الطعن 2050 لسنة 51 ق جلسة 16 / 12 / 1987 مكتب فني 38 ج 2 ق 234 ص 1115

جلسة 16 من ديسمبر سنة 1987

برياسة السيد المستشار/ سيد عبد الباقي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد عبد الحميد سند نائب رئيس المحكمة، محمد جمال الدين شلقاني، صلاح محمود عويس ومحمد رشاد مبروك.

--------------

(234)
الطعن رقم 2050 لسنة 51 القضائية

(1) نقض "صحيفة الطعن" "أسباب الطعن" "بيان الأسباب".
وجوب اشتمال صحيفة الطعن بالنقض على بيان الأسباب التي بني عليها الطعن. م 253 مرافعات. مقصودة. تحديد أسباب الطعن وتعريفها تعريفاً واضحاً يبين منها العيب الذي يعزوه الطاعن إلى الحكم وموضعه وأثره في قضائه.
(2) دعوى "مصاريف الدعوى". بنوك "بنك ناصر الاجتماعي".
إعفاء أموال وإيرادات هيئة بنك ناصر الاجتماعي من جميع أنواع الضرائب والرسوم. ليس من بينها المصاريف القضائية للدعاوى. م 11 ق 66 لسنة 1971، م 184 مرافعات.

-------------------

1 - إذ أوجبت المادة 253 من قانون المرافعات أن تشتمل صحيفة الطعن بالنقض على بيان الأسباب التي بني عليها الطعن، قصدت بهذا البيان - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن تحدد أسباب الطعن وتعرفه تعريفاً واضحاً كاشفاً عن المقصود منها كشفاً وافياً نافياً عنها الغموض والجهالة، وأن يبين منها العيب الذي يعزوه الطاعن إلى الحكم وموضعه منه وأثره في قضائه.

2 - النص في المادة 11 من قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 66 لسنة 1971 بإنشاء هيئة عامة باسم "بنك ناصر الاجتماعي" على أن "تعفى من جميع أنواع الضرائب والرسوم أموال الهيئة وإيراداتها وما تؤديه من معاشات وإعانات وقروض. كما تعفى الطلبات والشهادات المتعلقة بها من جميع أنواع الرسوم" يدل على أن الإعفاء من الضرائب والرسوم الواردة بهذه المادة إنما جاء مقصوراً على أوجه إعمالها الواردة بها حصراً وليس من بينها مصاريف الدعاوى القضائية التي يحكمها الأصل العام المستفاد من المادة 184 من قانون المرافعات وهو الحكم على من خسر الدعاوى بمصروفاتها.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون عليه أقام الدعوى رقم 664 لسنة 1979 مدني بنها الابتدائية ضد الطاعن بصفته الممثل القانوني للهيئة العامة لبنك ناصر الاجتماعي وآخر بطلب الحكم بإلزامهما بأن يسلما إليه وثيقة التأمين الشامل على السيارة التي اشتراها من ذلك البنك بموجب عقد البيع المؤرخ 28/ 3/ 1978 تنفيذاً لما نص عليه في هذا العقد، وبتاريخ 25/ 6/ 1979 حكمت المحكمة للمطعون عليه بطلبه.
استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف طنطا مأمورية بنها بالاستئناف رقم 183 سنة 13 ق، وبتاريخ 22/ 6/ 1981 حكمت المحكمة بعدم قبول الاستئناف لرفعه بعد الميعاد وألزمت الطاعن بالمصروفات. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وعرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى الطاعن بالسببين الأول والثاني منها على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ذلك أنه لم يرد على ما تمسك به أمام محكمة الاستئناف من أنه لم يحضر بوكيل عنه أبان نظر الدعوى أمام المحكمة الابتدائية ولا يدل محضر جلسة 11/ 6/ 1979 على حضور وكيل عنه أمام تلك المحكمة واستدل على صحة إعلانات الحكم الابتدائي وأوراق المرافعات في الدعوى على البيانات المثبتة بها في حين أنها من البيانات الجوهرية التي أوجب القانون إثباتها فيها.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول. ذلك أن المادة 253 من قانون المرافعات إذ أوجبت أن تشتمل صحيفة الطعن بالنقض على بيان الأسباب التي بني عليها الطعن قصدت بهذا البيان - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن تحدد أسباب الطعن وتعرفه تعريفاً واضحاً كاشفاً عن المقصود منها كشفاً وافياً نافياً عنها الغموض والجهالة وأن يبين منها العيب الذي يعزوه الطاعن إلى الحكم وموضعه منه وأثره في قضائه. لما كان ذلك وكان الطاعن لم يفصح في نعيه تحديداً عن أوراق المرافعات التي شابها البطلان والبيانات الجوهرية التي خلت منها تلك الأوراق ومنها إعلان الحكم الابتدائي وأثر ذلك في قضاء الحكم المطعون فيه فإن نعيه في هذا الصدد يكون مجهلاً. وإذ كان البين من الحكم المطعون فيه أنه لم يعول في احتساب الميعاد الواجب رفع الاستئناف فيه على تاريخ صدور الحكم الابتدائي وإنما أجرى احتساب هذا الميعاد من تاريخ إعلان ذلك الحكم في 16/ 8/ 1978 ورتب على ذلك مضي أكثر من أربعين يوماً من تاريخ هذا الإعلان حتى استئنافه في 23/ 3/ 1980 فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ومن ثم يضحي ما يثيره الطاعن من عدم حضور وكيل عنه أمام المحكمة الابتدائية أياً كان وجه الرأي فيه - غير منتج ويكون النعي برمته غير مقبول.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون إذ ألزم البنك بالمصروفات عن استئنافه حال أنه معفى من جميع الرسوم والمصروفات القضائية عملاً بأحكام القانون رقم 66 سنة 1971.
وحيث إن هذا النعي مردود. ذلك أن النص في المادة 11 من قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 66 لسنة 1971 بإنشاء هيئة عامة باسم "بنك ناصر الاجتماعي" على أن "تعفى من جميع أنواع الضرائب والرسوم أموال الهيئة وإيراداتها وما تؤديه من معاشات وإعانات وقروض. كما تعفى الطلبات والشهادات المتعلقة بها من جميع أنواع الرسوم" يدل على أن الإعفاء من الضرائب والرسوم الواردة بهذه المادة إنما جاء مقصوراً على أوجه إعمالها الواردة بها حصراً وليس من بينها مصاريف الدعاوى القضائية التي يحكمها الأصل العام المستفاد من المادة 184 من قانون المرافعات وهو الحكم على من خسر الدعوى بمصروفاتها. لما كان ذلك وكان الطاعن قد خسر الدعوى أمام محكمة ثاني درجة فقضى الحكم المطعون فيه بإلزامه بالمصروفات فإنه لا يكون قد خالف القانون.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.

الطعن 83 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 27 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 27-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 83 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ش. أ. ظ. ا. ل.

مطعون ضده:

ه. ا. و. ا. ا.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/978 استئناف عقاري بتاريخ 12-02-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذى أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة . 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

 وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه و سائر الأوراق ? تتحصل في أن المطعون ضدها هيئة الاوقاف وإدارة أموال القصر بصفتها المكلفة بالإشراف على تركة المتوفى عقيل عبد الأمير أحمد الحاج الهندي - لوجود مشمولين برعايتها من القصر - أقامت الدعوى رقم 297 لسنة 2024 عقاري محكمة دبي الابتدائية على الطاعنة شركة أبوظبي التجاري للعقارات ذ. م. م. بطلب الحكم ? بعد ضم الملف رقم 620 لسنة 2023 خبرة - بإلزامها بأن تؤدى إليها مبلغ 2,000,000.00 درهم على سبيل التعويض، ومبلغ 135,387.52 درهماً، قيمة الشيكات المؤجلة ، ومبلغ 544,000.00 درهم سنوياً تعويضاً عن الكسب الفائت اعتباراً من 20/2/2020 والفائدة القانونية بواقع 9% حتى تاريخ الحكم في الدعوى، وقالت بياناً لذلك إنه بموجب ال قرار الصادر من رئيس دائرة التركات الثانية بمحكمة أبوظبي رقم 192284 لسنة 2018 والصادر بتاريخ 16/10/2018 بخصوص تكليفها ? المدعية - بإدارة والإشراف على تركة المتوفى عقيل عبد الأمير أحمد الحاج الهندي، وذلك بموجب قانون إنشائها رقم (10) لسنة 2023 الذى أناط بها إدارة عقارات المشمولين برعايتها، أبرمت بتاريخ 3/2/2019 اتفاقية إدارة بينها وبين المدعى عليها، لإدارة عقارات جميع المشمولين برعايتها، بإدارة المحفظة العقارية ، والتي من ضمنها العقار موضوع الدعوى الكائن بإمارة دبي منطقة هور العنز قطعة رقم 486 وهو عبارة عن طابقين ( أرضى + أول ) ومحاط بسور خارجي على النحو المبين بالأوراق ، إلاً أن المدعى عليها تقاعست عن القيام بالدور المنوط بها بموجب الاتفاقية المذكورة آنفاً ، بعدم إدارة وصيانة هذا العقار واستثماره بما يعود بالمنفعة على الورثة، و إذ فوجئت بأن العقار مهجور ولا يصلح للانتفاع به على النحو المخصص من أجله، رغم أنها قد تسلمته وهو صالح للاستخدام ، و كان مأهولاً بالسكان وذلك حسبما ورد بمحضر التسليم، مما حدا بها إلى معاينة العقار على الطبيعة وإعداد تقرير فني عن حالته، و أنها قدمت الطلب رقم 620 لسنة 2023 خبرة لدى مركز التسوية الودية بمحاكم دبي، بطلب تعيين خبير لإثبات حالة العقار محل التداعى وتقدير قيمة الأضرار الواقعة عليه، وتقدير قيمة الكسب الفائت، و التي انتهت الخبرة فيه بإثبات حالة العقار لصالحها، فأصدرت دائرة التسوية الودية قرارها برفض الطلب وهى ? المدعية - وشأنها في قيد دعوى موضوعية من عدمه، ومن ثم فقد أقامت الدعوى، ، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره، حكمت بتاريخ 31/10/2024 حضوريا بإلزام الشركة المدعى عليها بأن تؤدي للهيئة المدعية بصفتها الراعية لمصالح القصر في تركة المتوفى لرحمة مولاه عقيل عبد الأمير أحمد الحاج الهندي مبلغ سبعة عشر ألف وسبعمائة وسبعة وأربعين درهم وخمسين فلساً شهرياً اعتباراً من تاريخ 20 / 2 / 2020 وحتى 2 / 2 / 2024 تاريخ نهاية الاتفاقية سند التداعي المؤرخة في 3 / 2 / 2019 كتعويض اتفاقي، و مبلغ مليون درهم تعويضاً عما لحق بالعقار محل التداعي وأموال المشمولين برعاية الهيئة المدعية من أضرار حتى تاريخ الحكم والفائدة بواقع نسبة 5% اعتباراً من صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد، و بإلزامها بأن ترد للهيئة المدعية بصفتها الشيكات الخمس وعشرين التي تسلمتها وفي حال قيامها بتحصيل قيمتها، رد المبلغ الذي تم تحصيله منها. استأنفت المدعية هذا الحكم بالاستئناف رقم 978 لسنة 2024 عقاري، كما استأنفته المدعى عليها بالاستئناف رقم 1003 لسنة 2024 عقاري، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين، قضت بتاريخ 12/2/2025 بتأييد الحكم المستأنف، طعنت المدعى عليها في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 28/ 2/2025 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم. 

وحيث إن الطعن أُُقيم على ثلاثة أسباب تنعى الطاعنة بالوجه الأول من السبب الأول منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول إنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بعدم اختصاص محاكم دبي بنظر الدعوى وباختصاص محكمة أبوظبي بنظرها وفقاً للفقرة الثانية من المادة (17) من العقد سند الدعوى المبرم فيما بينهما والمؤرخ 13/02/2019 بشأن العقار محل التداعي، إلاً أن الحكم رفض دفعها، بما يعيبه ويستوجب نقضه . 

وحيث إن هذا النعي في غير محله، لما هو مقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - وفقا لما تقضى به المادة 104 من الدستور المؤقت لدولة الإمارات العربية المتحدة أن لكل إمارة قضاء مستقل عن الإمارة الأخرى فيما عدا المسائل القضائية التي يُعهد بها إلى القضاء الاتحادي، وأن القضاء في إمارة دبى يشكل جهة قضائية مستقلة عن القضاء الاتحادي وعن القضاء المحلى الخاص بكل إمارة على حده، وهو مما مقتضاه ولازمه أن على جميع المحاكم في الدولة كل في حدود نطاقه الجغرافي أن تلتزم حدود اختصاصها ولا تخالفها إيجاباً أو سلباً فلا تتنازل عن اختصاصها ولا تنزع اختصاص محكمة وطنية أخرى، وأن هذا الاختصاص يعد من النظام العام، وعلى المحاكم أن تعرض لـه من تلقاء نفسها وصولاً إلى اختصاصها أو عدم اختصاصها بالفصل في النزاع المعروض عليها، وأن هذا الاختصاص الولائي فيما بين الإمارات لا يعد من قبيل الاختصاص المحلى إذ أن هذا الأخير لا يكون بحثه إلا بين محاكم تابعة لجهة قضائية واحدة. وأن النص في الفقرتين الأولى والثانية من المادة 33 من قانون الإجراءات المدنية أن الأصل أن يكون الاختصاص المحلي بنظر الدعوى للمحكمة التي يقع بدائرتها موطن المدعي عليه ما لم ينص القانون على خلاف ذلك، فإن لم يكن للمدعى عليه موطن في الدولة يكون الاختصاص للمحكمة التي يقع بدائرتها محل إقامته أو محل عمله. وأنه يجوز رفع الدعوى إلى المحكمة التي وقع في دائرتها الضرر وذلك في دعاوى التعويض بسبب وقوع ضرر على النفس أو المال، مؤداه أن الاتفاق على محكمة معينة بالمخالفة لقواعد الاختصاص الولائي بين محاكم الإمارات المختلفة، يضحى مخالفاً للنظام العام، و كانت المادة 17 / 1 من الاتفاقية سند التداعي تضمنت خضوع الاتفاقية إلى القوانين المعمول بها في دولة الإمارات، لما كان ذلك وكان النزاع فى الدعوى المطروحة يتعلق بالتعويض عن أضرار وقعت نتيجة إدارة عقار كائن بإمارة دبي، ومن ثم تكون محاكم إمارة دبي هى المختصة محلياً بنظرها، و إذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يتفق والتطبيق السديد للقانون وبمنأى عن مخالفته أو الخطأ في تطبيقه، ويكون النعي عليه ? في هذا الخصوص? على غير أساس. 

وحيث إن الطاعنة تنعى الوجه الثاني من السبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم إذ اتخذ من تقرير الخبير عماداً لقضائه بالرغم من الاعتراضات التي أبدتها عليه، والمتمثلة في أن الخبير أثبت أنه بتاريخ 3/3/2022 تم نقل العقار محل التداعي على نظام ايجاري ببلدية دبي إليها، بما مؤداه ثبوت انتفاء مسؤوليتها عن أي تقصير سابق عن هذا التاريخ، و أن الهيئة المطعون ضدها لم تتخذ أية إجراءات أو قرارات عملية حيال تأخيرها فى الانتهاء من إجراءات الإدارة والاشراف الفعلي على عين التداعي، كما لم تتحقق الخبرة المصرفية من أنها ? الطاعنة - لم تتلق أية اعتمادات مالية لإجراءات الإصلاحات التي يحتاجها العقار عقب تاريخ الاستلام الفعلي ونقل الإدارة إليها بتاريخ 3/3/2022 ، و أغفلت الخبرة المنتدبة التحقيق مع شركات الصيانة السابق تعيينها وتكليفها من قبل المطعون ضدها للوقوف عما إذا كان العقار بحالة جيده من عدمه، وكذلك لم تشر إلى تعرض العقار للسرقة قبل تاريخ النقل الفعلي للإدارة ورفض المطعون ضدها اتخاذ الاجراءات القانونية في هذا الشأن، وأن كافة شركات الصيانة على العقار هي شركات تابعة للمطعون ضدها، كما لم تقف على الفارق الزمني الوجيز جداً فيما بين محضر التسليم والاستلام الحاصل في 20/2/2020 وبين تاريخ أول تقرير لتقييم حالة العقار والحاصل في 16/11/2020 والذي يؤكد أن العقار بتاريخ اعداد التقرير يحتاج لصيانة كاملة وسريعة مع بيان وجود نقص في مقومات النظافة وسوء استخدام المكان، ولا يوجد احترام للمناطق ذات الملكية المشركة مثل الدرج ، الممرات ، المنطقة الداخلية للأرض والمخيطة بالمبنى وذلك من قبل قاطني المبنى وأنه لا يوجد حراسة فعلية ولا تنظيف، وحراسة وأن السبب الرئيسي في تردي حالة العقار يرجع إلى عدم سرعة الاستجابة من قبل المطعون ضدها على اقتراحات الصيانة المقدمة اليها من الطاعنة، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعى ? في جملته ? مردود، ذلك أنه من المقرر ? وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن العقد شريعة المتعاقدين فإذا ما تم العقد صحيحًا غير مشوب بعيب من عيوب الرضا وجب على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد من التزامات. وأنه وفقًا للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية يجب على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد على كل منهما وأنه يجب عليهما تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية وأن تنفيذ العقد لا يقتصر على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ولكن يشمل أيضًا كل ما هو من مستلزماته وفقًا للقانون والعرف وطبيعة التصرف. والمقرر أيضاً أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وفي تقدير الأدلة المطروحة عليها بما في ذلك تقرير الخبير المنتدب في الدعوى والأخذ به متى اطمأنت إليه وإلى الأسباب التي أقيم عليها وأنها متى رأت الأخذ به محمولاً على أسبابه فإنها لا تكون ملزمة من بعد بالرد على الاعتراضات التي يوجهها الخصوم إليه متى كان التقرير قد تولى الرد عليها ومتى وجدت المحكمة في تقريره وفي باقي أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها في الدعوى، وأن الخبير المنتدب في الدعوى يستمد صلاحياته من الحكم الصادر بندبه وفي حدود المأمورية المكلف بها وأنه ليس ملزماً بأداء مأموريته على وجه معين وحسبه أن يقوم بما ندب للقيام به على النحو الذي تتحقق به الغاية التي هدفت إليها المحكمة من ندبه وأن يستقي معلوماته من أية أوراق تقدم له من كلا الخصمين باعتبار أن عمله في النهاية هو مما يخضع لتقدير محكمة الموضوع، وأن حسب المحكمة أن تقيم قضاءها على ما هو ثابت بهذا التقرير وبباقي أوراق الدعوى متى وجدت في ذلك ما يكفي لتكوين عقيدتها فيها ، ثم هي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في كافة مناحي أقوالهم وحججهم إذ في أخذها بما تقدم ذكره من البينات ما يفيد الرد الضمني المسقط لهذه الأقوال والحجج ، وكذلك من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه لا يؤثر على عمل الخبير عدم استرساله في أداء مأموريته على النحو الذي يروق للطاعنتين طالما أنه فصل الأمر تفصيلاً أقنع المحكمة بما رأت معه وضوح الحقيقة دون حاجة لتحقيق ما طلبه هؤلاء في دفاعهم. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف السالف بيانه ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها و تقرير الخبير أن المدعية بصفتها ? المطعون ضدها - متولية لرعاية شئون القصر قد أوكلت للشركة المدعى عليها ? الطاعنة - أمر إدارة عقارات القصر كي ترعاها وتحفظها، بصفتها من أصحاب الخبرات في مجال الإدارة وقد ثبت تسلم الأخيرة للعقار محل التداعى، ولم يتمكن الخبراء من الوقوف على حالة العقار وقت تسلم الشركة له بفعل مشترك من أطراف الدعوى ولكن الأشد خطأ هو خطأ الشركة المدعى عليها فهي المفترض أنها الخبيرة في مجالها والعالمة بأسراره وكيف يدار ولكنها بدأت الامر بإهمال وخطأ جرً عقبه أخطاء، و أن حالة العقار وقت تسلمه لم تكن في أفضل حال، ولكنها كانت تؤهله أن يكون مأهولاً بالسكان، فكانت هناك وحدات منه مستأجرة ، وأن العقار قد أصبح بحالة لا تصلح للمعيشة الآدمية أو غير الادمية ، و أن هدمه أفضل له من التجديد، وكان ذلك باليقين بفعل الشركة المدعى عليها والتي أهملت فيما استأمنتها عليه الهيئة المدعية فلم ترعاه حق رعايته ولم تكن فيه بالشركة الحصيفة الجادة المحترفة الخائفة على أموال اليتامى، بل أنها لم تكن بالحريصة على عملها كشركة فنية متخصصة في الإدارة ، لاسيما وأنه كان بمكنتها أن تستقتطع من الإيجار الذي كان قائماً لتسعى للإصلاح قدر المستطاع على أقل تقدير- فلا تلومن إلا نفسها - وعليه فببقاء العقار تحت يد الشركة المدعة عليها حتى إقامة الدعوى رغم ما تدعيه من معاناة مع الهيئة يجعلها مسئولة عن ما وصل اليه حال العقار مسئولية كاملة، لا مناص ولا فكاك منها ومن ثم يكون قد ثبت خطأ الشركة المدعى عليها الجسيم والمتمثل في الإهمال الشديد في رعاية وإدارة العقار ورعاية أموال اليتامى القصر، حتى وصل العقار للحالة المتهالكة وصار غير صالح لأي استخدام ادمي أو غير ادمي بعد ان كان يقطنه مستأجرون و أصبح مرتعا للصوص والقوارض ، وكلها اضرار بالغة بأموال اليتامى القصر ، مثل المعاينة المؤرخة في 16/11/2020 والتي كانت عبارة عن تقرير فني من شركة / bfm عن حالة العقار موضوع الدعوى -والمقدم من المدعية أمام الخبرة السابقة بالقضية رقم 620-2023 تعيين خبرة- حيث ورد به أن العقار مستخدم و لكن بحالة تحتاج لصيانة كاملة و سريعة مع وجود نقص في مقومات النظافة و سوء في استخدام المكان و لا يوجد احترام للمناطق ذات الملكية المشتركة مثل الدرج ، الممرات ، المنطقة الداخلية للأرض و المحيطة بالمبنى و ذلك من قبل قاطني المبنى لا يوجد حراسة فعلية و لا تنظيف ، وأن المبنى بحاجة لتجديد من الناحية الإنشائية و الخدمية والإكساء. و إعادة تأهيل كاملة، وتبلغ قيمة الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار تقريبيا مبلغ وقدره: 1,800,000 درهم غير شامل الرسوم الحكومية، كذلك فإن دور الهيئة المدعية ساهم وبشكل مباشر في فداحة ما وصل اليه حال العقار. ولا يعفيها من المسئولية أنها ألقت العبء على شركة متخصصة فهذا وحده لا يكفي، وإذ كان هذا الذى خلص اليه الحكم سائغاً وله أصل ثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافياً لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة من حجج مخالفة - وإذ يدور النعي حول تعييب هذا الاستخلاص فإنه لا يعدو أن يكون جدلاً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة فيها تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز ، ومن ثم يضحى على غير أساس. 

وحيث إن الطاعنة تنعى بالسببين الثاني والثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم إذ انتهى في قضائه إلى إلزامها بمبلغ مليون درهم كتعويض للمطعون ضدها عما لحق بالعقار محل التداعي وأموال المشمولين برعاية الهيئة المطعون ضدها من أضرار ، بالرغم من أن الأوراق جاءت خلواً من بيان عناصر الضرر التي استند إليها الحكم، والذى لم يأخذ بعين الاعتبار عمر العقار و إيجار المثل، كما قضى الحكم بأن تؤدي للهيئة المطعون ضدها بصفتها مبلغ سبعة عشر الف وسبعمائة وسبعة واربعون درهم وخمسون فلس شهريا اعتباراً من 20 / 2 / 2020 وحتى 2 / 2 /2024 - تاريخ نهاية الاتفاقية سند التداعي المؤرخة 3 / 2 / 2019 كتعويض اتفاقي و بأن ترد للهيئة المطعون ضدها بصفتها الشيكات الخمس وعشرين التي تسلمتها أو قيمتها حال تحصيلها، بالرغم من انتفاء أي خطأ من جانبها ، و عدم مسؤوليتها قبل المطعون ضدها ، و المغالاة في التقدير، بدون مسوغ، بما يعيب الحكم، ويستوجب نقضه. و حيث إن هذا النعى ? في جملته ? مردود، ذلك أنه من المقرر ? في قضاء هذه المحكمة - أن المسئولية - سواء كانت عقدية أو تقصيرية - لا تتحقق إلا بتوافر أركانها الثلاثة من فعل ضار وضرر وعلاقة سببية تربط بينهما بحيث إذا انتفى ركن منها انتفت المسئولية، وعلى الدائن إثبات ارتكاب المدين فعلًا ضارًا والضرر الذى أصابه، وثبوت أو نفى توافر الفعل الضار والضرر وعلاقة السببية بينهما هو من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها من واقع الأدلة المطروحة عليها في الدعوى بما في ذلك تقرير الخبير المنتدب والقرائن الموضوعية التي تستخلصها من الوقائع الملابسة ولا رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز طالما استندت في قضائها إلى أسباب سائغة مستمدة مما لـه أصل ثابت في الأوراق ومؤديًا إلى النتيجة التي خلص إليها الحكم. ومن المقرر كذلك أن تقدير الضرر ومراعاة الظروف الملابسة في تحديد مبلغ التعويض الجابر له هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع ما دام أن القانون لم يوجب اتباع معايير معينة للتقدير ولا معقب عليها في ذلك من محكمة التمييز مادام أنها قد أبانت عناصر الضرر ووجه أحقية طالب التعويض عنها من واقع ما هو مطروح عليها. ومن المقرر أن عدم تنفيذ المتعاقد لالتزامه أو التأخير فيه يعد في حد ذاته خطأ يستوجب مسئوليته ومن المقرر ايضاً ان الضمان يقدر بقدر ما لحق المضرور من خسارة أو ضرر أو ما فاته من كسب بشرط ان يكون ذلك نتيجة طبيعية للفعل الضار - أو للخطأ العقدي - وإن يكون محقق الوقوع بالفعل أو في الحال او في المآل أما الأضرار المحتملة - أي غير محققه الوقوع - فلا يكون التعويض عنها واجباً إلا إذا وقعت بالفعل إلا أن القانون لا يمنع أن يحسب في الكسب الفائت ما كان المضرور يأمل الحصول عليه مادام لهذا الأمل اسباب مقبولة ذلك أنه إذا كانت الفرصة أمراً محتملاً فإن تفويتها أمر محقق يجب التعويض عنه ، وأن تقدير التعويض ومراعاة الظروف الملابسة في تحديد مبلغ التعويض الجابر للضرر هي من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع ما دام أن القانون لم يوجب اتباع معايير معينة للتقدير ولا رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز طالما بينت عناصر الضرر ووجه أحقية طالب التعويض فيه من واقع ما هو مطروح عليها في الاوراق وذلك دون أن تلتزم ببيان المبلغ الذي قدرته بالنسبة لكل عنصر على حده فيجوز لها أن تقضي بتعويض إجمالي عن العناصر المستوجبة للتعويض. لما كان ذلك وكان الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه ? ومن مؤدى قانونى سديد - وبتأصيل سائغ قد انتهى في قضائه إلى إلزام الطاعنة بأن تؤدى إلى المطعون ضدها بصفتها التعويض المقضي به ، على ما استخلصه من سائر أوراق الدعوى ومستنداتها أنه قد ثبت العلم اليقيني للهيئة المدعية بإهمال الشركة المدعى عليها في إدارة عقار التداعى على النحو الوارد في معرض الرد على الوجه الثانى من السبب الأول، ومن ثم توافر عناصر المسئولية في جانبها ، وفي ضوء ما أحاط بكل ذلك من وقائع وملابسات وكانت الاتفاقية قد قررت انه يتحمل الطرف الثاني وحده ( الشركة المدعى عليها ) دون تحميل الطرف الأول أو المشمولين برعايته أي مخالفات نتيجة تقصيره بمتابعة مهامه محور الاتفاقي ومن ثم فإن مبلغ مليون درهم يعتبر تعويضا ًجابرا للأضرار التي حاقت بالعقار، حسب الثابت من تقرير الخبرة، و انه ثبت ان العقار وقت تسلمه من الشركة التي كانت تتولى ادارته كان مأهولا بسكان مستأجرين وكان يدر دخلا فبإهمال الشركة المدعى عليها في أدائها لعملها أدى لهجر طالبي الاستئجار للعقار وعليه ووفق الاتفاقية وما أورده الخبراء من ان : متوقع عائد الإيجار للمبنى وفقاً لتثمين الخبرة ومؤشر إيجاري لدى دائرة الأراضي والأملاك وبعد كافة الخصومات المتوقعة والغير منظورة سنوياً هو 283,960 درهم . وعليه ووفق الاتفاقية والتي قررت شرط جزائي كتعويض اتفاقي انه وفي حالة زادت عدد الوحدات الخالية في نفس العقار عن ثلاث وحدات يتحمل الطرف الثاني ما يعادل 75% من القيمة الايجارية الشهرية عن كل وحدة مقابل كل شهر طبقا لآخر عقد إيجار للوحدة، كتعويض اتفاقي ارتضاه الطرفان عن ذلك ودون الحاجة إلى ثمة إجراءات قضائية، وعليه فيكون المبلغ المستحق كتعويض اتفاقي عن عدم تأجير العقار يقدر كالاتي 283960 درهم سنويا ( الايجار المقدر من الخبرة ) X 75 % ( النسبة المقررة في الاتفاقية ) = 212970 درهم سنويا تقسم على 12 شهر فيصبح التعويض الاتفاقي عن الشهر مبلغ 17747.5 درهم وهو ما تقضي به المحكمة بدء من تاريخ الاستلام الفعلي من الشركة السابقة والحاصل في تاريخ 20/02/2020 والذي فيه تم توقيع محضر استلام العقار من شركة الإدارة السابقة الى المدعى عليها ، و أنه عن طلب إلزام المدعى عليها بسداد مبلغ 135,387.52 درهماً وذلك عن قيمة الشيكات المؤجلة التي لم تتخذ أي إجراء حيالها. فلما كان قد ثبت بتقارير الخبراء والمستندات المقدمة اليها ان الشركة المدعى عليها قد تسلمت عدد خمس وعشرين شيك لتحصيلها لحساب القصر بقيمة ( 135,387.52 درهم ) ولم تنف عن نفسها استلام تلك الشيكات، ومن ثم فإن المحكمة تلزم الشركة المدعي عليها ان ترد للهيئة المدعية الشيكات تلك وفي حال قيامها بتحصيل قيمتها، فإنها تلزم برد المبلغ الذي تم تحصيله، وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً ومما له أصل ثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفى لحمل قضائه ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة من حجج وأوجه دفاع ، فإن النعي لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره من الأدلة المطروحة عليها في الدعوى بشأن تقدير التعويض الجابر للضرر، وهو ما لا يجوز اثارته أمام محكمة التمييز، ويضحى على غير أساس. 

وحيث أنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن. . 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة: برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين

الطعن 80 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 21 / 4 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 21-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعنين رقمي 80 & 81 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ا. ل. ش.

أ. إ. آ. ل. ا. ش.

مطعون ضده:

د. ف. س. ل. ا. ش. ا. ا. ذ.

ا. ا. ل. ش.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/905 استئناف عقاري بتاريخ 29-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة. 

حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية. 

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعنتين في الطعن رقم 80 لسنة 2025 عقاري ــ المطعون ضدهما في الطعن رقم 81 لسنة 2025 عقاري ـــ " الشرق للاستثمار ش.ذ.م.م ، أيه إس آي للتطوير العقاري ش.ذ.م.م " أقامتا الدعوى رقم 228 لسنة 2023 عقاري على المطعون ضدهما في الطعن 80 لسنة 2025 عقاري ـــ الطاعنتين في الطعن 81 لسنة 2025 عقاري ــ " دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري شركة الشخص الواحد ذ.م.م ، ايه اف للانشاءات ش.ذ.م.م " بطلب الحكم أولاً : وبصفة مستعجلة بوقف وإلغاء وإبطال كافة التصرفات على الوحدات أرقام (401-1) و (402 ـ2) و (502-1) و (201 -3) والتأشير بذلك لدى السجلات العقارية بدائرة الأراضي والأملاك ، ثانياً : بصفة أصلية ببطلان إجراءات تسجيل الوحدات أرقام (401-1) و(402 ـ2) و(502-1) و(201 -3) لثبوت الغش ولصدورها بدون سندات نقل ملكية وبدون موافقة منهما (المالك) وبتعليمات فردية من مدير الدائرة بدون مستندات، وإعادة الوحدات السالف بيانها إلى السجلات العقارية وعقودي كما كان عليه الحال قبل التسجيل ومخاطبة دائرة الأراضي والأملاك بذلك وإعادة التسجيل مرة أخرى كما كانت سلفاً ، ثالثاً: احتياطياً - مخاطبة دائرة الأراضي والأملاك لبيان آلية تسجيل الوحدات والمستندات المقدمة للتسجيل وهل تتوافق مع إجراءات التسجيل المعتادة والصحيحة القانونية من عدمه ، وقالتا بياناً لذلك إنه بتاريخ 30/6/2015 أبرمت الطاعنة الأولى ( بصفتها صاحب عمل ) مع المطعون ضدها الثانية ( بصفتها مقاول ) اتفاقاً لإنشاء مشروع فندق ومساكن دبليو ــ نخلة جميرا ــ دبي، والكائن به الوحدات الأربع موضوع الدعوى، وبتاريخ 5/3/2020 أبرم الطرفان ملحق واتفاقية تعديل عقد المقاولة سالف البيان بقصد تسهيل استكمال الأعمال و الاتفاق على طريقة سداد المستحقات ، وقد تضمن ملحق العقد أنه على صاحب العمل تأمين دفع المبلغ المحتجز كمستحقات للمقاول بقيمة 155 مليون مقابل تحديد عدد تسع وحدات سكنية بالمجمع السكني ريزيدنسز كضمان، على أن تقسم وحدات الضمان التسع والمبلغ المحتجز على جزئين الأول عند نهاية المشروع والثاني عند استلام شهادة المسئولية عن العيوب من المقاول ، كما توافق الطرفان على تعيين شركة "بي دبليو سي ليجل ميدل ايست" كأمين لحفظ كافة المستندات ومن بينها ما يتعلق باتفاقيات بيع وشراء تلك الوحدات ، وقد تضمنت الفقرة (ج) من اتفاقية الحفظ أن يُسلم الأمين ويحتفظ باتفاقيات البيع والشراء كضمان لبعض الالتزامات المتبادلة كما تضمنت الفقرة 4 من ذات الاتفاقية النص على عدم الإفراج عن المستندات إلا في حالة موافقة الأطراف وبعد إرسال إشعار الإفراج عنها، وقد تم الاتفاق على أن تقوم الطاعنة الثانية ( المطور العقاري ) ببيع عدد من الوحدات السكنية بقيمة المبالغ المستحقة للمطعون ضدها الثانية ، على أن يكون المشتري هو الشركة المطعون ضدها الأولى وهي شركة شخص واحد تابعة للمطعون ضدها الثانية ، وبتاريخ 30/9/2020 تم تحرير عقود البيع والشراء لعدد تسع وحدات من بينها الوحدات الأربع موضوع الدعوى وتم الاتفاق على تسجيل تلك العقود في نظام التسجيل المبدئي (عقودي) لدى دائرة الأراضي والأملاك، و بتاريخ 7/7/2022 تمكنت المطعون ضدهما من الإفراج عن المستندات المتعلقة بالنصف الأول (الجزء الأول) من المبلغ المحتجز وسجلتا خمس وحدات لدى دائرة الأراضي والأملاك باسم المطعون ضدها الأولى ، وتبقى مستندات أربع وحدات كضمان لدى أمين الحفظ (وهم الوحدات موضوع الدعوى الراهنة)، وبتاريخ 25/7/2022 أرسل أمين الحفظ بريد إلكتروني لجميع الأطراف ينوه فيه أن التاريخ المحدد لإعادة جميع المستندات بما فيها اتفاقيات البيع والشراء إلى الطاعنة الثانية (ايه اس أي للتطوير العقاري) قد أقترب وهو شهر أغسطس 2022 وأنه بانتظار التعليمات، وأنه لم يصدر عن المطعون ضدهما أي خطاب أو إشعار بأحقيتهما في استلام تلك المستندات لعدم وفائهما بكامل التزاماتهما، الا أنهما توصلتا بطريق الغش والتدليس وبدون أي مستندات ملكية أو اتفاقيات البيع والشراء الموجودة لدى أمين الحفظ ودون حضور الطاعنتين بوصفهما الطرف المالك، من تسجيل الوحدات الأربعة بتاريخ 30/11/2022 باسم المطعون ضدها الأولى ونقل ملكيتها إليها بالسجل العقاري النهائي، و بناء على الشكاوي المقدمة منهما أصدرت دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 18/1/2023 قراراً بوقف التصرف في هذه الوحدات لمدة (30) يوم لحين حل النزاع ودياً أو استصدار قرار بشأنها من المحكمة، ومن ثم أقامتا الدعوى ، ثم طلبتا إدخال دائرة الأراضي والأملاك خصماً في الدعوى ، كما أقامت المطعون ضدهما الدعاوى أرقام 235 ، 240 ، 242 لسنة 2023 عقاري على الطاعنتين بطلب إلزامهما بالتضامن والانفراد بتسليمهما الوحدات العقارية موضوع الدعاوى الثلاث أرقـام ( 201-3 ، 402-2 ، 502-1) والكائنة بمبنى دبليو رزيدنسز دبي بالم بمنطقة نخلة جميرا والمحددة المعالم والحدود بشهادات الملكية الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك، وبإلزامهما بالتضامن والانفراد بمبلغ 13.500.000 درهم كتعويض عن الأضرار المادية والأدبية نتيجة تأخير التسليم للوحدات الثلاثة منذ تاريخ الامتناع عن التسليم الحاصل في 7/7/2022، والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الامتناع وحتي السداد التام، وذلك على سند من أنه قد تم شراء هذه الوحدات من الطاعنتين نتيجة معاملات بين المطعون ضدها الثانية والطاعنة الأولى ، و بتاريخ 30/11/2022 تم تسجيل الوحدات ــ بحسب اتفاق الطرفين ــ باسم المطعون ضدها الأولى ونقل ملكيتها إليها لدى دائرة الأراضي والأملاك، وامتنعت الطاعنتين عن تسليمهما الوحدات ، الأمر الذى ألحق بهما الضرر ومن ثم أقامتا تلك الدعاوى ، ضمت المحكمة الدعاوي سالفة البيان للارتباط ، ودفعت المطعون ضدهما بعدم قبول الدعوى رقم 228 لسنة 2023 عقاري لوجود شرط التحكيم ، وندبت المحكمة لجنة خبراء ، وبعد إيداع التقرير النهائي حكمت برفض الدعوى الضامة رقم 228 لسنة 2023 عقاري ، و في الدعاوي المضمومة أرقام 235 و240 و242 لسنة 2023 عقاري بإلزام الطاعنة الثانية بتسليم المطعون ضدها الأولى الوحدات أرقام (201-3 و402-2 -و502-1) الكائنة بمبنى دبليو رزيدنسز دبي بالم بمنطقة نخلة جميرا المبينة المعالم والحدود بشهادة الملكية الخاصة بكل منها الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك ، وبإلزام الطاعنة الثانية أن تؤدي للمطعون ضدها الأولى مبلغ 1602304 درهم كتعويض وفائدة على هذا المبلغ بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم قطعياً وحتى تمام السداد ، استأنفت المطعون ضدهما هذا الحكم ــ في شقه المتعلق بالتعويض ــ بالاستئناف رقم 902 لسنة 2024 عقاري ، كما استأنفته الطاعنتان بالاستئناف رقم 905 لسنة 2024 عقاري ، ضمت محكمة الاستئناف الاستئنافين للارتباط ، وبتاريخ 29/1/2025 قضت برفضهما وتأييد الحكم المستأنف. طعنت " الشرق للاستثمار ش.ذ.م.م ، أيه إس آي للتطوير العقاري ش.ذ.م.م "على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 80 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 26/2/2025 طلبتا فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهما مذكرتين بدفاعهما ـ في الميعاد ـ طلبتا فيها رفض الطعن ، كما طعنت " دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري شركة الشخص الواحد ذ.م.م ، ايه اف للانشاءات ش.ذ.م.م" على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 81 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 27/2/2025 طلبتا فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهما مذكرة بدفاعهما ـ في الميعاد ـ طلبتا فيها رفض الطعن . وإذ عٌرض الطعنان على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت ضمهما للارتباط وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث إن الطعن رقم 80 لسنة 2025 عقاري أقيم على ستة أسباب ، وحاصل ما تنعي به الطاعنتان على الحكم المطعون بأسباب الطعن ــ عدا السبب الرابع ــ مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك تقولان إنهما تمسكتا أمام محكمة الموضوع بأن الثابت من الأوراق وتقرير الخبرة التكميلي أن الوحدات موضوع الدعوى ليست محل بيع وشراء بين الطاعنتين والمطعون ضدهما ، وإنما ضمان لمستحقات الشركة مقاول المشروع وأنهما طلبتا من محكمة الموضوع التصريح بعرض وإيداع مبلغ النصف الثاني من المستحقات المضمون به وحدات النزاع خزينة المحكمة ، كما وأن الثابت بطلان تسجيل وحدات النزاع لإدخال المطعون ضدهما الغش والتدليس على دائرة الأراضي والأملاك لعدم تقديمهما كامل صفحات الاتفاقية سندهما في التسجيل وتعمدهما عدم إرفاق وإخفاء الصفحة رقم 3 من الاتفاقية ، وملحق العقد المبرم في مارس 2020 المبين بهما أن تلك الوحدات هي وحدات ضمان ولا يجوز التصرف فيها إلا إذا عجزت الشركة عن السداد النقدي بداية ، كما وأن التسجيل النهائي قد تم بتعليمات فردية من مدير الدائرة ، وبمخاطبة فردية من المطعون ضدهما ، ودون حضور الطاعنتين ، وصدر قرار بوقف التصرف على الوحدات ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر والتفت عن هذا الدفاع ، وأقام قضاءه على سند من تكييفه الخاطئ للعلاقة بين طرفي الدعوى بشأن وحدات النزاع بأنها علاقة بيع وشراء ، وعلى سند من الحكم الصادر في الدعوى رقم 280 لسنة 2023 عقاري رغم اختلاف الموضوع والطلبات في الدعويين ، وعلى سند من قيام المطعون ضدهما بالوفاء بكافة التزاماتهما التعاقدية واستحقاقهما النصف الثاني من محتجز الضمان استناداً على ما ورد بتقرير الخبرة من ثبوت الاستحقاق عند الانتهاء من فترة المسئولية عن العيوب ، بالرغم من اعتراضها على تقرير الخبرة لكون الخبرة غير متخصصة بمجال عقود الانشاءات (الفيديك) ، وقد قدمتا تقرير استشاري يثبت أن استحقاق النصف الثاني عند إصدار شهادة المسئولية عن العيوب بعد اكتمال فترة المسئولية عن العيوب وعليه فلا يستحق المقاول الدفعة إلا باعتماد الأعمال من الاستشاري ، وهو الأمر الذي لم يتم حتى الأن ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث أقيم الطعن رقم 81 لسنة 2025 عقاري على سبب وحيد وحاصل ما تنعي به الطاعنتان على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك تقولان إن الحكم إذ قضى بمبلغ 1,602,304.00 درهم كتعويض بالرغم من أن هذا المبلغ ضئيل ولا يتناسب مع الضرر اللاحق من جراء امتناع المطعون ضدهما عن تسليم وحدات النزاع الثلاثة موضوع دعواهما ولا يتناسب مع ما فاتهما من كسب من جراء عدم الانتفاع بهذه الوحدات لمدة تقارب ثلاث أعوام ولا يغطي رسوم خدمات الوحدات خلال تلك الفترة ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن النعي ــ بهذه الأسباب في الطعنين ــ غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن قضاء الحكم السابق النهائي في مسالة أساسية يكون مانعاً من التنازع فيها بين الخصوم أنفسهم في أيه دعوى تالية تكون فيها هذه المسألة هي بذاتها الأساس فيما يدعيه أي من الطرفين قِبَلِ الأخر من حقوق مترتبة عليها، ولا يغير من ذلك اختلاف الطلبات في الدعويين أو أن يكون الحكم السابق قد خالف القانون أو أخطأ في تطبيقه، ذلك أن قوه الأمر المقضي تغطى الخطأ في تطبيق القانون وتسمو على قواعد النظام العام، وأن تقدير ما إذا كانت هذه المسألة أساسية ومشتركة في الدعويين هو مما تستقل به محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها في شأنها على أسباب سائغة لها أصل ثابت بالأوراق ، ومن المقرر وفقاً للمادة 8 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشان تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي أنه يجب على المطورين تسجيل المشروعات التي يكتمل إنشاؤها في السجل العقاري لدى الدائرة فور حصولهم على شهادة الإنجاز من الجهات المختصة ويشمل ذلك تسجيل الوحدات المباعة بأسماء المشترين الذين أوفوا بالتزاماتهم التعاقدية وفقاً للإجراءات المتبعة لدى الدائرة ، ولغايات هذه المادة يجوز للدائرة بناءً على طلب المشتري أو من تلقاء نفسها أن تسجل في السجل العقاري الوحدات العقارية المسجلة في السجل المبدئي المباعة على الخارطة باسم المشتري شريطة أن يكون قد أوفى بالتزاماته التعاقدية ، كما من المقرر أنه يجوز للدائرة بناءً على طلب المشتري أو من تلقاء نفسها بعد التأكد من أن المشترى قد أوفى بالتزاماته التعاقدية أن تسجل في السجل العقاري الوحدات العقارية المسجلة في السجل المبدئي المباعة على الخارطة باسم المشتري، ومن ثم فإن قيام دائرة الأراضي بتسجيل التصرف في سجلاتها يكسب الطلب صفه الرسمية ويكون بما دون فيه من بيانات حجية مطلقة في مواجهة الكافة وأنه لا يجوز الطعن في بياناته إلا إذا كانت نتيجة غش أو تزوير ، ومن المقرر أيضاً أن العقد شريعة المتعاقدين فإذا ما تم العقد صحيحاً غير مشوب بعيب من عيوب الرضا وجب على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد من التزامات بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ، وأنه يجب على البائع تسليم المبيع للمشتري مجرداً من كل حق آخر ما لم يقض الاتفاق أو القانون بغير ذلك ، وأن الأصل هو تمتع المالك بالسلطات التي تمكنه من الحصول على كافة مزايا الشيء المملوك له من استعمال واستغلال وتصرف، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى وتفسير العقود والمحررات والشروط المختلف عليها بما تراه أوفى بمقصود عاقديها أو أصحاب الشأن فيها، واستخلاص ثبوت أو نفي الغش أو التدليس المدعى به ، وتقدير الضرر والتعويض الجابر له وبحث وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة المقدمة في الدعوى والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى أقوالهم ومناحي دفاعهم ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه سالف البيان على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى وأورده بمدوناته من أن " ...وحيث أنه عن موضوع الدعوى الضامة رقم 228 لسنة 2023 عقاري... وكان الثابت من الأوراق وتقريري لجنة الخبرة المنتدبة في الدعوى أنه بتاريخ 30/6/2015 تحرر عقد مقاولة بين المدعية الثانية في الدعوى الضامة شركة الشرق للاستثمار (كصاحب عمل) والمدعى عليها الأولى في ذات الدعوى شركة إيه أف للإنشاءات (المقاول) لإنشاء فندق وريزيدنسز دبليو - في منطقة نخلة جميرا - إمارة دبي وقد تم تعديل شروط واحكام هذا العقد بموجب اتفاقية تعديل وتسوية مبرمة بين الطرفين بتاريخ 5/3/2020 لتسوية المسائل المتنازع عليها وتسهيل استكمال الأعمال والاتفاق على طريقة سداد صاحب العمل لمستحقات المقاول ومن ضمن شروط اتفاقية التعديل والتسوية أنه في حالة عدم السداد النقدي لمستحقات المقاول يتم السداد عن طريق تحديد وحدات سكنية بقسم ريزيدنسز وتسمى هذه الوحدات ــ وعددها تسع من بينها الوحدات موضوع الدعوى (وحدات البيع المتحفظ عليها على سبيل الضمان بقيمة المبلغ المحتجز)، وأن المبلغ المحتجز يتم سداده نقداً عند صدور شهادة الانجاز للجزء السكني أو عن طريق بيع وحدات الضمان ــ وعددها تسع شقق سكنية - على مرحلتين الأولى المتعلقة بعدد خمس وحدات سكنية عند انجاز البناء للجزء السكني والمرحلة الثانية المتعلقة بعدد أربع وحدات سكنية موضوع الدعوى عند انتهاء فترة المسؤولية عن العيوب والتي تقدر بعام واحد من تاريخ الإنجاز، وأنه وفقاً لشهادة الإنجاز الصادرة من دائرة التخطيط والتطوير (تراخيص) مؤسسة الموانئ والجمارك والمنطقة الحرة فإن تاريخ إنجاز المشروع (مبنى الفندق + مبنى الشقق السكنية) هو1/4/2021 ، وأن فترة المسؤولية عن العيوب تنتهي في (31/03/2022) وليس عند صدور شهادة المسؤولية عن العيوب والتي لم تصدر بعد، وأنه توجد مبالغ مترصدة في ذمة المدعية الثانية في الدعوى الضامة لصالح المدعي عليها الأولي بواقع مبلغ (12,372,586) درهم من الحساب الختامي لأعمال الفندق ومبلغ (155,000,000) درهم المحتجز من مستحقات المقاول وأنه لم يتم سداد هذه المبالغ نقداً بحلول تاريخ إنجاز المشروع في 01/04/2021، وأنه وفقاً لاتفاقية التسوية المبرمة بين الطرفين بتاريخ 05/03/2020 فإنه عند حلول موعد الإنجاز دون السداد النقدي فإنه يتم السداد عن طريق بيع وحدات سكنية في المشروع (وحدات بيع الضمان كما هو مُحدد في الجدول (ج) وهي وحدات بيع الضمان وعددها تسع وحدات سكنية والتي تم تقيمها بمبلغ وقدره 167,325,000 درهم ومن ضمنها الوحدات موضوع الدعوى وذلك وفقاً للبند (3-1-2) من اتفاقية التسوية والذي ينص على أنه يكون للمقاول حق التنفيذ على ذلك الضمان في حال تخلف صاحب العمل عن سداد المبلغ المحتجز أو جزء منه عند استحقاقه بناء على إشعار خطي من المقاول يفيد أنه في حال عدم سداد المبلغ المحتجز خلال 5 أيام عمل سيوجه المقاول بنقل وحدات البيع المتحفظ عليها، وأنه بتاريخ 30/09/2022 أرسل المقاول (شركة أيه أف للإنشاءات) لصاحب العمل (شركة الشرق للاستثمار) إشعاراً خطياً طبقاً لاتفاقية التسوية تضمن منح صاحب العمل عدد خمسة أيام عمل ليسدد خلالها النصف الثاني من الدفعة المحتجزة للمقاول فإذا لم يتم السداد خلال المهلة المذكورة سوف يلجأ المقاول إلى نقل ملكية باقي وحدات البيع محل الضمان. وإذ كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن المدعية الثانية (الشرق للاستثمار) سبق وأن أقامت الدعوى رقم 280 لسنة 2023 تجاري مختصمة فيها المدعى عليها الأولى (أيه أف للإنشاءات ) ثم أدخلت المدعى عليها الثانية (دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري) بطلب الحكم بصفة أصلية بإلزام المدعى عليهما بالتضامن بأداء مبلغ وقدره 5,414,447.76 درهم للمدعية مع الفائدة القانونية بنسبة 5% من تاريخ الاستحقاق في 5/3/2020 وحتى السداد التام، و احتياطياً في حال استمرار المدعى عليهما بالإخلال بشروط الاتفاق وعدم سداد المستحق للمدعية فسخ ملحق الاتفاق وإعادة الحال إلى ما كان عليه على أن تسدد المدعية قيمة المحتجز نقداً وترد كافة الوحدات لملكية المدعية، وبتاريخ 30/10/2023 حكمت المحكمة برفض الدعوى ، فاستأنفته المستأنفة الثانية - في هذا الاستئناف - بالاستئناف رقم 2218 لسنة 2023 تجاري، وبتاريخ 28/3/2024 قضت المحكمة برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف، تأسيساً على " أن الثابت من تقرير الخبرة المودع أوراق الدعوى رقم 228/2023 عقاري المرددة بين ذات الخصوم وأن أساس النزاع هو اتفاقية المقاولة المبرمة بين الطرفين وملحق التعديل المبرم بين الطرفين بتاريخ 5/3/2020م - وهو الملحق أساس الدعوى محل النظر - وقد خلص الخبير في الدعوى المذكورة الي أن جملة المبلغ المستحق لصلح المستأنفة هو مبلغ (167,991,215) درهم وأن قيمة الوحدات السكنية محل الاتفاق بعد التقييم مبلغ (167,325,215) درهم ، ولما كان ما خلص اليه الخبير في التقرير المقدم بالدعوى رقم 228|2023 عقاري هو ذات ما خلص اليه التقريرين الأصلي والتكميلي المقدمين من الخبير المنتدب من المحكمة ، وأن الخبيرين اتفقا بشأن قيمة استحقاقات المستأنفة ، وأن المستأنفة قد فشلت في اثبات ما يخالف ما جاء بكافة التقارير المقدمة بأوراق الدعوى"، مما تستخلص منه هذه المحكمة أن هذا القضاء قد فصل في أسبابه المرتبطة بالمنطوق في مسألة أساسية تناقش فيها الخصوم واستقرت حقيقتها بينهم به استقراراً مانعاً من مناقشتها، هي ثبوت قيام المستأنف ضدهما (دبي فيستيفال ستي، ايه اف للإنشاءات) بإنجاز المشروع بتاريخ 1/4/2021 وانتهاء فترة الصيانة بتاريخ 1/4/2022 واستحقاقهما لكامل مبلغ محتجز الضمان مضافاً الية المبلغ المتبقي من جزء الفندق بإجمالي 167.370.000 درهم، وعدم استحقاق المستأنفة الثانية لأي فارق بين التقييم والقيمة الفعلية للوحدات، وكان القضاء في الدعوى السابقة قد فصل في المسألة الأساسية المشار إليها بين الخصوم أنفسهم بصفة صريحة، وقد حاز الحكم قوة الامر المقضي فإنه يمنع الخصوم في الدعوى التي صدر فيها من العودة في الدعوى الراهنة - إلى المناقشة في المسألة التي فصل فيها ولو بأدلة قانونية أو واقعية لم يسبق إثارتها أو أثيرت ولم يبحثها الحكم الصادر فيها، ولو اختلفت الطلبات حقيقة كونها هي بذاتها المسألة التي تناقشوا فيه، ومن ثم وترتيبا على ما سبق يضحي الثابت لدي المحكمة أن المدعى عليها الأولي شركة إيه اف للإنشاءات (المقاول) قد أوفت بالتزاماتها التعاقدية وفقا للمتفق عليه في عقد المقاولة واتفاقية التعديل الخاصة به والمبرمتين مع المدعية الثانية شركة الشرق للاستثمار (صاحب العمل) وأن الأخيرة على الرغم من ذلك امتنعت عن سداد مستحقات المدعى عليها الاولي المتعلقة بوحدات التداعي سواء نقدا أوعينا بنقل ملكيتها الى المدعى عليها الثانية شركة دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري المسجل باسمها وحدات التداعي في السجل العقاري المبدئي منذ تاريخ 12/10/2020 ومن ثم فإن تسجيل دائرة الأراضي والأملاك لوحدات التداعي باسم المشتري (المدعى عليها الثانية) في السجل العقاري النهائي بناء على طلب المقاول في ظل وفاء الأخير بالتزاماته التعاقدية على نحو ما سلف بيانه يكون قد جاء متفقا وصحيح الواقع والقانون وبمنأى عن الغش والتدليس المثار من المدعيتين على مقولة أن المقاول توصل الي التسجيل النهائي للوحدات رغم عدم وفائه بالتزاماته، كما يكون لهذا التسجيل صفه الرسمية والحجية المطلقة في مواجهة الكافة فلا يجوز الطعن في بياناته إلا إذا كانت نتيجة غش أو تزوير وهو ما خلت منه الأوراق ومن ثم يكون طلب المدعيتين الموضوعي ببطلان تسجيل وحدات التداعي في السجل العقاري النهائي وإعادة الوحدات إلى السجلات العقارية وعقودي كما كان عليه الحال قد جاء على غير سند من صحيح الواقع والقانون متعينا رفضه، وبما يكون معه الطلب المستعجل بوقف وإلغاء وإبطال كافة التصرفات على وحدات التداعي والتأشير بذلك لدى السجلات العقارية قد بات واردا على غير محل، الامر الذي تقضي معه المحكمة برفض الدعوى برمتها على نحو ما سيرد بالمنطوق. 

وحيث أنه عن موضوع الدعاوي المضمومة أرقام 235 و240 و242 لسنة 2023 عقاري وطلب الزام المدعى عليهما بالتضامن والانفراد بتسليم المدعيتين الوحدات العقارية أرقام (201-3 ، 402-2 ، 502-1) .... وكان الثابت من الأوراق وتقريري الخبرة المنتدبة في الدعوى أن الوحدة العقارية رقم (201-3) قد آلت ملكيتها بتاريخ 30/11/2022 الى المدعية الأولي دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري شركة الشخص الواحد بالشراء من المدعى عليها الأولى شركة إيه اس أي للتطوير العقاري بموجب العقد رقم 85667 لسنة 2020 نظير مبلغ 18840000 درهم، وأن الوحدة العقارية رقم (402-2) قد آلت ملكيتها بتاريخ 30/11/2022 الى المدعية الأولي دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري شركة الشخص الواحد بالشراء من المدعى عليها الأولى شركة إيه اس أي للتطوير العقاري بموجب العقد رقم 85664 لسنة 2020 نظير مبلغ 17555000درهم، وأن الوحدة العقارية رقم (502-1) قد آلت ملكيتها بتاريخ 30/11/2022 الى المدعية الأولي دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري شركة الشخص الواحد بالشراء من المدعى عليها الأولى شركة إيه اس أي للتطوير العقاري بموجب العقد رقم 85680لسنة 2020 نظير مبلغ 17640000 درهم وأن ملكية المدعية الأولى للوحدات المار بيانها نافذة وغير مقيدة بثمة شرط وذلك حسبما دلت علية شهادات الملكية الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك والمقدم صورها بالأوراق، وكان تسجيل تلك الوحدات باسم المدعية الأولي في السجل العقاري النهائي له الحجية المطلقة في اثبات ملكيتها لها في مواجهة الكافة، وبما مؤداه ثبوت أحقيتها بوصفها المالكة في التمتع بالسلطات التي تمكنها من الحصول على كافة مزايا تلك الوحدات المملوكة لها من استعمال واستغلال وتصرف، وهو ما يستتبع حتما وبحكم اللزوم أحقيتها في استلام تلك الوحدات. ولا يجدى المدعى عليهما من بعد تمسكهما بوقف الدعاوي المضمومة لحين الفصل في الدعوى رقم 228 لسنة 2023 عقاري وبعدم قبول تلك الدعاوي لرفعها قبل الأوان وبوقف التصرفات على وحدات التداعي، بحسبان ان قضاء المحكمة المتقدم برفض الدعوى الضامة محمولا على أسبابه السالف بيانها فيه الرد الكافي المسقط لأوجه دفاع ودفوع المدعى عليهما المار بيانها، ومن ثم تقضي المحكمة -أخذا بما دون في شهادات ملكية وحدات التداعي وتسجيلها في السجل العقاري النهائي - بإلزام المدعى عليها الأولى ( الطرف البائع) بتسليم تلك الوحدات الى المدعية الاولي (الطرف المالك) وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق.

وحيث أنه عن طلب التعويض.. وكان الثابت من الأوراق ان المدعية الأولي هي المالكة لوحدات التداعي منذ تسجيلها في السجل العقاري النهائي الحاصل بتاريخ 30/11/2022 وأن المدعى عليها الأولي (البائع) امتنعت عن تسليم الوحدات اليها حتى تاريخه وذلك دون مسوغ قانوني وهو ما كان سببا لقضاء المحكمة بالإلزام بالتسليم على نحو ما سلف بيانه، الأمر الذي يتوافر به الاخلال التعاقدي في حق المدعى عليها الأولي، وبما يكون معه ركن الخطأ قد توافر في جانبها وإذ رتب هذا الخطأ اضرارا للمدعية الأولي تمثلت في حرمانها كمالك من التصرف في الوحدات موضوع الدعوى أو الانتفاع بها واستثمارها منذ تاريخ نقل ملكيتها سالف البيان وحتى تاريخه ـ وذلك دون الضرر الأدبي اذ لم تقم الدليل عليه - ومن ثم فإن المحكمة تقدر تعويضا جابرا عن كافة الاضرار السالف بيانها بمبلغ 579326 درهم لكل من الوحدتين رقمى 201-3 و 502-1 ومبلغ 443652 درهم عن الوحدة 402-2 على أساس ان مدة عدم الانتفاع بالوحدات المار بيانها تعادل 22 شهر وعلى هدى من متوسط القيمة الايجارية الشهرية لكل وحدة والتي أوري عنها تقرير الخبرة بواقع 26333 درهم شهريا للوحدتين رقمى 201-3 و 502-1 ومبلغ 201666 درهم شهريا للوحدة 402-2 وبما يكون معه اجمالي التعويض مبلغ وقدره 1602304 درهم، ومن ثم تلزم المحكمة المدعى عليها الأولي بأداء المبلغ الأخير للمدعية الأولي... " ، وإذ أضاف الحكم المطعون فيه دعماً لهذه الأسباب ما أورده بمدوناته من ان " ....وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المستأنف سائغا وله معينه الثابت في الأوراق وكافيا لحمل قضائه وفيه الرد الضمني المسقط لحجج كلا المستأنفين ومن ثم فإن المحكمة تعول على تلك الأسباب وتأخذ بها أسبابا لقضائها فإن النعي عليه بما سلف يكون قائماً علي غير أساس ولاينال من ذلك... طلب المستانفتان بالتصريح بإيداع النصف الثاني من محتجز الصيانة بخزانة المحكمة مع التصريح بعدم صرفه من المستانف ضدهما حتى إشعار الاستشاري باعتماد مبلغ النصف الثاني فان ذلك .....يعد عرض وايداع مشروط بمبالغ مستحقة لابراء الذمة منها وترفض هذا الطلب ،كما لا يؤثر في صحة الحكم المستانف ما اثارته المستانفتان في الاستئناف رقم 902 لسنة 2024 من عدم تناسب التعويض المقضي به فان المحكمة تري ان المبلغ المقضي به كتعويض للمستانفتين يتناسب مع لحقها من اضرار وجابر لها ولا موجب لزيادته الي المبلغ المطالب به وتؤيد قضاء محكمة اول درجة في هذا الخصوص، ومن ثم يكون الاستئنافين برمتهما علي غير أساس وتقضي معه المحكمة برفض الاستئنافين وتأييد الحكم المستأنف لأسبابه وهذه الأسباب .... " وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما يثار بأسباب الطعنين سالفة البيان من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما ، وأن الحكم البات الصادر في الدعوى رقم 280 لسنة 2023 تجاري سالفة البيان قد انتهى ــ نصاً ــ بأسبابه المرتبطة بمنطوقه إلى أن " ان المحكمة تشير الى انه ووفق لتقرير الخبرة في الدعوى رقيم 228 لسنة 2023 عقاري الذي تطمئن اليه المحكمة في هذا الشق من النتيجة في ان المدعى عليها انتهت من اعمال المقاولة بتاريخ 1-4-2021، كما ان الخبير في الدعوى المار بيانها اورى ان المرحلة الثانية من مستحقات المقاول من محجوز الصيانة والمتعلق بعدد (4) وحدات سكنية المتمثلة في الدفعة الثانية تستحق عند انتهاء فترة المسؤولية عن العيوب بتاريخ (31/03/2022) وليس عند صدور شهادة المسؤولية عن العيوب، وهذا ما تراه المحكمة متوافقا مع ما جاء في بند تعريف المبلغ المحتجز الذي بينته المحكمة " ، كما وأنه لا يجدي الطاعنتان بالطعن 80 لسنة 2025 عقاري ما تثيرانه بشأن طلبهما العرض والإيداع بعد ثبوت تسجيل وحدات النزاع المبينة بالحكم بالسجل العقاري باسم المطعون ضدها الأولى تنفيذاً للاتفاق المبرم بين طرفي الخصومة ، ومن ثم فإن النعي ــ بما تقدم من أسباب الطعنين ــ لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول. 

وحيث إن حاصل ما تنعي الطاعنتان بالسبب الرابع ــ من الطعن 80 لسنة 2025 عقاري ــ على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك تقولان إن الحكم إذ لم يستجب إلى طلبهما بإدخال دائرة الأراضي والأملاك خصماً في الدعوى بالرغم من أن إدخالها سيحقق الكثير من العدالة في بيان المستندات المقدمة لتسجيل وحدات النزاع ، وسبب التسجيل بصورة فردية ، فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أنه وفضلاً عن أنه كان بمكنة الطاعنتين (المدعى) ــ و دون توقف على إذن من المحكمة ــ عملاً بمفهوم المادة 96 إجراءات مدنية أن تدخلا في الخصومة أمام محكمة أول درجة من كان يصح اختصامه فيها عند رفعها ، فإنه ولما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النعي الغير مؤثر في قضاء الحكم ، أو الذي لا يحقق مصلحة عملية للطاعن يكون غير منتج ، لما كان ذلك وكان البين ــ حسبما سلف بيانه ــ أن الحكم المطعون فيه قد انتهى ــ بأسباب سائغة ـــ إلى رفض دعوى الطاعن تين تأسيساً على صحة تسجيل وحدات النزاع المبينة بالحكم بالسجل العقاري باسم المطعون ضدها الأولى تنفيذاً للاتفاق المبرم بين طرفي الدعوى ، ومن ثم فإن ما تثيره الطاعنتان بشأن عدم استجابة الحكم لطلبهما إدخال دائرة الأراضي والأملاك خصما في الدعوى ــ وأيا كان وجه الرأي فيه ــ يكون غير مؤثر في قضاء الحكم ولا يحقق للطاعنتين أية مصلحة عملية ، ومن ثم يكون غير منتج وبالتالي غير مقبول ، الأمر الذي يتعين معه رفض الطعنين. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة برفض الطعنين ، وألزمت كل طاعن مصروفات طعنه المصروفات ، وأمرت بالمقاصة في أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين في الطعنين .

الطعن 79 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 20 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 20-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 79 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ا. ج. ر.

مطعون ضده:

ا. ا. ش.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/441 استئناف عقاري بتاريخ 30-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة. 

حيث ان الطعن استوفي أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده ( البنك العربي " ش م ع " ) أقام علي الطاعنة ( ارمجارت جوزفي ريتر ) الدعوي رقم 84 لسنة 2018 عقاري كلي ? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم : بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي اليه مبلغ وقدره 1.127.098.08 درهماً والفائدة الاتفاقية بواقع 6.5% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ? وذلك على سند من أن فرع البنك بدبي وافق علي طلب المدعي عليها للحصول على قرض بمبلغ 776,748,00 درهم بغرض تمويل شراء الشقة رقم (329) الكائنة بمنطقة البرشاء جنوب الرابعة - ارض رقم (953) رقم البلدية ( 171 - 681) مبنى رقم (1) مبنى (الخريف 2) الطابق (3) وموقف سيارة (13 ? بي2) ، وبتاريخ 25/7/2007 ابرما عقد القرض فيما بينهما بالمبلغ المطلوب بفائدة معدلها كما جاء بالبند 5 من عقد القرض ، وتم الاتفاق فيما بينهما على أن يسدد القرض على (300) قسط شهري ، الا أن المدعي عليها امتنعت عن سداد كامل أقساط القرض المستحقة دون سند ، مما ترصد معه منه في ذمتها مبلغ وقدره 1.127.098.08 درهم والفائدة الاتفاقية المترصدة - ومن ثم كانت الدعوى ? حكمت المحكمة بمثابة الحضوري بجلسة 29/4/2018: بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي للبنك مبلغ 1.127.098.08 درهم والفائدة الاتفاقية بواقع 6.5% من تاريخ المطالبة القضائية الحاصلة في 18/2/ 2018 وحتى تمام السداد - استأنف المدعي عليها ذلك الحكم بالاستئناف رقم 441 لسنة 2024 عقاري ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد أن اودع تقريره ، قضت بجلسة 30/1/2025: بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بإلزام المستأنفة بأن تؤدي للمستأنف ضده مبلغ 768،057،42 درهم والفائدة عليه بواقع 5% سنويا من 24/1/2018 وحتي السداد التام ? طعنت المدعي عليها في هذا الحكم بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 24/2/2025 بطلب نقضه، قدم البنك المطعون ضده مذكرة رد في الميعاد طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث ان الطعن أقيم علي ثلاثة أسباب ? تنعي الطاعنة بالسبب الثالث منها - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق والاخلال بحق الدفاع ? ذلك انها تمسكت في مذكرة دفاعها بجلسة 14/1/2025 بالدفع بعدم قبول الدعوي باعتبار ان البنك المطعون ضده أقام دعواه مباشرة على الطاعنة قبل اقتضاء حقه من العقار بقيد دعوى بيع عقار مرهون أولاً عملاً بنص المادة 1419 من قانون المعاملات المدنية ، فتكون دعواه على هذا النحو غير مقبولة لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون ، الا أن المحكمة التفتت عن الدفع، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي في غير محله - اذ من المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن عقد الرهن التأمينى هو عقد يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينيا بالتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون عند حلول أجل الدين بطلب نزاع ملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يؤد المدين الراهن الدين في ميعاد استحقاقه، وأن من المقرر وفقاً لنص المادة (1419) من قانون المعاملات المدنية - أنه للمرتهن أن يستوفي دينه من العقار المرهون عند حلول أجل الدين طبقاً لمرتبته وبعد اتخاذ الإجراءات المنصوص عليها في قانون الإجراءات أمام المحاكم المدنية والقوانين الخاصة ، ومن المقرر ايضاً - أنه إذا خول القانون لشخص ما رخصة في استعمال حق فإنه لا يسأل عن عدم استعمال هذه الرخصة ، وكان طلب الدائن المرتهن من المحكمة الإذن له ببيع العقار المرهون إنما هو رخصة منحها القانون للدائن المرتهن إن شاء استعملها عند حلول أجل دينه وإن شاء لم يستعملها ولا مسئولية عليه في الحالة الأخيرة ، ومن المقرر كذلك ? أنه لا يعيب الحكم عدم رده على الدفاع ظاهر الفساد أو الذي لا يستند إلى أساس قانونيًا صحيح - لما كان ذلك - وكان لجوء الدائن المرتهن لاقتضاء دينه من العقار المرهون بأن يطلب من قاضى التنفيذ بيعه هو مجرد رخصة وخيار منحه له القانون وهى لا تحول بينه وبين إقامة دعوى ضد المدين الراهن بطلب الحكم بإلزامه بكافة الدين المترصد له بذمته عن عقد القرض وغيره من التسهيلات المصرفية والذى يفوق أحياناً مقدار الدين المضمون بالرهن ، واضعين في الاعتبار بأن التقيد بما نصت عليه المادة (14) من قانون الرهن التأميني في إمارة دبي بالا يجوز اقتضاء الدين المضمون بالرهن من غير العقار المرهون انما يجب أن يكون في إجراءات تنفيذ الحكم وليس مانعاً للدائن المرتهن من إقامة الدعوى ، بما يثبت أن سلوك البنك المطعون ضده الطريق العادي لرفع الدعوى للمطالبة بما يدعيه من دين بذمة الطاعنة عن عقد القرض سند التداعي قد جاء وفق الطريق الذي رسمه القانون ، ولا تثريب علي الحكم المطعون فيه أن هو لم يعرض لدفاع الطاعنة محل النعي أو يرد عليه طالما أنه دفاع ظاهر الفساد ولا يستند إلى أساس قانوني صحيح ، ومن ثم يكون النعي على غير أساس. 

وحيث تنعي الطاعنة بحاصل الشق الأول من السبب الأول والسبب الثاني منها - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق والاخلال بحق الدفاع ? إذ عدل المبلغ المقضي بإلزامها به ابتداءً بجعله 768،057،42 درهم بدلاً من 1،127،098،08 درهم بعد خصم حصيلة بيع الوحدة وقدره 378،474 درهم، فيكون المستحق بعد خصم ذلك المبلغ هو فقط 748،624،08 درهم بالمخالفة للمبلغ الذي انتهي اليه الحكم، معولاً فيما انتهي اليه الي تقرير الخبرة القاصر ملتفتاً عن اعتراضاتها علي ما خلص اليه من ان ذمتها مشغولة لصالح البنك المطعون ضده بمبلغ وقدره 1,043,861.23 درهم وفقاً للرصيد عن آخر عملية إيداع من البنك بتاريخ 2/3/2016 وقد احتسب عليها فوائد قانونية مركبة قبل استلامها العقار وفق البين من كشوف حساب البنك ، باعتبار انه حتي نهاية عام 2010 عند مغادرتها دولة الامارات لم يكن المشروع قد انتهي ، ولم يتم مخاطبتها بموعد التسليم حتي عام 2014 عند تسوية أمر القرض والوحدة مع البنك وشركة إشراقة وشركة سيزون ديفولبمنت القائمين على إنشاء العقار ، الا ان الخبير رفض طلبها بالانتقال ومخاطبة تلك الشركات لتقديم صورة من عقد البيع ودفعات سداد الأقساط واتفاقية تسوية القرض لعدم استلامها تلك الأوراق كونها كانت خارج الدولة ولتحديد تاريخ الانتهاء من التسليم ودفعة الاستلام لمعرفة تاريخ القسط الأول لتحديد بداية احتساب الفائدة المرتبط بتاريخ الاستلام ، كما رفض طلبها بإلزام البنك بتقديم صورة من عقد رهن الوحدة ، وانتهت الي ان ذمتها مشغولة بمبلغ 1,043,861.23 درهم وتاريخ إصدار ملكية العقار وفق التقرير هو 2/3/2016 وإجمالي مبلغ القرض في العقد هو 699,073 درهم ، أي أن هناك زيادة بمبلغ وقدره 344,788.23 درهم اعتمدها الخبير دون أن يبين هل هي فوائد علي مبلغ القرض وفترتها ان كانت ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي مردود - اذ من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن لمحكمة الموضوع السلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة إليها تقديمًا صحيحًا والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه، وتقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصرًا من عناصر الإثبات في الدعوى ويخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى اطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق مع ما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى، وأنه متى رأت الأخذ به محمولًا على أسبابه وأحالت إليه أعتبر جزءًا من أسباب حكمها دون حاجة لتدعيمه بأسباب خاصة أو الرد استقلالًا على الطعون الموجهة إليه طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة مما لـه أصل ثابت في الأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها - لما كان ذلك ? وكان البين للمحكمة من اطلاعها علي أوراق الدعوي ومستنداتها بموقع محاكم دبي الكترونياً ? أن خبير الدعوي المنتدب امام محكمة الاستئناف الذي عول عليه الحكم المطعون فيه قد اوري بصلبه - عدم تقديم (المستأنفة) ثمة مستندات بخصوص التسوية التي أشار ت اليها بالرغم من طلباته المتكررة ، وأنه في ضوء كشف الحساب البنكي أن الرصيد عند اخر عملية سداد من البنك بتاريخ 2/3/2016 مبلغ وقدره 1,043,861.23 درهم وتوقف الفائدة الاتفاقية عند أخر معاملة ، واحتسب الفائدة بنسبة 5% من تاريخ 2/3/2016 وحتى تاريخ رفع الدعوى في 18/2/2018 ، بعد خصم ما تحصل عليه البنك من بيع وحدة التداعي بالمزاد العلني بمبلغ وقدره 378,474.00 درهم ، أن المترصد بذمة (المستأنفة) بعد خصم المبلغ المتحصل من بيع وحدة التداعي شامل الفائدة حتي تاريخ رفع الدعوي في 18/2/2018هو مبلغ 768,057.42 درهم، وكان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف والزم الطاعنة بأن تؤدي للبنك المطعون ضده المبلغ المقضي به على ما استخلصه سائغاً من أوراق الدعوي وتقرير الخبرة الذي احتسب المبالغ المترصدة بذمة الطاعنة بعد خصم مبلغ حصيلة بيع العقار بالمزاد العلني من المديونية المترصدة بذمة الطاعنة ، فإن النعي علي الحكم في هذا الشأن لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في تقدير الدليل تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز. 

وحيث تنعي الطاعنة بالشق الثاني من السبب الأول - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق والاخلال بحق الدفاع ? إذ عدل تاريخ استحقاق الفائدة المقضي به من محكمة اول درجة بجعله 24/1/2018 بدلاً من تاريخ 18/2/2018 رغم انها هي فقط من استأنفت الحكم الابتدائي، بالمخالفة لقاعدة الا يضار الطاعن بطعنه، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي غير مقبول - ذلك أن خطأ الحكم في بدء تاريخ استحقاق الفائدة إنما هو مجرد خطأ مادي يجيز للطاعنة الرجوع في تصحيحه إلى المحكمة التي أصدرت الحكم عملاً بأحكام المادة 137 من قانون الإجراءات المدنية، وأن تصحيح الخطأ المادي البحت يتعين أن يكون بالسبيل المرسوم في المادة المشار إليها ، فلا يصلح بذاته سبباً للطعن بطريق التمييز إذ إن هذا السبب لا يندرج تحت أسباب الطعن بالتمييز التي رسمها القانون في المادة (175) من ذات القانون - لما كان ذلك ? وكان البين من اسباب الحكم المطعون فيه انه قضي بالفائدة علي المبلغ المقضي به وفق مدوناته من تاريخ المطالبة القضائية الحاصل بتاريخ 18/2/2018 ، الا أنه عاد وأوردها خطأ من تاريخ 24/1/2018 ، ومن ثم فإن ما وقع فيه الحكم المطعون فيه لا يعدو ان يكون خطأ ماديا بحتا غير مؤثر على كيان الحكم ولا يفقده ذاتيته ، وتتولى المحكمة المشار إليها تصحيحه بقرار تصدره من تلقاء نفسها أو بناء على طلب الخصوم ، ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب يكون غير مقبول . 

وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن . 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة: برفض الطعن، وبإلزام الطاعنة بالمصروفات، ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة، مع مصادرة مبلغ التأمين.

الطعن 78 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 14 / 4 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 14-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 78 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ف. ا. ع. ع. ش.

مطعون ضده:

ش. ك.

ز. ا. ب. ش.

ب. م. ج.

ا. و. ل. ا. ش.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/992 استئناف عقاري بتاريخ 29-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن " فاروق الحاج عبدالله عبدالرحمن شرفى " أقام الدعوى رقم 861 لسنة 2024 عقاري على المطعون ضدهم من الأولى إلى الثالث " زد ايه بى ش.م.ح ، السوب والسوب للوساطة العقارية ش.ذ.م.م ، باللى مايكل جهنسن " ثم أدخل المطعون ضده الرابع " شارلي كينج " خصماً في الدعوى بطلب الحكم بإلزامهم بالتضامن والتضامم بأن يؤدوا له مبلغ 6,300,000 درهم قيمة العربون والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، واحتياطياً: إلزامهم بالتضامن والتضامم بتسليمه الشيك رقم (79) الذي يحتفظ به أمين الضمان ممثل الوسيط العقاري المسحوب على مصرف الامارات الاسلامي استحقاق 18/9/2023 بمبلغ 6,300,000 درهم مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد البيع الموحد ( F ) رقم ( CF 202309203975 ) المؤرخ 20/9/2023 اشترت منه المطعون ضدها الأولى قطعة الأرض رقم ( 1579/0 ) الكائنة بمنطقة نخلة جميرا بدبي ـ البالغ مساحتها 1278,54 متر مربع مقابل مبلغ63,000,000 درهم سددت منه مبلغ 6,300,000 درهم كعربون بموجب الشيك رقم (79) بتاريخ 18/9/2023 المسحوب على الحساب الشخصي العائد للمطعون ضده الثالث لدى مصرف الإمارات الإسلامي ، واودع الشيك لدى المطعون ضده الرابع كممثل لشركة الوساطة ( المطعون ضدها الثانية )، واتفقا على سداد باقي الثمن ونقل الملكية في موعد غايته 29/11/2023 ، وإذ عدلت المطعون ضدها الأولى عن التعاقد ، ولم تسدد باقي الثمن في الميعاد ، ومن ثم تفقد مبلغ العربون ، ومن ثم فقد أقام الدعوى ، دفع المطعون ضده الرابع بعدم قبول إدخاله في الدعوى ، حكمت المحكمة برفض الدعوى ، وانتهت بأسباب الحكم إلى عدم قبول إدخال المطعون ضده الرابع خصماً في الدعوى ، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 992 لسنة 2024 عقاري ، وبتاريخ 29/1/2025 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 78 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 25/2/2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهما الثانية ، والرابع مذكرة بدفاعها ـ في الميعاد ـ طلبا فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث أقيم الطعن على أربعة أسباب ، وحاصل ما ينعي به الطاعن بأسباب الطعن ـــ عدا السبب الأول ــ على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، و الخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك يقول إن الثابت من ديباجة العقد الموحد سند الدعوى أن تاريخ بدء التعاقد هو 20/9/2023 وتاريخ الانتهاء هو 29/11/2023 ، وخلال هذه المدة ما بين بداية العقد وانتهائه لا يستطيع الطاعن ( البائع) التصرف في العقار بالبيع لأنه محجوز على ذمة المشتري ، وبالتالي يتعين على المشتري أن يقوم بإخطار البائع شخصياً بأنه لم يتمكن من تدبير المال اللازم لشراء العقار ، وذلك كون الإخطار لازم وضروري للطرفين باعتباره من مستلزمات العقد وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف ، وقد تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه لم يتم إخطاره من قبل المطعون ضدها الاولى ( المشترية) بالغاء صفقة البيع خلال الميعاد المتفق عليه وهو سبعة ايام ، وأن الإيميلات المقدمة من شركة الوساطة لم يرد اسمه فيها ، وطلب من محكمة الموضوع ندب خبير تقني للانتقال لمقر الشركة المشترية ، وشركة الوساطة لبيان ما اذا كانت الايميلات المقدمة تعود للطاعن من عدمه وبيان قيام الشركتين بإخطاره بالغاء العقد من عدمه ، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وأقام قضاءه برفض الدعوى على سند من أن الاخطار ليس لازماً ، وأن الشروط الأضافية للعقد تضمنت شرط واقف للعقد هو حصول المشتري على قرض مالي ، وأن المشتري لم يتمكن من الحصول على القرض ، في حين أنه لا يجب الاستناد إلى الشروط الإضافية بمعزل عن باقي شروط العقد خاصة البند رقم 7 الذي يلزم الوسيط بالاحتفاظ بشيك العربون على سبيل الامانة ولا يجوز له التصرف فيه إلا بعد الحصول على أمر خطي بذلك من البائع والمشتري ، أوبعد الحصول على أمر قضائي بتحديد الطرف المستحق لمبلغ العربون ، وهو ما قامت شركة الوساطة بمخالفته فتكون ملزمة بقيمة الشيك ، وبالرغم من خلو التعاقد من أي إتفاق على أن المطعون ضدها الاولى ( المشترية) في حالة عدم حصولها على قرض مالي أن تفسخ التعاقد ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن النعي غير مقبول ذلك ان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد شريعة المتعاقدين وأنه يتعين على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد عليه وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية ، أن تكييف العقد المحرر بين الخصوم وإعطائه وصفه الحق لتطبيق القانون عليه هي مسألة قانونية تختص المحكمة وحدها بالفصل فيها، ومن المقرر كذلك أن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد ، والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه، وذلك بالتعرف على حقيقة مرماه وبما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره، وأن العبرة في ذلك هو بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح في الدعوى والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين وهي تخضع عند تكييفها للعقد وتطبيق حكم القانون عليه لرقابة محكمة التمييز ،ومن المقرر أن الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لاحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته وهو ما يسمي بيع بالعربون وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ إن البيع بالعربون عملاً بنص المادة 148من قانون المعاملات المدنية ولئن كان بيعاً باتاً لا يجوز العدول عنه ألا أنه يجوز أن يتفق الطرفان - أو إذا كان العرف جاريا علي ذلك - علي أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلى يخول المدين ـــ بائعاً أو مشترياً ـــ أن يدفع العربون بدلاً من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين ، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاء العدول، فإذا كان هو الذي دفع العربون فإنه يفقده، ويصبح العربون حقاً لمن قبضه، أما إذا كان الطرف الذي عدل هو الذي قبض العربون، فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر ، ولا يعتبر رد العربون تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول فإن الالتزام موجود ومحدد المقدار حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر ، بينما البيع الذي دفع فيه المشترى جزء من الثمن ـــ وإن سمياه الطرفان عربوناً دون الاتفاق على حق العدول أو كان هناك عارفا ساريا بذلك ـــ هو البيع النافذ المفعول بمجرد انعقاده دون أن يكون لأحد المتعاقدين الحق في استعمال خيار العدول عن العقد المبرم بين الطرفين كما لا يجوز لأحد منهما نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون كما تسرى عليه القواعد العامة من حيث جواز المطالبة بالتنفيذ العيني للعقد أو الفسخ أو التعويض إن كان له مقتضى وقد يتفق الطرفين في ذلك العقد علي شرط جزائي إذا أخل أحدهما بالتزاماته التعاقدية ، ومن المقرر أيضا انه ولئن كان المشرع قد نظم الأركان الأساسية التي ينشأ عليها العقد والتي إذا أنتفي منها ركن كان العقد منعدم لا وجود له ، ثم أضاف في بعض العقود شروط مكملة للأركان وجعل من تلك الشروط أسباب لصحة التعاقد ، والتي بدونها يكون العقد باطلاً أو قابل للبطلان بحسب قوة الشرط وتعلقه بالنظام العام إلا أنه يجوز للطرفين أضافه أي شروط أخري طالما لا تخالف النظام العام ، ومن المقرر أيضاً وفق ما تقضى به المادتان (420) و(425) من قانون المعاملات المدنية ، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ، أن التصرف المشروط هو شرط بأمر مستقبل وغير محقق الوقوع ويترتب عليه وجود الالتزام أو زواله ، وإذا كان هذا الشرط واقفاً فإنه يكون من شأنه أن يوقف نفاذ الالتزام إلى أن تتحقق الواقعة المعلق عليها إذ يعتبر الالتزام في فترة التعليق موجوداً ولكنه غير نافذ لأنه لا ينفذ إلا بتحقق الشرط، ويقع على عاتق من يدعي تحقق هذا الشرط الواقف من الطرفين عبء إثبات وقوعه بأن يقيم الدليل على ذلك سواء كان هو المدعي أصلاً في الدعوى أو المدعى عليه فيها لأنه يدعي خلاف الظاهر ، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى وتفسير العقود والاتفاقات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها وأصحاب الشأن فيها ، وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة في الدعوى ، والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه ، وإجابة طلب الخصم ندب خبير من عدمه ، مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى مناحي دفاعهم ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى وأورده بمدوناته من أن " وكان الثابت من الاطلاع على الاتفاقية سند التداعي والمسماة ( عقد بيع موحد ) أن الاتفاقية تبدأ بتاريخ 20-9-2023 وتنتهى في تاريخ 29-11-2023 والتي بموجبها باع المدعى الى المدعى عليها الأولى والتي يمثلها المدعى عليه الثالث قطعة الأرض المبينة الحدود والمعالم بتلك الاتفاقية في مقابل ثمن وقدره( 63.000.000.00 )درهم وقد نصت الاتفاقية في البند رقم (6) على أنه قد وافق المشترى على سداد ثمن العقار للبائع كالتالي (أ) شيك تأمين عربون يحرر باسم البائع بمبلغ( 6.300.000.00 )درهم عند توقيع الاتفاقية (ب) المبلغ المتبقي من قيمة العقار ( 56.700.000.00 ) درهم عن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك أو أي وسيلة أخرى مضمونة توافق عليها دائرة الأراضي والأملاك....كما نص في البند رقم (11) من الاتفاقية انه إذا لم يتمكن المشترى من تسديد كامل المبلغ كما هو متفق عليه في البند (6-أ) أو عجز عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن إرادته فللبائع الحق في فسخ العقد والحصول على العربون، طالما أن فسخ العقد تم بسبب مخالفة المشترى للشروط المتفق عليها...هذا وقد تضمنت الاتفاقية شروطاً إضافية وقد تم النص في تلك الشروط الإضافية في البند (2) على أنه في حالة وجود تعارض بين الشروط والأحكام والشروط الإضافية لهذا النموذج الموحد، تحل الشروط الإضافية محلها .كما نص البند (22) من الشروط الإضافية على أنه " يتفق المشترى والبائع على أن المشترى لديه 7 أيام عمل اعتباراً من 21-9-2023 للحصول على أمواله. إذا لم يتمكن المشترى من الحصول على أمواله خلال 7 أيام عمل، يحتفظ المشترى والبائع بالحق في الانسحاب من هذا العقد دون أي عقوبة من الطرفين. 

وحيث أنه لما كان ما تقدم، وكانت المحكمة بما لها من سلطة في تفسير العقود، وكانت الشروط الإضافية لاتفاقية البيع قد نصت في فقرتها الثانية على أنه في حالة وجود تعارض بين الشروط والأحكام والشروط الإضافية لهذا النموذج الموحد، تحل الشروط الإضافية محلها، مما مفاده ان الشروط الإضافية هي الواجبة التطبيق بين أطراف العقد وفى حالة تعارضها مع الشروط والأحكام الخاصة بالاتفاقية تكون تلك الشروط الإضافية هي الواجب إنفاذ أحكامها، هذا وإن كانت اتفاقية البيع سند التداعي قد نصت في البند (11)منها على أنه إذا لم يتمكن المشترى من تسديد كامل المبلغ كما هو متفق عليه في البند (6-أ) أو عجز عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن إرادته فللبائع الحق في فسخ العقد والحصول على العربون، طالما أن فسخ العقد تم بسبب مخالفة المشترى للشروط المتفق عليها...وهو ما يتمسك به المدعى في الدعوى الراهنة إلا أن اتفاقية البيع سند التداعي قد نصت في البند (22) من الشروط الإضافية على أنه يتفق المشترى والبائع على أن المشترى لديه 7 أيام عمل اعتباراً من 21 سبتمبر 2023 للحصول على أمواله. إذا لم يتمكن المشترى من الحصول على أمواله خلال 7 أيام عمل ، يحتفظ المشترى والبائع بالحق في الانسحاب من هذا العقد دون أي عقوبة لأي من الطرفين ومن ثم يكون هذا الشرط الوارد في الشروط الإضافية من ضمن الشروط الواقفة لاتفاقية البيع التي تكيفها المحكمة على ضوء ذلك وبما تملكه من سلطة في تكييف العقود بأنها اتفاق بيع معلق على شرط واقف وهو تدبير المشترى لثمن الأرض المبيعة. وهو شرط بأمر مستقبل وغير محقق الوقوع ويترتب علي تخلفه زوال الالتزام لعدم تحقق الواقعة المعلق عليها وهو تدبير مبلغ الثمن ......وتكون دعوى المدعى في غير محلها مستوجباً رفض الأصلي والاحتياطي للأسباب المشار اليها سلفاً " ، وإذ أضاف الحكم المطعون فيه دعماً لهذه الأسباب ما خلص إليه وأورده بمدوناته من أن " ...وكان الثابت من مطالعة اتفاقية البيع أنها تضمنت شروطاً إضافية حيث نص البند (22) من الشروط الإضافية على أنه " يتفق المشترى والبائع على أن المشترى لديه 7 أيام عمل اعتباراً من 21-9-2023 للحصول على أمواله. إذا لم يتمكن المشترى من الحصول على أمواله خلال 7 أيام عمل، يحتفظ المشترى والبائع بالحق في الانسحاب من هذا العقد دون أي عقوبة من الطرفين" - من ثم يكون هذا الشرط الوارد في الشروط الإضافية شرط واقف لاتفاقية البيع وهو الحصول على ثمن العقار هو شرط يترتب علي تخلفه زوال الالتزام لعدم تحقق الواقعة المعلق عليها ....وإذ كان المستأنف ضدها الأولى على هذا النحو لم تتمكن من الحصول على القرض المالي الأمر الذي يترتب عليه زوال العقد ـ حيث يجوز للمشتري الانسحاب من البيع دون عقوبة - ولا ينال من ذلك القول ان محكمة اول درجة عولت على الشروط الاضافية الواردة بالعقد الموحد واتخذت منها متكأ لرفض الدعوى والتفتت عن كافة الشروط والاحكام الاخرى الواردة بالعقد كونه قد تم النص في تلك الشروط الإضافية في البند (2) على أنه في حالة وجود تعارض بين الشروط والأحكام والشروط الإضافية لهذا النموذج الموحد، تحل الشروط الإضافية محلها. مما مفاده ان الشروط الإضافية هي الواجبة التطبيق بين أطراف العقد وفى حالة تعارضها مع الشروط والأحكام الخاصة بالاتفاقية كما ان المدة المتفق عليها بين الطرفين مضروبة للحصول على الأموال وليست للإخطار، ..... أما عن الطلب الاحتياطي بندب خبير تقني من اصحاب الدور فإنه لا موجب له وفقاً لما تقدم من تحصيل، بما يكون الاستئناف برمته قائم على غير أساس وتقضي المحكمة برفضه وتأييد الحكم المستأنف " وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما وأن البند رقم 22 من الشروط الإضافية سالف البيان لم يتضمن وجوب التزام المشتري بإخطار البائع عند عدم تحقق الشرط الواقف الوارد به ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول . 

وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك يقول إن الثابت في الأوراق أنه أدخل المطعون ضده الرابع خصماً في الدعوى كونه أمين الضمان الذي يحتفظ بشيك العربون محل المطالبة ، ومن ثم يكون ملتزماً بتسليمه شيك العربون ، كما قام بتاريخ 2/10/2023بتسليم الشيك للمطعون ضده الثالث دون الحصول على أمر خطي من البائع والمشتري بالمخالفة لشروط التعاقد ، ومن ثم يتوافر في حقه الخطأ الجسيم ويكون ملزماً بقيمة شيك العربون ، ويصح اختصامه في الدعوى ، وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول إدخاله فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النعي الغير مؤثر في قضاء الحكم ، أو الذي لا يحقق مصلحة عملية للطاعن يكون غير منتج ، وكان البين ــ حسبما سلف بيانه ــ أن الحكم المطعون فيه قد انتهى ــ بأسباب سائغة ـــ إلى رفض دعوى الطاعن ــ طلبه قيمة العربون أو تسليمه شيك العربون ــ تأسيساً على زوال أثر عقد البيع بالعربون سند الدعوى لعدم تحقق الشرط الواقف الوارد بالعقد ، ومن ثم فإن ما يثيره الطاعن بالنعي بشأن ما انتهى إليه الحكم من عدم قبول إدخال المطعون ضده الرابع خصماً في الدعوى ، زعماً بأحقيته في مطالبته بقيمة العربون أو تسليمه شيك العربون ــ وأيا كان وجه الرأي فيه ــ يكون غير مؤثر في قضاء الحكم ولا يحقق للطاعن أية مصلحة عملية ، ومن ثم يكون غير منتج وبالتالي غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.

 فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعن المصروفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين.

الطعن 77 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 13 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 77 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ح. . ر.

مطعون ضده:

ش. ر. ا. ل.

ش. ت. ا. ا. أ. ل. ا. ش. ذ. م.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/1020 استئناف عقاري بتاريخ 29-01-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة. 

حيث ان الطعن استوفي أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن ( حاتم رمضاني ) أقام علي المطعون ضدهما ( شركة رير انترناشيونال ليمتد ، شركة تي اتش او أي للتطوير العقاري " ش ذ م م " ) الدعوي رقم 1223 لسنة 2024 عقاري? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم: اولاً : وقف إجراءات بيع العقار رقم THOE1-D-BV-04 الكائن بقطعة أرض رقم مطور TW-EU-E09 ، ورقم 159 بدائرة الأراضي بجزر العالم - إمارة دبي ، المحجوز عليها والمقرر بيعها نفاذاً للقرار الصادر في التنفيذ رقم 1303 لسنة 2021 عقاري ، وذلك لحين الفصل في الدعوى ، ثانياً: بطلان إجراءات التنفيذ وباستحقاقه لعقار التداعي - وذلك على سند من أن المدعى عليها الأولى قامت بالحجز على عقار التداعي بزعم أنه مملوك للمنفذ ضدها (المدعى عليها الثانية) وفي طريقها لبيعه بالمزاد العلني رغم عدم عائدية ذلك العقار للمنفذ ضدها في التنفيذ رقم 1303 لسنة 2021 عقاري ، باعتبار أن العقار مملوك له بموجب عقد بيع صادر له من (المدعي عليها الثانية) بتاريخ 3/9/2022 وقد سدد كامل الثمن علي دفعتين الاولي منهما في تاريخ البيع ، الا أنه وبالرغم من ملكيته للعقار قامت المدعي عليها الاولي بالحجز عليه وفاء لدين لها في ذمة البائعة له (المدعي عليها الثانية) الملتزمة في السند التنفيذي? ومن ثم كانت الدعوي - حكمت المحكمة بجلسة 27/11/2024 : حضورياُ للمدعى عليها الأولى وبمثابة حضوري للمدعى عليها الثانية : برفض الدعوى - استأنف المدعي ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1020 لسنة 2024 عقاري ، وبجلسة 29/1/2025 قضت المحكمة : بتأييد الحكم المستأنف ? طعن المدعي في هذا الحكم بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 26/2/2025 بطلب نقضه ، قدمت المطعون ضدها الاولي مذكرة رد في الميعاد طلبت فيها رفض الطعن، لم تقدم المطعون ضدها الثانية مذكرة رد في الميعاد، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث ان حاصل نعي الطاعن بسببي الطعن - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق والاخلال بحق الدفاع ? ذلك أنه قدم للمحكمة عقد شراء وحدة التداعي من المطعون ضدها الثانية وايصالات سداد الثمن عن طريق التحويل البنكي ومن ثم يستحق العقار محل الحجز الموقع عليه من المطعون ضدها الاولي ولا ينال من ذلك أن واقعة الشراء كانت بعد إيقاع الحجز لصالح المطعون ضدها الاولي لدين لها في ذمة الثانية ، كما ان عدم تسجيل الأخيرة لعقد البيع بالسجل العقاري وقت التعاقد هو خطأها ولا علاقة للطاعن به ، الا أن الحكم المطعون فيه ساير الحكم الابتدائي فيما خلص اليه وقضي بتأييده برفض الدعوي ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعى مردود - ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة ? أن لقاضي الموضوع السلطة في فهم الواقع وتقدير الأدلة المقدمة في الدعوي ، وفي الأخذ منها بما يطمئن إليه وإطراح ما عداه ، وحسبه في ذلك أن يبين الحقيقة التي اقتنع بها وأن يورد الدليل من واقع ما هو معروض عليه - لما كان ذلك ? وكان نعي الطاعن ينحصر في انه مالك لعقار التداعي بسند صحيح وأنه كان يتعين علي المطعون ضدها الثانية تسجيل عقد شرائه بدائرة الأراضي، الا ان الثابت للمحكمة من اطلاعها علي أوراق الدعوي ومستنداتها الكترونياً بموقع محاكم دبي ? أن الطاعن لم يقدم ثمة دليل بالأوراق يفيد حيازته لعقار التداعي الحيازة التي تجيز له إقامة دعوي استحقاق العقار، وإذ انتهي الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه في نتيجته الي رفض الدعوي ، فإن النعي لا يعدو أن يكون جدلا فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره من أدلة الدعوى وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز. 

وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن . 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة: برفض الطعن، وبإلزام الطاعن بالمصروفات، ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة للمطعون ضدها الاولي، مع مصادرة مبلغ التأمين.

الطعن 76 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 21 / 4 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 21-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 76 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ل. ت. ب.

مطعون ضده:

م. ن. ع. م.

ش. ج.

ذ. ا. ل. ذ.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/285 استئناف عقاري بتاريخ 13-02-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر / حاتم موسى وبعد المداولة. 

وحيث إن الوقائع سبق أن أحاط بها الحكمين الصادرين من هذه المحكمة بتاريخي 4 نوفمبر 2024 و7 أبريل 2025 غير أنه ربطًا لأوصال النزاع فتوجز وقائعه في أن المطعون ضده الأول " محمد نديم عطاء محمد" أقام الدعوى رقم 971 لسنة 2023 عقاري ضد الطاعن " ليخراج تاكورداس باجارانى" والمطعون ضدها الثالثة "- شينجنيان جوان" بطلب الحكم - وفق طلباته الختامية - أصليًا - بصحة ونفاذ عقد البيع سند الدعوى وجعل الحكم بمثابة سند التمليك الناقل لملكية الوحدة محل التداعي من اسم الطاعن إلى اسمه والقابل للتسجيل العقاري وإلزامه والمطعون ضدها الثالثة بتسليم الوحدة خالية من الشواغل والرهن وأي حقوق أخرى للغير. واحتياطيًا - في حال تعذر تنفيذ العقد سند الدعوى إلزام الطاعن والمطعون ضدها الثالثة برد مبلغ العربون 1,680,000 درهم و مثله و مبلغ 8,000,000 درهم كتعويض، وبيانًا لذلك قال إن الطاعن والمطعون ضدها الثالثة التزما ببيع له الوحدة محل التداعي الفيلا رقم A28 الواقعة في منطقة المركاض و المملوكة للطاعن وأن المطعون ضدها الثالثة وسيط عقاري و الوكيل القانوني من المالك لتنفيذ واتمام عملية البيع مقابل ثمن مقداره 16.800.000 درهم، و تم الاتفاق على انجاز البيع في فترة أقصاها 45 يوم عمل من تاريخ توقيع عقد البيع ونفاذًا لذلك قام المطعون ضده الأول بتحرير شيكين من حساب شركته ذا اجنسي للعقارات- المطعون ضدها الثانية - لصالح الطاعن الشيك الأول رقم 001029 بمبلغ 1.680,000 درهم قيمة الدفعة الأولى من الثمن والتي تمثل نسبة 10% من إجمالي ثمن البيع، والشيك الثاني رقم 001030 بمبلغ 332.500 درهم ووقعت المطعون ضدها الثالثة باستلام الشيكين و تم صرفهما وتحويل المبلغ الثابت بهما إلى حساب الطاعن ، إلا أن الأخير والمطعون ضدها الثالثة امتنعا عن إتمام عملية البيع وإكمال إجراءات نقل ملكية الوحدة للمطعون ضده الأول رغم إخطارهما بتاريخ 19 يوليو 2023 بتنفيذ التزامهما التعاقدي وجاهزيته لدفع المبلغ المتبقي من ثمن المبيع واتمام إجراءات البيع ونقل الملكية، ومن ثم كانت الدعوى، دفع الطاعن والمطعون ضدها الثالثة بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة لكون المطعون ضده الأول أقامها بصفته الشخصية حال أن التعاقد تم مع الشركة المطعون ضدها الثانية، ووجها طلبًا عارضًا للحكم ببطلان العقد المؤرخ 18 يناير 2023 للتغرير والغش والتدليس وبعدم نفاذه واعتباره كأن لم تكن لعدم وفاء المطعون ضده الأول بالتزاماته واعتبار قيمة الشيك المدفوع منه - عربون الشراء - تعويضًا للطاعن مع التعويض المدني الذى تقدره المحكمة، تدخلت المطعون ضدها الثانية خصمًا منضمًا للمطعون ضده الأول ، والمحكمة ندبت خبيرًا وبعد أن أودع تقريره، حكمت بتاريخ 3 أبريل 2024 أولًا:- بعدم قبول التدخل الانضمامي في الدعوى الأصلية. ثانيًا- بعدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها من غير ذي صفة. ثالثًا- بعدم قبول الطلبات في الدعوى المتقابلة. استأنف المطعون ضدهما الأول والثانية هذا الحكم بالاستئناف رقم 285 لسنة 2024 عقاري، وبتاريخ 13 يونيو 2024 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن المطعون ضدهما الأول والثانية في هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 386 لسنة 2024 عقاري، وبتاريخ 4 نوفمبر 2024 حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه والاحالة ، وتضمن أسباب حكمها أن أثار العقد سند الدعوى من حقوق والتزامات تنصرف إلى الطاعن الأول والمطعون ضده الأول دون غيرهما ولا يرتب أثرًا في ذمة الطاعنة الثانية التي لم تكن طرفًا فيه، وإذ تم تعجيل نظر الاستئناف، والمحكمة ندبت خبيرًا وأدعت تقريره، وبتاريخ 13 فبراير 2025 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها من غير ذي صفه والقضاء مجددًا بصحة ونفاذ عقد البيع سند الدعوى الخاص ببيع الوحدة محل النزاع الفيلا رقم A 28 الواقعة في منطقة المركاض الحي الأول مدينة الشيخ محمد بن راشد المبنية على الأرض رقم 380 رقم البلدية 347-5725، وجعل الحكم الصادر في الدعوى بمثابة سند التمليك الناقل لملكية الفيلا، وتعديل الحكم فيما قضى به بالنسبة للدعوى المتقابلة والقضاء مجددًا برفضها. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن الماثل في هذا الحكم بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 26 فبراير 2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدم المطعون ضدهما الأول والثانية حافظة مستندات ومذكرة بدفاعهما طلبا فيها رفض الطعن، كما قدمت المطعون ضدها الثالثة مذكرة بدفاعها طلبت فيها نقض الحكم، وقدم الطاعن مذكرة بالرد، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة، 

وبتاريخ 7 أبريل 202 حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وقبل الفصل في الموضوع باستجواب طرفي الدعوي في شأن سداد كامل ثمن العقار محل النزاع وكيفية هذا السداد وتاريخ حصوله، و بجلسة 14 أبريل 2025 مثل وكيل الطاعن وقرر برفض قبول العرض وأن تقديم طلب صرف المبلغ جاء على سبيل الخطأ وأنه كان يطلب تحويل المبلغ إلى تأمينات فقط، وقدم المطعون ضده الأول مذكرتين تمسك فيهما بدفاعه ، فقرر المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم. 

وحيث إنه عن موضوع الاستئناف 285 لسنة 2024 عقاري وفي حدود الشق المنقوض بالنسبة لما قضي به الحكم المستأنف في الدعوى الأصلية المقامة من المستأنف الأول "محمد نديم عطاء محمد. " فإنه لما كان من المقرر - في قضاء محكمة التمييز - أن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مآلا اللعين لمبيعه والهدف منها هو تنفيذ التزام البائع بنقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري تنفيذا عينيا والحصول على حكم قضائي يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية إذا ما تراخى البائع بنقل ملكية العقار المبيع في السجل العقاري كأثر من آثار هذا العقد. ومن المقرر أيضًا وفق ما تقضى به المادتين 192، 199من قانون الإجراءات المدنية أنه يجوز للمدين إذا أراد الوفاء أن يعرض على الدائن عرضًا حقيقيًا ما التزم بأدائه من نقود أو مستندات أو منقولات، ولا يجوز الرجوع عن العرض، ولا استرداد المودع بعد قبول الدائن لهذا العرض أو بعد صدور الحكم بصحة العرض وصيرورته نهائيًا، ويقوم العرض في هاتين الحالتين مقام الوفاء وتبرأ ذمة المدين من الدين من يوم العرض. كما من المقرر أن مؤدي نص المادة 631 / 2 ،4 من قانون المعاملات التجارية أن الشيك المعتمد، هو شيك يحرر في الشكل المعتاد ويقدمه الساحب إلى البنك المسحوب عليه للتوقيع عليه بما يفيد قبوله واعتماده، ولا يتم هذا الاعتماد إلا إذا تأكد البنك من كفاية الرصيد، ويترتب على اعتماد الشيك أن يصبح البنك ملتزمًا بالوفاء بقيمته للحامل التزامًا مباشرًا، لأن توقيع البنك المسحوب عليه على الشيك يؤكد وجود مقابل الوفاء لديه ويقوم بتجميد رصيد الشيك وتحت مسؤوليته لصالح الحامل إلى انتهاء مواعيد تقديم الشيك للوفاء. لما كان ذلك، وكان الثابت من الاطلاع على الملف الإلكتروني للدعوى وتقرير الخبير المنتدب أنه بموجب العقد المؤرخ 18 يناير 2023 تعاقد المستأنف الأول مع المستأنف ضده الأول على شراء العقار محل النزاع - الفيلا رقم A-028 الكائنة بالقطعة رقم 380 - منطقة المركاض - دبى لقاء ثمن مقداره 16,800,000 درهم سدد منه المستأنف الأول مبلغ 1,680,000 درهم قيمة الدفعة الأولى بنسبة 10% من الثمن بموجب الشيك رقم 001029 الصادر من حساب شركته المستأنفة الثانية المسحوب على بنك الإمارات الإسلامي لصالح البائع المستأنف ضده الأول وأن المتبقي من الثمن مبلغ 15,120,000 درهم، وإزاء رفض المستأنف ضده الأول استلام باقي الثمن قام المستأنف الأول بقيد الدعوى رقم 19 لسنة 2023 عرض وإيداع عقاري تم من خلالها عرض باقي الثمن على المستأنف ضده الأول بموجب شيك بنكي مؤرخ 23 يوليو 2023 بمبلغ15,120,000 درهم، ثم بتاريخ 19 فبراير 2025 تقدم وكيل المستأنف ضده الأول بطلب الكتروني للقاضي المختص في دعوى العرض والإيداع تضمن أن مدة الشيك المعروض مضي عليه أكثر من عامين وطلب بإلزام المستأنف الأول بإيداع أصل شيك بالمبلغ بتاريخ حديث أو إيداع المبلغ المعروض في خزينة المحكمة حتى يتمكن المعروض ضده المستأنف ضده الأول من الاستلام، وبتاريخ 17 مارس 2025 قام المستأنف الأول بموجب شيك مدير رقم 12535 مؤرخ 14 مارس 2025 بتوريد باقي الثمن مبلغ 15,120,000 درهم في خزينة المحكمة، فتقدم وكيل المستأنف ضده الأول بتاريخ 7 أبريل 2025 بطلبين الكترونيين للقاضي المختص في دعوى العرض والإيداع للموافقة على مخاطبة قسم الحسابات لتسيل مبلغ الشيك وصرف قيمته المودع لصالح موكله المستأنف ضده الأول، وبتاريخ 9 أبريل 2025 أصدر القاضي المختص قرارًا بالتصريح للمعروض عليه أو من يمثله قانونًا لاستلام المبلغ المعروض عليه من العارض وذلك وفقًا للإجراءات، مما تخلص معه هذه المحكمة هديا بما تقدم إلى أن البائع المستأنف ضده الأول بتقديمه للقاضي المختص في ملف الدعوى رقم 19 لسنة 2023 عرض وإيداع عقاري، طلبين مؤرخين 7 أبريل 2025 عقاري لتسييل مبلغ شيك مدير بباقي الثمن وصرف قيمته يُعد قبولًا منه بالعرض المبدي من المشتري المستأنف الأول بما تبرأ معه ذمة الأخير من باقي ثمن العقار ويتعين اجابته لطلبه بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر من المستأنف ضده الأول بشأن عقار التداعي، وتلفت المحكمة عن طلبه بشأن جعل الحكم الصادر في الدعوى بمثابة سند التمليك الناقل لملكية ، إذ أن القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي السجل العقاري النهائي قرر أن تسجيل الحكم يقوم مقام تسجيل العقد مما يتعين على المستأنف الأول اللجوء لدائرة الأراضي والأملاك لتسجيل الحكم وفقًا للإجراءات المتبعة لديها، ولا ينال من ذلك ما تمسك به المستأنف ضده الأول من أحقيته في فسخ العقد لعدم سداد باقي الثمن خلال الموعد المتفق عليه، وما قرره وكيله القانوني ردًا على حكم الاستجواب من رفض قبول العرض و أن تقديم طلب صرف مبلغ الشيك باقي الثمن كان على سبيل الخطأ وأن المقصود من ذلك تحويل المبلغ إلى تأمينات، لما سلف بيانه من قبوله عرض المشتري بسداد المتبقي من الثمن ، فلا يقبل منه بعد ذلك الرجوع عن هذا القبول، فضلًا عن أن الطلبين المقدمين من وكيله القانوني لقاضي المختص بملف العرض والإيداع تضمنا صراحةً الموافقة على تسييل مبلغ شيك المدير وصرف قيمته المودع لصالح موكله المستأنف ضده الأول وهو ما وافق عليه القاضي المختص، بما لازمه إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها من غير ذي صفه والقضاء مجددًا بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 18 يناير 2023 المتضمن بيع المستأنف ضده الأول إلى المستأنف الأول العقار محل النزاع -الفيلا رقم A28 الواقعة في منطقة المركاض الحي الأول مدينة الشيخ محمد بن راشد المبنية على الأرض رقم 380 رقم البلدية 347-5725، مع إلزام المستأنف ضده الأول بالمصروفات عن درجتي التقاضي شاملة أتعاب المحاماة عملًا بالمادتين 133، 135 من قانون الإجراءات المدنية. 

فلهذه الأسباب 

حكمت في موضوع الاستئناف رقم 285 لسنة 2024 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من عدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها من غير ذي صفه والقضاء مجددا بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 18 يناير 2023 المتضمن بيع المستأنف ضده الأول إلى المستأنف الأول العقار محل النزاع -الفيلا رقم A28 الواقعة في منطقة المركاض الحي الأول مدينة الشيخ محمد بن راشد المبنية على الأرض رقم 380 رقم البلدية 347-5725-، وألزمت المستأنف ضده الأول المصروفات عن درجتي التقاضي ومبلغ ألف درهم مقابل أتعاب المحاماة مع رد التأمين للمستأنف الأول.