الطعن 54 لسنة 73 ق جلسة 2 / 3 / 2016 مكتب فني 67 ق 38 ص 260

جلسة 2 من مارس سنة 2016

برئاسة السيد القاضي/ خالد يحيى دراز نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ نبيل أحمد عثمان، عمرو محمد الشوربجي، أشرف عبد الحي القباني وعمرو ماهر مأمون نواب رئيس المحكمة.

---------------

(38)

الطعن 54 لسنة 73 ق

(1 - 6) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: أحوال الزيادة في الأجرة: الزيادة والزيادة الدورية في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى" "تحديد الأجرة: تحديد الغرض من تأجير العين، الاتفاق على أجرة تجاوز الأجرة القانونية" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: المنازعة في الأجرة".

(1) تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية. تعلقه بالنظام العام. الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية. وقوعه باطلا.

(2) تحديد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير غرض السكنى وزيادتها. ق 6 لسنة 1997. العبرة فيه بتاريخ إنشاء المبنى.

(3) استحقاق المالك لنصف الزيادة المقررة في الأجرة القانونية المستحقة قبل 27/3/1997. شرطه. الجمع في تأجير المكان الواحد بين غرضي السكنى وغير السكنى. م 3 ق 6 لسنة 1997، م 14 من لائحته التنفيذية.

(4) التعرف على نوع العين المؤجرة وتحديد طرفي العلاقة الإيجارية. العبرة فيه بما تضمنه عقد الإيجار. شرطه. مطابقته للحقيقة.

(5) منازعة المستأجر في مقدار الأجرة المستحقة وزيادتها. وجوب الفصل فيها قبل القضاء بالإخلاء. عله ذلك.

(6) منازعة الطاعن في قانونية الأجرة وزيادتها وتمسكه باستئجار العين سكن وأستوديو تصوير وطلبه ندب خبير لتحقيق ذلك. دفاع جوهري. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء محتسبا الأجرة وفق الأجرة الاتفاقية وزيادتها المقررة بق 6 لسنة 1997 ملتفتا عن هذا الدفاع. خطأ.

---------------

1 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية يتعلق بالنظام العام، وأن الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلا.

2 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن المشرع اعتد- في القانون رقم 6 لسنة 1997- في تحديد مقدار أجرة العين المؤجرة لغير أغراض السكنى الخاضعة لأحكامه وتدرج الزيادة فيها بالأجرة القانونية الحالية وبتاريخ إنشاء العين حتى ولو لم تتطابق مع الأجرة المكتوبة في عقد الإيجار.

3 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية حددت فئات الزيادة بنسبة معينة من الأجرة القانونية التي استحقت قبل 27/3/1997، ثم أوردت المادة 14 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 97 باللائحة التنفيذية للقانون المذكور أن المالك لا يستحق سوى نصف تلك الزيادة في حالة الجمع في تأجير المكان الواحد بين غرض السكنى وغير غرض السكنى.

4 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن العبرة في التعرف على العين المؤجرة ونوعها وتحديد حقوق طرفي العلاقة الإيجارية هي بما ورد في العقد وصفا للعين بشرط أن يكون هذا الوصف مطابقا للحقيقة.

5 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أنه إذا نازع المستأجر في مقدار الأجرة المستحقة ومقدار الزيادة المقررة لها طبقا لقوانين إيجار الأماكن تعين على المحكمة أن تقول كلمتها في ذلك باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء وعليها أن تتثبت قبل قضائها فيه من مقدار الأجرة المستحقة قانونا وزيادتها لتحديد مدى صحة التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى والادعاء بالتأخير في الوفاء بالأجرة حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاء على هذا التأخير وإلا كان حكمها مشوبا بالقصور.

6 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء محتسبا مقدار أجرة العين محل التداعي وفق الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار وكامل الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 97 دون أن يعنى ببحث دفاع الطاعن الجوهري بشأن مدى مطابقة هذه الأجرة للأجرة القانونية ومن أنه يستأجر العين سكنا وأستوديو تصوير وطلبه ندب خبير في الدعوى لتحقيق ذلك وصولا إلى حقيقة مقدار الأجرة وزيادتها بالقانون المشار إليه ومدى صحة التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى، فإنه يكون وفضلا عن خطئه في تطبيق القانون معيبا بالإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب.

------------

الوقائع

وحيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم .... لسنة 2001 أمام محكمة السويس الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء عين التداعي والتسليم، وبيانا لذلك يقول إن الأخير امتنع عن سداد الزيادة التي قررها القانون رقم 6 لسنة 1997 بواقع 10% شهريا عن الفترة من 1/4/1997 إلى 30/3/2002 باعتبار أنه يستأجر العين سكنا وأستوديو تصوير، فأقام الدعوى، قضت المحكمة بالطلبات. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 25ق الإسماعيلية. وبتاريخ 12/11/2002 حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة- في غرفة مشورة- حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

---------------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم احتسب كامل الزيادة في الأجرة التي استحدثها القانون رقم 6 لسنة 97 وعلى أساس الأجرة المتفق عليها في عقد إيجار العين محل التداعي رغم أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بأن تلك الأجرة تخالف الأجرة القانونية، وأنه يستأجر عين التداعي كسكن وأستوديو تصوير وطلب ندب خبير في الدعوى لبيان مقدار أجرتها القانونية والزيادة المقررة بالقانون المشار إليه باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في صحة التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى، إلا إن الحكم لم يعن ببحث وتمحيص دفاعه في هذا الصدد مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن المقرر- في قضاء هذه المحكمة- أن تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية يتعلق بالنظام العام، وأن الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلا، وأن المشرع اعتد في القانون رقم 6 لسنة 1997- في تحديد مقدار أجرة العين المؤجرة لغير أغراض السكنى الخاضعة لأحكامه وتدرج الزيادة فيها بالأجرة القانونية الحالية وبتاريخ إنشاء العين حتى ولو لم تتطابق مع الأجرة المكتوبة في عقد الإيجار، وأن المادة الثالثة من القانون المشار إليه بتعديل بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية حددت فئات الزيادة بنسبة معينة من الأجرة القانونية التي استحقت قبل 27/3/1997 ثم أوردت المادة 14 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 97 باللائحة التنفيذية للقانون المذكور أن المالك لا يستحق سوى نصف تلك الزيادة في حالة الجمع في تأجير المكان الواحد بين غرض السكنى وغير غرض السكنى، وأن العبرة في التعرف على العين المؤجرة ونوعها وتحديد حقوق طرفي العلاقة الإيجارية هي بما ورد في العقد وصفا للعين بشرط أن يكون هذا الوصف مطابقا للحقيقة، وأن المقرر- أيضا- في قضاء هذه المحكمة- أنه إذا نازع المستأجر في مقدار الأجرة المستحقة ومقدار الزيادة المقررة لها طبقا لقوانين إيجار الأماكن تعين على المحكمة أن تقول كلمتها في ذلك باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء وعليها أن تتثبت قبل قضائها فيه من مقدار الأجرة المستحقة قانونا وزيادتها لتحديد مدى صحة التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى والادعاء بالتأخير في الوفاء بالأجرة حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاء على هذا التأخير وإلا كان حكمها مشوبا بالقصور، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء محتسبا مقدار أجرة العين محل التداعي وفق الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار وكامل الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 97 دون أن يعنى ببحث دفاع الطاعن الجوهري بشأن مدى مطابقة هذه الأجرة للأجرة القانونية ومن أنه يستأجر العين سكنا وأستوديو تصوير وطلبه بندب خبير في الدعوى لتحقيق ذلك وصولا إلى حقيقة مقدار الأجرة وزيادتها بالقانون المشار إليه ومدى صحة التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى، فإنه يكون وفضلا عن خطئه في تطبيق القانون معيبا بالإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه.