الطعن 668 لسنة 44 ق جلسة 15 / 2 / 1978 مكتب فني 29 ج 1 ق 94 ص 478

جلسة 15 من فبراير سنة 1978

برئاسة السيد المستشار محمد أسعد محمود نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: محمد الباجوري، صلاح نصار، محمود رمضان وإبراهيم فراج.

-----------------

(94)
الطعن رقم 668 لسنة 44 القضائية

(1)، (2) إيجار "إيجار الأماكن".
(1) الأجرة الواجب على المستأجر سدادها لتفادي إقامة دعوى ضده بالإخلاء هي المستحقة في ذمته حتى تاريخ تكليفه بالوفاء - جواز توقى الحكم بالإخلاء بأداء الأجرة وفوائدها والمصاريف الرسمية حتى إقفال باب المرافعة في الدعوى أمام محكمة الاستئناف.
(2) الحكم بإخلاء المستأجر لتكرار امتناعه أو تراخيه في الوفاء بالأجرة يعتبر. مبرر المقصود بالتكرار. يكفي وقوع فعل واحد بعد صدور القانون 52 لسنة 1969 سبقته أفعال تكرار أخرى.

------------------

1 - مفاد نص المادة 23 من القانون 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، أنه يشترط لطلب الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة مضي خمسة عشر يوماً بعد تسليم المستأجر التنبيه بإيفائها دون أن يقوم بالسداد، والأجرة التي يتعين على المستأجر الوفاء بها كي يتفادى رفع الدعوى بالإخلاء هي تلك المستحقة فعلاً في ذمته حتى تاريخ تكليفه بالوفاء، وعلى الرغم من أن المشرع رتب للمؤجر الحق في إخلاء المستأجر لنكوله عن أداء الأجرة بمجرد انقضاء المدة السابقة فإنه رغبة منه في التيسير على المستأجرين بعد رفع الدعوى أفسح لهم مجال الوفاء بالأجرة المستحقة حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فيها، ولما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن صياغة المادة 23 المشار إليها جاءت عامة مطلقة ولا يجوز قصر نطاقها على إغلاق باب المرافعة أمام المحكمة الابتدائية دون محكمة الاستئناف، لما فيه من تقييد لمطلق النص وتخصيص لعمومه بغير مقتض وهو ما لا يجوز مما مؤداه أنه لتوقى طلب الإخلاء ولإسقاط حق المؤجر فيه يتعين أداء الأجرة وفوائدها والمصاريف الرسمية المستحقة حتى إقفال باب المرافعة في الدعوى أمام محكمة الاستئناف أيضاً، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد بنى قضاءه بالإخلاء على سند من أن الطاعن لم يقم بوفاء الأجرة المستحقة حتى تاريخ إغلاق باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف فإنه لا يكون قد خالف القانون.

2 - مؤدى نص المادة 23/ أ من القانون رقم 52 لسنة 1969، أن المشرع استحدث - استهدافاً لتحقق العدالة - حكماً يقضي بأن على المحكمة أن تقضي بالإخلاء حتى ولو دفع المستأجر الأجرة المتأخرة قبل قفل باب المرافعة في الدعوى متى تحقق لها تكرر امتناعه أو تراخيه عن الوفاء بالأجرة بلا مبرر تقتنع به مما مفاده أن تكرار تأخير المستأجر في وفاء الأجرة يخول المحكمة سلطة تقدير فيما إذا كان المستأجر يسيء استعمال حقه في تفادي حكم الإخلاء بالوفاء إلى ما قبل قفل باب المرافعة أم لا. ولما كان المقصود بالتكرار بالمعنى السالف أن يكون المستأجر قد مرد على عدم توفيه الأجرة في مواقيتها ودأب على إساءة استعمال التيسير المخول له بالتقاعس عن أدائها دون عذر يمكن قبوله، فإنه يكفي لتطبيق هذا النص المستحدث أن يقع في ظله فعل واحد من أفعال التأخير تكون قد سبقته أفعال مماثلة صادفت محلها قبل صدوره دون أن يكون في ذلك مخالفة لمبدأ عدم رجعية القانون، اعتباراً بأن التأخير المتكرر يعتبر حالة موصولة الأسباب لم يثبت تحققها إلا في ظل القانون الجديد الذي اقتصر تطبيقه على الواقعة التي حدثت بعد العمل به ولم يتعد دور واقعة التأخير الأول الحاصلة قبله إلا أنها ثبت عن التكرار فيه دون أن تكفي بمجردها لتوقيع جزاء الإخلاء الذي قررته المادة، ومن ثم فلا سريان للقانون الجديد على الماضي. لما كان ما تقدم وكان الحكم قد قضى بإخلاء الطاعن لثبوت أن تأخره عن دفع الأجرة التي أقيمت بسببها الدعوى ليس امتناعاً أو تأخيراً منفرداً بل هو تكرار لامتناع أو تأخير سابق بما يتحقق به ثبوت ميله إلى المماطلة واتجاهه إلى إعنات المؤجر في ظل القانون رقم 52 لسنة 1969 فإنه يكون قد طبق عجز المادة 23/ أ منه تطبيقاً صحيحاً.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون عليه أقام الدعوى رقم 578 سنة 1973 مدني أمام محكمة طنطا الابتدائية ضد الطاعن بطلب الحكم بإخلائه من الشقة الموضحة بالصحيفة وتسليمها إليه. وقال في بيان دعواه أنه بموجب عقد مؤرخ 1/ 4/ 1950 استأجر منه الطاعن شقة بمنزل رقم........ بإيجار شهري خفض إلى 8 جنيه و630 مليم بخلاف رسم النظافة، وإذ تأخر في الوفاء بالأجرة ورسم النظافة عن المدة من 1/ 6/ 1972 حتى آخر يناير سنة 1973 وقدرها 74 جنيهاً و920 مليماً رغم تكليفه بالوفاء في 24/ 1/ 1973، فقد أقام الدعوى. وبتاريخ 29/ 11/ 1973 حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون عليه هذا الحكم بالاستئناف رقم 460 سنة 23 ق طنطا طالباً القضاء له بطلباته، وبتاريخ 17/ 4/ 1974 - حكمت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبإخلاء الطاعن من العين المؤجرة. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن بني على سببين، ينعى الطاعن بالسبب الأول منهما على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفي بيان ذلك يقول أن الحكم أقام قضاءه بالإخلاء على سند من أنه لم يقم بوفاء الأجرة المتأخرة منذ شهر نوفمبر سنة 1973 حتى قفل باب المرافعة أمام المحكمة الاستئنافية، في حين أن الوفاء بالأجرة - المانع من الحكم بالإخلاء - يقصد به الأجرة المستحقة حتى قفل باب المرافعة أمام محكمة الدرجة الأولى فحسب دون محكمة الاستئناف، وإذ أوفى المستأجر الأجرة المطالب بها في التكليف بالوفاء وحتى أكتوبر سنة 1973 تاريخ قفل باب المرافعة أمام المحكمة الابتدائية، وكان قيام دعوى الإخلاء مرتبطاً بالأعذار بالوفاء، فإنه يمتنع الحكم بالإخلاء، مما يعيب الحكم بمخالفة القانون.
وحيث إن النعي مردود، ذلك أن النص في المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين على أنه في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد لأسباب الآتية: ( أ ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضر، على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بأداء الأجرة وفوائدها بواقع 7% من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد والمصاريف الرسمية وذلك قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى...، يدل على أنه يشترط لطلب الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة مضي خمسة عشر يوماً بعد تسليم المستأجر التنبيه بإيفائها دون أن يقوم بالسداد، والأجرة التي يتعين على المستأجر الوفاء بها كي يتفادى رفع الدعوى بالإخلاء هي تلك المستحقة فعلاً في ذمته حتى تاريخ تكليفه بالوفاء، وعلى الرغم من أن المشرع رتب للمؤجر الحق في إخلاء المستأجر لنكوله عن أداء الأجرة بمجرد انقضاء المدة السالفة فإنه رغبة منه في التيسير على المستأجرين بعد رفع الدعوى أفسح لهم مجاله الوفاء بالأجرة المستحقة حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فيها. ولما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن صياغة المادة 23 المشار إليها جاءت عامة مطلقة ولا يجوز قصر نطاقها على إغلاق باب المرافعة أمام المحكمة الابتدائية دون محكمة الاستئناف، لما فيه من تقييد لمطلق النص وتخصيص لعمومه بغير مقتض وهو ما لا يجوز، مما مؤداه أنه لتوقى طلب الإخلاء ولإسقاط حق المؤجر فيه يتعين أداء الأجرة وفوائدها والمصاريف الرسمية المستحقة حتى إقفال باب المرافعة في الدعوى أمام محكمة الاستئناف أيضاً. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد بنى قضاءه بالإخلاء على سند من أن الطاعن لم يقم بوفاء الأجرة المستحقة حتى تاريخ إغلاق باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف فإنه لا يكون قد خالف القانون ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إن حاصل النعي بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول الطاعن أن الحكم اتخذ من سبق القضاء بإخلائه من العين المؤجرة للتخلف عن دفع الأجرة في الدعوى رقم 862 لسنة 1965 طنطا الابتدائية، سنداً للقول بتكرار تخلفه ومبرراً للإخلاء المنصوص عليه في القانون رقم 52 لسنة 1969، في حين أن هذا الجزاء لا يمكن أن ينصرف إلى التأخير في السداد السابق على صدور هذا القانون تبعاً لعدم رجعيته، وهو ما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن النعي غير سديد، ذلك أن النص في الفقرة الأخيرة من المادة 23 أ من القانون رقم 52 لسنة 1969 المشار إليه بسبب النعي السابق على أنه "... فإذا تكرر امتناعه (أي المستأجر) أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون أن يقدم مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه الإخلاء"، يدل على أن المشرع استحدث - استهدافاً لتحقيق العدالة - حكماً يقضي بأن على المحكمة أن تقضي بالإخلاء حتى ولو دفع المستأجر الأجرة المتأخرة قبل قفل باب المرافعة في الدعوى متى تحقق لها تكرر امتناعه أو تراخيه عن الوفاء بالأجرة بلا مبرر تقتنع به، مما مفاده أن تكرار تأخير المستأجر في وفاء الأجرة يخول المحكمة سلطة تقدير فيما إذا كان المستأجر يسيء استعمال حقه في تفادي حكم الإخلاء بالوفاء إلى ما قبل قفل باب المرافعة أم لا. ولما كان المقصود بالتكرار بالمعنى السالف أن يكون المستأجر قد مرد على عدم توفيه بالأجرة في مواقيتها، ودأب على إساءة استعمال التيسير المخول له بالتقاعس عن أدائها دون عذر يمكن قبوله، فإنه يكفي لتطبيق هذا النص المستحدث أن يقع في ظله فعل واحد من أفعال التأخير تكون قد سبقته أفعال مماثلة صادفت محلها قبل صدوره، دون أن يكون في ذلك مخالفة لمبدأ عدم رجعية القانون، اعتباراً بأن التأخير المتكرر يعتبر حالة موصولة الأسباب لم يثبت تحققها إلا في ظل القانون الجديد، الذي اقتصر تطبيقه على الواقعة التي حدثت بعد العمل به، ولم يتعد دور واقعة التأخير الأولى الحاصلة قبله إلا أنها ثبت عن التكرار فيه، دون أن تكفي بمجردها لتوقيع جزاء الإخلاء الذي قررته المادة، ومن ثم فلا سريان للقانون الجديد على الماضي لما كان ما تقدم وكان الحكم قد قضى بإخلاء الطاعن لثبوت أن تأخره عن دفع الأجرة التي أقيمت بسببها الدعوى ليس امتناعاً أو تأخيراً منفرداً بل هو تكرار لامتناع أو تأجير سابق بما يتحقق به ثبوت ميله إلى المماطلة واتجاهه إلى أنصاف المؤجر في ظل القانون رقم 52 لسنة 1969 فإنه يكون قد طبق - عجز المادة 13/ أ منه تطبيقاً صحيحاً، ويكون النعي غير وارد.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.