الطعن 160 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 10 / 7 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 10-07-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 160 لسنة 2023 طعن عقاري

طاعن:

عبدالناصر علي محمد حسين عبدالجيد

مطعون ضده:

شركه الخط الامامي لاداره الاستثمار ش .ذ.م.م
داماك هومز ش.ذ.م.م

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2022/940 استئناف عقاري
بتاريخ 15-12-2022

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن " عبدالناصر علي محمد حسين عبد الجيد " أقام الدعوى رقم 1625 لسنة 2021 عقاري جزئي على المطعون ضدهما " شركه الخط الامامي لإدارة الاستثمار ش .ذ.م.م ، داماك هومز ش.ذ.م.م " بطلب الحكم أصلياً: -1- بإلغاء القرار الصادر من دائرة الأراضي والأملاك بنقل ملكية الوحدة رقم JNU/SD 156 /XH 2896 B على قطعة الأرض رقم XH 2896 B بمساحة 151.80 متر مربع " 1633.98 قدم مربع " بمشروع أكويا أوكسيجن سابقاً JANUSIA@AKOYAOXYGEN بإمارة دبي وحالياً دبي هيلز والمملوكة للطاعن وذلك لمالك آخر وذلك لمخالفته صحيح القانون ، مع إلزام الدائرة بإعادة الوضع كما هو عليه قبل صدور القرار ، 2 -إلزام المطعون ضدهما بالتضامن والتضامم والتكافل فيما بينهما بالوفاء بالتزاماتهما التعاقدية وتسليمه الوحدة رقم JNU/SD 156 /XH 2896 B على قطعة الأرض رقم XH 2896 B بمساحة 151.80 متر مربع " 1633.98 قدم مربع " بمشروع أكويا أوكسيجن سابقاً JANUSIA@AKOYAOXYGEN بإمارة دبي وحالياً دبي هيلز، وذلك بموجب اتفاقية بيع وتطوير قطعة الأرض المؤرخة 28/11/2015 سند هذه الدعوى ، احتياطيا: - إلزام المطعون ضدهما بالتضامن والتضامم والتكافل فيما بينهما بالقيام بتسليمه وحدة سكنية أخرى بذات المشروع أو مشروع أخر قائم لهما ، وبنفس المواصفات والتشطيبات والمقاسات الواردة باتفاقية بيع وتطوير قطعة الارض المؤرخة 28/11/2015 سند هذه الدعوى ، وعلى سبيل الاحتياط :- وفي حال استحالة التنفيذ العيني :- إلزامهما بالتضامن والتضامم والتكافل فيما بينهما باسترداده المبلغ المدفوع منه 483737.25 درهم مع إلزامهما بأن تؤديا له بالتضامن والتضامم والتكافل فيما بينهما تعويضاً مقداره 1000000 درهم لما أصابه من أضرار مع إلزامهما بالفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام ، وقال بياناً لذلك إنه بتاريخ 28/11/2015 أبرم معهما اتفاقية لشراء الوحدة رقم JNU/SD 156 /XH 2896 B على قطعة الأرض رقم XH 2896 B بمساحة 151.80 متر مربع " 1633.98 قدم بأقصى مساحة مسموح للبناء عليها 226.50 متر مربع " 2438 قدم " بمشروع أكويا أوكسيجن JANUSIA@AKOYAOXYGEN بإمارة دبي ، مع تطويرها وبناء فيلا عليها بذات المواصفات الواردة بالاتفاقية ، وذلك بقيمة إجمالية مقدراها 1475000 درهم يتم سدادها على أقساط ، وقد تم تحديد تاريخ الإنجاز المتوقع في يونيو 2018،وقد قام بالوفاء بالتزاماته القانونية والتعاقدية وسدد لهما مبلغ 483737.25 درهم ، إلا أنهما قد تخلفا عن تنفيذ التزاماتهما كمالك ومطور لعدم إنجازهما للمشروع وعدم تسليمها الوحدة المبيعة وفقاً للمواصفات في التاريخ المتفق عليه ، و بتاريخ 28 سبتمبر 2021 فوجئ بورود بريد إلكتروني إليه من دائرة الأراضي والأملاك بإمارة دبي، مفاده أنه تم الانتهاء من إجراء إنهاء الملكية رقم 4687/2021 المقدمة في 16 يونيو 2021 من قبل المطعون ضدها الأولى لدائرة الأراضي والأملاك وذلك بإلغاء الملكية رقم 3673 الخاصة به في مشروع داماك هيلز 2 " جانوسيا أكويا أوكسيجن سابقاً " ومن ثم أقام الدعوى حكمت المحكمة بعدم اختصاصها قيمياً بنظر الدعوى وبإحالتها إلى الدائرة الكلية للاختصاص وبعد الإحالة حكمت المحكمة برفض الدعوى ، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 940 لسنة 2022 عقاري وبتاريخ 15/12/2022 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف .
طعن الطاعن على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 160 لسنة 2023 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 9/2/2023 طلب فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهما مذكرة بدفاعهما ـ في الميعاد ـ طلبتا فيها رفض الطعن.
وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعي الطاعن بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتأويله والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقول إن الثابت في الأوراق قيامه بسداد مبلغ 483727.25 درهم من ثمن الوحدة محل النزاع حتى 14/12/2019 وانه قام باحتباس باقي الثمن لعدم قيام المطعون ضدها الأولى بتنفيذ التزامها التعاقدي، وبتاريخ 5/7/2021 تواصلت معه عن طريق البريد الإلكتروني إحدى موظفات المطعون ضدها الأولى طالبة تقديم بعض المستندات للمساعدة في الرهن العقاري ، وبتاريخ 28/9/2021 وردت له رسالة بريد إلكتروني من دائرة الأراضي والأملاك تفيد إلغاء ملكيته للوحدة بناء على طلب المطعون ضدها الأولى وقد اعترض بإنذار رسمي موجه لدائرة الأملاك على هذا الإجراء ، مما يثبت عدم وجود تقصير في جانبه وقيامه بتنفيذ التزاماته قبل المطعون ضدها الأولى وقيام دائرة الأراضي والملاك بإلغاء ملكيته للوحدة بناء على غش وتدليس من قبل المطعون ضدها الأولى ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ورفض طلبه إلغاء قرار الدائرة سالف البيان على سند من المادة 11 من القانون 13 لسنة 2008 المعدل بالقانون 19 لسنة 2020 بالرغم من عدم انطباقها على واقعة النزاع لوقوعه ضحية غش وخداع من قبل المطعون ضدها الأولى ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقود التي يسري عليها القانون رقم (13) لسنة 2008 تخضع من حيث آثارها لأحكام القانون رقم (19) لسنة 2020 بما نص فيه على إعمال الأثر الرجعي ، فينسحب تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المترتبة على العقود الخاضعة له ولو كانت سابقة على صدوره ، ومن تلك الاجراءات قرارات الفسخ ، عدا تلك التي تم الغاؤها بحكم بات من المحاكم المختصة قبل العمل بأحكام هذا القانون على أن تكون الإجراءات والقرارات قد تمت وفقا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذها حتى ولو أدرك القانون رقم (19) لسنة 2020 الدعوى أمام محكمة التمييز، إذ أن المشرع لم يستثن من نطاق تطبيقه إلا قرارات الفسخ التي صدر فيها حكم بات ، مما مؤداه أنه يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 المشار اليه ، والاحتفاظ بالمبالغ المسددة من ثمن البيع بما لا يزيد على النسب المبينة قبل كل نسبة انجاز، مع وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ ، وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن ، و بعد إتباع الخطوات المنصوص عليها في المواد سالفة الذكر بضوابطها القانونية ، وذلك مع عدم الإخلال بحق المشترى في اللجوء إلى المحكمة إذا شاب إجراءات الفسخ عوار فلم يتم إتباع القواعد والإجراءات الصحيحة أو أذا نازع في النسبة التي قام المطور بخصمها أو المطالبة بها ، كما من المقرر أن تقدير الخطر الذي يهدد المشتري ويجعل له الحق في حبس ما لم يؤده من ثمن المبيع أو يمنعه من استعماله، هو من أمور الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها دون معقب عليها في ذلك من محكمة التمييز متى كان استخلاصها سائغاً مستمدًا مما له أصل ثابت بالأوراق وكافياً لحمل قضائها في هذا الشأن ، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بتأييد حكم أول درجة الصادر برفض الدعوى على سند مما أورده بمدوناته من أنه " وكانت هذه المحكمة تساير محكمة أول درجة فيما خلصت اليه من أن المدعى عليها ـ المستأنف ضدها ـ قد التزمت بكافة الإجراءات المقررة قانونا قبل قيامها بفسخ التعاقد بأن لجأت إلى دائرة الأراضي والأملاك لفسخ العقود نتيجة إخلال المدعي ـ المستأنف - بسداد الثمن إذ تم بتاريخ 16-6-2021 إخطار الأخير من قبل الدائرة بتنفيذ التزاماته وإلا سيترتب على ذلك إلغاء تسجيل الوحدات بمرور 30 يوما من تاريخ الإخطار و بتاريخ 31-8-2021 صدر قرار الدائرة بإلغاء الوحدة من اسم المدعي وردها باسم المدعى عليها متضمنا أن نسبة الإنجاز في المشروع الكائن به الوحدات عين التداعي تتراوح بين 99.52 % وأحقية المدعى عليها فـــي الاحــتفاظ بنــسبة 40 % من قيمة الوحدة ، وبموجب هذا القرار تولت المدعى عليها إلغاء الوحدة من اسم المدعي ، مما مؤداه أن كافة الإجراءات المقررة قانونا قد روعيت بلجوء المدعى عليها الى دائرة الأراضي والاملاك قبل قيامها بفسخ التعاقد بدلالة صدور توصيه دائرة الأراضي والاملاك بإلغاء التسجيل وأنها قد استخدمت حقها المقرر قانونا لفسخ عقد البيع على الخارطة فتكون قد التزمت باتباع الإجراءات والقواعد المنصوص عليها في التشريعات السارية وكان المدعي لم يقدم الدليل على التزامه بسداد الثمن في المواعيد المتفق عليها أو ما يفيد إخلال المدعى عليها بإنجاز المشروع ولا ينال من ذلك قوله وجود اتفاق بين الأطراف على الفسخ ورد الثمن ولم يقدم أي دليل على صحة هذا القول لاسيما وأنه آثر حبس الثمن دون أن يلجأ للقضاء بطلب الفسخ من تاريخ إعذاره من الدائرة وحتى تاريخ قيده للدعوى الماثلة لمدة تجاوزت الستة أشهر وقد اتصل علمه باتجاه المدعى عليها أصليا للدائرة وطلب الفسخ، ومتى كان ما تقدم وكان الحكم المستأنف قد التزم هذا النظر وقضى برفض الدعوى فانه قد التزم صحيح القانون مما تقضي معه المحكمة وتأييده في هذا الخصوص لما تقدم من أسباب وبما لا يتعارض معها من أسبابه " وإذ كان هذا الذي أورده الحكم يُعد استخلاصاً سائغاً له أصله الثابت في الأوراق ويتفق مع صحيح القانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن من حجج على خلافه بغية الوصول إلى نتيجة مغايرة ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون في حقيقته محض مجادلة موضوعية فيما لمحكمة الموضوع من سلطة تقديرية تنأى عن رقابة محكمة التمييز ومن ثم يضحى غير مقبول.

وحيث ينعي الطاعن بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقول إن التزام المتعاقد وفقاً للمادة 246/2 من قانون المعاملات المدنية لا يقتصر على ما ورد بالعقد ولكن يتناول أيضاً ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف ومن ثم ينبغي إجابة طلبه إلزام المطعون ضدهما بتسلميه وحدة بديلة، وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض طلبه سالف البيان فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي مردود ذلك أن المقرر -في قضاء هذه المحكمة - أن العقد شريعة المتعاقدين ويترتب عليه التزام كل منهما بما وجب عليه للآخر، لما كان ذلك وكان الثابت في الأوراق أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض طلب الطاعن إلزام المطعون ضدهما بتسليمه وحدة بديلة على سند من أن هذا الإلزام لا تُجبر المطعون ضدهما بتنفيذه لأن العقد المبرم مع الطاعن لم يتضمن النص في بنوده على استحقاقه لوحدة بديلة ، وكان هذا الذي خلص إليه الحكم يتفق مع صحيح القانون على نحو ما تقدم بيانه ومن ثم يضحى النعي على غير أساس ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعن المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل اتعاب المحاماة مع مصادرة التامين.