جلسة 13 من نوفمبر سنة 1997
برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوي نائب رئيس المحكمة، أحمد عبد الكريم، عبد العزيز الطنطاوي وسمير فايزي.
--------------
(228)
الطعن رقم 7425 لسنة 63 القضائية
(1) إيجار "إيجار الأماكن" شيوع. ملكية.
وضع أحد الملاك على الشيوع يده على جزء مفرز في العقار الشائع. عدم أحقية باقي الشركاء في انتزاع هذا القدر منه. شرطه. توافر ملكية واضع اليد على الشيوع بسبب من أسباب كسب الملكية دون الاتصاف بصفة المستأجر. اكتسابه الصفة الأخيرة. مؤداه.
(2) حكم "عيوب التدليل: ما لا يعد قصوراً". دعوى "الدفاع فيها".
إغفال الحكم الرد على دفاع لا يستند إلى أساس قانوني صحيح. لا قصور.
(3 - 7) إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء" "الإخلاء لعدم سداد الأجرة: المنازعة في الأجرة". محكمة الموضوع "سلطتها في تقدير الأدلة".
(3) الإخلاء لعدم الوفاة بالأجرة. شرطه. ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها. الأجرة المستحقة. ماهيتها.
(4) دعوى الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاة بالأجرة. منازعة المستأجر جدياً في مقدار الأجر أو استحقاقها لخلاف في تفسير نص قانوني. وجوب الفصل في هذه المنازعة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء. ثبوت أن المنازعة غير جدية. لمحكمة الموضوع اعتبار الأجرة مستحقة والقضاء بالإخلاء.
(5) تقدير مدى جدية المنازعة في استحقاق الأجرة من سلطة محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.
(6) ربط العوائد. مجرد قرينة على الأجرة القانونية. خضوعها لتقدير محكمة الموضوع.
(7) دعوى الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة. وقيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد. وجوب تصدي المحكمة المعروض عليها طلب الإخلاء لهذه المنازعة. علة ذلك.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه متى كان دفاع الطاعن لا يستند إلى أساس قانوني صحيح فإن إغفال الحكم المطعون فيه الرد عليه لا يُعد قصوراً مبطلاً.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها ويقصد بالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها في العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة - زيادة أو نقصاً - سواء بناء على أحكام قضائية صادرة في منازعات رددت بين الطرفين أو بمقتضى اتفاقات خاصة.
4 - المقرر أنه إذا كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو استحقاقها استناداً إلى خلاف في تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو آخر تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها فإن كانت المنازعة حول الأجرة من جانب المستأجر ليست بالمنازعة الجدية حقَّ لها ألا تعبأ بها وأن تعتبر الأجرة التي ينازع فيها المستأجر مستحقة وأن تقضي بالإخلاء.
5 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدى جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاة تستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها على أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله.
6 - المقرر أن الأصل أن تقديرات البلدية للعوائد التي تُحصَّل عن عقار لا يصح أن تكون أساساً لتحديد الأجرة القانونية مما مفاده أن ربط العوائد - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - يصلح كمجرد قرينة متروك تقديرها لمحكمة الموضوع دون إلزام عليها للأخذ بها.
7 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن قيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد لا يعفي المحكمة المعروض عليها طلب الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة من أن تتثبت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً تمهيداً لتحديد مدى صحة الادعاء بالتأخير في الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها. لما كان ذلك، وكان البيّن من الأوراق أن منازعة الطاعن في مقدار الأجرة لا يستند فيها إلى نص من نصوص قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة وإنما استندت إلى صورة صحيفة دعوى ببطلان عقد إيجار النزاع بمقولة تضمنه أجرة بالزيادة عن الأجرة القانونية المتعلقة بالنظام العام، وصورة صحيفة دعوى بتخفيض تلك الأجرة وكشف رسمي من مصلحة الضرائب العقارية مدوّن في طياته قيمة الأجرة (.....) وقد تصدت المحكمة المطعون في حكمها لهذه المنازعة - حسب الثابت بمدوناتها - وانتهت ومن مؤدى قانوني سديد - إلى عدم جديتها والاعتداد بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد إيجار النزاع باعتبارها الأجرة الحقيقة المستحقة السداد والتي روعي فيها ما أُجري في العين من تعديلات ولسبق قيام الطاعن بالوفاء بقيمتها كالمستفاد من مستنداته وأنه لم يثبت بحكم قطعي تخفيض الأجرة بعد أن أطرحت دلالة الكشف الرسمي الصادر من مصلحة الضرائب العقارية - والذي لا يصلح أن يكون - كما سلف بيانه - أساساً قاطعاً في تحديد الأجرة القانونية وخلصت - وبأسباب سائغة تكفي لحمل قضائها - بإخلاء عين النزاع لعدم قيام الطاعن بسداد قيمة الأجرة الاتفاقية المستحقة طبقاً لعقد الإيجار عن الفترة محل المطالبة ملتزمة في ذلك - القواعد القانونية الواردة في المساق القانوني المتقدم.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 3142 لسنة 1992 أمام محكمة دمنهور الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 7/ 4/ 1989 وإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة والعقد المذكور والتسليم وقال بياناً لذلك إنه بموجب العقد المشار إليه استأجر منه الطاعن شقة النزاع نظير أجرة شهرية قدرها (20) جنيه وقد تأخر في سداد الأجرة المستحقة عن المدة من 1/ 5/ 1989 حتى أول مارس سنة 1992 وجملتها (700) جنيه بالرغم من تكليفه بالوفاء بإنذارين معلنين له في 7/ 5/ 1991، 24/ 3/ 1992، فأقام الدعوى. حكمت المحكمة أول درجة بالطلبات. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 279 لسنة 49 ق إسكندرية "مأمورية دمنهور" وبتاريخ 7/ 7/ 1993 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث أن الطعن أُقيم على أربعة أسباب ينعي الطاعن بالوجه الأول من السبب الأول والوجه الثاني من السبب الثالث منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك في أسباب استئنافه أمام المحكمة المطعون في حكمها بأن وباقي إخوته والمطعون ضده ملاك على الشيوع للعقار الكائن به شقه النزاع بالميراث والشراء وأن الأخير وقَّع على عقد الإيجار كمؤجر نيابة عن باقي الورثة وقدم تأييداً لذلك الدعوى رقم 2260 لسنة 1991 مدني كلي دمنهور المرفوعة منه - بطلب بطلان عقد الإيجار المشار إليه - قبل الدعوى المطروحة كما ضمن مذكرة دفاعه المقدمة إبان فترة حجز الاستئناف للحكم طلب ندب خبير لبحث الملكية وحصته فيها ونسبتها للقدر الذي يشغله بشقه النزاع. ولما كان المقرر - أن وضع الشريك المشتاع يده على جزء مفرز في العقار المملوك على الشيوع يوازي حصته لا يجيز لأحد شركائه انتزاع هذا القدر منه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأطرح دفاعه وطلبه في هذا الصدد فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد, ذلك أنه ولئن كان المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه وفيما عدا حالة اتحاد الذمة بشروطها إذا وضع أحد الشركاء على الشيوع يده على جزء معين من المال الشائع تسهيلاً لطريقة الانتفاع فليس من حق أحد الشركاء انتزاع هذا الجزء منه باعتبار أن واضع اليد يمتلك فيه ما يتناسب مع نصيبه في المجموع ويكون انتفاعه بالباقي مستمداً من حقوق شركائه الآخرين على أساس التبادل في المنفعة إلا أن ذلك رهن بأن يكون واضع اليد مالكاً على الشيوع بأحد أسباب كسب الملكية المقررة قانوناً وألا يتصف بصفة المستأجر والتي مؤداها جعل انتفاعه بالعين مستنداً إلى هذه الصفة فحسب ونفاذ عقد الإيجار قبله بشروطه وعدم جواز التحلل منه وصيرورة التحدي بعدم أحقية باقي الملاك على الشيوع في انتزاع هذا الجزء منه مفتقراً إلى سنده القانوني الصحيح، والمقرر كذلك - في قضاء هذه المحكمة - أنه متى كان دفاع الطعن لا يستند إلى أساس قانوني صحيح فإن إغفال الحكم المطعون فيه الرد عليه لا يُعد قصوراً مبطلاً. لم كان ذلك وكان البيّن من الأوراق وبما لا خلاف فيه بين الطرفين - أنه قد تحرر بينهما عقد الإيجار المؤرخ 7/ 4/ 1989 عن شقة النزاع وكان الطاعن لا يماري في صفته كمستأجر في هذا العقد سيما وقد نازع في الأجرة الاتفاقية الواردة به ومن ثم - ولما سلف بيانه - يضحى تحديه بعدم أحقية باقي الملاك على الشيوع ومنهم المطعون ضده في انتزاع عين النزاع منه - والتي يشاركهم ملكيتها على الشيوع - والوارد بسبب النعي - مفتقراً إلى سنده القانوني الصحيح ولا ينال من ذلك تحدي الطاعن برفع الدعوى رقم 2260 لسنة 1991 مدني كلي دمنهور ببطلان عقد الإيجار المشار إليه لافتقارها إلى الدلالة على زوال صفته كمستأجر منذ بدء الإجارة - وبالتالي فلا على الحكم المطعون فهي إغفاله الرد على دفاعه المشار إليه والذي لا يستند إلى أساس قانوني صحيح ومن ثم يضحى النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعي بالوجه الثاني من السبب الأول والوجه الأول من السبب الثالث وبالسببين الثاني والرابع على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع وبياناً لذلك يقول إنه نازع في الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد إيجار النزاع فيما تضمنته بالزيادة عن الأجرة القانونية المتعلقة بالنظام العام وقدم تأييداً لذلك صورة صحيفة الدعوى رقم 2260 لسنة 1991 مدني كلي دمنهور بطلب بطلان عقد الإيجار المشار إليها وصورة صحيفة الدعوى رقم 552 لسنة 1993 بطلب تخفيض الأجرة وكشف رسمي مستخرج من مصلحة الضرائب العقارية موضحاً به قيمتها فضلاً عن قيامة بعرض مبلغ 154 جنيه وهي قيمة الأجرة القانونية غير المتنازع عليها عن المدة المطالب بها ومصاريف الدعوى وما يقابل التكاليف قبل إقفال باب المرافعة كما تمسك بطلب ندب خبير في الدعوى لبيان الأجرة القانونية وإجراء المقاصة بين المسدد والمطلوب والتصريح بإيداع القدر المتنازع فيه خزينة المحكمة وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى الاعتداد بالأجرة الاتفاقية مقرراً أن العقد لم ينله أي مطعن وأطرح دفاعه في الصدد فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في جملته في غير محله ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأجير في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها ويقصد بالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها في العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة - زيادة أو نقصاً - سواء بناء على أحكام قضائية صادرة في منازعات رددت بين الطرفين أو بمقتضي اتفاقات خاصة - والمقرر أنه إذا كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو استحقاقها استناداً إلى خلاف في تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو آخر تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها، فإن كانت المنازعة حول الأجرة من جانب المستأجر ليست بالمنازعة الجدية حقَّ لها ألا تعبأ بها وأن تعتبر الأجرة التي ينازع فيها المستأجر مستحقة وأن تقضي بالإخلاء ولمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدى جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاة تستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها على أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله. والمقرر أن الأصل أن تقديرات البلدية للعوائد التي تحصّل على عقار لا يصح أن تكون أساساً لتحديد الأجرة القانونية مما مفاده أن ربط العوائد - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - يصلح كمجرد قرينة متروك تقديرها لمحكمة الموضوع دون إلزام عليها للأخذ بها والمقرر كذلك - في قضاء هذه المحكمة - أن قيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد لا يعفي المحكمة المعروض عليها طلب الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة من أن تتثبت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً تمهيداً لتحديد مدى صحة الادعاء بالتأخير في الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها. لما كان ذلك، وكان البيّن من الأوراق أن منازعة الطاعن في مقدار الأجرة لا يستند فيها إلى نص من نصوص قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة وإنما استندت إلى صورة صحيفة دعوى ببطلان عقد إيجار النزاع بمقولة تضمنه أجرة بالزيادة عن الأجرة القانونية المتعلقة بالنظام العام، وصورة صحيفة دعوى بتخفيض تلك الأجرة وكشف رسمي من مصلحة الضرائب العقارية مدوّن في طياته قيمة الأجرة (3.200 جنيه) وقد تصدت المحكمة المطعون في حكمها لهذه المنازعة - حسب الثابت بمدوناتها - وانتهت ومن مؤدى قانوني سديد - إلى عدم جديتها والاعتداد بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد إيجار النزاع باعتبارها الأجرة الحقيقة المستحقة السداد والتي روعي فيها ما أجري في العين من تعديلات ولسبق قيام الطاعن بالوفاة بقيمتها كالمستفاد من مستنداته وأنه لم يثبت بحكم قطعي تخفيض الأجرة بعد أن أطرحت دلالة الكشف الرسمي الصادر من مصلحة الضرائب العقارية - والذي لا يصلح أن يكون - كما سلف بيانه - أساساً قاطعاً في تحديد الأجرة القانونية وخلصت - وبأسباب سائغة تكفي لحمل قضائها - بإخلاء عين النزاع لعدم قيام الطاعن بسداد قيمة الأجرة الاتفاقية المستحقة طبقاً لعقد الإيجار عن الفترة محل المطالبة ملتزمة في ذلك القواعد القانونية الواردة في المساق القانوني المتقدم ومن ثم يضحى النعي برمته على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق