الطعن 42 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 6 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 06-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعنين رقمي 42 & 44 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ت. س. ص.

مطعون ضده:

ش. د. س. ا. ذ. م. م.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2023/781 استئناف عقاري بتاريخ 08-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/جمال عبد المولي وبعد المداولة. 

حيث ان الطعنين استوفيا اوضاعهما الشكلية 

وحيث ان الوقائع في كلا الطعنين ? وعلي مايبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن الطاعن في الطعن 42 لسنة 2025 عقاري -المطعون ضده في الطعن 44 لسنة 2025- المدعي توفيق سعد صيداني أقام علي الطاعنة في الطعن الاخير ? المطعون ضدها في الطعن الأول ? المدعي عليها/ شركة داماك ستار العقارية ( ذ م م ) الدعوي رقم 219 لسنة 2023 عقاريبطلب الحكم بفسخ اتفاقية البيع والشراء بينهما و إلزامها بمبلغ وقدره /1,783,150 /مليون وسبعمائة وثلاثة ثمانون الف ألفاً ومائة وخمسون درهم ، والتعويض عن الكسب الفائت نتيجة التأخير في انجاز في الوحدة محل النزاع من تاريخ الانجاز المتوقع في 2016 وحتى انجاز المشروع في عام 2020 ، والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ الفسخ وحتى تمام السداد، وفسخ اتفاقية الايجار طويلة الأمد بينهما و بأن تؤدي إليه مبلغ 182,500 درهم عن قيمة اجرة مستحقة عن مدة عامين ونصف ، والتعويض عن الاضرار التي لحقته جراء إخلالها بالتزاماتها بسداد قيمة الايجار والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ استحقاق الاجرة وحتى تمام السداد . وقال بيانا لدعواه انه اشترى منها الوحدة رقم/4210/ داماك تاور باي باراماونت (سي)- منطقة الخليج التجاري - امارة دبي ، وقام الطرفان بتوقيع اتفاقية عقد ايجار طويل الأمد حتي تتمكن من تشغيل وإدارة الوحدة بوصفها وحدة فندقية ضمن إدارة تشغيل الفندق ، مقابل إيجار يتم احتسابه على النحو المبين بالاتفاقية على أساس أن إيرادات الغرفة طبقا لما جاء بتعريفات العقد ، لا تشمل تلك الإيرادات مقابل توفير خدمات كالطعام والشراب ، والميني بار . وأخلت المدعى عليها بالتزاماتها الواردة باتفاقية الايجار طويلة الأمد ، حيث أنها لم تقم بتزويد المدعى بأي تقارير أو أرباح تشغيلية ، كما لم تزوده بحجم الإيرادات والمستحق له طبقا للاتفاقية موضوع النزاع تلك الإيرادات التي يتم احتسابها طبقا للاتفاقية . إلى أنها بتاريخ 03-03-2022 طلبت منه التوقيع على اتفاقية إدارة وحدة تختلف عن الاتفاقية الأولى ، ليتم احتساب مقابل الايجار على النظام التالي حصة المالك ( صافي الأرباح التشغيلية ) x ( المساحة المحسوبة / إجمالي المساحة ) ، لذلك رفض الاتفاقية الجديدة مطالبا الالتزام بالاتفاقية الأولى ، إلا أنها عبر البريد الالكتروني اكدت عدم اشراك الوحدة في عملية الإدارة أو صرف أي ايجار مستحق لها دون التوقيع على الاتفاقية الجديدة . فقيد الدعوى رقم 539/2022 تعيين خبرة عقاري لبيان المترصد في ذمتها وتحديد إخلالها بالتزاماتها وكذلك نصيب كل طرف ، لفسخ العقد وتحديد مقدار عائد الايجار المستحق والتعويض عن الكسب الفائت ، وقدم الخبير العقاري تقريره والذى انتهي فيه الي ان تقييم اجرة المثل للوحدة موضوع النزاع (لغرفة واحدة فندقية ):حسب سعر السوق العقارية تقدر بـ 73,000 درهم ، واخلالها بالتزاماتها في عدم الوفاء بالأجرة المستحقة للوحدة موضوع النزاع ، ومن ثم اقام الدعوى . ندبت خبيرا ً في الدهوى وأودع تقريره . فحكمت : أولا : بالزام المدعى عليها بان تؤدي للمدعي مبلغ وقدره 122,357.25 درهم (مائة واثنان وعشرون الفاً وثلاثمائة وسبعة وخمسون درهماً وخمسة وعشرون فلسا لا غير. ثانيا : بالزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعي مبلغ ثلاثون الف درهم والفائدة على ذلك المبلغ بواقع 5 % سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى السداد التام. استأنفت المدعى عليها الحكم بالاستئناف رقم 774 لسنة 2023 عقاري ، كما استأنفه المدعي بالاستئناف رقم 781 لسنة 2023 عقاري ، فقضت المحكمة بتاريخ 20 / 12 / 2023 بتأييده . فطعنت المدعى عليها في هذا الحكم بالتمييز بموجب الطعن رقم 43 لسنة 2024عقاري وبتاريخ 29-10-2024حكمت محكمة التمييزبنقض الحكم المطعون فيه والأحالة لمحكمة الأاستئناف لتقضي في الدعوي من جديد تأسيسا تأسيسا علي مخالفة الحكم المطعون فيه للثابت بالأوراق أذ عول علي تقرير الخبير الذي احتسب بدل ايجار غرفة التداعي علي اساس كافة ايرارادات الفندق من مطاعم ومشروبات مخالفا بذلك عقد التأجير الذي استثناها من الأيرادات . وبعد موالاة محكمة الأحالة السير في الأستئناف في ضوء الحكم الناقض ندبت المحكمة خبيرا في الدعوي وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 8-1-2025 - في حدود الحكم الناقض- وفي موضوع الاستئناف رقم 774 لسنة 2023 عقاري-بتعديل الحكم المستانف فيما قضي به للمستانف ضده -المدعي- عن عائد بدل ايجار غرفة التداعي عن الفترة من 11/2019 حتى 05/2023 ليصبح بمبلغ وقدره 79,156.68 درهم (تسعة وسبعون الف ومائة وستة وخمسون درهم وثمانية وستون فلس) . طعن المدعي في هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 42 لسنة 2025عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونيا مكتب ادارة الدعوي بتاريخ3-2-2025طلب فيها نقضه وأودعت المطعون ضدها في هذا الطعن مذكرة بدفاعها -في الميعاد ? طلبت فيها رفضه . كما طعنت المدعي عليها في هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 44 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونيا مكتب ادارة الدعوي طلبت فيها نقضه ولم يودع المطعون ضده في هذا الطعن مذكرة بدفاعه واذ سبق عرض الطعنان علي هذه المحكمة في غرفة مشورة بهيئة مغايرة فقررت ضم الطعن الثاني للطعن الأول وحجزهما للحكم لجلسة 29-4-2025 ثم قررت اعادتهما للمرافعة لجلسة اليوم وفيها قررت حجزهما للحكم بذات الجلسة . 

وحيث ان الطعن 42 لسنة 2025 عقاري اقيم علي ثلاثة اسباب ينعي الطاعن بالسببين الأول والثالث منها علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه للقانون والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق اذ لم يقض بفسخ عقدي البيع والايجار موضوع التداعي ورد الثمن المدفوع رغم اخلال المطعون ضدها بالتزامها بأنجاز الوحدة محل التداعي في التاريخ المتفق عليه اذ تم الانجاز في 02-08-2018 وتاريخ الاستلام 08-10-2019 أي عقب التاريخ المتفق عليه وهو 2016 فضلا عن انها ارادت منه التوقيع على اتفاقية جديدة لتأجيرتلك الغرفة الفندقية، توجب ادخال إيرادات المشروبات الكحولية مع إيرادات الغرفة كما أن مبلغ التعويض المقضي به لايكفي لجبر الأضرار التي حاقت به من جراء اخلال المطعون ضدها لالتزاماتها التعاقدية مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه. 

وحيث ان هذا النعي غير مقبول ذلك أنه من المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ? أنه وفقاً لنص المادة 49 من قانون الإثبات فإن للقضاء النهائي قوة الأمر المقضي به فيما يكون قد فصل فيه بين الخصوم بصفة صريحة أو ضمنية حتمية, ومتى حاز الحكم هذه القوة فإنه يمتنع على نفس الخصوم في الدعوى التي صدر فيها من العودة إلى مناقشة ذات المسألة التي فصل فيها ولو بأدلة قانونية أو واقعية لم يسبق إثارتها أو أثيرت ولم يبحثها الحكم الصادر فيها, وأن حجية الأحكام تعلو على اعتبارات النظام العام وتقضي بها المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يثرها أي من الخصوم, وأنه من المقرر- في قضاء هذه المحكمة - أن إجراءات الطعن في الأحكام وتحديد الشروط اللازمة بقبول الطعن هي من المسائل المتعلقة بالنظام العام التي تلتزم المحكمة بالفصل فيها من تلقاء نفسها ولو لم يطرحها الخصوم عليها بحيث لا يصار إلى النظر في أسباب الطعن وبحثها إلا إذا كان الطعن مقبولاً، وكان النص في الفقرة الأولى من المادة (151) من قانون الإجراءات المدنية الاتحادي على أنه لا يجوز الطعن في الأحكام ممن قبلها صراحة أو ضمناً ، مفاده أن قبول الحكم الاستئنافي يعتبر مانعاً من الطعن فيه يستوي في ذلك أن يكون هذا القبول صراحة أو ضمناً ، وكان القبول الضمني المانع من الطعن في الحكم يستفاد من كل فعل إيجابي أو سلبى أو عمل قانوني ينافي الرغبة في رفع الطعن ويدل على الرضا بالحكم والتخلي عن حق الطعن ، وكان عدم الطعن بطريق التمييز على حكم محكمة محكمة الأستئناف خلال الميعاد المقرر يُعد قبولاً ضمنياً بالنسبة لمن لم يطعن ، يترتب عليـه أن يحـوز قضاء ذلك الحكم قوة الأمر المقضي ، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الطاعن كان قد أقام دعواه المبتدأة علي المطعون ضدها بطلب فسخ اتفاقيتي البيع والتأجير للغرفة الفندقية محل التداعي والزام الاخيرة برد الثمن والتعويض ومبلغ 182500 درهم قيمة الأجرة عن فترة المطالبة والفوائد فقضت محكمة اول درجة بالزام المطعون ضدها بأن تؤدي الي الطاعن مبلغ 12235725درهما ومبلغ 30000 درهم كتعويض واذ استأنف الطرفا ن ذلك الحكم بالأستئنافين رقمي 747 و781 لسنة 2023 و بتاريخ 20-12-2023 قضت محكمة الأستئناف برفض الاستئنافين وبتأييد حكم أول درجة فطعنت الشركة المطعون ضدها وحدها علي هذا الحكم بالتمييز بموجب الطعن رقم 43لسنة 2024 عقاري ولم يطعن الطاعن بما يعتبر قبولاً منه له ، وبالتالي لا يجوز له الطعن عليه بالتمييز فيما قبله منه ولم يمسه أو يتطرق إليه الحكم المطعون فيه -محل الطعن الماثل -، ومن ثم يتعين القضاء بعدم قبول طعنه فيما يتعلق بفسخ عقدي البيع والتأجير ورد الثمن و التعويض . 

وحيث ان الطعن 44 لسنة 2025 عقاري اقيم علي سببين تنعي الطاعنة بالسبب الثاني منهما علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب اذ قضي للمطعون ضده بملغ 30000 درهم كتعويض رغم عدم توافر اركان المسئولية العقدية قبلها وانها لم تخل بالتزاماتها التعاقدبة وأن الفندق الذي تقع به الغرفة موضوع التداعي لم يحقق ثمة ارباح من تاريخ افتتاحه الامر الذي يعيبه بما يستوجب نقضه 

وحيث ان هذا النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة انه من المقرر عملاً بالمادة 184 من قانون الإجراءات المدنية أن محكمة الإحالة تلتزم بحكم محكمة التمييز في المسألة التي فصلت فيها هذه المحكمة وأدلت برأيها فيها عن بصر وبصيرة، ويحوز حكمها في هذا الخصوص حجية الشيء المحكوم فيه في حدود ما بتت فيه بحيث يمتنع على محكمة الاحالة عند اعادة نظر الدعوى المساس بهذه الحجية، كما يمتنع ذلك أيضاً على محكمة التمييز نفسها ، ويتعين على محكمة الإحالة أن تقصر نظرها على موضوع الدعوى في نطاق ما خلص اليه الحكم الناقض . 

وحيث انه لما كان ذلك وكان الحكم الناقض رقم 43 لسنة 2024 عقاري الصادر بتاريخ 29-10-2024قد انتهي في قضائه الى نقض الحكم الصادر في الاستئنافين رقمي 774و781 لسنة 2023 فيما قضي به من مبالغ مقابل ايجار الغرفة الفندقية موضوع التداعي ولم يتعرض في قضائه لمبلغ التعويض المقضي به ومن ثم يكون قضاء الحكم يشأنه قد حاز قوة الأمر المقضي به ويكون النعي عليه في هذا الشأن غير مقبول . ولا ينال من ذلك ما اوردته محكمة الاحالة تزيدا منها بعد الحكم الناقض في حكمها محل الطعن الماثل بشأن مسألة التعويض. 

وحيث ان الطاعن في الطاعن في الطعن 42 لسنة 2025 عقاري ينعي بالسبب الثاني من اسباب طعنه علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والثابت بالاوراق والقصور في التسبيب اذ عول في قضائه علي تقرير الخبير التكميلي في احتساب عائدات الغرفة الفندقية موضوع التداعي عن الفترة من نوفمبر 2019 حتي مايو 2023 باجمالي مبلغ و68و156و79 درهما رغم أن الخبير استند في تقدير تلك العائدات الي قوائم السنة المالية 2023 المقدم من المطعون ضدها مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه . 

وحيث أن الطاعنة في الطعن 44 لسنة 2025 عقاري تنعي بالسبب الأول من سببي الطعن علي الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الستدلال اذ عول في قضائه علي تقرير الخبرة التكميلي الهندسي رغم أن المأمورية تتطلب خبرة حسابية كما ان هذا التقرير جاء مخالفا لاتفاقية التأجبر التي تلاقت عليها ارادة الطرفين علي أن يحتسب عائد غرفة التداعي علي اساس دخل الفندق من ايجار الغرف فقط وقدمت الدال علي ذلك الدخل الا ان الخبرة لم تعول عليه خاصة وأن المستند الذي اعتبرته المحكمة دليلا علي صحة ما انتهي اليه الخبير الهندسي خاص بايرادات الفندق بكافة مرافقه الأمر الذي يعيب الحكم بما يستوجب نقضه . ان هذا النعي في كلا الطعنين في جملته مردود ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة المقدمة إليها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه ، وتقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصراً من عناصر الإثبات في الدعوى ويخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى أطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق ما أرتأت أنه وجه الحق في الدعوى ، ولا عليها إن لم تتعقب كل حجة للطاعن وترد عليها استقلالاً طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت في الأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها ،) لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه اقام قضاءه بتعديل الحكم المستأنف والزام المطعون ضدها في الطعن الأول بان تؤدي الي الطاعن مبلغ بمبلغ وقدره 79,156.68 درهم (تسعة وسبعون الفاً ومائة وستة وخمسون درهماً وثمانية وستون فلسا) علي ما استخلصه من اوراق الدعوي ومستنداتها وعلي ما اطمأن الي من تقرير الخبرة التكميلي لصحة أسبابه وسلامة الأسس والأبحاث التي بنى عليها ، -وفي حدود طلب -الطاعن- امام محكمة اول درجة- أن إجمالي عائد الايجار المستحق له عن الغرفة الفندقية محل التداعي عن الفترة من شهر 11/2019 الى 05/2023 بمبلغ وقدره 79,156.68 درهم (تسعة وسبعون الفاً ومائة وستة وخمسون درهماً وثمانية وستون فلسا) باعتبار ان المطعون ضدها ملتزمة باداء بدل الايجار الي الطاعن فيما لا يتعدى العشرين (20) يوماً بعد نهاية كل فترة ايجار (ربع سنوية) وذلك بإجمالي 14 فترة إيجار بالإضافة لشهر واحد وذلك من 11/2019 حتى 05/2023 ، وان الخبير قد راعي في تقريره كيفية احتساب هذا البدل - وفقا (للبند 7 - 9) من اتفاقية الايجار المؤرخة 9-1-2014 لإدارة وحدة التداعي ووفقا للمستندات المقدمة اليه،وانه كان يتوجب على االطاعنة إيداع ذلك العائد الايجاري المستحق عن تلك الفترات (14 فترة إيجارية) في حساب الطاعن- واذ خلت الأوراق مما يدل علي ذلك فانها تكون ملزمة بدفعه وهو من الحكم استخلاص سائغ وكاف لحمل قضائه ويؤدي الي النتيجة التي اتنهي اليها فان النعي عليه في هذا الصدد لا يعدوا أن يكون جدلا فيما لمحكمة الموضوع سلطة تقديره مما لا يجوز اثارته امام محكمة التمييز ومن ثم يضحي النعي برمته علي غير اساس . 

وحيث انه ? ولما تقدم ? تعين رفض الطعنين . 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة برفض الطعنين والزمت كل طاعن مصروفات طعنه ومصادرة التأمين في كلا الطعنين وملغ الفي درهم اتعاب محاماه يؤديها الطاعن في الطعن الأول رقم 42 لسنة 2025 عقاري الي المطعون ضدها .

الطعن 41 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 15 / 4 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 15-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 41 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ر. ل. ا. ش.

مطعون ضده:

ن. ا. م. ح. ا. ر.

ا. ل. ا. ش.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/850 استئناف عقاري بتاريخ 15-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذى أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة . 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى نجاه امان ميرزا حسن ال رحمة أقامت الدعوي رقم 365 لسنة 2024 عقاري محكمة دبى الابتدائية على الطاعنة رواقيه للتجارة العامة (ش.ذ.م.م. والمطعون ضدها الثانية اسباس للوساطة العقارية ش.ذ.م.م. بطلب الحكم بإلزام المدعى عليها الأولى بأن تؤدى إليها مبلغ 3.200.000 درهم قيمة العربون و الفائدة التأخيرية بواقع 9% سنوياً من تاريخ الاستحقاق فى 12/1/2024، وبأحقيتها في استلام شيك العربون المودع لدى المدعى عليها الثانية قبل نهاية فترة صلاحيته، وقالت بياناً لذلك إنها المالكة للفيلا رقم 74 الواقعة في السعفة B في جزيرة نخلة الجميرا ، وأن المدعى عليها الثانية تعمل في مجال الوساطة العقارية وهي الوسيط العقاري وأمين الضمان في الصفقة موضوع الدعوي والتي تحتفظ بشيك العربون المذكور لديها ، وبتاريخ 28/11/2023 أبرمت المدعية مع الشركة المدعى عليها الأولى بوساطة المدعى عليها الثانية عقد بيع بالعربون، تم تسجيله وتوثيقة واعتماد توقيعات طرفيه بالنظام الالكتروني لمؤسسة التنظيم العقاري بموجب العقد رقم CF202311283067 ، و الذى تم الاتفاق بموجبه على أن تبيع الى المدعى عليها الأولى العين محل التداعي لقاء مبلغ 32.000.000 درهم، و أن تدفع الأخيرة عربوناً مقداره مبلغ 3.200.000 درهم، بموجب شيك على أن يتم الاحتفاظ بالشيك لدى إحدى مسئولي الشركة المدعى عليها الثانية بوصفها أمين الضمان، وذلك لحين قيام المشترية "المدعى عليها الأولى" بإتمام الشراء وتكملة الثمن خلال المهلة المتفق عليها في العقد، وقد تضمن العقد اتفاق الطرفين على اعتبار العربون المدفوع جزاءً للعدول عنه ، ونفاذاً لهذا العقد حررت المدعى عليها الأولى الشيك رقم 000003 المؤرخ 21/11/2023 بمبلغ 3.200.000 درهم بما يعادل 10% من الثمن ، وسُلم هذا الشيك الى المدعى عليها الثانية - الوسيط وأمين الضمان - و أنها أوفت بالتزاماتها التعاقدية وحصلت على شهادة عدم الممانعة من نخيل لأجل نقل الملكية في الموعد النهائي وفق تمديد العقد المتفق عليه بناء على طلب المدعى عليها الأولى، التى لم تلتزم بالمهلة التي طلبتها، ولم تبادر الى سداد باقي الثمن من أجل إتمام نقل الملكية، وأخلت بالالتزامات الناشئة عن العقد وتجاوزت المواعيد النهائية المتفق عليها بين الطرفين، مما يحق لها الحصول على مبلغ العربون ، إلا أن المدعى عليها الأولى لم تبادر بسداده لها، كما أن المدعى عليها الثانية لم تبادر بتسليمها الشيك الذي تحتفظ به لديها، بالرغم من إنذارهما، ومن ثم أقامت الدعوي، قدًمت المدعى عليها الثانية دعوى متقابلة بطلب الحكم بإلزام المُخل من المدعى عليهما تقابلاً بأن تؤدي إليها مبلغ 681,817.50 درهم ، مع الفائدة القانونية بواقع 9% سنوياً من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام، استناداً لما جاء بالبنود أرقام (1 ، 2 ، 13) من الشروط الإضافية بعقد البيع سند الدعوى، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره، حكمت بتاريخ 24/9/2024 : أولاً: في الدعوى الأصلية : بفسخ عقد البيع سند الدعوى المؤرخ 28/11/2023 وبإلزام المدعي عليها الأولى بأن تؤدي للمدعية مبلغ 2,560,0000 درهم قيمة العربون و الفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. ثانياً: في المتقابلة: بإلزام المدعى عليها الثانية تقابلاً - المدعى عليها الأولى أصلياً- بأن تؤدى للمدعية تقابلاً -المدعى عليها الثانية أصلياً- مبلغ 647,350 درهم على النحو المبين بالأسباب والفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات. استأنفت المدعي عليها الاولي هذا الحكم بالاستئناف رقم 850 لسنة 2024 عقاري، وبتاريخ 15/1/2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعنت المدعى عليها الأولى في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 3/2 /2025 بطلب نقضه، وقدم محامي كل من المطعون ضدهما مذكرة بدفاع كل منهما ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم. 

وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول أنها أخطرت المطعون ضدها الأولى بوجود تأخير في جانب البنك الممول لعملية الشراء وهو ما يستدعي تمديد إضافي لعقد البيع وذلك وفقاً للبند رقم (4) من الشروط الاضافية، الا أنها امتنعت عن منحها التمديد الاضافي المتفق عليه، على الرغم من أن تأخر البنوك هي من ضمن الحالات الواردة كسبب من أسباب التأخير المشار إليها في العقد، وهذا التأخير غير المتوقع من البنك وفي حد ذاته يعتبر بمثابة القوة القاهرة في المجال، و إذ اتخذ الحكم من تقرير الخبير عماداً لقضائه بالرغم من الاعتراضات التي أبدتها عليه وفصله فى بعض الأمور القانونية التي هي من صميم عمل المحكمة، و لم يستجب لطلبها بإعادة الدعوى إلى الخبرة، بالرغم من جوهريته، بما يعيبه ويستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه من المقرر- في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد وإعطائه وصفه الحق وتفسير بنوده المختلف عليها والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه، وذلك بالتعرف على حقيقة مرماه وبما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره، وأن العبرة فى ذلك بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح في الدعوى والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين وهي تخضع عند تكييفها للعقد وتطبيق حكم القانون عليه لرقابة محكمة التمييز. ومن المقرر أيضاً أن النص في المادة 148 من قانون المعاملات المدنية مفاده أن العربون هو ما يقدمه المشتري إلى البائع عند إنشاء عقد البيع، وأنه وإن كان لدفع العربون دلالة على أن البيع أصبح باتاً لا يجوز الرجوع عنه، إلا أن شروط التعاقد أو العرف قد تقضي بغير ذلك، واتفاق المتعاقدين على أن العربون جزاء للعدول عن العقد، مؤداه أن لكل منهما حق العدول، وفي هذه الحالة إذا كان المشتري هو من عدل فانه يفقد العربون أما إذا كان من عدل عن العقد هو البائع، فإن عليه رد العربون ومثله - مالم يتفق على جزاء آخر - ولو لم يلحق به ضرر من جراء ذلك، ويكون اشتراط العربون في هذه الحالة شأن الشرط الجزائي ولكنه يفترق عنه حيث عدم جواز التخفيض أو الالغاء فهو يستحق ولو انتفى الضرر على وجه الاطلاق أما إذا كان الضرر الواقع يجاوز مقدار العربون فتجوز المطالبة بتعويض أكبر وفقاً للمبادئ العامة، فالالتزام بدفع قيمة العربون المترتب في ذمة الطرف الذي عدل عن العقد ليس تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول بل هو نزول عند إرادة المتعاقدين فقد جعلا العربون مقابلاً لحق العدول، وفي حالة تنفيذ الالتزام اختيارياً يخصم العربون من ثمن المبيع، ونية العاقدين هي وحدها التي يجب التعويل عليها في اعطاء العربون حكمه القانوني، وأن لمحكمة الموضوع أن تستظهر نية المتعاقدين من ظروف الدعوى ووقائعها ومن نصوص العقد لتتبين ما إذا كان المبلغ المدفوع هو بعض الثمن الذي انعقد به البيع باتاً أم أنه عربون في بيع مصحوب بخيار العدول، إذ أن ذلك مما يدخل في نطاق سلطتها التقديرية متى كان قضاؤها يقوم على أسباب سائغة. ومن المقرر أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة إليها تقديمًا صحيحًا والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه، وتقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصرًا من عناصر الإثبات في الدعوى ويخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى اطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق مع ما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى، وأنه متى رأت الأخذ به محمولًا على أسبابه وأحالت إليه أعتبر جزءًا من أسباب حكمها دون حاجة لتدعيمه بأسباب خاصة أو الرد استقلالًا على الطعون الموجهة إليه طالما أقامت قضاءها على أسبابٍ سائغة مستمدة مما لـه أصل ثابت في الأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها، ولا يعتبر تناول الخبير نقاط الخلاف بين الطرفين فصلاً في مسألة قانونية، طالما تعرضت لها المحكمة و أدلت برأيها فيها. و أن طلب الخصم من المحكمة إعادة الدعوى للخبير المنتدب ليس حقاً متعيناً على المحكمة إجابته إليه في كل حال بل لها أن ترفضه إذا ما وجدت أن الخبير المنتدب قد أنجز المهمة وحقق الغاية من ندبه ووجدت في أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها والفصل فيها ومن المقرر أيضاً أن تحديد الطرف المقصر في العقد الملزم للطرفين أو نفي التقصير عنه من امور الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوى دون رقابة عليها من محكمة التمييز متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة، لما كان ذلك وكان البين من الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد - واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها، وتقرير الخبير المنتدب أن عقد اليع محل التداعي هو عقد بيع بالعربون مصحوب بخيار العدول لكل من طرفيه ، و أن المطعون ضدها الأولى بصفتها بائعة استصدرت شهادة بعدم الممانعة لتمكين المشترية الطاعنة من نقل الملكية حال سدادها باقى الثمن، إلاً أن الأخيرة أخلت بالتزاماتها ، حيث أنه تم تمديد موعد السداد للثمن المتفق عليه بالاتفاق بين الطرفين بموجب الإيميلات المتبادلة بينهما ليكون الموعد بين 8 الى 10 يناير 2024 لتمكينها من سداد الثمن الا انه وحتى تاريخ 20 إبريل 2024 لم يتم السداد، ومن ثم فإنها تكون قد عدلت عن تنفيذ العقد سند الدعوى بإرادتها المنفردة، ولا ينال من ذلك أنها أرسلت بريداً إلى المطعون ضدها الأولى بتاريخ 20/4/2024 تخبرها فيه بتمكنها من تدبير الثمن واستعداها لاستكمال عملية البيع حيث أنه فضلاً عن عدم تقديم أى دليل على جدية ما ورد بهذا البريد من تدبير كامل الثمن، فإن ذلك بفرض صحته كان بعد انتهاء مدة عقد البيع سند الدعوى الأصلية والممددة بأكثر من ثلاثة أشهر، وهو ما لا تلتزم معه المطعون ضدها الأولى بقبوله ومن ثم تثبت أحقيتها في فسخ العقد والاحتفاظ بقيمة العربون لعدول الطاعنة وفقاً للبند 11 من العقد، لاسيما انه لم يثبت أي تقصير في جانب المطعون ضدها الأولى في تنفيذ التزاماتها التعاقدية، و أضاف الحكم المطعون فيه دعماً لقضائه وفى معرض الرد على أسباب الاستئناف قوله أنه لا ينال من ذلك ما أثارته الطاعنة من بيع المطعون ضدها الأولي لعقار التداعي لآخر بمبلغ يزيد عن المبلغ المتفق عليه معها، فان ذلك لا يؤثر في ثبوت إخلالها بالتزاماتها العقدية وعدم الوفاء بمبلغ الثمن المتفق عليه في خلال فترة سريان العقد قبل انتهاء مدته بعد التمديد، كما لا يؤثر في صحة الحكم ما أثارته الطاعنة من أن التأخير الحاصل منها لاستكمال تنفيذ عملية البيع كان راجعاً لتأخير البنك الممول لعملية الشراء، حال أنه عاري عن الدليل عليه ، فضلاً عن ان البين من بنود عقد التداعي أنه لم يتم الاتفاق بين طرفي التداعي علي أن يكون سداد الثمن عن طريق التمويل البنكي، ولم يثبت من الأوراق أن البنك الممول قد تأخر في توفير التمويل المطلوب، وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق وتقوم على سند من الواقع والقانون وبما يكفي لحمل قضاء الحكم ،فإنه لا يكون قد اخطأ في تطبيق القانون أو شابه الفساد في الاستدلال والقصور ولا تثريب عليه إن هو لم يتتبع الطاعنة في مختلف أقوالها وحججها وأوجه دفاعها ويرد على كل قول أو حجة على استقلال مادام قيام الحقيقة التي اقتنع بها وأورد دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج وأوجه الدفاع، ولا علي محكمة الموضوع إن هي لم تستجب لطلب الطاعنة بإعادة الدعوى إلى الخبرة ، بعد أن تبين لها أنه غير منتج في النزاع، ووجدت في أوراق الدعوى و تقرير الخبرة المقدم ما يكفي لتكوين عقيدتها في شأن الوقائع المراد إثباتها للفصل فيها، ومن ثم يكون النعي عليه - في جملته - لا يعدو أن يكون جدلاً في تقدير محكمة الموضوع لأدلة الدعوى بغية الوصول إلى نتيجة أخرى غير تلك التي انتهى إليها الحكم وهو مالا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز، ويضحى على غير أساس. 

وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين.

الطعن 40 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 24 / 3 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 24-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 40 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ج. د.

مطعون ضده:

ك. ك. ب.

م. ش.

ا. ج. ش.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/1034 استئناف عقاري بتاريخ 22-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضدهما الأولي ، والثاني " انيتا جوت شيرلر، ماتياس شيرلر " أقاما الدعوى رقم 699 لسنة 2024 عقاري على الطاعن " جوزيف دونكرسونت " ، والمطعون ضدها الثالثة " كاي كابيتال بروبرتيز " بطلب الحكم بفسخ العقد الموحد F المبرم بينهما ، وبين الطاعن ، وبتسليم شيك العربون ، أو صرفه أو إلزامهما بسداد قيمة شيك العربون مبلغ 1,150,000 درهم والفائدة 5% من تاريخ الاستحقاق في 31/1/2024، وقالا بياناً لذلك إنهما بموجب عقد البيع الموحد موضوع الدعوى تعاقدا مع الطاعن على أن يشتري منهما الوحدة رقم 804 الكائنة بالمبنى رقم 1 بمشروع جراند تاور مرسى دبي نظير ثمن مقداره 11500000 درهم ، على أن يتم سداد مبلغ 115000 درهم بموجب شيك عربون يودع لدى المطعون ضدها الثالثة (شركة الوساطة) ، والباقي يتم سداده بتاريخ 31/1/2024 ، إلا أن الطاعن قد تقاعس عن إتمام البيع ولم يسدد باقي الثمن ، ومن ثم أقاما الدعوى ، دفع الطاعن بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة ، وطعن بالتزوير على عقد البيع سند الدعوى على سند من عدم توقيعه على العقد ، دفعت المطعون ضدها الثالثة بعدم قبول الدعوى في مواجهتها لرفعها على غير ذي صفة ، و وجهت طلباً عارضاً (دعوى متقابلة ) بإلزام الطاعن ، والمطعون ضدهما الأولى ، والثاني متضامنين بسداد مبلغ 172500 درهم قيمة أجر الوساطة ، حكمت المحكمة برفض الطعن بالتزوير ، وفي موضوع الدعوى الأصلية بفسخ عقد البيع الموحد سند الدعوى، وبإلزام الطاعن بأن يؤدي للمطعون ضدهما الأولى ، والثاني مبلغ مليون ومائة وخمسون ألف درهم والفائدة القانونية بواقع 5 % من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، وبقبول الدعوى المتقابلة شكلاً، وفي الموضوع برفضها ، استأنف الطاعن ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1034 لسنة 2024 عقاري ، وبتاريخ 22/1/2025 قضت برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 40 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 30/1/2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهما الأولي ، والثاني مذكرة بدفاعهما ـ في الميعاد ـ طلبا فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن بسببي الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك امام محكمة الموضوع بالطعن بالتزوير على عقد البيع الموحد سند الدعوى لأنه لم يوقع على هذا العقد وليس له علاقة به ، وطلب تحقيق الطعن بواسطة خبراء المعمل الجنائي أو خبراء ا لمعاملات الإلكترونية ، كما تمسك بجحد صور المستندات المقدمة من المطعون ضدهما ( المدعيين) وتمسك بعدم صحتها وعدم صدورها منه وطلب إلزام المطعون ضدهما سالفي الذكر بتقديم أصل الشيك ، وإذ رفض الحكم المطعون فيه الطعن بالتزوير ، وأطرح هذا الدفاع تأسيساً على الإفادة الواردة من دائرة الأراضي والأملاك ، و الرسائل المتبادلة بين أحد موظفي المطعون ضدها الثالثة ، والمطعون ضدهما الأولى و الثاني ، في حين أن دائرة الأراضي والأملاك لا تستطيع الجزم بأن العقد المودع لديها تم توقيعه بواسطة أطرافه ، وبالرغم من أن تلك الرسائل لا تصلح دليل عليه لأنه ليس طرفاً فيها ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر وفقاً لنص المادة 54 من قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية أنه "يشمل الدليل الإلكتروني ما يلي 1ــ السجل الإلكتروني ...3ـ التوقيع الإلكتروني ...5ــ المراسلات الإلكترونية بما فيها البريد الإلكتروني ..."، ومن المقرر وفقاً لنص المادة 56 من ذات القانون أنه " يكون للدليل الإلكتروني الرسمي الحجية المقررة للمحرر الرسمي ، إذا استوفى الشروط المنصوص عليها في البند (1) من المادة (24) من هذا القانون بما في ذلك ما يصدر آلياً من الأنظمة الإلكترونية للجهات العامة أو المكلفة بخدمة عامة" ، ومن المقرر أن النص في الماد ة (55) من قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية على أن "يكون للإثبات بالدليل الالكتروني حكم الإثبات بالكتابة الواردة في هذا القانون." والنص في المادة (57) على أن "يكون الدليل الالكتروني غير الرسمي حجة على أطراف التعامل في الحالات التالية، ما لم يثبت خلاف ذلك: -1-إذا كان صادرًا وفقًا للتشريعات السارية في هذا الشأن. 2-إذا كان مستفادًا من وسيلة إلكترونية منصوص عليه في العقد محل النزاع. 3-إذا كان مستفادًا من وسيلة الكترونية موثقة أو مشاعة للعموم"، والنص في المادة (58) على أنه "على الخصم الذي يدعي عدم صحة الدليل الالكتروني المنصوص عليه في المادتين (56) و (57) من هذا القانون عبء إثبات ادعائه.) يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن للمعلومات الواردة في الرسائل الإلكترونية حجيتها القانونية وأن تكون الرسالة الإلكترونية أو التوقيع الإلكتروني مقبولاً كدليل إثبات طالما كانت أفضل دليل يتوقع أن يحصل عليه الشخص الذي يستشهد به ، كما من المقرر أن لمحكمه الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتقدير أدلتها ومنها الرسائل الإلكترونية ، وكذلك تقدير جدية الادعاء بالتزوير وأنها غير ملزمة في حالة الادعاء بتزوير المحرر بإجراء التحقيق بحيث يكون لها إذا رأت من وقائع الدعوى ومستنداتها ما يكفى لاقتناعها بأن التوقيع محل الطعن بالتزوير صحيح أن ترد على مدعى التزوير ادعاءه وأن تعول على هذه الورقة دون اللجوء إلى التحقيق لأن الغرض منه هو اقتناع المحكمة بما تطمئن اليه عقيدتها وتلتزمه في حكمها فاذا تحقق لها ذلك بدونه فلا محل للالتجاء الى هذا الطريق بحيث لا يجوز اتخاذه إلا اذا كانت وقائع الدعوى ومستنداتها غير كافيه لتكوين عقيدة المحكمة في النزاع ومن ثم يكون لها أن تقضى بصحة الورقة أو بردها أو بطلانها بغير اجراء التحقيق متى بينت في الحكم الأدلة والقرائن والظروف التي اطمأنت إليها وعولت عليها ، كما من المقرر أنه لا يعتد بإنكار المستندات المقدمة من الخصم لمجرد أنها صور، ما لم يتمسك من أنكرها بعدم صحتها أو عدم صدورها عمن نسبت له ، وأنه لا يجوز للخصم جحد وإنكار كافة الصور الضوئية للمستندات المقدمة في الدعوى بصفة عامة مجملة، دون أن ينكر ويجحد صراحةً وبصورة جازمة لمستند أو مستندات معينة ومدى أثرها في دفاعه ، وأنه لا يجوز للخصم أن ينكر أو يجحد صور ضوئية لمحرر عرفي لا يحمل توقيعاً منسوباً إليه، وإنما يجوز له نفي ما تضمنه المحرر بكافة طرق الإثبات المقررة قانوناً ويجوز لمحكمة الموضوع في هذه الحالة وفي حدود سلطتها التقديرية الاستناد إلى هذه الصورة باعتبارها قرينة قضائية إلى جانب الأدلة والقرائن الأخرى المقدمة في الدعوى ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق ومستندات الدعوى وإفادة دائرة الأراضي والأملاك المؤرخة 17/7/2024 المثبت بها أن عقد البيع الموحد موضوع الدعوى موقع ومعتمد إلكترونياً من الطاعن بناء على آلية اعتماد العقود إلكترونياً وموثق لدى الدائرة بكافة تفاصيله ، ومما ورد بمذكرة دفاع المطعون ضدها الثالثة (شركة الوساطة ) وبالرسائل الإلكترونية المرددة بين أحد موظفي تلك الشركة ، وبين المطعون ضدهما الاولى ، من قيام الطاعن بإبرام العقد سند الدعوى ، ـ خلص الحكم ــ إلى طرح جحد الطاعن لصور تلك الرسائل الإلكترونية لكونها لا تحمل توقيع له ، وانتهى إلى ثبوت قيام الطاعن بإبرام العقد سند الدعوى والتوقيع عليه الكترونياً ، ورتب على ذلك قضاءه برفض الطعن بالتزوير المبدى من الطاعن على العقد ، ودون حاجة لتحقيق الطعن من قبل خبراء المعمل الجنائي أو خبراء في المعاملات الإلكترونية ، لوجود ما يكفي من أدلة وقرائن الدعوى لتكوين عقيدة المحكمة بصحة توقيع الطاعن على العقد ، وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما وأنه لا يقبل من الطاعن جحد وإنكار كافة الصور الضوئية للمستندات المقدمة في الدعوى بصفة عامة مجملة ، كما أقرت شركة الوساطة بعدم قيام الطاعن بتسليمها أصل شيك العربون ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة برفض الطعن ، والزمت الطاعن المصروفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين.

الطعن 39 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 22 / 4 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 22-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 39 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ا. ا. ش.

مطعون ضده:

ع. م. ج. ح. ج. ع.

ع. ا. م. ع. ا. ع. ا.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/142 استئناف عقاري بتاريخ 22-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية . 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهما (عقيل محمد جواد حبيب جعفر علي ، عبد الرازق محمد عبد الله علي الجاسم ) أقاما على الطاعنة ( اعمار العقارية " ش م ع " ) الدعوى رقم 589 لسنة 2023 عقاري - أمام محكمة دبي الابتدائية - بطلب الحكم وفقاً لطلباتهما الختامية بجلسة 3/1/2024: بفسخ اتفاقية التداعي وبإلزام المدعى عليها بأن تؤدي لهما مبلغ وقدره 7,684,503 درهم والفائدة بواقع 9% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد التام ? وذلك على سند من أنه بموجب اتفاقية بيع مؤرخة 2/6/2008 اشتريا من المدعى عليها الوحدة العقارية رقم (5301) الكائنة بمشروع برج دبي بلاس ريسيدنز بإجمالي مبلغ 6,146,888 درهم يسدد على دفعات ، وتم الاتفاق على أن يكون تاريخ الإنجاز في 30/12/2011 مع الحق في تمديده لمدة (12) شهراً ، وقد سددا من الثمن في الفترة من 27/10/2000 وحتى 27/10/2020 مبلغ اجمالي قدره 2515689 درهم ، الا ان المدعى عليها اخلت بالتزاماتها بعدم تسليمهما الوحدة حتى الآن، وهو ما اصابهما بأضرار مادية ومعنوية - ومن ثم كانت الدعوي ? دفعت المدعى عليها : اولاً : بعدم اختصاص المحكمة ولائياً بنظر الدعوى لانعقاد الاختصاص للجنة القضائية الخاصة بتصفية المشاريع العقارية الملغاة في إمارة دبي وتسوية الحقوق المتعلقة بها وفق المرسوم رقم (33) لسنة 2020، ثانياً : بسقوط طلب التعويض بالتقادم عملاً بنص المادة 298/1 من قانون المعاملات المدنية ، ثالثاً : بسقوط الدعوى بالتقادم بمضي المدة استنادا الى نص المادة (92) من قانون المعاملات التجارية ، وطلبت رفض الدعوى، ندبت المحكمة لجنة خبراء ، وبعد أن اودعت تقريرها ، حكمت حضورياً بجلسة 7/2/2024 : أولاً : بفسخ اتفاقية البيع والشراء المؤرخة 2/6/2008 المبرمة بين المدعيين والمدعى عليها عن وحدة التداعي، وبإلزام المدعى عليها بأن تؤدى للمدعيين مبلغ 2766099 درهم المسدد من الثمن والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنويا من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، ثانياً : بإلزام المدعى عليها أن تؤدى للمدعيين مبلغ 500000 درهم تعويض والفائدة عنه بواقع 5% سنويا من تاريخ صيرورة هذا الحكم قطعيا وحتى تمام السداد ، وأشار الحكم في أسبابه الي رفض دفوع المدعي عليها ? استأنفت المدعي عليها ذلك الحكم بالاستئناف رقم 142 لسنة 2024 عقاري ، كما استأنفه المدعيان بالاستئناف رقم 169 لسنة 2024 عقاري ، وبعد ضمهما للارتباط وليصدر فيهما حكم واحد ، قضت المحكمة بجلسة 24/4/2024 : اولاً : بقبول الاستئنافين شكلاً ، ثانياً : في موضوع الاستئناف الأول رقم 142 لسنة 2024 عقاري : برفضه ، ثالثاً : وفى موضوع الاستئناف الثاني رقم 169 لسنة 2024 عقاري : بتعديل مبلغ التعويض المقضي به بجعله 1,700,000 درهم بدلاً من 500,000 ألف درهم ، وبتأييد الحكم المستأنف فيما عدا لذلك ? طعنت المدعي عليها علي ذلك الحكم بالتمييز رقم 257 لسنة 2024 عقاري وفيه قضت المحكمة بجلسة 27/8/2024 : اولاً : بنقض الحكم الصادر في الاستئناف رقم 142 لسنة 2024 عقاري وبإحالته إلى محكمه الاستئناف لتقضي فيه من جديد. ، ثانياً : بنقض الحكم الصادر في الاستئناف رقم 169 لسنة 2024 عقاري - فيما قضي به من قبوله شكلاً وفي موضوعه بزيادة مبلغ التعويض المقضي به ، وحكمت بعدم قبول الاستئناف رقم 169 لسنة 2024 عقاري شكلاً ، وعلي نحو ما ورد بأسباب ومنطوق ذلك القضاء الذي نحيل اليه منعاً للتكرار ، وإذ تداول الاستئناف رقم 142 لسنة 2024 عقاري بالجلسات بعد النقض والإحالة ، اعادت المحكمة ندب الخبرة السابق ندبها ، وبعد ان اودعت تقريرها ، قضت بجلسة 22/1/2025 : في موضوع الاستئناف 142 لسنة 2024 عقاري - في حدود الشق المنقوض - برفضه وبتأييد الحكم المستأنف ? طعنت المدعي عليها في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 29/1/2025 بطلب نقضه، قدمت الطاعنة بتاريخ 11/2/2024 مذكرة تكميلية لصحيفة الطعن التفتت عنها المحكمة لعدم تضمنها دفاع متعلق بالنظام العام ولعدم التصريح بها، قدم المطعون ضدهما مذكرة رد في الميعاد طلبا في ختامها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة . 

وحيث ان الطعن أقيم علي سببين ? تنعي الطاعنة بالسبب الأول منها - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون ? إذ قضي الحكم الابتدائي برفض دفعها بعدم سماع الدعوى لمرور الزمان علي قالة خلو الأوراق مما يفيد توافر صفة التاجر للمطعون ضدهما أو أن الدعوى متعلقة بالتزامات ناشئة عن اعمال تجارية فيما بينهما، رغم أن الطاعنة تمارس نشاطها في اعمال التطوير وشراء العقارات وبيعها بقصد الربح ومن ثم يسري عليها المادة (92) من قانون المعاملات التجارية رقم 50 لسنة 2022 بسقوط حق المطعون ضدهما في المطالبة بانقضاء خمس سنوات من تاريخ الإنجاز المتفق عليه في 30/12/2011، وقد أقيمت الدعوي بإيداع صحيفتها مكتب إدارة الدعوي بتاريخ 24/5/2023 ، وإذ خالف الحكم هذا النظر وقضي برفض الدفع ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي غير سديد - ذلك بأن النص في المادة (92) من قانون المعاملات التجارية على أنه " لا تسمع عند الإنكار وعدم العذر الشرعي الدعاوى المتعلقة بالتزامات التجار قبل بعضهم البعض والمتعلقة بأعمالهم التجارية بانقضاء (5) خمس سنوات من تاريخ حلول ميعاد الوفاء بالالتزام ما لم ينص القانون على مدة أقل" ، وأن النص في المادة (93) من ذات القانون على أنه " (1) تسري الأحكام العامة في هذا الفصل على البيوع التجارية ما لم ينص على خلاف ذلك ن (2) يعد البيع تجاريًا وفقًا لأحكام هذا الفصل إذا كان البيع بين تجار ولشئون تتعلق بالتجارة" - مفاده أنه يشترط لسريان الأحكام المتعلقة بالبيع التجاري على البيوع التجارية توافر شرطين أولهما أن تكون الدعوى متعلقة بالتزامات التجار قبل بعضهم البعض، أي أن تثبت صفة التاجر لكل من طرفي الالتزام، وثانيهما أن تكون تلك الالتزامات متعلقة بأعمالهم التجارية، فإذا كان أحد طرفي عقد البيع غير تاجر أو كان عقد البيع لا يتعلق بالتجارة فإن هذا العقد لا تسري عليه أحكام المواد الواردة في ذلك الفصل بشأن البيوع التجارية ومنها التقام الخمسي ولا يغني توافر أحد هذين الشرطين عن الآخر - لما كان ذلك - وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما من غير التجار وتعاقدا بشخصهما مع الطاعنة علي شراء وحدة التداعي ، ومن ثم فلا يسرى التقادم المنصوص عليه في المادة (92) من قانون المعاملات التجارية على الالتزامات الناشئة عن هذا العقد ، إذ لا يكفي لسريانه أن يكون العمل من الأعمال التجارية بطبيعتها بقصد تحقيق الربح وإذ انتهى الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه إلى أن عدم انطباق الدفع على واقعة الدعوى فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون ، ويضحي النعي عليه بهذا السبب على غير أساس . 

وحيث تنعي الطاعنة بالسبب الثاني - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون ? إذ قضي برفض دفعها بعدم اختصاص محاكم دبي ولائياً بنظر الدعوي وانعقاد الاختصاص بنظرها للجنة المشكلة بالمرسوم رقم (21) لسنة 2013، باعتبار أن المشروع الكائن به وحدة التداعي من المشاريع الملغاة ، مسايراً تقرير الخبرة التكميلي المودع امام محكم الاستئناف من أن مشروع التداعي غير ملغي ومنجز بنسبة 100% من تاريخ 30/9/2019 رغم اعتراضها علي ما جاء بالتقرير من ان وحدة التداعي وفق الصحيفة وعقد البيع هي رقم (5301) بمشروع (برج دبي بلاس ريسيدنز) الكائن في الطوابق من 31 حتى 55 داخل أبراج ريزيدنس ? T1 ، و الاستعلام الوارد من دائرة الأراضي والاملاك للخبرة يبين منه أنه يتعلق بمشروع مسمي " ذا أدريس ريزيدنسي ? سكاي فيو" ، كما تمسكت في دفاعها بأن المشروع ملغي وأن جميع الافادات الواردة بأن المشروع منجز تتعلق بمشروع آخر لا علاقة له بالمشروع الكائن به وحدة التداعي ، وأثبتت الطاعنة للخبرة والمحكمة بالمستندات أن المشروع محل التداعي المسمي (برج دبي بلاس ريسدنز) تم إلغائه ، وهو بخلاف المشروع الاخر المنجز والمسمي (ذا ادريس ريزيدنسي سكاي فيو سكاي فيو) ، كما اعترضت علي ما انتهي اليه تقرير الخبرة من اخلاله بالتزاماتها بعدم إنجاز المشروع وتسليم الوحدة في الموعد المتفق عليه ، رغم اخلال المطعون ضدهما بالتزاماتهما التعاقدية بالتوقف عن سداد الثمن وفق جدول الدفعات المتفق عليه وكان اخر سداد لهما في أغسطس 2009 مما ترصد معه في ذمتهما من الثمن مبلغ وقدره 3,380,789 درهم حسب كشف حساب الوحدة وهو تاريخ سابق لتاريخ تنفيذ الطاعنة لالتزامها بالتسليم في أواخر 2011 ، الا أن المحكمة التفتت عن كافة أوجه اعتراضاتها ورفضت دفعها ، والزمتها بتعويض مادي وادبي جزافي مبالغ فيه رغم انتفاء عناصر المسئولية في جانبها ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه. 

وحيث أن هذا النعي مردود ? ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن الاختصاص الولائى من النظام العام ويعتبر مطروحا دائما علي المحكمة ، وأن المحاكم العادية هي صاحبة الولاية العامة للقضاء فتختص بالفصل في كافة المنازعات أياً كان أطرافها، مالم يكن الاختصاص بالفصل فيها مقررا بنص الدستور أو القانون لجهة أخرى استثناء، وأي قيد يضعه المشرع للحد من اختصاص القضاء العادي يعتبر استثناء وارداً على أصل عام ومن ثم يجب عدم التوسع في تفسيره ، كما أنه من المقرر - أن انعقاد اختصاص اللجنة القضائية الخاصة لتصفية المشاريع العقارية الملغاة في إمارة دبي وتسوية الحقوق بالطلبات والدعاوي - مناطه - صدور قرار بإلغاء المشاريع العقارية الكائن بها وحدات التداعي من دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري بها ، أو ثبوت توقف المشروع توقفاً تاماً بموجب تقرير من مؤسسة التنظيم العقاري أو إحالته - المشروع المتوقف - من المؤسسة إلى اللجنة ، ومن المقرر ايضاً - أن تقدير تقابل الالتزامات في العقود الملزمة للجانبين واستخلاص الجانب المقصر في العقد أو نفى التقصير عنه وبيان ما إذا كان تأخير التزام البائعة بتسليم المشتري المبيع في الوقت المناسب والذي يرقى إلى مستوى ومصاف التقصير الذي يعطي لأحد المتعاقدين الحق في طلب فسخ العقد أو التعويض عنه من عدمه هو من الأمور التي تدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع التقديرية ، ومن المقرر - أن استخلاص ثبوت أو نفي توافر أركان المسئولية من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع من واقع الأدلة المطروحة بما في ذلك تقرير الخبير المنتدب والقرائن التي يتم استخلاصها من الوقائع الملابسة بغير معقب عليها في ذلك من محكمة التمييز طالما أقامت قضائها على أسباب سائغة مما له أصل ثابت في الأوراق ، ومن المقرر أيضا - أنه في العقود الملزمة للجانبين إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به - بما لازمه - أحقية المشترى في حبس ما لم يكن قد وفاه من ثمن المبيع ولو كان مستحق الأداء لحين زوال الخطر الذي يتهدده من عدم وفاء البائع بالالتزام المقابل وان تقدير جديه الخطر الذى يهدد المشترى ويجعل له الحق في حبس مالم يؤده من ثمن المبيع ، وكذا تقدير ما اذا كان المتعاقد قد اساء استعمال حقه في التمسك بالدفع المذكور من عدمه ، هو من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بها بغير معقب عليها في ذلك من محكمه التمييز مادام أن استخلاصها لذلك سائغ ومستمدا مما له أصله الثابت في الأوراق وكاف لحمل ما انتهى اليه في هذا الشأن - لما كان ذلك ? وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه فيما قضي به من رفض دفع الطاعنة بعدم اختصاص المحكمة ولائياً بنظر الدعوي وبفسخ اتفاقية التداعي والزم الطاعنة بما قدره من تعويض " محل النعي المطروح " على ما أورده بمدوناته من أن [[ وحيث أنه عن الدفع بعدم اختصاص المحكمة بنظر الدعوى كون الاختصاص ينعقد للجنة القضائية الخاصة لتصفية المشاريع العقارية الملغاة في إمارة دبي ، ... ، وكان الثابت من أوراق الدعوى وتقرير لجنة الخبرة المنتدبة في الدعوى أن مشروع التداعي غير ملغي و منجز بنسبة 100% منذ تاريخ 30/9/2019 وبما مؤداه انعقاد الاختصاص للقضاء العادي (هذه المحكمة) بنظر الدعوى دون اللجنة القضائية الخاصة للمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة في إمارة دبي المشكلة بالمرسوم بقانون رقم 33 لسنة 2020 ومن ثم يضحى الدفع المطروح خليقا بالرفض وهو ما تقضي به المحكمة ، ... ، وحيث أنه عن موضوع الدعوى وطلب الفسخ ، ... ، وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير لجنة الخبرة المودع فيها والذي تطمئن اليه المحكمة وتأخذ به لسلامة ابحاثه والأسس التي بنى عليها نتيجته النهائية أن المدعيين بموجب اتفاقية البيع المؤرخة 2/6/2008 اشتريا من المدعى عليها الوحدة العقارية عين النزاع مقابل ثمن قدره 6146888 درهم، وأن اتفاقية البيع تضمنت اتفاق الطرفين على أن تاريخ الإنجاز المتوقع هو 30/12/2011، كما أعطت الحق للمدعى عليها (البائع) في تمديد مدة الإنجاز بناء على إشعار للمدعيين (المشتري) مقدم قبل شهر من تاريخ الإنجاز المحدد على ألا تتجاوز مدة التمديد اثني عشر شهراً، وأن المدعى عليها لم تخطر أي من المدعيين بتمديد مدة الإنجاز وبالتالي يعتبر تاريخ 30/12/2011 هو تاريخ الإنجاز التعاقدي، وأنه على الرغم من ذلك فقد تم البدء في المشروع الكائن به الوحدة موضوع النزاع بتاريخ 1/8/2013 وتم إنجاز المشروع بتاريخ 30/9/2019 وأن مدة التأخير في الإنجاز جاوزت أكثر من سبع سنوات ونصف السنة عن تاريخ الإنجاز التعاقدي المتفق عليه بين الطرفين وان المدعى عليها لم تقم بتسليم الوحدة للمدعيين حتى الآن، الأمر الذي تخلص منه المحكمة الى ثبوت إخلال المدعى عليها بأبرز التزاماتها التعاقدية وهو انجاز وحدة التداعي في تاريخ الإنجاز المتفق عليه وتسليمها للمدعيين وبما تتوافر معه موجبات فسخ الاتفاقية موضوع الدعوى وهو ما تقضى به المحكمة ، ... ، وحيث أنه عن طلب التعويض ، ... ، وكانت المدعى عليها قد تخلفت عن تنفيذ التزامها التعاقدي بعدم إنجازها وحدة التداعي في موعد الإنجاز المتعاقد عليه وعدم تسليمها الى المدعيين حتى الآن مما ترتب عليه القضاء بفسخ اتفاقية البيع محل التداعي وبما يكون معه ركن الخطأ قد توافر في جانبها والذى ترتب عليه اضرارا لحقت بالمدعيين تمثلت في الكسب الفائت بسبب حرمانهما من عائد استثمار الوحدة محل التداعي فضلا عن عدم استثمار المبلغ المدفوع منهما وما صاحب ذلك من آلام واسى وحزن ولما كان تقدير التعويض من اطلاقات المحكمة فأنها تقدر مبلغ (500000 درهم) تعويضا جابرا عن كافة الاضرار السالف بيانها التي اصابت المدعيين مراعية في ذلك مساهمتهما في تفاقم الضرر لتقاعسهما عن اتخاذ ثمة اجراء قانوني قبل المدعى عليها منذ حلول تاريخ الإنجاز التعاقدي في 30/12/2011 وحتى إقامة الدعوى الراهنة بتاريخ 25/5/2023 ومن ثم تلزم المحكمة المدعى عليها بأداء المبلغ سالف البيان للمدعيين مع فائدة بواقع 5% سنويا من تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية ، ... ، وهو ما تقضى به المحكمة ]] وأضاف الحكم المطعون فيه لتلك الأسباب وفق ما انتهي اليه الحكم الناقض بعد إعادة ندب الخبرة الي أن [[ تبين من تقرير الخبرة الذي تعول عليه المحكمة بإن الوحدة العقارية موضوع التداعي في مبنى ضمن مشروع (ذا أدريس ريزيدنسي - سكاي فيو) وهو مشروع مكتمل الإنجاز بتاريخ 30/9/2019 ، ولم يسبق أن تم إلغاء المشروع (الكائنة به الوحدة موضوع التداعي) أو إحالته إلى اللجنة القضائية الخاصة بالمشاريع الملغاة وغير المكتملة ، وإن خطاب الرد الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك المؤرخ في 22/11/2023 هو بشأن ذات الوحدة والمشروع موضوع التداعي ،وإن الاستعلام المقدم من المستأنفة عن المشروع رقم (1467) المسمى (القصر) لا يتعلق بالمشروع الذي تقع من ضمنه الوحدة موضوع التداعي ، ومن ثم فإن الدفع المذكور بعدم اختصاص المحكمة بنظر الدعوى يكون قد جاء بلا سند لثبوت أن الوحدة موضوع الدعوى كائنة في مبنى ضمن مشروع (ذا أدريس ريزيدنس ــ سكاي فيو) وهو مكتمل الإنجاز بتاريخ 30/9/2019 ، وثبوت عدم إلغاء المشروع الكائنة به الوحدة موضوع الدعوى، ولثبوت أن الاستعلام المقدم من المستأنفة عن المشروع المسمى (القصر) لا يتعلق بالمشروع الذي تقع من ضمنه الوحدة موضوع الدعوى بما يكون معه قضاء الحكم المستأنف بانعقاد الاختصاص للقضاء العادي قد جاء صائبا وسديدا تؤيده المحكمة لأسبابه ]] وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ، ومما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع وكافياً لحمل قضائه في هذا الشأن ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون مجرد جدل موضوعي فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره من الأدلة المطروحة عليها في الدعوى بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز . 

وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن . 

وحيث إن الطاعنة سبق لها الطعن بالتمييز رقم 257 لسنة 2024 عقاري في الحكم السابق صدوره في ذات الدعوى، فإنه لا يستوفى عن هذا الطعن رسم عملاً بالمادة 33 من قانون الرسوم القضائية في محاكم دبي رقم 21 لسنة 2015 ، وإذ يعفى من التأمين من يعفي من الرسوم القضائية عملاً بالفقرة الثانية من المادة رقم 181 من قانون الإجراءات المدنية. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة : برفض الطعن ، والزمت الطاعنة بالمصروفات ، ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة للمطعون ضدهما.

الطعن 38 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 17 / 3 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 17-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 38 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ا. ه.

مطعون ضده:

ت. ب.

م. ج. م. م. ح. ع.

ا. د. ا. ل. ش.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/886 استئناف عقاري بتاريخ 30-12-2024

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن " أنتوني هيدن" أقام الدعوى رقم 104 لسنة 2024 عقاري على المطعون ضدهم " اي دي اس للاستثمار ش.ذ.م.م ، محمد جواد محمد مكي حسن علي ، تشياريلي بيترو" بطلب الحكم ــ بحسب الطلبات الختامية ـــ بفسخ اتفاقية البيع المؤرخة 5/8/2020 محل الدعوى عن الوحدتين رقمي 1205 ، 1212 وإلزامهم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ 711.162 درهم والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، وقال بياناً لذلك إنه قد تم وضع مشروع دونا تاور تحت تصرف لجنة المشاريع الملغاة برقم 121 لسنة 2016 لجان عقارية تمهيداً لتصفية المشروع وبيعه بالمزاد العلني ، وخلال ذلك قامت المطعون ضدها الأولى عن طريق ممثلها المطعون ضده الثاني بشراء وحدتي النزاع في ذلك المشروع من المطعون ضده الثالث أحد مستثمري المشروع ، وقام الطاعن بتاريخ 5/8/2020 بشراء الوحدتين من المطعون ضدها الأولى لقاء ثمن مقداره 507,973.00 درهم على أن يقوم بناء على طلبها بسداده مباشرة إلى المطعون ضده الثالث ، وإذ رفضت لجنة المشاريع الملغاة اعتماد هذا البيع ، ولم يتمكن من نقل ملكية الوحدات إليه ، وتم إلغاء المشروع وبيعه بالمزاد العلني ، مما ألحق به ضرراً يقدر التعويض الجابر له بمبلغ 203189 درهم ، ليكون إجمالي المستحق له مبلغ المطالبة ، ومن ثم أقام الدعوى ، دفع المطعون ضدهما الأولى، والثاني بعدم اختصاص المحكمة ولائياً بنظر الدعوى لتعلق الدعوى بمشروع عقاري ملغي ، كما دفعا بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة ، كما دفع المطعون ضدهما الثاني ، والثالث بعدم قبول الدعوى بالنسبة إليهما لرفعها على غير ذي صفة ، ندبت المحكمة لجنة خبراء ، وبعد إيداع التقرير حكمت بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمطعون ضدهما الثاني ، والثالث ، وبانفساخ اتفاقية البيع المؤرخة 5/8/2020 المبرمة بين الطاعن ، والمطعون ضدها الأولى عن الوحدتين رقمي 1205 ، 1212 بالمشروع المسمى (دونا تاور) ، وبإلزام المطعون ضدها الأولى بأن ترد للطاعن مبلغ 507,973.00 درهم ، والفائدة القانونية عنه بواقع 5 % سنوياً اعتباراً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ، وإلزامها بان تؤدي للطاعن مبلغ 100000 درهم كتعويض والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد، ورفضت ماعدا ذلك من طلبات، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 886 لسنة 2024 عقاري ، وأقامت المطعون ضدها الأولى استئنافاً فرعياً ــ بخصوص شق حكم أول درجة المتعلق بإلزامها بالتعويض ــ ، وبتاريخ 30/ 12/2024 قضت المحكمة برفض الاستئنافين ، وتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 38 لسنة 2025بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 28/1/2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهم مذكرات بدفاعهم ـ في الميعاد ـ طلبوا فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث أقيم الطعن على ثلاثة أسباب ينعي بها الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بثبوت مسئولية المطعون ضده الثاني الشخصية التضامنية في الدعوى كونه ممثل ومالك الشركة المطعون ضدها الأولى وهي شركة شخص واحد ذات مسئولية محدودة ، وقد تعمد ألا يذكر في اتفاقية البيع موضوع الدعوى أن تلك الشركة شركة شخص واحد بالمخالفة للمادة 72 من قانون الشركات التجارية ، كما كان يعلم كمدير للشركة بعدم قابلية الاتفاقية للسريان ومن ثم يتوافر في حقه الغش والاحتيال ، وتتحقق مسئوليته ، كما تمسك بأن الثابت في الأوراق أن المطعون ضده الثالث شارك بطريق مباشر أو غير مباشر في أن يقوم الطاعن بسداد أموال للمطعون ضدهما الآخرين فيكون مسئول معهما بالتضامن في الالتزام المطالب به ، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع ، وخالف هذا النظر ، كما قضى بتعويض ضئيل لا يتناسب مع ما لحق به من ضرر من جراء حبس الثمن المدفوع منه منذ عام 2020 فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دور محكمة التمييز إنما هو مراقبة سلامة تطبيق القانون على الدعوى في حدود نطاق الطعن ، ومن المقرر أن انصراف آثار العقد قاصرة على أطرافه إعمالاً لمبدأ نسبية أثر العقد ، ومن المقرر أن الشخصية الاعتبارية للشركة تكون مستقلة عن شخصية من يمثلها قانوناً ، كما من المقرر أن مدير الشركة ذات المسئولية المحدودة هو الذي يتولى إدارتها ، وأنه إذا أبرم تصرفاً مع الغير باسمها ولحسابها وفي حدود نشاطها فإنها تلتزم وحدها بأثار هذا التصرف ، وهولا يسأل في ماله الخاص إلا في حالة ثبوت الغش أو الاحتيال الظاهر بجلاء أو مخالفة القانون أو لنظام الشركة وإدارته لها وإن الغش والاحتيال الظاهر بجلاء لا يفترض بل لابد من الادعاء به وإقامة الدليل عليه وفقاً لما تقره محكمة الموضوع تبعاً لسلطتها في فهم الواقع في الدعوى ، وأن النص في المادة (72) من القانون الاتحادي رقم 2 لسنة 2015 بشأن الشركات التجارية ـــ الذي كان سارياً وقت إبرام العقد سند الدعوى ـــ المقابلة للمادة 72 من المرسوم بقانون اتحادي رقم 32 لسنة 2021 بشأن الشركات التجارية ـــ على أنه (1- يكون للشركة ذات المسئولية المحدودة اسم يشتق من غرضها، أو من اسم واحد أو أكثر من الشركاء على أن ينتهي الاسم بعبارة "شركة ذات مسؤولية محدودة" ، واختصاراً بعبارة (ذ.م.م)، وفي حال شركة الشخص الواحد يجب أن يقترن اسم الشركة باسم مالكها ، وأن تتبعه عبارة شركة الشخص الواحد ذات مسؤولية محدودة. 2- إذا خالف المدير- أو المديرون - حكم البند (1) من هذه المادة كانوا مسئولين في أموالهم الخاصة وبالتضامن عن التزامات الشركة فضلاً عن التعويضات إن كان لها مقتضى. ـــ مفاده ـــ أنه ولئن كان يترتب على عدم ذكر البيان الخاص باسم الشركة أن يكون المدير مسئولاً في أمواله الخاصة عن جميع الالتزامات الناشئة عن التصرف المبرم مع الشركة كما لو كان شريكاً متضامناً، إلا أن هذه المسئولية تكون مقصورة على من تدخل من الشركاء في هذا التصرف، كما أن هذه المسئولية لا تتحقق إلا إذا ثبت أن هذا الإغفال ترتب عليه ضرر بالغير ، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى وثبوت أو نفي الضرر ، وتقدير التعويض الجابر له ، وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة المقدمة في الدعوى ، والأخذ بما تطمئن إليه منه ، وطرح ما عداه ، مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى أقوالهم ومناحي دفاعهم ، لما كان ذلك ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق ومستندات الدعوى وتقرير الخبرة المنتدبة إلى أن عقد البيع سند الدعوى مبرم بين الطاعن والشركة المطعون ضدها الأولى ، وأنه لا توجد علاقة بين الطاعن والمطعون ضده الثالث ، ومن ثم فإن آثار العقد تنصرف إلى طرفيه وحدهما دون المطعون ضده الثالث ، وأن الشركة المطعون ضدها هي الملتزمة بآثار التصرفات التي يبرمها مديرها نيابة عنها ، ومن ثم لا يُسأل المطعون ضده الثاني ــ كمدير لتلك الشركة ــ عن هذه التصرفات لعدم ثبوت قيامه بغش أو احتيال ظاهر ، ومن ثم تنحسر مسئولية المطعون ضده الثاني ــ كمدير للشركة ــ عن المبلغ المطالب به ، كما خلص الحكم إلى أن المبلغ المقضي به كتعويض للطاعن يتناسب مع الضرر الذي لحق به من جراء حرمانه من استثمار المبلغ المدفوع منه كثمن للمبيع ، وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن في ضوء نطاق الطعن ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها، ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما مع خلو الأوراق مما يدل على حدوث ضرر للطاعن من جراء إغفال البيان الخاص بكون الشركة المطعون ضدها الأولى ( شركة الشخص الواحد) خاصة وأن البين من الاتفاقية سند الدعوى أنه مذكور فيها أن الشركة المطعون ضدها الأولى ( ش . ذ .م . م ) تحمل رخصة تجارية صادرة عن دائرة التنمية الاقتصادية بدبي رقم 867430 ، وأن البين من رخصة الشركة المقدمة في مستندات الدعوى صحة هذا الرقم ، بما ينتفي معه تعمد الغش والاضرار في عدم ذكر بيان ( شركة الشخص الواحد) ، إذ يمكن للطاعن تبين كنه الشركة من خلال جهة اصدار رخصتها ، ولا سيما وأن مؤدى ما تقدم هو رفض الدعوى بالنسبة للمطعون ضدهما الثاني والثالث ، وهو ما يستوي في النتيجة مع ما انتهى إليه الحكم من عدم قبول الدعوى بالنسبة إليهما ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ويتعين رفض الطعن. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة برفض الطعن ، والزمت الطاعن المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل اتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين.

الطعن 37 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 29 / 4 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 29-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 37 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

آ. ل. ل. ا.

مطعون ضده:

ح. ص.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/825 استئناف عقاري بتاريخ 26-12-2024

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة. 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده ( حسان صقر) اقام علي الطاعنة ( ارتيستيك ليجند للتطوير العقاري) الدعوي رقم 299 لسنة 2024 عقاري - امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم : ببطلان اتفاقية البيع والشراء المبرمة فيما بينه وبين المدعي عليها ، وبإلزامها بان ترد له مبلغ 1207800 درهم والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ? وذلك علي سند من انه بتاريخ 30/11/2020 اشترى من المدعى عليها الوحدة العقارية رقم 1403 من البناء R and R Tower 1 الكائنة بمشروع ARTISTIC HEIGHTS بقرية جميرا الدائرية لقاء ثمن اجمالي قدره 1,207,800 درهم سدده بالكامل ، الا أن المدعى عليها لم تقم بتسجيل الوحدة في السجل المبدئي - ومن ثم كانت الدعوى- طلبت المدعى عليها : اولاً : إلزام المدعى بتقديم كامل اتفاقية البيع والشراء تمهيدا للدفع بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم ، ثانياً : الزامه بتقديم أصل شهادة السداد تمهيدا للطعن عليه بالتزوير ، ثالثاً : ضم دعوى التزوير الاصلية رقم 304 لسنة 2024 مدني المقامة منها بشأن ذات شهادة السداد سند التداعي ، قدم المدعى اصلي اتفاقية البيع وشهادة السداد وترجمتها ، دفعت المدعي عليها بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم ، ثم قدمت مذكرة تضمنت الطعن بالتزوير على التوقيع الثابت بشهادة السداد المنسوب لممثل المدعي عليها ، وقدمت مذكرة بشواهد التزوير ، وبجلسة 18/9/2024 حكمت المحكمة حضورياً: ببطلان اتفاقية البيع المؤرخة 30/11/2020 والمبرمة بين طرفي التداعي عن الوحدة العقارية المبينة بصحيفة الدعوى وتلك الاتفاقية ، وبإلزام المدعي عليها أن تؤدى للمدعى مبلغ مقداره (1207800 درهم) الثمن المسدد، والفائدة على هذا المبلغ بواقع 5% سنويا من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ، وأشار الحكم في أسبابه الي عدم جديه الطعن بالتزوير علي شهادة السداد ? استأنفت المدعى عليها - ارتيستيك ليجند للتطوير العقاري ) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 825 لسنة 2024 عقاري ، وفيه قضت المحكمة بجلسة 26/12/2024 : اولاً : بقبول الاستئناف شكلاً ، ثانياً : في الطعن بالتزوير برفضه وامرت بتغريم المستأنفة (الطاعنة) مبلغ ثلاثة آلاف درهم ، ثالثاً : في موضوع الاستئناف برفضه وتأييد الحكم المستأنف - طعنت (المدعي عليها ? آرتيستيك ليجند للتطويرالعقاري) في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة طعن اودعت الكترونياً بتاريخ 27/1/2025 بطلب نقضه ، قدم المطعون ضده مذكرة رد في الميعاد طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة . 

وحيث إنه عن شكل الطعن - وكان من المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن قبول الطعن أمام محكمة التمييز من عدمه مما يتعلق بالنظام العام وتقضى به المحكمة من تلقاء نفسها ، وكان النص في المادة 153 من قانون الإجراءات المدنية جري على أن " (1) يبدأ ميعاد الطعن في الحكم من اليوم التالي لتاريخ صدوره ما لم ينص القانون على غير ذلك ويبدأ هذا الميعاد من تاريخ إعلان الحكم إلى المحكوم عليه في الأحوال التي يكون فيها قد تخلف عن الحضور في جميع الجلسات المحددة لنظر الدعوى ولم يقدم مذكرة بدفاعه ، والنص في المادة 178 من ذات القانون على أن " ميعاد الطعن بالنقض (30) ثلاثون يومًا. "- يدل على أن ميعاد الطعن بطريق التمييز ثلاثون يومًا ويبدأ من اليوم التالي لتاريخ صدوره إذا كان الحكم حضوريًا ومن تاريخ اليوم التالي لإعلان المحكوم عليه إذا كان الحكم بمثابة الحضوري ما لم ينص القانون على غير ذلك - لما كان ذلك - وكان الحكم المطعون فيه قد صدر حضورياً بتاريخ 26/12/2024 فينتهي ميعاد الطعن فيه بالتمييز بنهاية يوم السبت الموافق 25/ 1 /2025 وهو يوم عطلة رسمية بالدولة ، فيمتد الميعاد الي اول يوم عمل وهو يوم الاثنين الموافق 27/1/2025 ، وإذ اودعت الطاعنة صحيفة الطعن الكترونياً في ذلك التاريخ ، فأن الطعن يكون قد أقيم في الميعاد المقرر قانوناً. 

وحيث أن الطعن قد استوفي أوضاعه الشكلية. 

وحيث ان حاصل نعي الطاعنة بسبب الطعن ? علي الحكم المطعون فيه ? مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق ? إذ قضي برفض طعنها بالتزوير وبتأييد الحكم المستأنف الصادر ببطلان اتفاقية التداعي والزمها برد المسدد من الثمن ، رغم تمسكها بإلزام المطعون ضده بتقديم اصل شهادة السداد المنسوب صدورها للطاعنة لاتخاذ إجراءات الطعن بالتزوير عليها وفي حال عد تقديم أصله وتعذر ضبطه انتهاء الدعوى واعتبار المستند غير موجود وغير منتج لأي أثر في مواجهتها ، وقدمت صورة من لائحة دعوي التزوير الاصلية رقم 305 لسنة 2024 مدني المقامة منها علي المطعون فيه لإلزامه بتقديم أصل اقرار استلام المبالغ المنسوب صدوره عنها تمهيداً للطعن عليه وعلى التوقيع والختم المزيل بهما بالتزوير وطلبت ضمها ، إلا أن المحكمة التفتت عن دفاعها او بحث مستنداتها رغم عدم تقديم المطعون ضده أصل ذلك المستند ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه. 

وحيث ان هذا النعي مردود ? ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن لقاضي الموضوع تقدير جديه الادعاء بالتزوير والأنكار وأدلتهما وأنه غير ملزم في حالة الادعاء بتزوير الورقة العرفية بإجراء التحقيق وله إذا رأى من وقائع الدعوى ومستنداتها ما يكفي لاقتناعه بصحة الورقة أو أن مدعي التزوير قد أخفق في إثبات ادعائه أن يرد على مدعى التزوير ادعاءه وأن يأخذ بالورقة إذ هو لا يقضي إلا على أساس قناعته بما يقدم إليه من أدلة وهو غير ملزم الى تحقيق الخطوط بطريق المضاهاة والخبرة أو الى مزيد من هذا الأجراء إلا إذا لم تكف وقائع الدعوى ومستنداتها لتكوين عقيدة المحكمة التي استند إليها ، ومن المقرر ايضاً - انه لا يجدي الشركة الطاعنة إنكارها لما هو مدون علي أوراقها المثبت في صدرها اسمها ووضع عليه خاتمها بما يقيم قرينة قانونية على أن من وقعه إنما وقعه باسم ولحساب الشركة الطاعنة - لما كان ذلك ? وكان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه برفض الطعن بالتزوير " محل النعي المطروح " علي ما أورده بمدوناته من أن [[ وحيث إنه وعن الطعن بالتزوير على رسالة إلى من يهمه الأمر المؤرخة 30/11/2020 التي تفيد استلام المستأنفة القيمة الكاملة للوحدة ، ... ، وكانت المستأنفة تؤسس الطعن بالتزوير علي هذه الرسالة على القول بأنها لا هي ولا المخول بالتوقيع نيابة عنها وقعا عليها او اعطيا تعليمات لأحد ممثليه وموظفيه بأن يقوم بالتوقيع عليها لمخالفتها لعقود البيع والشراء والإجراءات المتبعة في دائرة الاراضي والاملاك ، كما انها أي (المستأنفة) تنفي ان يكون ذلك الختم الوارد في المستندات محل الطعن بالتزوير قد ختمت به من قبل المخول بتمثيل الشركة المستأنفة او انها قامت باستلام المبالغ محل الادعاء بها ، بالإضافة الى حقيقة مخالفة طرق التحويل المدعى بها لما هو وارد في اجراءات دائرة الاراضي والاملاك من الايداع في حساب الضمان البنكي وما هو وارد في التعاقدات المتعلقة بالعقارات في امارة دبي ، وكان الثابت من مطالعة هذه الرسالة انها صادرة على أوراق المستأنفة ومثبت في صدرها اسمها ومذيلة ببصمة خاتمها الذي لم تنكره الامر الذي يقيم قرينه قانونية على ان من وقعها انما وقعها باسم ولحساب الشركة المستأنفة ومن ثم لا يجديها انكارها لما هو مدون بها مما تقضي معه المحكمة برفض الطعن على هذه الرسالة ، ... ، وكانت المحكمة قد انتهت الى صحة رسالة من يهمه الامر سند الدعوى والتي مفادها استلام المستأنفة القيمة كاملة المطالب به من المستأنف ضده وهو ما قضي به الحكم المستأنف ومن ثم تقضي المحكمة بتأييده لما سلف بيانه من أسباب وما لا يتعارض معها من أسباب الحكم المستأنف ]] وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون، ومما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع وكافياً لحمل قضائه في هذا الشأن، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون مجرد جدل موضوعي فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره من الأدلة المطروحة عليها في الدعوى بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز . 

وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن . 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة : برفض الطعن ، والزمت الطاعنة بالمصروفات ، ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة ، مع مصادرة مبلغ التأمين.

الطعن 36 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 17 / 3 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 17-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 36 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ت. ا. ا. إ. ل. ا. ش.

مطعون ضده:

ب. ا.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/931 استئناف عقاري بتاريخ 30-12-2024

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وسماع تقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية . 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضده "بختيور ارجاشيف"، أقام الدعوى 1166لسنة 2023 عقاري ضد الطاعنة "تي اتش او إي للتطوير العقاري " بطلب الحكم -وفق طلباته الختامية- أولًا :- إلزام الطاعنة بسداد الغرامات التأخيرية السنوية بنسبة 10% عن شراء الوحدات محل النزاع -الفِيلّات الأربع- حتى العام 2023 بمبلغ 23,300,000 درهم. ثانيًا: - إلزام الطاعنة بتسليم الوحدات محل النزاع إليه بحالتها، والتصريح له بتكملتها بواسطة مقاول آخر على نفقة الطاعنة مع إلزامها بسداد العوائد الاستثمارية السنوية بنسبة 10% المستحقة منذ شهر أبريل لكل من عامي 2023 و2024 بواقع مبلغ 5,617,500 درهم عن كل سنة. ثالثًا : - إلزام الطاعنة بأن تؤدي له مبلغ 30,000,000 درهم كتعويض، وبيانًا لذلك قال إنه بموجب أربع اتفاقيات بيع وشراء ثلاثة منها مؤرخة 20 يوليو 2017 والرابعة مؤرخة 24 يناير 2018 تعاقد مع الطاعنة على شراء وحدات النزاع أرقام ( THOE1-D-BV12-A1 ، THOE1-D-BV09-A1 ، THOE1?D-LV10 ، THOE1-D-LV15 ) بمشروع (قلب أوروبا -1) بالمجمع الرئيسي (جُزُر العالم- جزيرة ألمانيا) و تم الاتفاق على أن يكون تاريخ الإنجاز المتوقع في الربع الثاني من عام 2018 مع استحقاقه فوائد استثمارية سنوية بنسبة 10% من قيمة إجمالي المبالغ المدفوعة بما يعادل مبلغ 5,350,000 درهم سنويًا ابتداءً من العام 2018 أي بعد الإنجاز مباشرةً، وبتاريخ 26 يونيو 2018 تم توقيع اتفاقية تعديل رقم (1) بشأن تاريخ سداد القسط النهائي من ثمن شراء الوحدات ليكون في أو قبل 30 يونيو 2018 وأن تاريخ استحقاقه للعوائد الاستثمارية السنوية يبدأ من أول يوليو 2018 وقد سددت المطعون ضدها نقدًا العائد الاستثماري عن 2018-2019 ، ثم بتاريخ 19 أبريل 2021 تم التوقيع على اتفاقية تعديل رقم (2) باحتساب ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% على إجمالي المبالغ المسددة من الثمن وقد سدد للمطعون ضدها قيمة الضريبة المضافة بمبلغ729,877.22 دولار أمريكي بما يعادل مبلغ 2,675,000 درهم وبموجب هذا التعديل أيضًا تم تعديل مبالغ العوائد الاستثمارية المستحقة له بإضافة 5% سنويًا من قيمة المبلغ المدفوع للضريبة والتي تعادل مبلغ 276,500 درهم يتم استردادها له في العوائد السنوية الاستثمارية في شهر أبريل من سنتي 2022 و2023، وإذ أوفي بالتزاماته التعاقدية وفقًا لاتفاقيات البيع والشراء وملاحقها بسداده كامل الثمن بمبلغ 53,500,000 درهم وقيمة الضريبة المضافة ، إلا أن الطاعنة أخلت بالتزاماتها التعاقدية بعدم إنجاز وحدات النزاع في الموعد المتفق عليه، ولم تبادر أيضًا بسداد العائد الاستثماري المستحق منذ تاريخ شهر أبريل لسنة 2023 بمبلغ 5,617,500 درهم بما يحق له المطالبة به وقيمة غرامات التأخير المتفق عليها والتعويض عما لحقه من أضرار جراء التأخير في التسليم وعدم سداد العوائد الاستثمارية السنوية ، ومن ثم كانت الدعوى ، ندبت المحكمة خبيرًا وبعد أن أودع تقريره، أعادت الدعوى إلى الخبير السابق ندبه وبعد أن أودع تقريره التكميلي، حكمت بتاريخ 14 أكتوبر 2024 بإلزام الطاعنة أن تؤدي للمطعون ضده العوائد الاستثمارية السنوية بنسبة 10% المستحقة منذ شهر أبريل لكل من عامي 2023 و2024 بواقع مبلغ 5,617,500 درهم عن كل سنة ومبلغ 4,000,000 درهم كتعويض ورفض ما عدا ذلك. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 874 لسنة 2024 عقاري، كما استأنفته الطاعنة بالاستئناف رقم 931 لسنة 2024 عقاري، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط قضت بتاريخ 30 ديسمبر 2024 بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 28 يناير 2025 طلبت فيها نقض الحكم، وقدم المطعون ضده مذكرة طلب فيها رفض الطعن، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة فقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب، حاصل ما تنعي به الطاعنة بالسببين الثالث والرابع منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع، إذ أيد ما قضي به الحكم الابتدائي من استحقاق المطعون ضده للمبلغ المحكوم به عن عامي 2023و2024 ? عدا التعويض - كقيمة غرامات التأخير السنوية، معولًا في ذلك على تقرير الخبير ودون أن يتناول الحكم الرد على أوجه اعتراضاتها الجوهرية التي أغفل الخبير الرد عليها في تقريره التكميلي لاحتسابه غرامات التأخير السنوية المنصوص عليها باتفاقيات البيع والشراء سند الدعوى رغم الغائها بموجب ملحقي تعديل تلك الاتفاقيات، باستثمار وحدات النزاع من جانب الطاعنة لصالح المطعون ضده مع سدادها له أرباح سنوية ناتجة من عائدات الاستثمار تم تحديد تواريخ استحقاقها مقابل التزام المطعون ضده بسداد قيمة الضريبة المضافة المستحقة عن الوحدات المباعة، بما يكون عائد الاستثمار المستحق للأخير معلق على تحقق شرطين مجتمعين هما سداده المبالغ المستحقة عليه لصالحها في مواعيد استحقاقها وأن يتم تسليم و تشغيل الوحدات بمجمع تأجير الفنادق اعتبارًا من تاريخ تشغيل الفندق هو ما لم يتحقق لعدم الانتهاء من المشروع وطرح الوحدات المتعاقد عليها للتأجير الفندقي إذ لا يتصور استحقاق عائد على الوحدات دون يتم تأجيرها أو استغلالها لعدم بدأ تشغيل الفندق، بما لا يستحق المطعون ضده العوائد الاستثمارية، لاسيما وأنه لم يقدم ما يفيد سداده قيمة الضريبة المضافة المستحقة عن الوحدات المباعة، وإذ انتهي الحكم على خلاف ما تقدم ولم يفطن إلى تنازل المطعون ضده عما يطالب به من مبالغ سواء في صحيفة الدعوى أو في مذكرة دفاعه المقدمة لمحكمة أول درجة بجلسة 7 أغسطس 2024 لتمسكه في جلسة 28 أغسطس 2024 بطلب الحكم، مما يعيبه ويستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي مردود ، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز لأحد المتعاقدين الرجوع فيه ولا تعديله ولا فسخه إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون فإذا ما تم صحيحًا غير مشوب بعيب من عيوب الرضا ودون أن يتضمن مخالفة للنظام العام أو الآداب وجب على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد من التزامات، ومتى أثبت أحد أطراف العقد قيام الالتزام في جانب الطرف الآخر، فإن هذا الأخير هو الذي يقع عليه عبء الوفاء بالتزامه، وأنه إذا كانت هناك ملحقات للعقد تضمنت شرطًا يعد تعديلًا للعقد أو لأحد بنوده لم يكن منصوصًا عليه في العقد الأصلي ، فإنه يكون نافذًا في حق الطرفين بتوقيعهما تلك الملحقات. ومن المقرر كذلك أن تقدير تقابل الالتزامات في العقود الملزمة للجانبين و تحديد الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه ، من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع بما لها من السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى واستخلاص ما ترى أنه الواقع الصحيح في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها واطراح ما عداه ولها تفسير العقود والإقرارات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها أو أصحاب الشأن فيها، و تقدير عمل الخبير باعتباره من أدلة الدعوى وتأخذ به متى اطمأنت إلى صحة أسبابه دون حاجة لتدعيمه بأسباب خاصة أو الرد استقلالًا على الطعون الموجهة إليه لأن في أخذها بالتقرير الذي عولت عليه محمولًا على أسبابه ما يفيد أنها لم تر في دفاع الخصوم ما ينال من صحة النتيجة التي توصل إليها الخبير في تقريره ولا يستحق الرد عليه بأكثر مما تضمنه هذا التقرير، وطالما أن الخبير قد تناول نقاط الخلاف المثارة بين الطرفين ودلل عليها بأسباب سائغة لها معينها الصحيح من الأوراق ولا يؤثر على عمل الخبير عدم استرساله في أداء مأموريته على النحو الذي يروق للخصوم طالما أنه فصل الأمر تفصيلًا أقنع المحكمة بما رأت معه وضوح الحقيقة دون حاجة لتحقيق ما طلبه هؤلاء الخصوم في دفاعهم، وهى غير ملزمة بالرد على كل ما يقدمه الخصوم من مستندات أو قول أو حُجة أو طلب أثاروه ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك المستندات والأقوال والحُجج والطلبات. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق الدعوى ومستنداتها ومما اطمأن إليه من تقريري الخبرة الأصلي والتكميلي إلى استحقاق المطعون ضده مبلغ5,617,500 درهم قيمة عائد الاستثمار عن سنة 2023 والمستحق منذ شهر أبريل لسنة 2023 ويستحق ذات المبلغ كعائد استثمار عن شهر ابريل 2024، ورتب الحكم على ذلك قضاءه بإلزام الطاعنة بأن تؤدي للمطعون ضده العوائد الاستثمارية السنوية بنسبة 10% المستحقة منذ شهر أبريل لكل من عامي 2023 و2024 بواقع مبلغ 5,617,500 درهم عن كل سنة. وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصله الثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وكافية لحمل قضائه وتشمل الرد الضمني المسقط لما ساقته الطاعنة من حُجج مخالفة وأوجه دفاعها ومستنداتها في هذا الخصوص، بما في ذلك أوجه اعتراضاتها على تقريري الخبرة بعد أن رأت محكمة الموضوع فيه أنه توصل في تقريريه إلى نتيجة صحيحة مبنية على أسس فنية سليمة ودلل عليها بأسباب سائغة وتناول الرد على نقاط الخلاف بينهما و الرد على كافة أوجه اعتراضات الطاعنة ردًا سائغًا تكتفى به المحكمة دون إيراد تلك الاعتراضات من جديد، وكان غير صحيح ما تقوله الطاعنة أن الحكم قضي بغرامات التأخير رغم الغائها بموجب ملحقي تعديل اتفاقيات البيع سند الدعوى ، لأنه قضي بأحقية المطعون ضده للعائد الاستثماري عن عامي 2023و2024 وفقًا للتعديل رقم (2)، وكان لا يجدي الطاعنة ما تثيره من عدم استحقاق المطعون ضده للعائد الاستثماري لعدم سداد قيمة الضريبة المضافة و لكونه معلق على تحقق شرطين مجتمعين هما سداد الأخير المبالغ المستحقة عليه لصالحها في مواعيد استحقاقها وأن يتم تسليم و تشغيل الوحدات بمجمع تأجير الفنادق اعتبارًا من تاريخ تشغيل الفندق هو ما لم يتحقق لعدم الانتهاء من المشروع وطرح الوحدات المتعاقد عليها للتأجير الفندقي، لما ثبت من تقريري الخبير الأصلي والتكميلي وفق ايصالات السداد المقدمة والتحويلات البنكية التزام المطعون ضده التام بسداد جميع المبالغ والدفعات المتبقية بناء على اتفاقيه التعديل، كما أنه وفقًا لما تضمنه الجدول رقم (2) المدون بالتعديل رقم(2) لاتفاقيات البيع سند الدعوى أن تاريخ استحقاق عائد الاستثمار يكون في شهر أبريل من كل سنة من السنوات الواردة بهذا الجدول وليس من تاريخ تشغيل الفندق على نحو ما تدعيه الطاعنة، وكان تمسك المطعون ضده في جلسة 28 أغسطس 2024 بطلب الحكم لا يدل على نحو ما تثيره الطاعنة عن تنازله عما يطالب به من مبالغ وفقًا لطلباته الختامية الواردة بمذكرة دفاعه المقدمة لمحكمة أول درجة بجلسة 7 أغسطس 2024 ، بحسبان أن العبرة في طلبات الخصم في الدعوى هي الطلبات الختامية التي يطالب بها على وجه صريح وجازم سواء وردت هذه الطلبات في صحيفة افتتاح الدعوى أو في مذكرته الختامية، ومن ثم فإن النعي علي الحكم بما سلف والذى يدور حول تعييب هذا الاستخلاص لا يعدو أن يكون جدلًا موضوعيًا فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في فهم الواقع وتقدير الدليل في الدعوى مما تنحسر عنه رقابة هذه المحكمة، وبالتالي غير مقبول. 

وحيث إن حاصل ما تنعًى به الطاعنة بالسببين الأول والثاني مخالفة للقانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك تقول إن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضى بالتعويض جزافي بمبلغ أربعة مليون درهم للمطعون ضده عما لحقه من ضرر تمثل في فوات فرصته في بالانتفاع بوحدات التداعي طوال فترة التأخر في التسليم رغم عدم الاتفاق على استلام المطعون ضده للوحدات عند الإنجاز أو له حق استغلالها وإنما وافق على تسليمها للطاعنة بعد الإنجاز مقابل الحصول على عائد الاستثماري منها بنسبة 10% سنويًا ودون أن يتم التشغيل للفندق مما لا يتصور معه فوات أي فرصه للربح في حق المطعون ضده أو لحقه خسارة من جراء التأخر في الإنجاز و التسليم بما ينتفي معه ركن الضرر الموجب للتعويض خلافًا لما قضي به الحكم مما يعيبه ويستوجب نقضه . 

وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المسئولية لا تتحقق إلا بتوافر أركانها الثلاثة من خطأ وضرر وعلاقة سببية تربط بينهما بحيث إذا انقضى ركن منها انقضت المسئولية ولا يقضى بالتعويض ما لم تتوافر هذه الأركان مجتمعة، فلا يكفي لقيام مسئولية المدعى عليه وإلزامه بالتعويض توافر ركن الخطأ وحده دون ثبوت ركن الضرر، وأن عبء إثبات الضرر المدعى به بما في ذلك الكسب الفائت يقع على عاتق الدائن، وأنه وإن كان استخلاص توافر الضرر الموجب للمسئولية يدخل في السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصها سائغا ومستمدا من عناصر تؤدي إليه من وقائع الدعوى. ومن المقرر أيضًا أن الأحكام يجب أن تقوم على أسباب واضحة جلية تنم عن تحصيل المحكمة فهم الواقع في الدعوى مما له سند من الأوراق والبينات المقدمة لها وأن الحقيقة التي استخلصتها واقتنعت بها قد قام دليلها الذي يتطلبه القانون ومن شأنه أن يؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها قضاؤها. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد قضى للمطعون ضده بتعويض بمبلغ أربعة مليون درهم عن فوات فرصته في الانتفاع بالوحدات الأربعة محل النزاع طوال الفترة التي تأخرت فيها الطاعنة عن إنجاز وتسليم وحدات النزاع، على الرغم من أن الثابت باتفاقيات البيع والشراء وملاحق تعديلها أنها تضمنت أن الطاعنة تضمن حصول المشتري المطعون ضده على عائد صافي سنوي بنسبة 10% لمدة عشر سنوات مقابل موافقته على إدارتها بالنيابة عنه لوحدات النزاع بإدخالها في منظومة إيجار الفندق من تاريخ الإنجاز حتي انتهاء مدة العائد الاستثماري في شهر أبريل 2030 ، وقد أقر المطعون ضده في صحيفة دعواه بأن الطاعنة سددت له نقدًا العائد الاستثماري عن (2018-2019) بما يكون التأخر في إنجاز وتسليم الوحدات لا يترتب عليه فوات فرصة المطعون ضده بالانتفاع بها واستثمارها وبالتالي لم يلحقه أي ضرر ، لما سلف بيانه من إدخال تلك الوحدات في منظومة إيجار الفندق مقابل حصوله على عائد استثماري بنسبة 10% من تاريخ الإنجاز حتي انتهاء مدة العائد، بما ينتفي معه ركن الضرر أحد عناصر المسئولية الموجبة للحكم بالتعويض، وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبًا بمخالفة القانون والفساد في الاستدلال مما يوجب نقضه نقضًا جزئيًا في هذا الخصوص . 

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه -في حدود ما تم نقضه نقضًا جزئيًا- ولِما تقدم، فإنه يتعين القضاء في موضوع الاستئناف رقم 931 لسنة 2024 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من إلزام المستأنفة بأن تؤدي للمستأنف ضده مبلغ أربعة مليون درهم كتعويض والقضاء مجددًا برفض هذا الطلب. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه -نقضًا جزئيًا فيما قضي به من تعويض- وبرفض الطعن فيما عدا ذلك وألزمت الطاعنة المناسب من المصروفات ومبلغ ألف درهم وبمصادرة مبلغ التأمين. وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 931 لسنة 2024 عقاري- وفي حدود ما تم نقضه نقضًا جزئيًا- بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من تعويض والقضاء مجددًا برفض هذا الطلب، وألزمت المستأنف ضده المصروفات المناسبة والمقاصة في أتعاب المحاماة.

الطعن 35 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 6 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 06-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 35 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ط. خ. ا. م. ا.

مطعون ضده:

ش. د. ك. ل. ش.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/912 استئناف عقاري بتاريخ 30-12-2024

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة . 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه و سائر الأوراق ? تتحصل في أن الطاعن طارق خليفة احمد محمد الجاسم أقام الدعوى رقم 112 لسنة 2021 عقاري أمام محكمة دبي الابتدائية على المطعون ضدها داماك كريسنت للعقارات ش.ذ.م.م بطلب الحكم - وفقاً لطلباته الختامية - أصلياً: (1) بفسخ اتفاقيات البيع السبعة المؤرخة 11/1/2014 عن الوحدات أرقام ARTB/10/1003 ARTB/10/1004 ARTB/10/1005 ARTB/10/1006 ARTB/10/1007 ARTB/10/1008 ARTB/10/1009 والكائنة بمشروع أرتيسيا في أكويا من داماك وإلزامها بأن تؤدى إليه مبلغ 10,387,947 درهماً والفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ المطالبة حتى تمام السداد. (2) بإلزامها بأن تؤدى إليه مبلغ 6,722,201.26 درهماً تعويضاً والفائدة القانونية 12% من تاريخ المطالبة حتى تمام السداد. واحتياطياً : إلزامها بأن تؤدى إليه مبلغ 6,722,201,26 درهماً تعويضاً والفائدة بواقع 12% من تاريخ المطالبة حتى تمام السداد، وقال بياناً لذلك إنه بموجب هذه الاتفاقيات اشترى من المدعى عليها الوحدات المذكورة الكائنة بالمبنى المسمى أية آر تي بي ARTB نظير مبلغ اجمالي مقداره 12.042.500 درهم ، على أن تكون الوحدات شقق فندقية ، كما تم الاتفاق على أن يكون السداد على دفعات وفقاً لنسب الإنجاز، و أنه أوفى بالتزاماته التعاقدية، بأن سدد نسبة 90% من إجمالي الثمن، بدون تأخير بالإضافة إلى سداده قيمة رسوم التسجيل البالغ مقدارها 4% من إجمالي الثمن ، وعلى أن يكون تاريخ الإنجاز المتوقع هو شهر أبريل 2018، وبتاريخ 25/3/2020 فوجئ برسالة بريد الكتروني من المدعى عليها تفيد مخالفتها لشروط التعاقد وذلك بتحويل الوحدات من شقق فندقية إلى شقق سكنية، وكذلك تغيير المبنى من مبنى Artesia الى مبنى Aykon City ، فضلاً عن أن المدعى عليها أخلت بالتزامها بتسليم الوحدات المباعة في الموعد المتفق عليه، بالرغم من أنه أوفى بالتزاماته بسداد كامل قيمة الدفعات في مواعيد استحقاقها، و إذ حاق به من جراء ذلك أضرار مادية و معنوية، مما حدا به إلى إقامة نزاع بطلب ندب خبير عقاري، و الذى انتهى في تقريره ، إلى قيام المدعى عليها بتغيير الوحدات محل التداعى من فندقية إلى سكنية عادية، و كذا وجود اختلاف في المساحة الواردة بالعقد عن المساحة الحالية على الطبيعة، ومن ثم فقد أقام الدعوى. ندبت المحكمة لجنة خبراء، وبعد أن قدمت تقريرها، حكمت بتاريخ 21/6/2022 بفسخ عقود البيع السبع المحررة بين الطرفين عن الوحدات موضوع التداعي، وبإلزام المدعي عليها بأن تؤدي إلى المدعي مبلغ مقداره 10,387,090 درهم، والفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة الحاصلة في 1/8/2021 وحتى تمام السداد، و بأن تؤدي له مبلغ 1,350,000 درهم تعويضاً والفائدة بواقع 5% من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد. استأنفت المدعى عليها هذا الحكم بالاستئناف رقم 706 لسنة 2022 عقاري، وبتاريخ 31/10/2022 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعنت المدعي عليها في ذلك الحكم بالتمييز رقم 868 لسنة 2022 عقاري، وبتاريخ 2/5/2023 قضت محكمة التمييز برفض الطعن. قدمت المدعى عليها شركة داماك كريسنت للعقارات ش.ذ.م.م طلب رجوع في هذا الحكم إعمالاً لنص المادة 190 من المرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية, وبتاريخ 1/8/2023 - قررت الهيئة - منعقدة في غرفة مشورة - قبول طلب الرجوع عن الحكم الصادر من محكمة التمييز في الطعن المذكور آنفاً مع الإحالة إلى دائرة أخرى لنظر الطعن من جديد، تأسيساً على أن محكمة الموضوع قد أسست قضاءها علي أن المستأنفة ? الطاعنة في الطعن محل طلب الرجوع - لم تحصل علي شهادة عدم ممانعة من دائرة السياحة والتسويق التجاري بالمخالفة لما هو ثابت بالأوراق، من أنها تساندت إلى أنها أودعت أمام محكمة الموضوع شهادة عدم الممانعة باستقبال النزلاء، إلاً أن الحكم المطعون فيه التفت عن تلك الشهادة ولم يقل كلمته فيها، ومن ثم يكون قد شابه خطأ قانوني أثًر في النتيجة التي انتهى إليها وذلك بمخالفته أحكام القانون والمبادئ التي استقرت عليها أحكام محكمة التمييز من وجوب أن تقيم محكمة الموضوع قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق، وبعد الإحالة، حكمت محكمة التمييز بتاريخ 15/11/2023 بنقض الحكم المطعون فيه وبإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديد، تأسيساً على أن الطاعنة قدمت أمام محكمة الموضوع شهادة صادرة عن دائرة السياحة والتسويق التجاري لصالح شركة تريوس للشقق الفندقية بتاريخ 13/4/2022 تفيد عدم الممانعة من استقبال النزلاء ، لصالح المشغل الفندقي، و أن هذه الشهادة لا تصدر إلاً بعد استيفاء جميع الشروط المطلوبة من قبل دائرة السياحة وهي الخطوة الأخيرة في مراحل الترخيص الفندقي، و أن المبنى حالياً جاهز لاستقبال النزلاء، ومن ثم تكون قد أوفت بالتزاماتها التعاقدية مما تنتفي معه مبررات فسخ العقد سند الدعوى، إلا أن الحكم المطعون فيه أعرض هذا الدفاع ولم يتناوله بالبحث والتمحيص رغم جوهريته، مما يعيبه بالقصور بالتسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق، ومحكمة الإحالة قضت بجلسة 31/1/2024 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به في الطلبات الأصلية والقضاء مجدداً برفضها وإعادة الدعوى إلى محكمة اول درجة للفصل في الطلب الاحتياطي، طعن المدعى في هذا الحكم بالتمييز رقم 113 لسنة 2024 عقاري، وفيه حكمت المحكمة بعدم جواز الطعن، ونفاذاً لحكم محكمة الإحالة المار بيانه، أُعيدت الدعوى إلى محكمة أول درجة، التي حكمت بتاريخ 24-10-2024 بعدم جواز نظر طلب البطلان ورد المسدد من الثمن لسابقة الفصل فيه بالدعوى رقم 2022 لسنة 706 استئناف عقاري المحكوم فيه بجلسة 31/1/2024. ثانياً: بعدم قبول الطلب الاحتياطي بالمطالبة بالتعويض لرفعه قبل الأوان، استأنف المدعي هذا الحكم بالاستئناف رقم 912 لسنة 2024 عقارى، وبتاريخ 30/12/2024 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن المدعى في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 28/ 1/2025 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم. 

وحيث إن الطعن أُقيم على سببين ينعى الطاعن بالسبب الأول منهما على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ قضى بعدم جواز نظر طلب بالبطلان ورد المسدد من الثمن لسابقة الفصل فيه بالدعوى رقم 706 لسنة 2022 استئناف عقاري، على الرغم أن البطلان الوارد بطلباته متعلق بالنظام العام، وقد تمسك به أمام كافة درجات التقاضي، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أنه من المقرر ? وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ? أن النص في المادة 87 من قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية الصادر بمرسوم رقم (35) لسنة 2022 أن (الأحكام التي حازت حجية الأمر المقضي تكون حجة فيما فصلت فيه من الخصومة ولا يجوز قبول دليل ينقص هذه القرينة ولكن لا تكون لتلك الأحكام هذه الحجية إلا في نزاع قام بين الخصوم أنفسهم دون أن تتغير صفاتهم وتتعلق بذات الحق محلا وسببا) مفاده أن حجية الأمر المقضي تقتضي أن يتوافر في الدعويين اتحاد الخصوم والموضوع والسبب، ويكون المحل متوافرا في الدعويين متى كان الأساس فيهما واحدا ولو تغيرت الطلبات لأن العبرة في هذا الخصوص هي بطبيعة الدعوى وليس بنوع الطلبات التي قدمها الخصوم، وأن المسألة الواحدة بصيغها إذا كانت كلية شاملة وكان ثبوتها أو عدم ثبوتها هو الذي يترتب عليه القضاء بثبوت الحق المطلوب في الدعوى فإن هذا القضاء يحوز قوة الأمر المقضي في تلك المسألة الأساسية بين الخصوم أنفسهم ويمنعهم من التنازع بطريق الدعوى أو الدفع في شأن أي حق آخر يتوقف على ثبوت أو انتفاء ذات المسألة السابقة الفصل فيها بين هؤلاء الخصوم. وتقدير قيام وحدة الخصوم والموضوع والسبب في الدعويين أو نفيها هو من سلطة محكمة الموضوع بغير معقب عليها متى أقامت قضاءها في ذلك على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها أن الحكم الصادر في الدعوى رقم 706 لسنة 2022 استئناف عقاري بجلسة 31/1/2024 خلص في أسبابه إلى أن الثابت من الأوراق ومن تقرير الخبرة المنتدبة أن المستأنفة ? المطعون ضدها في الطعن الماثل- تقدمت بشهادة عدم ممانعة من استقبال النزلاء صادرة لصالح المشغل الفندقي شركة تريوس للشقق الفندقية ذ.م.م من قبل دائرة السياحة بتاريخ 13/04/2022، وهى المرحلة الأخيرة من مراحل الحصول على الموافقات والتراخيص اللازمة حيث انتهت الخبرة صائبة في هذا الشأن الى انه يتم في البداية استخراج شهادة تصنيف ورخصة مبدئية، وتتم المعاينة للتأكد من استيفاء الشروط و المتطلبات كشقق فندقية ونوع التصنيف، ثم يتم السماح لاستقبال النزلاء، وبالتالي يضحى الثابت أن المستأنفة لم تقصر في تنفيذ التزاماتها من حيث تنفيذ الوحدة بالمواصفات المتفق عليها بالعقد بعد استصدارها الترخيص باستقبال النزلاء وتعيين مدير خدمات مرخص، ومن ثم يكون معه طلب المستأنف ضده ? الطاعن - فسخ اتفاقيات البيع استناداً الى هذا السبب والحكم الصادر من محكمة أول درجة بفسخ عقود البيع السبع المحررة بين الطرفين عن الوحدات محل التداعي قائماً على غير أساس ، وهو ما يستتبع وبحكم اللزوم رفض طلبه الحكم برد المبالغ المسددة من الثمن ، و إذ كان المدعى ? الطاعن - يستند في طلبه ببطلان عقد بيع الوحدات موضوع التداعي للأسباب التى ساقها بمذكراته وكانت المحكمة الاستئنافية قد ردت على تلك الأسباب في قضائها برفض طلب الفسخ الأمر الذي مؤداه أن الحكم المستأنف حاز قوة الأمر المقضي في نفي أحقية المدعى في طلب رد المبالغ المسددة من الثمن، ولما كان الحكم الصادر من المحكمة الاستئنافية صادر بين نفس الخصوم وعن ذات الموضوع وذات السبب ومن ثم حاز الحكم حجية تمنع من معاودة طرح النزاع بالطلبات الراهنة بما لازمه القضاء بعدم جواز نظر الطلب لسابقة الفصل فيه ، وكانت أسبابه في هذا الخصوص سائغه ولها أصلها الثابت في الأوراق و تتفق والتطبيق السديد للقانون وبمنأى عن مخالفته أو الخطأ في تطبيقه، وتكفى لحمل قضائه وتؤدى الى النتيجة التي انتهى اليها ، وفيها الرد المسقط لكل حجج الطاعن وأوجه دفاعه ودفوعه ويكون النعي ? في جملته ? على غير أساس. 

وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثانى على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ قضى برفض طلبه الاحتياطي بشأن التعويض المطالب به لرفعه قبل الأوان ، بالرغم من الأضرار المادية والمعنوية التي حاقت به، وما فاته من كسب نتيجة عدم تنفيذ المطعون ضدها بالتزاماتها التعاقدية والتأخير في تسليم الوحدات محل التداعي و الحصول على الموافقات اللازمة للرخص الفندقية حتي تاريخ 13/4/2022، كما تمسك بحقه في حبس باقي الثمن ، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه من المقرر ? وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أنه متى كان أحد طرفي العقد الملزم للجانبين مخلاً بتنفيذ التزامه التعاقدي، فلا يحق له -طالما ما زال مخلاً - أن يطلب التعويض تأسيساً على عدم قيام الطرف الآخر بتنفيذ التزامه التعاقدي ـ طالما أن العقد ما زال سارياً ـ وإلا عٌد طلبه قبل الأوان. ومن المقرر وفقاً للمادة 556 من قانون المعاملات المدنية أن الأصل في تحديد ميعاد الثمن يكون بالاتفاق بين المتبايعين، فإن لم يوجد اتفاق بينهما في هذا الشأن فإن المشتري يكون ملزماً بدفع الثمن عند التعاقد وقبل تسليم المبيع أو المطالبة به. ومن المقرر كذلك أنه في العقود الملزمة للجانبين، ولئن كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به - بما لازمه - أحقية المشترى في حبس ما لم يكن قد وفاه من ثمن المبيع ولو كان مستحق الأداء لحين زوال الخطر الذي يتهدده من عدم وفاء البائع بالالتزام المقابل، وأن تقدير جدية الخطر الذى يهدد المشترى ويجعل له الحق في حبس مالم يؤده من ثمن المبيع ، وكذا تقدير ما اذا كان المتعاقد قد أساء استعمال حقه في التمسك بحق الحبس من عدمه ، هو من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بها بغير معقب عليها في ذلك من محكمه التمييز مادام أن استخلاصها لذلك سائغ ومستمدا مما له أصله الثابت في الأوراق وكاف لحمل ما انتهى اليه في هذا الشأن. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه برفض طلبه الاحتياطي بشأن التعويض المطالب به لرفعه قبل الأوان ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير، أن إجمالي المبلغ المسدد من المدعى ? الطاعن - 10,387,090 درهم و في تاريخ آخر تم سداد مبلغ 8/6/2017 و أن إجمالي سعر الوحدات موضوع الدعوى (شاملة نسبة التسجيل 4%) طبقا للتعاقد هو مبلغ 11,484,200 درهم، ومن ثم فإنه يتبقى من الثمن في ذمة المدعي لصالح المدعى عليها مبلغ 1,097,110 درهم, و إذ خلت الأوراق مما يبرئ ذمة المدعي من هذا المبلغ ولم يقدم ما يفيد سداده، ومن ثم فلا يحق له المطالبة بالتعويض إلا بعد الوفاء بالتزامه التعاقدي، مما لازمه أن طلبه التعويض يكون قد أُبدي قبل الميعاد متعيناً عدم قبوله لرفعه قبل الأوان ، وأضاف الحكم المطعون دعماً لذلك في معرض الرد على أسباب الاستئناف قوله أن الطاعن لم يقم بسداد كامل ثمن وحدة النزاع المستحق برغم ثبوت تمام الإنجاز، ومن ثم فلا يحق له المطالبة بالتعويض عن التأخير في الإنجاز إلا بعد الوفاء بالتزامه التعاقدي، مما لازمه أن طلبه التعويض عن التأخير في الإنجاز يكون قد ابدي قبل الميعاد متعيناً عدم قبوله لرفعه قبل الأوان، وإذ كان هذا الذى خلص اليه الحكم سائغاً وله أصل ثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافياً لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن من حجج مخالفة - وإذ يدور النعي حول تعييب هذا الاستخلاص فإنه لا يعدو أن يكون جدلاً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة فيها تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز ? ومن ثم يضحى على غير أساس. 

وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن . 

وحيث إن الطاعن سبق له الطعن بالتمييز على الحكم السابق صدوره في ذات الدعوى، فإنه لا يستوفى منه رسم عملاً بالمادة 33 من القانون رقم 21 لسنة 2015 بشأن الرسوم القضائية في محاكم دبى. وبالتالي فهم معفى من التأمين عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة 181 من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة برفض الطعن وبإلزام الطاعن بمبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة.