الطعن 162 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 10 / 7 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 10-07-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعنين رقمي 162 ، 166 لسنة 2023 طعن عقاري

طاعن:

رأفت سيد أحمد الحاج عثمان
منى عثمان أحمد حسين

مطعون ضده:

شركة الخط الامامي لادارة الاستثمار ش.ذ.م.م
شركة داماك العقارية ( ش.ذ.م.م )

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2022/709 استئناف عقاري
بتاريخ 16-01-2023

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن (رأفت سيد أحمد الحاج عثمان، منى عثمان أحمد حسين (المطعون ضدهما في الطعن رقم 162 لسنة 2023، الطاعنين في الطعن 166 لسنة 2023 أقاما الدعوي 281 لسنة 2021 عقاري جزئي ضد (1- شركة الخط الأمامي لإدارة الاستثمار (ش.ذ.م.م) 2- شركة داماك العقارية (ش . ذ . م . م ) الطاعنات في الطعن رقم 162 لسنة 2023 ، المطعون ضدهما في الطعن 166 لسنة 2022 بطلب الحكم فسخ عقد البيع المؤرخ في 21-01-2015 وملحق تعديل شروط عقد البيع وإلزام المدعي عليهما متضامنين برد مبلغ الثمن المدفوع ومقداره 1,540,175 درهم مع الفوائد القانونية بواقع 9% سنويا من تاريخ المطالبة القضائية وحتي السداد التام و التعويض عن الأضرار المادية والمعنوية بقيمة 500,000 درهم علي سند انهما بتاريخ 21-1-2015 اشتريا من المدعى عليها الأولى ( شركة الخط الأمامي) الوحدة العقارية محل التداعي لقاء ثمن مقداره ن ظير ثمن أجمالي مبلغ وقدره 1,799,300 درهم وتم الاتفاق لاحقا على تعديل بنود العقد فيما يتعلق بخطة الدفع وتم تغيير تاريخ الإنجاز الى 30-1-2019 وبالرغم من سداد المدعيين كافة التزاماتهما ( مبلغ سددا مبلغ ومقداره 1,462,982.51 درهم ورسوم تسجيل 71,992 درهم بأجمالي 1,534,974.51 درهم ) آلا إن المدعى عليها الأولى أخلت بالتزاماتها قبلهما ولم تسلمهما الوحدة في الموعد المتفق عليه فمن ثم كانت الدعوي وبعد أن ندبت المحكمة خبيرا في الدعوى قضت بجلسة 29-06-2022 بإلزام المدعى عليهما بالتضامن بان تؤديا للمدعيين مبلغ ومقداره 55,699 درهم على سبيل التعويض مع الفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ صيرورة الحكم نهائيا وحتى تمام السداد ورفضت ماعدا ذلك من طلبات.
استأنف المدعي عليهما ذلك الحكم بالاستئناف رقم 668 لسنة 2022 عقاري كما استأنف المدعيين ذات الحكم بالاستئناف رقم 709 لسنة 2022 عقاري وبجلسة 16-01-2023 قضت المحكمة في موضوع الاستئنافين بتأييد الحكم المستأنف .
طعن المدعي عليهما في ذلك الحكم بالتمييز رقم 162 لسنة 2023 عقاري بصحيفه أودعت الكترونيا بتاريخ 13-02-2023 بطلب نقض الحكم المطعون فيه ، وقدم وكيل المطعون ضدهما مذكرة بطلب رفض الطعن ، كما طعن المدعيين علي ذات الحكم بالتميز رقم 166 لسنة 2023 عقاري بصحيفه أودعت الكترونيا بتاريخ 13-02-2023 بطلب نقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عرض الطعنين على هذه المحكمة في غرفه مشورة فقررت ضمهما للارتباط و تحديد جلسة لنظرهما وفيها قررت إصدار الحكم بجلسة اليوم .
أولا الطعن رقم 166 / 2023 طعن عقاري
وحيث أقيم الطعن على أربعه أسباب ينعى الطاعنين بالأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب فيما قضى به من رفض طلب فسخ عقد البيع ورد الثمن علي قاله أن "" المدعى عليها قد نفذت التزاماتها بالرغم من التأخير في الإنجاز وتوقت الفسخ بإنجاز المشروع "" بالرغم من أن الثابت أن موعد الإنجاز قد حدد بتاريخ 30-01-2019 وثبت قيام المطعون ضدهما -كما أورد الحكم المطعون فيه أنهما قاما -بإرسال إشعار إكمال حيازة الوحدة للطاعنين بتاريخ 04-01-2022 الذي يتأكد معه أن التأخير في إنجاز المشروع العقاري قد بلغ ثلاث سنوات الأمر الذي يتأكد معه أحقية الطاعنين في فسخ العقد وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي مردود عليه في جملته إن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الفسخ المبنى على الشرط الفاسخ الضمني المقرر في القانون لجميع العقود الملزمة للجانيين على ما تفيده المادة 272 من قانون المعاملات المدنية - يخول المدين دائما أن يتوقى الفسخ بالوفاء بالدين إلى ما قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى طالما لم يتمسك الدائن أن هذا الوفاء المتأخر هو مما يضار به وهو المكلف بأثبات ذلك ، بما مؤداه أنه يشترط لإجابة طلب الفسخ في هذه الحالة أن يظل الطرف الآخر في العقد متخلفا عن الوفاء بالتزامه حتى صدور الحكم النهائي بالفسخ كما وأن شرط الفسخ الضمني لا يستوجب الفسخ حتما بمجرد حصول الإخلال بالالتزام بل هو يخضع لتقدير القاضي كما إن المدين يستطيع دائما توقى الفسخ بالوفاء بالدين إلى ما قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى وإذ أورد حكم أول درجة المؤيد بالحكم المطعون فيه بأسبابه أن (( الثابت باطلاع المحكمة على سائر أوراق الدعوى وتقرير الخبير المنتدب انه بتاريخ 21-1-2015 تعاقد المدعين مع المدعى عليها على شراء الوحدة الموصوفة في اللائحة لقاء ثمن أجمالي وقدره 1,799,300 درهم وتم الاتفاق لاحقاً بتاريخ 14-12-2016 على تعديل بنود العقد فيما يتعلق بخطة السداد والإنجاز وتعديل تاريخه ليصبح في 30-1-2019 مع سنة تمديد ليكون الإنجاز في 30-1-2020 وإذ كان ذلك وكان البين وفقا لما أوراه الخبير في تقريره والذي تطمئن المحكمة اليه وتأخذ به محمولاً على أسبابه لاقتناعها بكفاية أبحاثه وسلامة الأسس التي بنى عليها التقرير أن الوحدة العقارية محل التداعي منجزة بتاريخ 13-4-2021 وفقا للشهادة الصادرة عن سلطة دبي للتطوير فضلا عن قيام المدعى عليها بتاريخ 4-1-2022 بإرسال أشعار إكمال حيازة الوحدة للمدعين الأمر الذي تكون معه المدعى عليها قد نفذت التزاماتها بالرغم من التأخير في الإنجاز وتوقت الفسخ بإنجاز المشروع بما مؤداه عدم توافر موجبات ومبررات فسخ العقد )) وإذ كان ذلك فان ما خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً و له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفي لحمل قضائه ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بسبب الطعن وبالتالي يكون النعي على غير أساس .
ثانيا الطعن رقم 162 لسنة 2023
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفته للقانون والخطأ في تطبيقه، والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالمستندات حال قضاءه بإثبات صفة الطاعنة الثانية بالمخالفة للحقيقة والقانون علي قاله انه تم ""ذكر لكلمة "داماك" دون تحديد هويتها، وبيانها وباسمها ونوعها "" بالرغم من إن أوراق الدعوى خلت من ثمة دليل على سداد أي مبالغ للطاعنة الثانية "شركة داماك العقارية ش ذ.م.م" وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي مردود ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن الصفة في الدعوى تقوم بالمدعى عليه متى كان الحق المطلوب اقتضاؤه موجوداً في مواجهته باعتباره صاحب شأن فيه والمسئول عنه حال ثبوت أحقية المدعى له ، وأن استخلاص توافر الصفة في المدعى عليه من عدمه من قبيل فهم الواقع في الدعوى الذي تستقل بتقديره محكمة الموضوع دون رقابة عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها وبما يكفى لحمله ومن المقرر وعملا بمفاد نص المادة (250) من قانون المعاملات المدنية - انه ولئن كان انصراف أثار العقد قاصرة على أطرافه عملا بمبدأ نسبة أثر العقد ، إلا أنه من المقرر - كذلك - انه من الجائز - وفي مجال الاستثمار العقاري - تعدد أصحاب المشروع الواحد رغم تعدد واختلاف الذمم المالية لكل منهم ، إذ لا يمنع ذلك من اشتراكهم البعض في مشروع مشترك بما يرتب المسئولية لهم جميعاً عن الالتزامات الناشئة عنه وذلك بالتضامن أو الانفراد لوحدة مصدر الالتزام ، ولما كان ذلك وكان حكم أول درجة المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه (( أن المدعى عليها الثانية لها صفة في الدعوى واختصامها له سند قانوني وواقعي وكان الثابت من كشف الحساب المرفق طي حافظة مستندات المدعين في البند رقم (5) من البيانات الموضحة بنهاية الكشف من انه " يرجى تحويل جميع التحويلات المصرفية والشيكات النقدية الى الحساب البنكي - لداماك العقارية - ومن ثم تتوافر لها الصفة في الدعوى بإقحام نفسها بمراسلات وكشوف حساب المدعى عليها الأولى )) وإذ كان هذا الذي خلصت إليه محكمة الموضوع سائغا بما له أصل ثابت بالأوراق ، ويحمل الرد المسقط لكافة حجج الطاعن ، ولا مخالفة فيه للقانون فمن ثم يكون النعي على غير أساس .
وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعنين في الطعن 166 لسنة 2023 بباقي أسباب الطعن على الحكم المطعون فيه خطأ الحكم المطعون عليه في تطبيق القانون وقصوره في التسبيب وإخلاله بحق الدفاع إذ استخلص الحكم المطعون فيه خطا المطعون ضدهما إلا انه قضي للطاعنين بالغرامة التأخيرية بالعقد فقط واعتبر أنها بديلة عن بحث عناصر الضرر التي لحقت بالطاعنين التي لحقت بالطاعنين لتقدير قيمة التعويض عنها ورفض طلب الطاعنين إعادة الدعوى للخبرة لبحث الأضرار وتقدير قيمة التعويضات وهو سبيل الطاعنين الوحيد لإثبات هذه الأضرار وتقدير قيمتها وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه .
وحيث حاصل ما ينعي به الطاعنين في الطعن 162 لسنة 2023 بباقي أسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفته للقانون والخطأ في تطبيقه، والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالمستندات حال قضائه للمطعون ضدهما بغرامة واحتسابها بمبلغ (55,699 درهم) بالرغم عدم أحقية المطعون ضدهما بالتعويض لأخلالهما لبنود وشروط التعاقد وفقاً لنص البند رقم 14/1، لعدم سداد أقساط الثمن في مواعيد استحقاقها، وكذلك الخطأ في تاريخ بدء احتساب الغرامة فضلا عن مخالفة الثابت حسابياً في هذا الشأن بعدم احتساب مبلغ الغرامة وفقاً لمعدل الليبور وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذين النعيين في محلهما، ذلك أنه من المقرر - وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة أنه يتعين على محكمة الموضوع أن تورد في حكمها ما يدل على أنها قد واجهت كافة عناصر الدعوى وأوجه الدفاع الجوهري فيها وألمت بها على وجه يفصح على أنها قد فطنت إليها، أما إذا لم توردها والتفتت عنها ولم تواجهها أو لم تقسطها حقها من البحث والتمحيص فإن حكمها يكون مشوباً بالقصور في التسبيب. ومن المقرر أيضاً أن النص في العقد على الشرط الجزائي يجعل الضرر واقعا في تقدير المتعاقدين فلا يكلف الدائن بإثباته بل يقع على المدين إثبات عدم تحققه ، كما يفترض فيه أن تقدير التعويض المتفق عليه يتناسب مع الضرر الذي لحق بالدائن ، وأن على القاضي أن يُعمل هذا الشرط ما لم يثبت المدين خلاف ذلك ، و من المقرر كذلك - أنه يجوز للمتعاقدين أن يحددا مقدما قيمة التعويض بالنص عليها في العقد إلا انه وفقا للمادة 390 من قانون المعاملات المدنية يجوز للقاضي بناء على طلب أحد الطرفين أن يعدل هذا الاتفاق بما يجعل التقدير مساويا للضرر وله تحديد التعويض الجابر له بشرط أن يبين عناصر الضرر التي تدخل في حساب التعويض ومدى أحقية المضرور في التعويض عنها .وان يقيم قضاءه على أسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق وكافية لحمل قضائه. ومن المقرر أن انتهاء الحكم المطعون فيه إلى إن التعويض المقضي به قاصر على التعويض الاتفاقي دون بحث باقي عناصر الضرر التي تمسكت بها الطاعنة في دفاعها ومدى تحققها يعتبر خطأ في فهم الواقع في الدعوى وقصور في التسبيب. ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد قدر التعويض المقضي به على أساس الشرط الجزائي تأسيساً على ما أورده بأسبابه من أن ((هناك تاريخ انجاز متوقع يجوز مده لمدة إثنى عشر شهرا ليصبح تاريخ الإنجاز الممدد و يبدأ حساب الغرامة على البائع في اليوم التالي بعد انقضاء إثنى عشر شهرا على تاريخ الإنجاز المدد و ليس الأساسي فانه متى كان فان المحكمة تحسبها بعملية حسابية بسيطة 4 % 1,540,175 (330 -365) = 55,699درهم ولا ينال من ذلك ما تذرع به المدعى عليهما من عدم التزام المدعين بكامل السداد )) وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم يبين منه أن المحكمة المطعون في حكمها قد فهمت الدعوى على أنها مقصوره على التعويض الاتفاقي، وحجبها هذا الفهم الخاطئ عن بحث باقي عناصر الضرر التي ساقتها الطاعنين في الطعن 166 /2023في وجه النعي وتمسكت بها في دفاعها ومدى تحققها ومقدارها، و لم يبين المصدر الذى استقي منه إن الفائدة 4 % بدلا من اتفقا عليه بان يكون باحتساب الليبور والأساس السليم الذي احتسب به بدء الغرامة التاخيرية ولم يتعرض اثر تمسك الطاعنين في الطعن 162 /2023 بإخلال المطعون ضدهما بالتزاماتهما ، فإن الحكم يكون فضلاً عن خطئه في فهم الواقع في الدعوى مشوباً بالقصور في التسبيب. بما يعيبه - في هذا الخصوص - ويوجب نقضه نقضاً جزئياً، مع رفض الطعنين فيما عدا ذلك، على أن يكون مع النقض الإحالة.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة في الطعنين رقمي 162، 166 لسنة 2023 بنقض الحكم المطعون فيه نقضاً جزئياً في خصوص ما قضى به من إلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من تعويض وإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضى فيها من جديد - في حدود الشق المنقوض - وبرفض الطعنين فيما عدا ذلك، وبإلزام كل طاعن بمصاريف طعنه وأمرت بالمقاصة في أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين