خاصة أن القسط الأخير من الثمن وباقي المبالغ الأخرى كانت مستحقة في تاريخ الإنجاز الحاصل في 18/3/2023 وفقا لما انتهى إليه تقرير الخبرة المنتدبة من محكمة أول درجة ، وهو ما الزمها به الحكم الابتدائي ، كما انه تم الاتفاق بالبند (2/2) علي ان نسبة التعويض المستحق عن المبالغ الغير مسددة 1% من يوم استحقاقها حتي السداد ، كما تم الاتفاق بالبند (5/2/أ) علي أن شرط حيازة الوحدة سداد كافة المبالغ المستحقة عليها وبأحقية الطاعنة (البائعة) في عدم تسليم الوحدة ، خاصة انها اوفت بالتزاماتها وانجزت المشروع والوحدة كاملة التشطيب قبل نهاية تاريخ الإنجاز الممدد بشهرين ، ولم تقم المطعون ضدها عند معاينة الوحدة بالإفصاح عن العيوب وتحرير قائمة بها ، ولا ينال من ذلك ما جاء بتقريري تقريري الخبرة المنتدبة في الدعوي أو في النزاع العقاري من وجود بعض العيوب البسيطة السهل إصلاحها وبتكلفة لا تزيد عن 7500 درهم فقط ، ومن ثم ينتفي الخطأ والضرر في جانب الطاعنة سواء بسبب العيوب أو التسليم أو الإنجاز، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي بتأييد الحكم المستأنف ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث أن هذا النعي مردود ? إذ من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن تقدير تقابل الالتزامات في العقود الملزمة للجانبين واستخلاص الجانب المقصر في العقد أو نفى التقصير عنه وبيان ما إذا كان تأخير التزام البائعة بتسليم المشتري المبيع في الوقت المناسب والذي يرقى إلى مستوى ومصاف التقصير الذي يعطي لأحد المتعاقدين الحق في طلب فسخ العقد أو التعويض عنه من عدمه هو من الأمور التي تدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع التقديرية ، ومن المقرر ايضاً - أن استخلاص ثبوت أو نفي توافر أركان المسئولية من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع من واقع الأدلة المطروحة بما في ذلك تقرير الخبير المنتدب والقرائن التي يتم استخلاصها من الوقائع الملابسة بغير معقب عليها في ذلك من محكمة التمييز طالما أقامت قضائها على أسباب سائغة مما له أصل ثابت في الأوراق ، ومن المقرر كذلك - أن تقدير التعويض ومراعاة الظروف الملابسة في تحديد مبلغ التعويض الجابر للضرر هي من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع ما دام أن القانون لم يوجب اتباع معايير معينة للتقدير ولا رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز طالما بينت عناصر الضرر ووجه أحقية طالب التعويض فيه من واقع ما هو مطروح عليها في الأوراق دون أن تلتزم ببيان المبلغ الذي قدرته بالنسبة لكل عنصر على حده فيجوز لها أن تقضي بتعويض إجمالي عن العناصر المستوجبة للتعويض - لما كان ذلك ? وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه في الدعوي الاصلية " محل النعي المطروح " على ما أورده بمدوناته من أن [[ وحيث إنه عن طلب إلزام المدعي عليها بتسليم مفتاح الوحدة محل التداعي، ... ، وكان الثابت من اتفاقية البيع والشراء سند الدعوى المؤرخة 1 أكتوبر 2021 أن العلاقة التي تربط طرفي التداعي هي علاقة تعاقدية قامت المدعى عليها بموجبها ببيع الوحدة رقم 3102 بمنتجع اتلانتس ذا رويال بجزيرة النخلة دبي للمدعي نظير مبلغ 33287660 درهم يتم سدادها في المواعيد المنصوص عليها في الاتفاقية، على أن يكون تاريخ الإنجاز المتوقع في 31/12/2021 ، وأجاز البند 5-1-ح من الاتفاقية سند الدعوى للشركة المدعى عليها تمديد تاريخ الإنجاز المتوقع لمدة أو مدد تبلغ ما مجموعه (12) شهراً كحد أقصى، ومفاد ذلك أن أقصى مدة يمكن أن يمتد إليها تاريخ التسليم هو 31/12/2022، وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها ومن تقرير الخبرة المقدم في الدعوى الماثلة أن المدعي وإن تأخر في سداد الثمن إلا أنه سدده كاملاً بتاريخ 16/4/2024 أثناء نظر الدعوى، كما أن الثابت بتقرير الخبرة المذكور أن المدعى عليها أنجزت الوحدة محل التداعي بتاريخ 18/3/2023 ، وكان تسليم المبيع التزام جوهري يقع على عاتق البائع، ومن ثم يكون طلب المدعية بالتسليم على سند صحيح من الواقع والقانون متعيناً إجابتها إليه وهو ما تقضي به المحكمة ، ... ، وحيث إنه عن طلب التعويض، ... ،وكانت المحكمة قد انتهت سلفاً إلى أن تاريخ الإنجاز المتوقع المتفق عليه بين الطرفين هو 31/12/2021 وأجاز البند 5-1-ح من الاتفاقية سند الدعوى للشركة المدعى عليها تمديد تاريخ الإنجاز المتوقع لمدة أو مدد تبلغ ما مجموعه (12) شهرا كحد أقصى، ومفاد ذلك أن أقصى مدة يمكن أن يمتد إليها تاريخ التسليم هو 31/12/2022، وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها ومن تقرير الخبرة المقدم في الدعوى الماثلة أن المدعى عليها أنجزت الوحدة محل التداعي بتاريخ 18/3/2023، ومن ثم تكون الشركة المدعى عليها قد تأخرت في تنفيذ التزامها بالتسليم ، بالرغم من التزام المدعي بسداد كامل ثمن الوحدة أثناء نظر الدعوى الماثلة ولم تسلم المدعي الوحدة حتى تاريخ حجز الدعوى للحكم، كما أن الثابت من تقرير الخبرة المقدم في الدعوى الماثلة أن هناك عيوبا بسيطة في الوحدة ويسهل إصلاحها، وهما الأمرين الذين يشكلان في حقها الخطأ التعاقدي وفقاً لأحكام المسئولية التعاقدية الذى ترتب عليه أضراراً بالمدعية كما وصفتها وكما تبينتها المحكمة من واقع الحال بعدم استفادتها من ثمن الوحدة وفوات فرصة استغلالها لها خلال فترة التأخير بتأجيرها والانتفاع بقيمة الايجار وفوات الكسب باحتباس ثمنها لدى المدعى عليها، مما تقضي معه المحكمة بتعويضها عن إجمالي تلك الأضرار بمبلغ خمسمائة ألف درهم ، ... ]] وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ، ومما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع وكافياً لحمل قضائه في هذا الشأن ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون مجرد جدل موضوعي فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره من الأدلة المطروحة عليها في الدعوى بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز . 

وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن . 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة : برفض الطعن ، والزمت الطاعنة بالمصروفات ، مع مصادرة مبلغ التأمين.

الطعن 46 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 17 / 3 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 17-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 46 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ج. ك. ه.

مطعون ضده:

ش. ش. ذ. م. م.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/928 استئناف عقاري بتاريخ 08-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وسماع تقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن ?تتحصل في أن الطاعن " جونى كرم هاراكا" أقام الدعوى رقم المقرر،ة 2024 عقاري على المطعون ضدها " شوبا ش ذ م م" بطلب الحكم بفسخ العقد سند الدعوى المؤرخ 15 يونيو 2023 و إلزام المطعون ضدها برد مبلغ 415.121 درهم شاملًا رسوم التسجيل المبدئي، مع الفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد، واحتياطيًا بندب لجنة خبراء ثلاثية لتحقيق عناصر الدعوى، وبيانًا لها قال إنه بموجب العقد المذكور اشترى من المطعون ضدها الوحدة محل النزاع رقم 3509 الكائنة في المشروع المسمى شوبا هارتلاند ويفز اوبيولينس لقاء ثمن مقداره 1.729.536 درهم يُسدد على أقساط، على أن يكون تاريخ الإنجاز في 30 سبتمبر 2025 ، وإذ سدد من الثمن مبلغ 344.849 درهم، ومبلغ 70.272 درهم رسوم التسجيل المبدئي إلا أن نسبة الإنجاز في المشروع الكائن به وحدة التداعي بلغت 5.57% بما ينبئ عن استحالة إنجاز الوحدة في الموعد المقرر ، ولم تودع المطعون ضدها المبالغ المسددة من الثمن في حساب ضمان المشروع ، وامتنعت عن ربط الدفعات بمراحل الإنجاز ، فقام بقيد النزاع رقم 317 لسنة 2024 تعيين خبرة وقدم الخبير المنتدب تقريره وتقرر إنهاء النزاع لورود التقرير، فكانت الدعوى، دفعت المطعون ضدها بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان، وبتاريخ 15 أكتوبر 2024 حكمت المحكمة بقبول هذا الدفع. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 928 لسنة 2024عقاري، وبتاريخ 8 يناير 2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 6 فبراير 2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدمت المطعون ضدها مذكرة بدفاعها طلبت فيها رفض الطعن، وعُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة فقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث إن حاصل ما ينعَى به الطاعن بأسباب طعنه على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت من الأوراق والإخلال بحق الدفاع، إذ أيد قضاء الحكم الابتدائي بعدم قبول الدعوى بفسخ عقد بيع وحدة النزاع لرفعها قبل الأوان تأسيسًا على عدم وجود تأخير في الإنجاز أخذًا بتقرير الأعمال الانشائية الصادر من مؤسسة التنظيم العقاري، في حين أن الثابت في الأوراق توافر مبررات الفسخ لتأخر المطعون ضدها في إنجاز المشروع إذ بلغت نسبة الإنجاز عند رفع الدعوى 5.57% بما ينبئ عن عدم قدرة المطعون ضدها في الإنجاز في الموعد المتفق عليه ، وبالرغم من صدور تقرير الأعمال الإنشائية للاستخدام الخاص من قبل العميل المصدر لأجله فلا يجوز الاحتجاج به دون الحصول على موافقة مسبقة من قبل دائرة الأراضي والأملاك لا سيما وأن التقرير يخص تطور نسبة الإنجاز في الإعمال الإنشائية دون أن يتعلق بنسبة الإنجاز في أعمال المشروع ككل ، فضلًا عن أن المطعون ضدها لم تودع المبلغ المسدد من ثمن الوحدة في حساب الضمان الخاص بالمشروع وفقًا للمادة 7 من القانون رقم 8 لسنة 2007 ولم تربط دفعات الثمن بمراحل إنجاز المشروع بالمخالفة للمادة 20 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 بشأن اعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، كل ذلك ما يبرر فسخ العقد خلافًا لما انتهي إليه الحكم مما يعيبه و يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد هو شريعة المتعاقدين أنه يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ويترتب عليه إلزام كل من العاقدين بما وجب عليه للآخر. ومن المقرر وفقًا لنص المادة 20 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة2010 باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي أنه " يجوز للمشتري اللجوء إلى المحكمة المختصة لطلب فسخ العلاقة التعاقدية بينه وبين المطور في أي من الحالات الآتية ..... 2- إذا امتنع المطور عن ربط الدفعات بمراحل الإنجاز الإنشائية المقترحة من قبل المؤسسة......". ومن المقرر أيضًا أن تقدير تقابل الالتزامات في العقود الملزمة للجانبين واستخلاص الجانب المقصر في العقد أو نفى التقصير عنه وبيان ما إذا كان التأخير في الوقت من شأنه تأخير بدء تنفيذ المشروع العقاري أو تمديده أو تأخير التزام البائعة بتسليم المشترى المبيع في الوقت المناسب والذي يرقى إلى مستوى ومصاف التقصير الذي يعطى لأحد المتعاقدين الحق في طلب فسخ العقد من عدمه ، وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه، وتفسير صيغ العقود والاتفاقيات وسائر المحررات والشروط المختلف عليها فيها بما تراه أوفى إلى نيه عاقديها وتقدير عمل أهل الخبرة مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة مما لـه أصل ثابت بالأوراق ، وهي غير ملزمة بأن تتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحُججهم وترد استقلالًا على كل حُجة أو قول أثاروه ما دامت الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد المسقط لتلك الأقوال والحجج. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق الدعوى ومستنداتها ومما أطمأن إليه من تقرير الخبرة المودع في النزاع رقم 317 لسنة 2024 تعيين خبرة، أن موعد الإنجاز المحدد في العقد سند الدعوى هو 30 سبتمبر 2025 مع أحقية الشركة المطعون ضدها في المد لمدد مجموعها إثني عشر شهرًا أي إلى 30 سبتمبر 2026 فإن الأجل00 بشأن التسليم لم يحن أوانه، ووفقًا للتقريرين الصادرين من مؤسسة التنظيم العقاري بدبي فإن نسبة الإنجاز الكلية للمشروع بتاريخ 13 مارس 2024 هي 5.57% ثم وصلت نسبة الإنجاز إلى 21,11% بتاريخ 3 سبتمبر 2024، بما يكون هناك تقدم ملموس في الأعمال خلال الفترة ما بين التقريرين، وأنها تسير بشكل جدى يُؤمل معه الالتزام بمواعيد الإنجاز والتسليم على نحو ينتفى معه أي خشيه من تأخر المطعون ضدها في الإنجاز أو اتصافها بالتقصير المخل الذى يبرر طلب الفسخ، ولا ينال مما سبق ما ساقه الطاعن من مبررات للفسخ من عدم إيداع مبالغ الأقساط في حساب الضمان0000 ، لما ثبت من تقرير الخبرة ومن إقرار الطاعن وما قدمه من إفادة بنك دبى الوطني المودع لديه حساب ضمان المشروع برقم 024691785007 أنه بتاريخ 7 مايو 2024 أودعت المطعون ضدها في هذا الحساب مبالغ الأقساط المستلمة من الطاعن وإن كان متأخرًا لتحقق الغاية التي تطلبها المشرع من وراء ذلك، كما أن مجرد التأخير في الإيداع لا يترتب عليه فسخ التعاقد... ولا ينال مما سبق أيضًا زعم الطاعن من امتناع المطعون ضدها عن ربط الدفعات بمراحل الإنجاز بالمخالفة للمادة (20) من قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 000 ، لعدم تقديم الطاعن ما يفيد وجود أي اقتراح من مؤسسة التنظيم العقاري بخصوص الوحدة محل النزاع، و خلص الحكم مما تقدم إلى أنه لا يوجد مبرر كافي لفسخ العقد لعدم ثبوت مخالفة المطعون ضدها لمواعيد الإنجاز والتسليم، ورتب على ذلك قضاءه بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان. وكانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وكافية لحمل قضائه ولا مخالفة فيها لصحيح القانون وتشمل الرد المسقط لكل حُجج وأوجه دفاع الطاعن، لا سيما وأن القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي خلا من النص على أحقية المشتري في فسخ التعاقد في حال عدم إيداع الثمن حساب الضمان، فإن النعي على الحكم بما سلف لا يعدو وأن يكون جدلًا موضوعيًا فيما تستقل محكمة الموضوع بسلطة تحصيله وتقديره من أدلة الدعوى وما طرح فيها من المستندات بغيه الوصول إلى نتيجة مغايره وهو لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز. 

ولِما تقدم يتعين رفض الطعن. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعن المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة وبمصادرة التأمين.

الطعن 45 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 13 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 45 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

م. ا. ح. ا.

مطعون ضده:

س. ب. ا. خ.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/863 استئناف عقاري بتاريخ 16-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/جمال عبدالمولي وبعد المداولة 

حيث أن الطعن استوفي اوضاعه الشكلية 

وحيث ان الوقائع - علي مايبين من الحكم المطعون فيه ومن الملف الألكتروني للطعن - تتحصل في أن الطاعن ? المدعي - أقام الدعوى رقم 1094 لسنة 2024 عقاري بطلب الحكم بإلزام المطعون ضده - المدعى عليه - بأن يؤدي اليه مبلغ مقداره 3,500,000 درهم ( ثلاثة ملايين وخمسمائة الف درهم ) والفائدة القانونية بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية حتى السداد التام على سند من القول أنه في عام 2008 أشترى من المدعى عليه(قطعة الأرض رقم 349 - 355 الواقعة بنطقة القوز الثانية في أمارة دبي) مقابل مبلغ مقبوض مقداره (200,000 درهم) وحرر له إقرارين بالتنازل الأول بتاريخ 18/2/2008 والذي اقر فيه المدعى عليه بقبض الدفعة الأولى من الثمن مبلغ (120,000 درهم) ،والثاني محرر بتاريخ 20/2/2008 اقرفيه المدعى عليه قبض الدفعة الثانية من الثمن بمبلغ (80,000 درهم) ،ه وقد تضمن إقرار التنازل شرطا جزائيا بأنه في حالة قيام نزاع على الأرض او اخلال من قبل المدعي عليه بالتزاماته التعاقدية فيكون الأخير ملزما بدفع خمسة اضعاف المبلغ المتفق عليه كشرط جزائي ليكون أجمالي قيمةالشرط الجزائي مبلغ وقدره مليون درهم مع تعهده بنقل ملكية قطعة الأرض المتنازل عنها للمدعي لدى الجهات الحكومية المختصة لكنه تقاعس عن ذلك بالرغم من أقراره بأحقية المدعي في التصرف بالبيع.و بتاريخ 1/2/2018 صدر المرسوم رقم 1 لسنة 2018 بشأن تنظيم التصرف بالأراضي والمساكن الممنوحة في أمارة دبي والتي يجوز فيها تحويل العقار وتسجيل الأراضي الممنوحة من مواطن الى مواطن اخر شرط ان يكون من نفس الأمارة ولما كان ذلك وكانت الشروط متوفرة بين الطرفين الا أن المدعى عليه تجاهل الألتزام بالمرسوم والتعاقد فقام المدعي بتاريخ 3/2/2018 توجيه إنذار اليه يخطره بضرورة الألتزام بالأتفاق الثابت في سند إقرار التنازل عن الأرض المبينه اعلاه والألتزام بمراجعة دائرة الأراضي والأملاك ومراجعة مؤسسة محمد بن راشد للإسكان لأتمام عملية البيع والتنازل عن الأرض من أسم المدعى عليه لصالح اسم المدعي إلا أن المدعى عليه أخل بتنفيذ التزامه ولم يقم بالتنازل للمدعي عن قطعة الأرض الممنوحة له لدى الجهات المختصة وقام بوضع يده عليها وبدأ في إقامة إنشاءات عليها مستغلاً أن الأرض مازالت مسجلة بإسمه ، واذ حاقت به اضرار جسيمة من جراء ذلك لذا اقام الدعوي . وبتاريخ 15 - 10 -2024حكمت المحكمة بمثابة الحضوري ببطلان إقرارى التنازل موضوع الدعوى المؤرخين 18/2/2008 و 20/2/2008 عن قطعة الأرض (رقم 349 - 355 الواقعة بنطقة القوز الثانية في أمارة دبي . وبإلزام المدعى عليه بأن يرد للمدعي مبلغ وقدرة مائتى (200,000 درهم) قيمة الثمن وفوائده القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد وبأن يؤدي اليه مبلغ ثمانمائة الف درهم (800,000 درهم) كتعويض عن الاضرار التي لحقت به وفوائده القانونية بواقع 5% من تاريخ صيرورة هذا الحكم نهائيا . استأنف المدعي هذا الحكم بالأستئناف رقم 1094 لسنة 2024 عقاري وبتاريخ 16 -1-2025 قضت المحكمة الأستئنافية برفضه وتأييد الحكم المستأنف طعن الطاعن في هذا الحكم بالتمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً مكتب ادارة الدعوي بتاريخ 6/2/2025طلب فيها نقضه واذ سبق عرض الطعن علي هذه المحكمة في غرفة مشورة بهيئة مغايرة فقررت حجزه للحكم لجلسة 13-5-2025 ثم قررت اعادته للمرافعة لجلسة اليوم وفيها قررت حجزه للحكم بذات الجلسة 

وحيث ان حاصل ماينعاه الطاعن علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الأستدلال والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول أنه والمطعون ضده يحملان الجنسية الأماراتية ومن سكان امارة دبي ولهما الحق في تملك العقارات وان المطعون ضده أخل بالتزامه بنقل ملكية أرض التداعي اليه لدي الجهات الحكومية بموجب اقراري التنازل سند الدعوي رغم صدور المرسوم رقم 1 لسنة 2018 يشأن تنظيم التصرف في الأراضي الممنوحه لأخر وقام بالأستيلاء عليها فيكون بذلك ملزما بدفع خمسة اضعاف المبلغ المتفق عليه اعمالا للشرط الجزائي اي مليون درهم فضلا عن تعويضه عن الأضرار التي حاقت به من جراء اخلال المطعون ضده لالتزاماته واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي ببطلان اقرارى التنازل سند الدعوي بطلانا مطلقا والزام المطعون ضده برد الثمن المدفوع والتعويض بمبلغ ثمانمائة ألف درهم فقط فانه يكون معيبا بما يستوجب نقضه . 

وحيث ان هذا النعي مردود في مجمله ذلك أن المقرر بقضاء الهيئة العامة لمحكمة التمييز انه" لما كان النص في المادة (112) من دستور دولة الإمارات العربية المتحدة على أنه (لا تسري أحكام القوانين إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها، ولا يترتب عليها أثر فيما يقع قبل هذا التاريخ. ويجوز عند الاقتضاء، وفي غير المواد الجزائية، النص في القانون على خلاف ذلك)، والنص في التعليمات الصادرة من صاحب السمو حاكم دبي بتاريخ 2 سبتمبر 1994 والمنشورة بالجريدة الرسمية في 18 نوفمبر 1994 بشأن الأراضي الممنوحة للمواطنين في إمارة دبي والمعمول بها من تاريخ نشرها مفاده إن بطلان التصرفات الممنوحة أو التي تمنح من الحكومة للمواطنين في إمارة دبي هو بطلان يتعلق بالنظام العام متى تم التصرف فيها بغير إذن من سمو حاكم دبي في ظل العمل بالتعليمات المذكورة، وأما التصرفات التي تمت قبل العمل بتلك التعليمات فلا يلحقها البطلان إعمالاً للقاعدة العامة بعدم سريان التشريع بأثر رجعي، بيد أنه لما كانت أحكام هذه التعليمات متعلقة بالنظام العام فإنه يتعين إعمالها بأثر فوري مباشر من تاريخ العمل بها على الآثـار التـي تتـرتــب على تلك التصـرفات، بحيـث لا يجوز إجـراء تسجيلها اعتبـاراً مــن 18 نوفمبر 1994 أو نقل ملكية الأرض الممنوحة للبائع إلى المشتري وذلك ما لم يثبت صدور إذن خاص من سمو الحاكم بإجازة تسجيلها، إذ يتساوى هذا الإذن مع الإذن بإجراء التصرف ذاته إذا ما تم في ظل العمل بأحكام تلك التعليمات. لما كان ذلك، وكان من المقرر إن تنفيذ عقد البيع بتغيير سجل الأرض وما يترتب عليه من التزام البائع بنقل الملكية في السجل العيني كأثر من آثار العقـد يسري عليه القانون الجديد المتعلق بالنظام العام والذي أدرك هذا الأثر ولو كان العقـد قـد أبرم صحيحا قبل العمـل بأحكامه، كما أنه من المقرر وفقا لنص المادتين (1275) و(1277) من قانون المعاملات المدنية وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة إن الملكية في العقارات وكذا في الحقوق العينية العقارية الأخرى لا تنتقل فيما بين المتعاقدين وفي حق الغير إلا بالتسجيل وفقا لأحكام القوانين المعمول بها في هذا الشأن، وأن عقد البيع غير المسجل لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى، ومن المقرر أيضا إنه إذا استحال التنفيذ العيني للعقد ينفسخ العقد لعدم إمكانية تنفيذه، وكانت المادة (1321) من قانون المعاملات المدنية قد نصت على أنه (ليس لأحد أن يتمسك بمرور الزمان المانع من سماع دعوى الملك المطلق إذا كان واضعا يده على عقار بسند غير سندات التمليك وليس له أن يغير بنفسه لنفسه سبب وضع يده ولا الأصل الذي يقوم عليه.)، فإن مؤدى تلك النصوص مجتمعة إن عقد بيع الأراضي الممنوحة للمواطنين في إمارة دبي سواء كانت قبل صدور قرار سمو حاكم دبي بحظر التصرف فيها إلا بإذن سموه أم كانت بعد صدور هذا القرار فإنه طالما أدركها قرار سمو الحاكم قبل تسجيلها فإن هذه التصرفات يكون قد استحال تنفيذها في الحالة الأولى كما أنها تكون باطلة في الحالة الثانية، وفى جميع الأحوال تكون تلك العقود لا اثر لها وتفقد صفتها كسند ملكية، فيكون واضع اليد على الأرض محل التعاقد - غير الممنوحة له - لا يستند الى سند ملكية صحيح باستحالة تنفيذه أو ببطلانه كما انه من المقرر أن النص في المادة الأولى من تعليمات سمو حاكم دبي في 20/9/1994 بشأن الأراضي الممنوحة من الحكومة للمواطنين في إمارة دبي والمعمول بها من تاريخ نشرها في 18/11/1994 على أن (( يحظر التصرف في الأراضي الممنوحة أو التي تمنح من الحكومة للمواطنين في إمارة دبي بطريق البيع أو الرهن أو الهبة والمبادلة أو الاستثمار مع الغير أو الإجازة لمـدة طـويلة تزيد على ثلاث سنوات إلا بإذن خاص من سمو الحاكم )) والنص في المادة الثانية منها على أن (( يقع باطلًا بطلانًا مطلقًا أي تصرف يتم خلافًا لأحكام البند الأول )) يدل على أن مناط حظر التصرف الذي يترتب عليه البطلان أن تكون الأرض التي يتصرف فيها المواطن بدون إذن سمو الحاكم قد آلت إليه بطريق المنح من الحكومة، والمقصود بالمنح التبرع أي بغير عوض و كان من المقرر انه لا يجوز التمسك بأعمال مقتضى الشرط الجزائي المتفق عليه بالعقد الذي انفسخ أو فٌسخ، وإذا كان هناك مقتضى للتعويض يقدره القاضي وفقاً للقواعد العامة التي تجعل عبء إثبات الضرر وتحققه ومقداره على عاتق الدائن. كما أن العقد الباطل لا يولد إلتزامات بين طرفيه ويترتب علي التقرير ببطلان العقد إنحلاله بأثر رجعي منذ نشوئه ويعتبر كأن لم يكن ويعاد كل شئ إلى ما كان عليه من قبل العقد واسترداد كل منهما ما أداه للآخر مما يكون معه رجوع المضرور منهما علي الآخر المتسبب بخطئه في البطلان بالتعويض عن الضرر استناداً إلى قواعد المسئولية التقصيرية ، فإذا كان العقد بيعاً وتقرر بطلانه رد المشتري المبيع إلى البائع و رد البائع الثمن إلى المشتري ، ويرد المشتري المبيع بثماراته من وقت المطالبة القضائية إذا كان حسن النية ، و إنه إذا سلم البائع المبيع للمشتري تنفيذاً لعقد غير مشروع و لم يكن عدم المشروعية غير آت من جهته فله الحق في ثمراته أما إذا كان عدم المشروعية آت من جهته فإنه لا يحق له مطالبة المشتري بثمارات المبيع . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم الأبتدائي قد اقام قضاءه ببطلان اقرارى التنازل المؤرخين 18/2/2008 و 20/2/2008 بطلانا مطلقا والزام المدعى عليه برد الثمن للمدعي والمثبت بهذين الاقرارين وقدرة مائتى الف درهم مع فوائده القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد والتعويض بمبلغ ثمانمائة ألف درهم وفوائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ صيرورة هذا الحكم نهائيا وحتى تمام السداد علي ما استخلصه من اوراق الدعوي ومستنداتها من واقع الملف الألكتروني من أن الأرض موضوع التداعي وبإقرار المدعى في صحيفة دعواه هي ارض ممنوحة من سمو الحاكم للمدعى عليه ومسجلة بإسمه ومن ثم فلا يجوز له التصرف فيها بأى نوع من أنواع التصرفات الا بإذن خاص من سمو الحاكم عملا بنص المادة الأولى من تعليمات سمو حاكم دبي في 20/9/1994 بشأن الأراضي الممنوحة من الحكومة للمواطنين في إمارة دبي والمعمول بها من تاريخ نشرها في 18/11/1994 ويقع باطلا أي تصرف يتم بدون إذن سمو الحاكم بطلاناً مطلقاً إعمالا لصريح نص المادة الثانية من ذات التعليمات سالفة الذكر ومن ثم قأن تنازل المدعى عليه عنها للمدعى بموجب اقرارى التنازل المؤرخين 18/2/2008 و 20/2/2008 يكون باطلا بطلانا مطلقا لا سيما وانهما صادران بعد تاريخ صدور تعلميات سمو الحاكم سالفة الذكر وهو بطلان من النظام العام تقضى به المحكمة دون توقف على طلب من الخصوم لا يغير من هذه النتيجة صدور المرسوم رقم 1 لسنة 2018 من سمو الحاكم بشأن تنظيم التصرف بالاراضى والمساكن الممنوحة في دبى حيث أن هذا المرسوم اشترط موافقة مؤسسة محمد بن راشد للاسكان على تصرف المستفيد -المدعى عليه- في الأرض الممنوحة له وبعد توافر شروط أخرى حددها المرسوم المذكور وحيث ان الثابت من الأوراق ومن إقرار المدعى انه لم يصدر أي إذن من سمو الحاكم بالتنازل عن تلك الأرض للمدعى او انه صدرت موافقة على هذا التنازل طبقا للمرسوم 1 لسنة 2018 لا سيما ان هذا المرسوم نظم التصرف في الأرض الممنوحة بناء على طلب المستفيد ورغبته في ذلك وبعد توافر عدة شروط أخرى حددها المرسوم ومن ثم فلا يجوز إجبار المدعى عليه على التقدم بهذا الطلب بزعم وجوب إلتزامه بتنازله السابق عن هذه الارض للمدعى لان هذا التنازل كما سبق القول صدر باطلا ومخالفا للنظام العام ومن ثم فلا يجوز الاستناد اليه إذ انه والعدم سواء واذ انتهت المحكمة الي القضاء ببطلان إقرارى التنازل موضوع الدعوى لمخالفتهما للنظام العام مما يعنى زوالهما منذ ابراهما ومن ثم سقوط الشرط الجزائى المثبت بهما ويعود المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد ومن ثم يلتزم المدعى عليه برد الثمن الذى سدده له المدعى والمثبت بهذين الاقرارين ومقداره مائتى الف درهم مع فوائده القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد والتعويض بمبلغ ثمانمائة ألف درهم عن عدم استثمار الثمن المدفوع فقط عن الفترة منذ دفعه للمدعى علية في 2008 وحتى استرداده حيث ان الثابت ان الأرض موضوع الدعوى كانت ارض فضاء واستمرت كذلك حتى استولى عليها المدعى عليه مرة أخرى وقام بالبناء عليها كما قرر بذلك المدعى ومن ثم فلم يضف المدعى اليها أي تحسينات او بناء وعلى ذلك فلا يستحق أي تعويض سوى عن حرمانه من استثمار الثمن لا سيما ان الأرض كانت بحيازته وينتفع بها منذ تاريخ التنازل وحتى استيلاء المدعى علية عليها مرة أخرى و انه يعلم ببطلان هذا التنازل لمخالفته قواعد سمو الحاكم بشأن الاراضى الممنوحة وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له اصله الثابت في الأوراق، ويكفي لحمل قضائه ، ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها ، كما يتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة ، ولا مخالفة فيه للقانون فان النعي عليه يضحي علي غير اساس . 

وحيث انه ? ولما تقدم ? يعين رفض الطعن 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة برفض الطعن والزمت الطاعن المصروفات مع مصادرة التأمين .

الطعن 43 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 13 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 43 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ا. ا. ل. د.

مطعون ضده:

ن. ح. ص. ا.

د. ن. ط.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/684 استئناف عقاري بتاريخ 09-10-2024

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة. 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها الاولي (نفين حسن صالح الصالح ) أقامت على المطعون ضدها الثانية ( ديانا نبيل طباره ) واخري لم تختصم بالطعن (وايت أند وايت للعقارات " ش ذ م م ") الدعوى رقم 1160 لسنة 2023 عقاري - أمام محكمة دبي الابتدائية ? وادخلت بها (كيرستين ماكسين البرايت ? الغير مختصمة بالطعن) بطلب الحكم وفقاً لطلباتها الختامية: بالزام المدعي عليها بأن تؤدى اليها مبلغ 215،000 درهم والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد - وذلك علي سند من أنها بموجب اتفاقية بيع اشترت من المدعي عليها الاولي فيلا بوادي الصفا 7 مساحه العقار 174,75 متر مربع رقم العقار 2894 رقم الارض 2894 رقم المبني 035-042لقاء ثمن إجمالي قدره 1550000 درهم يسدد عن طريق شيك تامين عربون بمبلغ 155000 درهم بياناته الشيك رقم000001 بتاريخ 11/4/2022 مسحوب علي البنك بنك الامارات دبي الوطني ، تم تحريره و ايداعه لدي المدعي عليها الثانية (الوسيط العقاري) ، وتم الاتفاق علي سداد باقي الثمن عن طريق شيك بتاريخ 31/3/2023 عند توقيع عقد البيع النهائي ونقل الملكية ، الا ان المدعى عليها الأولى اخلت في تنفيذ اتفاقها بعد جاهزية المدعية للتوقيع علي عقد البيع النهائي وسداد باقي الثمن ، وامتنعت عن إتمام الاتفاق وتسليم الوحدة المباعة ، وأبدت رغبتها في عدم إتمام البيع رغم سريان الاتفاقية وامتدادها تلقائياً بعلم المدعي عليها الاولي لمدة (21) يوماً بعد حصول المدعية بتاريخ 19/4/2023 علي موافقة بنك المشرق لتمويل عملية شراء العقار ، الا ان المدعى عليها الأولى قامت بتاريخ 4/4/2023 اثناء فتره التمديد بإرسال ايميل الي الوسيط العقاري لإبداء رغبتها في عدم اتمام عمليه البيع دون الانتظار لنهاية فتره التمديد المتفق عليها بالبند رقم (12) من البنود الإضافية ، ومن ثم فقد عدلت عن إتمام البيع وهو ما أصاب المدعية بأضرار جراء ذلك ? ومن ثم كانت الدعوي ? واثناء تداول الدعوي أدخلت بها المدعية بموجب صحيفة إدخال (كريستين ماكسين اولبريت ? ممثلة " المدعي عليها الثانية - وايت اند وايت للعقارات " ش ذ م م " ? الوسيط العقاري) كخصمة مدخلة في الدعوى لسماع شهادتها ، كما تخلص وقائع الدعوى المنضمة رقم 1372 لسنة 2024 عقاري في أن المطعون ضدها الثانية ( ديانا نبيل طباره ) أقامتها على المطعون ضدها الاولي ( نفين حسن صالح الصالح) واخري لم تختصم بالطعن (وايت أند وايت للعقارات " ش ذ م م ") - أمام محكمة دبي الابتدائية ? طلبت في ختامها الحكم : أولاً : أصلياً : (1) الزام المدعى عليها الاولى بأن تؤدي لها مبلغ العربون وقدره 155،000 درهم لتقاعسها عن تنفيذ التزاماتها التعاقدية مع فائدة 9% من وقت الاستحقاق، (2) إلزام المدعى عليها الثانية (الوسيط العقاري) بتسليمها شيك ضمان العربون المودع لديها على سبيل الأمانة ، (3) رفض الدعوي رقم 1160 لسنة 2023 عقاري ، ثانياً : احتياطياً : التصريح باستخراج شهادة من بنك المشرق عما اذا كانت المدعية والمدعى عليها تقابلا التزمت باستيفاء متطلبات القرض من المستندات المطلوبة ودخول القرض حيز التنفيذ وتم تحويل مبلغ التمويل لحسابها الشخصي قبل تاريخ 21/4/2023 وهو تاريخ انتهاء العقد من عدمه ? وذلك علي سند من أنه بموجب عقد بيع موثق ومؤرخ في 1/4/2022 اتفقت (المدعية في الدعوى 1160 لسنة 2023 - نيفين حسن) و(المدعية في الدعوى 1372 لسنة 2023 - ديانا طبارة) بوساطة (المدعى عليها الثانية والخصم المدخل - كريستين ماكسين) على بيع فيلا التداعي المملوكة الي (ديانا طبارة) اتفقتا على اتمام اجراءات البيع في مدة اقصاها سنة من تاريخ توقيع الاتفاق ، وتم تحديد مدة تنفيذ العقد من 1/4/2022 حتى 31/3/2023 ونظرا لانتهاء المدة المتفق عليها وكذا المدة الاضافية الممنوحة حتي 21/4/2023 دون أن تنفذ (المشتريه - نيفين حسن) التزامها بإتمام اجراءات البيع طبقا لما تم الاتفاق عليه ، قامت (البائعة ? ديانا طباره) بإنذارها بتاريخ 19/5/2023 باستحقاقها لقيمة شيك العربون ، الا أنها رفضت وتكون قد اخلت بالتزاماتها التعاقدية ، ومن ثم كانت الدعوي ? وبعد ضم الدعويين ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد أن اودع تقريره ، حكمت حضورياً بجلسة 29/7/2024 : أولاً : بعدم قبول ادخال (كريستين اولبريت - ممثله وايت اند وايت للعقارات " ش ذ م م ") خصماً في الدعوى ، ثانياً : في الدعوى الأصلية رقم 1160 لسنة 2023 عقاري : برفضها ، ثالثاً : في الدعوى المنضمة رقم 1372 لسنة 2023 عقاري : بالزام المدعى عليها الثانية (وايت اند وايت للعقارات " ش ذ م م ") بأن تسلم المدعية شيك تامين عربون الصادر من (المدعى عليها الأولى) لصالح (المدعية) بمبلغ وقدره 155000 درهم ، وفى حال انتهاء الشيك الزام المدعى عليها الأولى أن تؤدى الى المدعية مبلغ وقدره 155000 درهما مع الزامها ايضاً في الحالتين بالفوائد القانونية عن ذلك المبلغ بواقع (5%) سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد - استأنفت (المدعية في الدعوي الاصلية رقم 1160 لسنة 2023 عقاري ? المدعي عليها الأولي في الدعوي رقم 1372 لسنة 2023 عقاري) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 684 لسنة 2024 عقاري ، وفيه قضت المحكمة بجلسة 9/10/2024 : بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بانفساخ عقد بيع وحدة التداعي وإلزام المستأنف ضدها برد الشيك أو قيمته 155000 درهم - إن تم صرفه - والفائدة 5 % من تاريخ رفع الدعوى في 29/6/2023 وحتى تمام السداد ،ثانياً : إلزام المستأنف ضدها أن تؤدي للمستأنفة مبلغ (خمسين ألف درهم) تعويض والفائدة 5 % من تاريخ صيرورة الحكم نهائيا وحتى تمام السداد ، وبتاريخ 29/10/2024 تقدمت المستأنفة بطلب أغفال لمحكمة الاستئناف فصلت فيه المحكمة بجلسة 4/11/2024 : بقبول الطلب شكلاً ، وبإضافة البند ثالثا في منطوق الحكم الأصلي بإلزام المستأنف ضدها المناسب من الرسوم والمصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل اتعاب المحاماة مع مصادرة مبلغ التامين - طعن النائب العام لإمارة دبي في هذا الحكم بطريق التمييز بصحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 6/2/2025 طلب فيها نقض الحكم المطعون فيه ، لم يقدم أي من المطعون ضدهما مذكرة رد في الميعاد ، وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة بهيئة مغايرة ثم قررت اعادته للمرافعة لجلسة اليوم وفيها حجزته للحكم لذات الجلسة. 

وحيث أقيم الطعن علي سبب واحد حاصل ما ينعي به الطاعن - علي الحكم المطعون فيه - مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتأويله ? إذ اعتبر (المدعى عليها الأولى أصلياً ? المطعون ضدها الثانية - البائعة) هي من أخلت بالتزاماتها التعاقدية لرفضها اتمام اجراءات بيع الفيلا خلال المدة القانونية للعقد بداية من البريد الإلكتروني المرسل منها للوسيط العقاري بتاريخ 6/4/2023 والتي أفادت فيه أن مذكرة التفاهم الموقعة ملغاة وفقا لشهادة الوسيط العقاري ، وتخلل تلك الفترة إجازة عيد الفطر التي بدأت من 20/4/2023 حتى تاريخ 23/4/2023 ، ووافق بنك المشرق (للمدعية في الدعوي الاولي ? المشترية) على طلب الحصول على قرض شراء الوحدة بتاريخ 19/4/2023 ، وان العقد معلق على شرط التمويل البنكي الذي تمت الموافقة عليه خلال المدة المتفق عليها ، ولا ينال ذلك التأخير لمدة يومين فقد كان بسبب قانوني وهو العطلة مما لا ينفي حسن نية المستأنفة وأن المستأنف ضدها هي من أخلت بالتزامها بنقل الملكية وبفسخ العقد بإرادتها المنفردة ، وهو استخلاص غير صحيح من الحكم جره إلى الخطأ في تطبيق القانون ، كما أن الخبرة المنتدبة تركت مسألة تحديد الطرف المخل بالتزاماته لمحكمة الموضوع ، خاصة أنه لا خلاف فيما بين المطعون ضدهما على أن فترة التمديد التلقائي للعقد امتدت حتى تاريخ 21/4/2023 ، وأن رفض المطعون ضدها الثانية للتمديد لا يعد تعسفاً منها باعتباره حقاً لها وفقاً للعقد الذي تطلب موافقة طرفيه مجتمعين للتمديد وهو حق المطعون ضدها الثانية ، كما أن المطعون ضدها الأولى لم تثبت وبعد انتهاء إجازة العيد واستئناف البنوك عملها إلى توافر مبلغ القرض في حسابها، وهو ما يجعل الحكم المطعون فيه مشوبا بالفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب مما جره إلى مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، بما يعيبه ويستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي غير سديد - ذلك أن النص في المادة 176 من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022 مفاده - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع استهدف بنظام الطعن من النائب العام مصلحة عليا هي مصلحة القانون لإرساء المبادئ القانونية الصحيحة على أساس سليم وتوحيد أحكام القضاء فيها وقد قصر المشرع حق النائب العام في الطعن على الأحكام بأن يكون محققًا لمصلحة القانون إذا كانت مبنية على مخالفة القانون أو الخطأ في تطبيقه أو تأويله دون باقي الأحوال التي أوردتها المادة 175 من قانون الإجراءات المدنية بما لازمه أنه يجب أن تكون أسباب الطعن المرفوع من النائب العام لمصلحة القانون متضمنة ما يعد تعييباً للحكم المطعون فيه بمخالفة القانون أو الخطأ في تطبيقه أو تأويله وهو الخطأ القانوني الذي قد يرد صراحة أو ضمنًا في أسباب الحكم مرتبطًا بمنطوقه بحيث يكون قضاؤه مؤسساً على هذا العيب ويتحقق مخالفة القانون بترك العمل بنص قانوني لا يحتمل التأويل ولا خلاف على وجوب الأخذ به في الدعوى كما يتحقق الخطأ في تطبيق القانون إذا كان الحكم قد طبق قاعدة قانونية على واقعة لا يجب أن تطبق عليها أو تطبيقها في حالة لا تتوافر فيها شروط تطبيقها أو أقام قضاءه على قاعدة قانونية خاطئة ويكون هذا الخطأ هو العلة المؤثرة في قضاء الحكم على أن يستفيد الخصوم من ذلك الطعن المرفوع من النائب العام - لما كان ذلك ? وكان سبب الطعن يقوم على تعييب قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً بانفساخ عقد بيع فيلا التداعي وإلزام البائعة (المطعون ضدها الثانية) برد مبلغ العربون والتعويض والفائدة علي ما استخلصه خطأ من أن (المدعى عليها الأولى في الدعوي الاولي ? المطعون ضدها الثانية - البائعة) هي من أخلت بالتزاماتها التعاقدية لرفضها انهاء اجراءات بيع الفيلا خلال المدة المتفق عليها وقامت بفسخ العقد بإرادتها المنفردة ، رغم أن الخبرة المنتدبة لم تنسب خطأ (للمطعون ضدها الثانية - البائعة) وتركت مسألة تحديد الطرف المخل بالتزاماته لمحكمة الموضوع كما أنه لا خلاف بين الطرفين على أن فترة التمديد التلقائي للعقد امتدت حتى تاريخ 21/4/2023 ، وأن رفض المطعون ضدها الثانية للتمديد كان المقصود منه رفض التمديد مرة أخرى بعد التمديد الأول ، وكان ما ينعاه الطاعن بسبب الطعن لا يندرج ضمن الحالة التي تجيز للنائب العام الطعن لمصلحة القانون ولا تنطوي على ما يعد تعييبا للحكم المطعون فيه بمخالفة القانون أو الخطأ في تطبيقه أو تأويله ولا يعدو منعاه بما سلف أن يكون جدلا فيما تستقل محكمة الموضوع بسلطة تحصيله وتقديره من أدلة الدعوى وتقرير الخبير إذ لها أن تأخذ به كله أو ببعض ما ورد به حسبما يطمئن إليه وجدانها ، ومن ثم فإنه لا تثريب على الحكم المطعون فيه إن استخلص من أوراق الدعوي ومستنداتها وتقرير الخبرة المنتدبة اخلال (البائعة ? المطعون ضدها الثانية) بالتزاماتها التعاقدية ، وخلص في تدليل سائغ إلى انتفاء اخلال المطعون ضدها الاولي بالتزاماتها التعاقدية وفقاً للمطروح عليه وعلي ما أورده بأسبابه من أن [[ ... ، وكان الثابت بتقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة وأوراق الدعوى التي اطلعت عليها المحكمة في الملف الالكتروني للدعويين ان المستأنفة استأجرت العقار محل النزاع من المستأنف ضدها بموجب عقد الايجار الصادر من دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 30/1/2021 لمدة عام من 26/1/2021 إلى 25/1/2022 بأجرة سنوية قدرها 80 ألف درهم تسدد بشيكات ، وفي 30/3/2022 وفقا لعقد ايجار أيضا صادر من الدائرة يمتد من 1/4/2022 إلى 31/3/2023 ، وتضمن خيار شراء العقار بموجب عقد بيع موحد صادر من الدائرة أيضا بسعر متفق عليه 1.555.000 درهم وعدل فيه الأجرة إلى 140 ألف درهم تسدد على ثلاثة شيكات ، وإذا اشترى مستأجر العقار في غضون 6 (ستة) أشهر من بداية عقد الإيجار، فسيقوم المالك بخصم مبلغ 100,000 درهم من سعر العقار المتفق عليه في البند 5-1 ، وإذا اشترى المستأجر العقار بين 6 (ستة) ، 12 (اثني عشر شهراً) من بداية العقد سيقوم المالك بخصم مبلغ 60,000 درهم من سعر الشراء في البند 5-1، في حالة عدم رغبة المستأجر في شراء العقار في غضون 12 (اثني عشر شهراً، يتم تقديم إشعار قبل 90 يوما على الأقل قبل نهاية الـ 12 شهر ولن يقوم المالك بسداد أي إيجار من مبلغ 200,000 درهم ، وافق فيه المشتري على سداد شيك عربون والمتبقي عن طريق شيك مدير حرر عند التسجيل باسم المالك أو أي وسيلة أخرى مضمونة للدفع توافق عليها دائرة الأراضي والأملاك ، وتضمن العقد شرطا أنه إذا تم توقيع هذا العقد على أساس تمويل مالي محتمل لمصلحة المشتري، فيجب على المشتري تقديم طلب خطي للحصول على التمويل خلال مدة أقصاها (5) خمسة أيام عمل التالية لتاريخ نفاذ هذا العقد ومن الشروط الإضافية الواردة أقر البائع بان هناك تمويل مسجل لدى مصرف الإمارات الإسلامي ، وتخضع عملية الشراء الموافقة التمويل العقاري النهائية ، ووفقا لإفادة الخصم المدخل امام الخبرة وبسبب تأخيرات مع البنك كان التمديد التلقائي بند إضافي لمدة 2 يوما ، بسبب عطلة العيد، أغلقت البنوك وقالت البائعة إنها لن تسمح لذلك بالاستمرار لأن الوقت قد انقضى في 20 أبريل، حاولت أن أشرح للبائعة أن لدينا خطاب عرض نهائي وشهادة عدم ممانعة وخطاب المديونية وكانت الحاجة فقط إلى عودة البنوك للعمل للمعالجة في اليومين الماضيين ولكنها رفضت وفقا لرسائل الواتس أب ، ( ... مرحبا ديانا، لم نكن نعلم أن العيد سيصادف هذه الأيام إلا قبل أسبوع أو نحو ذلك سيكون من العدل والمعقول فقط التمديد لمقدار الأيام التي يتم فيها إغلاق البنوك. من المستحيل فعل أي شيء عندما يكون كل شيء مغلقا.) (أنا أسف هذا ليس عدلاً كان لديك سنة و21 يوما لإتمام هذه الصفقة ، بالإضافة إلى ذلك من المعروف جدا أن شهر رمضان هو 29 أو 30 يوما لذا فمن المنطقي أن العيد سيصادف هذه الأيام كما هو متوقع ، أنا أسف لأنني لست على استعداد للتمديد، يرجى إبلاغ نيفين بأن العقد لم يعد ساريا يرجى تحصيل شيك الغرامات والإيجار الشهر أبريل) وانتهت الخبرة إلى المدعى عليها الاولى اصلياً هي من اخلت بالتزاماتها الواردة ببنود العقد والتي تمثلت في رفضها اتمام اجراءات بيع الفيلا خلال المدة القانونية للعقد ابتداء من البريد الإلكتروني المرسل منها للوسيط العقاري (الخصم المدخل ) بتاريخ 6/4/2023 والتي افادت فيه ان مذكرة التفاهم التي وقعناها لم تعد صالحة وملغاة ووفقا للثابت من شهادة الوسيط العقاري ، وان تلك الفترة كان يتخللها إجازة رسمية بمناسبة عيد الفطر تبدأ من تاريخ 20/4/2023 حتى تاريخ 23/4/2023 ، وتمت الموافقة على طلب الحصول على قرض الصادر من بنك المشرق إلى المدعية أصليا (المشتري) بتاريخ 19/4/2023 ، مما تستخلص المحكمة منه ان العقد هو عقد معلق على شرط التمويل البنكي والذي تم إنجازه بالحصول عليه خلال المدة ، ولا ينال ذلك التأخير لمدة يومين فقد كان بسبب قانوني وهو العطلة مما لا ينفي حسن نية المستأنفة وأن المستأنف ضدها هي من أخلت بالتزامها بنقل الملكية وبفسخ العقد بإرادتها المنفردة وتقضي المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بانفساخ عقد البيع المبرم وإلزام المستأنف ضدها برد شيك العربون بملغ 155000 درهم والفائدة 5% من تاريخ قيد الدعوى في وحتى تمام السداد ]] ومن ثم فان النعى على الحكم بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه يكون لا محل له من قضاء الحكم المطعون فيه ويكون بالتالي الطعن غير مستند الي الحالة التي نص عليها القانون ومن ثم غير مقبول. 

وحيث أنه ? ولما تقدم - يتعين عدم قبول الطعن . 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة: بعدم قبول الطعن.