جلسة 9 من يونيو سنة 1982
برئاسة السيد المستشار/ محمد كمال عباس نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد إبراهيم الدسوقي، فهمي عوض مسعد؛ جهدان حسين عبد الله ومحمود شوقي أحمد.
------------------
(125)
الطعن رقم 575 لسنة 49 القضائية
(1 - 4) إيجار "إيجار الأماكن" - "تحديد الأجرة" - "أجرة الفنادق".
(1) الإصلاحات والتحسينات الجديدة التي يدخلها المؤجر في العين المؤجرة. وجواز تقويمها وإضافة مقابل الانتفاع بها إلى أجرة الأساس. وجوب إعمال اتفاق الطرفين ما لم يقصد منه التحايل على القانون.
(2) الترخيص للمستأجر بالتأجير من الباطن مفروشاً. ميزة جديدة. جواز تقويمها وإضافتها إلى الأجرة. م 28 ق52 لسنة 1969 وم 45 ق 49 لسنة 1977.
(3) الأجرة المحددة وفقاً للقانون 52 لسنة 1969. القصد منها الانتفاع العادي بالعين المؤجرة. تخويل المستأجر حق التأجير من الباطن مفروشاً. ميزة يحق للمؤجر تقاضي مقابل عنها.
(4) الترخيص للمستأجر باستعمال المكان المؤجر فندقاً ينطوي على التصريح له بالتأجير بالفرش. حق المؤجر في اقتضاء زيادة الأجرة . الأجرة الإضافية تستحق في كل صور التأجير المفروشة. المادتين 28 ق 52 لسنة 1969 و45 ق 49 لسنة 1977.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن الطاعنين أقاما الدعوى رقم 440 لسنة 1978 الإسكندرية الابتدائية ضد المطعون ضدهما وطلبا الحكم بإلزامهما بدفع مبلغ 403.395 بمقولة إنه بمقتضى ثلاثة عقود إيجار مؤرخة 1/ 8/ 1976 استأجر المطعون ضدهما الطاعنين ثلاثة شقق بالعقار المبين بصحيفة الدعوى بقصد استعمالها ملحقاً لفندق سان جيوفاني بأجرة شهرية قدره 20.500 لكل شقة يضاف إليه الضريبة العقارية والزيادة القانونية بواقع 70% أعمالاً للقانون رقم 52 لسنة 69 مقابل التأجير مفروشاً فتكون الأجرة الشهرية بواقع 39 ج و311 م إذ صدر القانون رقم 49 لسنة 1977 وعمل به اعتباراً من 9/ 9/ 1977 ونصت المادة 45 منه على احتساب الزيادة القانونية بواقع 15% بالنسبة للأماكن المنشأة اعتباراً من 5/ 11/ 61 حتى تاريخ العمل به وكان العقار الذي به وحدات النزاع قد أنشئ بعد هذا التاريخ فتكون الزيادة القانونية الواجب أداؤها بواقع 23 ج و584 م لكل وحدة بحيث تصبح الأجرة الشهرية الشاملة لكل منها بواقع 51 ج و250 م والمبلغ المطالب به هو عن شهري ديسمبر سنة 1977 ويناير سنة 1978 فضلاً عن الفروق المستحقة من 9/ 9/ 77 حتى تاريخ 30/ 11/ 1977 ولقد أقام المطعون ضدهما الدعوى رقم 939 لسنة 78 الإسكندرية الابتدائية ضد الطاعنين وطلبا الحكم بتحديد القيمة الإيجارية لكل شقة من شقق النزاع بمبلغ 246 جنيهاً سنوياً وإلزام الطاعنين برد مبلغ 751 ج و569 م قيمة ما تم تحصليه من أجرة زائدة عن الأجرة القانونية. قررت المحكمة ضم الدعويين وبتاريخ 18/ 5/ 78 حكمت في الدعوى رقم 440 لسنة 1978 بإلزام المطعون ضدهما بدفع المبلغ المطالب به وقدره 403 ج و395 م وفي الدعوى رقم 939 لسنة 78 برفضها استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 573 لسنة 34 ق الإسكندرية. وبتاريخ 17/ 1/ 79 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض دعوى الطاعنين رقم 440 لسنة 78 وفي الدعوى رقم 939 لسنة 78 بتحديد أجرة كل شقة بواقع مبلغ 23 ج و124 م وبإلزام الطاعنين بأن يؤديا للمطعون ضدهما مبلغ 848 ج و997 م. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ويقولان في بيان ذلك إن الحكم قضى بعدم أحقية الطاعنين للزيادة القانونية بواقع 70% المقررة بالمادة 28 من القانون 52 لسنة 69 ثم 150% للزيادة المقررة بمقتضى المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 استناداً إلى أن اتفاق المتعاقدين على وجه الانتفاع بالعين المؤجرة في غرض معين كملحق الفندق ليس من قبيل الميزة الإضافية التي يستحق المؤجر مقابلاً عنها زيادة على الأجرة القانونية في حين أن القواعد المقررة لتحديد الأجرة بمقتضى التشريعات الاستثنائية إنما استهدفت تحديد الأجرة بالنسبة إلى الانتفاع العادي أما إذا كان المستأجر قد خول ميزة إضافية بأن رخص له في التأجير مفروشاً سواء أكان للاتفاق على ذلك ملحوظاً وقت التعاقد أم لاحقاً له فإن هذه الميزة تعتبر في حكم التحسينات ويحق للمؤجر أن يتقاضى عنها الزيادة المقررة قانوناً بمقتضى هاتين المادتين لعموم النص وإطلاقه وكانت عقود الإيجار قد خولت المستأجر. استعمال العين المؤجرة فندقاً فإن المستأجر يستحق الزيادة المقررة للتأجير مفروشاً وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن قضاء النقض قد جرى على أن الإصلاحات والتحسينات الجديدة التي يكون المؤجر قد أدخلها في العين المؤجرة تقوم ويضاف مقابل انتفاع المستأجر بها إلى الأجرة التي تحدد على الأسس التي قررتها تلك القوانين فإذا اتفق الطرفان على ذلك وجب إعمال اتفاقهما ما لم يثبت أن القصد منه هو التحايل على أحكام القانون فيكون للقاضي عندئذ سلطة التقدير ويعتبر في حكم التحسينات التي يدخلها المؤجر في العين المؤجرة كل ميزة جديدة يوليها المستأجر كما لو كان محروماً من حق التأجير من الباطن مفروشاً فرخص له المؤجر بذلك فإن هذه الميزة تقوم وتزاد على الأجرة القانونية. ولما كانت المادة 10 من القانون 52 لسنة 1969 قد نصت على تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه بنسب معينة من قيمة الأرض والمباني وذلك في حالة الانتفاع العادي بحيث إذا خول المؤجر المستأجر علاوة على هذا الانتفاع ميزة إضافية بأن رخص له في تأجير المكان من الباطن مفروشاً فإن هذه الميزة تعتبر في حكم التحسينات فيجوز للمؤجر أن يتقاضى مقابلاً عنها وهو ما نصت عليه المادة 28 من القانون 52 لسنة 1969 من أنه "في جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير مسكنه مفروشاً يستحق المالك أجرة إضافية تعادل 70% من الأجرة القانونية عن مدة التأجير مفروشاً فدلت بذلك على أن تحديد الأجرة وفقاً للنسب المعينة التي حددتها المادة 10 من القانون رقم 52 لسنة 1969 لا يعدو أن يكون وسيلة لتحديد أجرة عادلة في حالة الانتفاع العادي وأن ليس ثمة ما يمنع من زيادتها في مقابل تأجير المكان من الباطن مفروشاً ولما كان الترخيص للمستأجر باستعمال المكان المؤجر فندقاً ينطوي على التصريح له بالتأجير بالفرش الذي يحق معه للمؤجر زيادة الأجرة بنسبة 70% من الأجرة القانونية فإن هذه الزيادة تسري على واقعة الدعوى حتى 9/ 9/ 1977 تاريخ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1977 الذي رفع هذه الزيادة إلى نسب حددها في المادة 45 بأن نص على أنه في "جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء من المكان المؤجر مفروشاً يستحق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشاً بواقع نسبة من الأجرة القانونية تحتسب على الوجه الآتي أ.. ب.. جـ مائة وخمسون في المائة 150% عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون" وذلك استصحاباً لما أوردته المذكرة الإيضاحية لهذا القانون من أن الأحكام التي تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها الاستعمال الأغلب الأعم للأماكن ولا يستساغ أن تسرى هذه الأحكام وما يتعلق بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال لغير السكن من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبني وقد قطع تقرير لجنة الإسكان بمجلس الشعب في الإفصاح عن نطاق تطبيق المادة 45 من القانون 49 لسنة 1977 فأكد "أن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات والشقق المفروشة وغير ذلك من صور التأجير المفروش" فكشف بذلك عن غرض الشارع من أن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور التأجير المفروش وسواء اتفق عليه لدى بدء التعاقد أو لاحقاً له وذلك عن مدة التأجير مفروشاً لما كان ذلك وكانت عين النزاع التي أجرها الطاعنان للمطعون ضدهما قد أجرت لاستعمالها ملحقاً لفندق سان جيوفاني فإنه يسرى عليها حكم المادتين 78 من القانون 52 لسنة 1969، 45 من القانون 49 لسنة 1977 وإذ جرى الحكم المطعون فيه على غير هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون بما يستوجب نقضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق