جلسة 12 من مايو سنة 1979
برئاسة السيد المستشار نائب رئيس المحكمة عدلي مصطفى بغدادي، وعضوية السادة المستشارين: أحمد صلاح الدين زغو، محمود حسن رمضان، عبد العزيز عبد العاطي إسماعيل وحسن عثمان حسن عمار.
---------------
(245)
الطعن رقم 939 لسنة 45 القضائية
(1) إيجار. "إنهاء الإيجار" شيوع.
تعدد ملاك العين المؤجرة. حق من يملك أغلبية الأنصبة في طلب إنهاء الإيجار بوصفه من أعمال الإدارة.
(2) إيجار. "التنازل عن الإيجار".
التزام المستأجر باحترام ما ورد بالعقد من حظر التنازل عن الإيجار من الأصول المقررة في القوانين الاستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن.
(3) إيجار. "بيع الجدك".
بيع الجدك. استثناء من الأصل المقرر بحظر التنازل عن الإيجار. وجوب توافر الصفة التجارية للعين المبيعة مما ينطبق عليه وصف المصنع أو المتجر. عيادة الطبيب لا تعد كذلك.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون عليها الأولى أقامت الدعوى رقم 582 لسنة 1973 مدني كلي الإسكندرية ضد الطاعن والمطعون عليه الثاني للحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 30/ 5/ 1955 وإخلاء العين المؤجرة المبينة بصحيفة الدعوى، وقالت بياناً لدعواها أنه بموجب عقد الإيجار آنف الذكر استأجر المطعون عليه الثاني من الملاك السابقين للعقار، شقة بقصد استعمالها عيادة ومكتباً، ونص في البند الثالث عشر من عقد الإيجار على حظر تنازل المستأجر عن العين المؤجرة بغير تصريح كتابي من المالك، وإذ آلت ملكية ذلك العقار إلى المطعون عليها الأولى، وقام - المطعون عليه الثاني بالتنازل عن إيجار عين النزاع إلى الطاعن بغير تصريح كتابي منها، فقد أقامت عليهما الدعوى. قضت المحكمة برفضها. استأنفت المطعون عليها الأولى الحكم بالاستئناف رقم 544 لسنة 30 ق الإسكندرية وبتاريخ 22/ 5/ 1975 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبالفسخ والإخلاء وطعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. دفعت المطعون عليها الأولى ببطلان الطعن - وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بقبول الطعن شكلاً وبنقض الحكم المطعون فيه.
وحيث إن مبنى الدفع ببطلان الطعن، إن الطاعن أعلن المطعون عليها الأولى بصحيفة الطعن في فرعها بالإسكندرية خلافاً لما توجبه المادة الثالثة من القانون رقم 47 لسنة 1973 بشأن الإدارات القانونية بالمؤسسات العامة والوحدات التابعة لها، والمادة 13 من قانون المرافعات، من أن يكون تسليم الإعلان بمركز إدارتها الرئيسي وهو بالقاهرة.
وحيث إن الدفع في غير محله، ذلك إنه لما كانت الفقرة الثانية من المادة 20 من قانون المرافعات قد نصت على إنه لا يحكم بالبطلان رغم النص عليه إذا ثبت تحقق الغاية من الإجراء، وكان الثابت إن المطعون عليها الأولى قد علمت بالطعن وقدمت مذكرة في الميعاد القانوني بالرد على أسبابه مما تحقق به الغاية التي يبتغيها المشرع من إعلانها، فإن هذا الدفع - أياً كان وجه الرأي في الإعلان يكون غير مقبول.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن بني على سببين، ينعى الطاعن بأولهما وبالوجهين الأول والثاني من السبب الثاني على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب ومخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقول إنه دفع أمام محكمة الدرجة الثانية بعدم قبول دعوى المطعون عليها الأولى لرفعها من غير ذي كامل صفة، تأسيساً على إنها لا تملك كل العقار الكائنة به عين النزاع، ولم تقدم ما يفيد نيابتها عن سائر الملاك، إلا أن الحكم التفت عن هذا الدفع ولم يرد عليه رغم إنه دفع جوهري لأن المتعاقد الذي أبرم العقد هو الذي يحق له وحده طلب فسخه، فإن تعدد المتعاقدون فقد لزم إجماع رأيهم على طلب الفسخ ولا تقبل الدعوى من بعضهم إذا كانت العين محل التعاقد لا تقبل بذاتها الانقسام هذا إلى إنه يتعين وفقاً لما نصت عليه الفقرة (ب) من المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 أن ترفع دعوى الإخلاء من المالك وليس من المؤجر، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد التفت عن ذلك وقضى في الدعوى، فإنه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب وبمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك إنه لما كان النص في المادة 828 من القانون المدني على أنه "1 - ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الإنصباء....... 3 - وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم"، يدل - وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المدني - على إنه إذا كان الأمر متعلقاً بأعمال الإدارة المعتادة كإيجار المال الشائع، فإنه إذا - اتفقت الأغلبية على اختيار مدير من بين الشركاء أو من غيرهم كان هو صاحب الشأن في الإدارة، أما إذا لم يختاروا مديراً وتولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم، مما مؤداه إنه إذا تعدد ملاك العين المؤجرة فإنه يمكن لمن يملك منهم أغلبية الانصباء فيها أن يطلب إنهاء الإيجار بوصفه من أعمال الإدارة. لما كان ذلك وكان الطاعن قد أورد بصحيفة الطعن أن المطعون عليها الأولى قدمت إلى محكمة الاستئناف سند ملكيتها للعقار الكائنة به عين النزاع - والمقدم أيضاً بحافظة مستنداتها في هذا الطعن - وكان الثابت من إنها تملك ما يوازي 15.5 قيراطاً من 24 قيراط من كامل أرض وبناء العقار، فتكون بذلك مالكة لأغلبية الانصباء في تلك العين ويحق لها من ثم المطالبة بالإخلاء للتنازل عن الإيجار. لما كان ما تقدم وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر في نتيجته، فإنه يكون قد أصاب صحيح حكم القانون في هذا الخصوص، ولما كان مما جرى به قضاء هذه المحكمة إن أقامه المحكمة على اعتبارات تبرره يعتبر رداً ضمنياً على ما أثير من دفاع، فلا يعيب الحكم المطعون فيه عدم إشارته صراحة إلى الدفع سالف البيان لأن ذلك قد يعتبر بمثابة قضاء ضمني برفضه، ويكون النعي على الحكم بهذا السبب في غير محله.
وحيث إن حاصل النعي بالوجه الثالث من السبب الثاني مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتأويله، وفي بيان ذلك يقول الطاعن أن الحكم أقام قضاءه على أساس أن عيادات الأطباء لا تعتبر من الأماكن التي يسري على بيعها حكم المادة 594 من القانون المدني التي تجيز إبقاء الإيجار على الرغم من وجود شرط مانع من التنازل عنه إذا دعت الضرورة إلى بيع العين المؤجرة المقام فيها مصنع أو متجر، استناداً من الحكم إلى أن صلة العملاء بالطبيب إنما تقوم على ثقتهم في شخصه وخبرته خلافاً للعلاقة بالمصنع أو المتجر التي ترجع إلى اعتبارات لا ارتباط بها بشخص صاحبه، في حين أن عيادة الطبيب ليست في حقيقتها إلا مجموعة متكاملة من المقومات المادية والمعنوية، كما أن القياس جائز في المسائل المدنية، ومن ثم ينبغي التوسع في فهم المقصود من المحل التجاري في هذا المقام بحيث يشمل كل مكان يمارس فيه المستأجر مهنته أو حرفة تدر عليه ربحاً.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أنه لما كان العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون، مما مؤداه التزام المستأجر باحترام الشرط الوارد في عقد الإيجار والذي يحظر عليه التنازل عن الإيجار، وإلا حق عليه الجزاء المقرر لمخالفة ذلك في العقد أو في القانون، وكان من الأصول التي تقوم عليها القوانين الاستثنائية الصادرة في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين، حظر تأجير الأماكن المؤجرة من الباطن والتنازل عن الإيجار وترك المكان المؤجر إلى الغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك، وتقرير الحق للمؤجر في حالة إخلال المستأجر بذلك في طلب إخلاء المكان المؤجر، وكان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني من أنه "إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق"، إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام الحظر من التنازل عن الإيجار، كان الدافع إلى تقريره حرص المشرع على استيفاء الرواج التجاري، متمثلاً في عدم توقف الاستثمار الصناعي أو التجاري في حالة اضطرار صاحبه إلى التوقف عنه، وذلك بتشجيع الاستمرار في هذا الضرب من الاستثمار عيناً بغض النظر عن شخص مالكه تغليباً للصالح العام على المصلحة الخاصة للمؤجر. لما كان ما تقدم فإن الاستثناء المقرر في الفقرة الثانية من المادة 594 آنفة الذكر يكون مقصوراً على الأماكن التي تمارس فيها الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواهما من الأماكن التي تمارس فيها المهن كعيادات الأطباء، وإذ كان من المقرر عدم جواز التوسع في تفسير الاستثناء أو القياس عليه، وكان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه على قوله "عيادات الأطباء لا تعتبر جدكاً لأن المراد بالجدك هو ما يشمل جميع عناصر المتجر أو المصنع من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية كالاسم التجاري والعملاء........ وذلك لأن لكل طبيب عملاءه لثقتهم في شخصه وخبرته بخلاف المحل التجاري الذي يتردد عليه العملاء لثقتهم في المحل التجاري ذاته مستقلاً عن شخص مالكه ولما لا يتوافر في عين النزاع باعتبارها عيادة لطبيب مقومات المحل التجاري المادية والمعنوية من اسم تجاري وشهرته وعملاء وأدوات رغبة من الشارع في الإبقاء على الرواج التجاري والمالي في البلاد، ذلك لأن عيادات الأطباء لا تقوم إلا على شخص طبيبها وخبرته فقط دون أي شيء آخر، ومن ثم لا يكون هناك محلاً لإعمال نص المادة 594/ 2 من القانون، فإن النعي عليه بمخالفة القانون أو الخطأ في تطبيقه وتأويله، يكون على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
(1) نقض 17/ 2/ 1979 مجموعة المكتب الفني السنة 30 ص.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق