جلسة 28 من فبراير سنة 2016
برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة
القضاة/ أحمد فتحي المزين، محمد حسن عبد اللطيف، حاتم أحمد سنوسي ومحمود محمد
توفيق نواب رئيس المحكمة.
-------------
(37)
الطعن 10938 لسنة 84 ق
(1 ، 2) استئناف "رفع الاستئناف: الخصوم
في الاستئناف".
(1) الاختصام في الطعن بالنقض. شرطه. عدم
اختصام أحد المطعون عليهم أمام محكمة الاستئناف. أثره. عدم قبول اختصامه أمام
محكمة النقض.
(2) الخصومة في الاستئناف.
تحديدها بمن كانوا مختصمين أمام محكمة الدرجة الأولى وبصفاتهم ذاتها. تحديد الخصم.
مناطه. توجيه الطلبات في الدعوى. عدم كفاية مجرد المثول أمام تلك المحكمة. وجوب أن
يكون للطرف الماثل طلبات قبل خصمه أو لخصمه طلبات قبله. النعي بغير ذلك. على غير
أساس.
(3 - 8) إيجار "القواعد العامة في
الإيجار: انتهاء عقد الإيجار" "تشريعات إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء:
الإخلاء للتنازل والترك والتأجير من الباطن: التنازل عن الإيجار". عقد
"تحديد موضوع العقد: تفسير العقد" "آثار العقد: أثر العقد بالنسبة
للمتعاقدين".
(3) العقد قانون العاقدين. لازمه. ما اتفق
عليه المتعاقدان متى وقع صحيحا لا يخالف النظام العام أو الآداب أصبح ملزما لهما.
م 147 مدني. القاضي. اقتصار عمله على تفسير إرادة العاقدين دون نقض العقد أو
تعديله.
(4) العقد قانون العاقدين. مؤداه. الخطأ في
تطبيق نصوصه. خطأ في تطبيق القانون. خضوعه لرقابة محكمة النقض.
(5) التنازل عن الإيجار. ماهيته.
(6) ترخيص المؤجر (المالك السابق) للمستأجر
بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار. لا يجوز الرجوع فيه. عله ذلك. الساقط
لا يعود. مقتضاه. سريان هذا الترخيص في حق المالك الجديد.
(7) تحرير المستأجر عقد إيجار جديد لا يحول
دون تمسكه بالعلاقة الإيجارية السابقة. شرطه. عدم اتجاه إرادة الطرفين إلى إنشاء
علاقة إيجارية جديدة منبتة الصلة بالعلاقة السابقة.
(8) النص في عقد الإيجار الجديد أنه امتداد
لعقد الإيجار القديم والذي تنازلت عنه الطاعنة الثانية (المالكة السابقة للعقار)
الممتد لها هذا العقد الأخير عن والدها (المستأجر الأصلي) إلى نجلها الطاعن الأول.
أثره. سريان هذا التنازل في حق المالك الجديد باعتباره خلفا خاصا لها وخضوع
العلاقة الإيجارية لأحكام قوانين إيجار الأماكن. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر
وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على خضوع تلك العلاقة الإيجارية لأحكام القانون المدني وأن
مدة العقد مشاهرة. خطأ.
------------------
1 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن الطعن بالنقض لا يرفع إلا على من
كان طرفا في الحكم المطعون فيه ولا يكفي لاعتبار الشخص طرفا في الحكم أن يكون قد
اختصم أمام محكمة أول درجة دون أن يختصم في الاستئناف بل يعد خارجا عن الخصومة.
لما كان ذلك، وكان البين من الاطلاع على الحكم المطعون فيه والحكم الابتدائي أن
المطعون ضدها الثانية لم تختصم إلا أمام محكمة الدرجة الأولى ولم يتم اختصامها في
المرحلة الاستئنافية فلا محل لتوجيه الطعن بالنقض في الحكم المطعون فيه إليها ومن
ثم يكون الطعن بالنسبة لها غير مقبول.
2 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن الخصومة
في الاستئناف تتحدد بالأشخاص الذين كانوا مختصمين أمام محكمة الدرجة الأولى سواء
كانوا مدعين أو مدعى عليهم أو مدخلين أو متدخلين في الدعوى، والمناط في تحديد
الخصم هو بتوجيه الطلبات إليه في الدعوى فلا يكفي حتى يعتبر خصما يجوز توجيه
الدعوى إليه في المرحلة الاستئنافية مجرد اختصامه أمام محكمة الدرجة الأولى ليصدر
الحكم في مواجهته ولا مجرد المثول أمامها دون أن يكون للطرف الماثل طلبات أو توجه
طلبات قبله. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الأول قد اختصم الطاعنين
أمام محكمة أول درجة بطلب طرد الأول من شقة النزاع لرغبته في إنهاء عقد الإيجار
المؤرخ 1/ 12/ 2007 في الدعوى الأولى وعدم أحقية الطاعنة الثانية في الامتداد
القانوني لعقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1962 في الدعوى الثانية، وإذ أدخل الطاعن
الأول المطعون ضدها الثانية في الدعوى الأولى أمام محكمة الدرجة الأولى لإثبات أن
البند الإضافي رقم 23 في العقد المؤرخ 1/ 12/ 2007 كان الهدف منه هو إقرار
الامتداد القانوني للعلاقة الإيجارية في ضوء أحكام القانون 49 لسنة 1977 وليس
القانون رقم 4 لسنة 1996، وإذ لم يقض الحكم الابتدائي لها أو عليها بشيء ووقفت من
الخصومة موقفا سلبيا بما لا يوجب اختصامها قانونا أمام محكمة الاستئناف ويكون
النعي على غير أساس.
3 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن نص
المادة 147/ 1 من القانون المدني يدل على أن العقد هو قانون العاقدين وهو تطبيق
لمبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني، ولازم تلك القاعدة أن ما
اتفق عليه المتعاقدان متى وقع صحيحا لا يخالف النظام العام أو الآداب أصبح ملزما
للطرفين، ولا يجوز للقاضي أن ينقض عقدا صحيحا أو تعديله وإنما يقتصر عمله على
تفسير إرادتهما بالرجوع إلى نية هؤلاء.
4 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن العقد
قانون المتعاقدين فالخطأ في تطبيق نصوصه أو مخالفتها خطأ في القانون يخضع لرقابة
محكمة النقض.
5 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن التنازل
عن الإيجار يتضمن نقل المستأجر لجميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار
لشخص آخر يحل محله.
6 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أنه لا
يجوز للمؤجر الذي رخص للمستأجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار أن يرجع
في هذا الترخيص لأنه أسقط حقه فيه والساقط لا يعود، كما أن تصريح المالك السابق
للمستأجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار يسري في حق المالك الجديد
باعتباره خلفا خاصا للأول.
7 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن قبول
المستأجر تحرير عقد إيجار جديد عن العين التي يستأجرها ليس فيه ما يحول دون تمسكه
بالعلاقة الإيجارية السابقة عليها ما لم يثبت على وجه قاطع أن إرادتي الطرفين
اتجهتا إلى إنشاء علاقة إيجارية جديدة منبتة الصلة تماما عن العلاقة السابقة ولو
كانت بنفس شروطها.
8 - إذ كان الثابت بالأوراق أن عقد الإيجار
سند الدعوى المؤرخ 1/ 12/ 2007 المحرر بين الطاعن الأول كمستأجر والمطعون ضدها
الثانية- المالكة السابقة للعقار- كمؤجرة قد نصت في البند 23 منه على أنه امتداد
لعقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1962 والذي تنازلت عنه الطاعنة الثانية الممتد لها هذا
العقد الأخير عن والدها المستأجر الأصلي- إلى نجلها الطاعن الأول بموافقة المطعون
ضدها سالفة الذكر ومن ثم تنتقل جميع حقوق والتزامات الطاعنة الثانية- التي أصبحت
مستأجرة أصلية بعد أن امتد لها عقد الإيجار سند الدعوى بوفاة مورثها عام 1970- إلى
نجلها الطاعن الأول المتنازل عن العقد ويسري هذا التنازل في حق المطعون ضده الأول
المالك الجديد للعقار باعتباره خلفا خاصا للمطعون ضدها الثانية وتخضع العلاقة الإيجارية
لأحكام قوانين إيجار الأماكن وليس أحكام القانون المدني، وإذ خالف الحكم المطعون
فيه هذا النظر وقضى بطرد الطاعن الأول من شقة التداعي تأسيسا على نشوء علاقة
إيجارية جديدة بين الطاعن الأول والمطعون ضده الأول يحكمها عقد الإيجار المؤرخ 1/
12/ 2007 والذي يخضع لقواعد القانون 4 لسنة 1996 وأن مدته مشاهرة ورتب على ذلك
انتهاءه بانقضاء مدته بعد التنبيه عليه بالإخلاء رغم أن هذا العقد الأخير حسبما
اتجهت إليه إرادة طرفيه هو امتداد لعقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1964 الممتد للطاعنة
الثانية والمتنازلة عنه لابنها الطاعن الأول بموافقة المالكة السابقة للعقار وفقا
لما سلف بيانه، وأن هذا العقد يخضع لأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية وأن أسباب
الإخلاء المبينة بتلك القوانين واردة على سبيل الحصر وليس من بينها انتهاء العقد
لانتهاء مدته مما يعيب الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون ويوجب نقضه نقضا
جزئيا فيما قضى به في الدعوى رقم ..... لسنة 2011 إيجارات الإسكندرية الابتدائية
من إلغاء الحكم المستأنف وطرد الطاعن الأول من شقة التداعي.
------------
الوقائع
حيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق-
تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعن الأول الدعوى رقم .... لسنة 2011
إيجارات الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بطرده من الشقة المبينة بالصحيفة
والتسليم، على سند أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 12/ 2007 استأجر الطاعن الأول شقة النزاع
من المالكة السابقة- المطعون ضدها الثانيةـ وآلت إليه ملكية العقار الكائن به تلك
العين بالعقد المسجل رقم .... لسنة 2009 توثيق الرمل، وإذ كان هذا الإيجار مشاهرة
وقد نبه عليه بالإخلاء فلم يمتثل لذا أقام الدعوى، أدخل الطاعن الأول الطاعنة
الثانية- والدته- والمطعون ضدها الثانية خصمين في الدعوى، كما أقام المطعون ضده
الأول على الطاعنة الثانية الدعوى رقم ..... لسنة 2012 إيجارات الإسكندرية
الابتدائية بطلب الحكم بعدم أحقيتها في الامتداد القانوني لعقد الإيجار المؤرخ 1/
1/ 1962، على سند أنه بموجب ذلك العقد استأجر مورثها- والدها- الشقة من المالكة
السابقة للعقار- المطعون ضدها الثانية- وقد تركت الطاعنة عين التداعي بعد زواجها
حال حياة مورثها وأقامت بمسكن الزوجية حتى وفاة والدها المستأجر الأصلي عام 1970
ومن بعده والدتها المتوفاة عام 2003 دون أن تقيم مع أي منهما حتى الوفاة بما لا
يحق لها الامتداد القانوني لعقد الإيجار، وبعد أن ضمت المحكمة الدعويين حكمت
برفضهما. استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 70ق
الإسكندرية، وبتاريخ 16/ 4/ 2014 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به
في الدعوى .... لسنة 2011 وبطرد الطاعن الأول من شقة النزاع والتسليم وتأييده فيما
قضى به في الدعوى رقم .... لسنة 2012.
طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة دفعت
فيها بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضدها الثانية لرفعه على غير ذي صفة، وأبدت
الرأي في الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة
مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
--------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي
المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.
وحيث إن مبنى الدفع المبدي من النيابة أن المطعون ضدها الثانية لم تكن
خصما أمام محكمة الاستئناف التي أصدرت الحكم المطعون فيه فلا يجوز اختصامها في
الطعن بالنقض.
وحيث إن هذا الدفع في محله، ذلك أن المقرر- في قضاء هذه المحكمة- أن
الطعن بالنقض لا يرفع إلا على من كان طرفا في الحكم المطعون فيه، ولا يكفي لاعتبار
الشخص طرفا في الحكم أن يكون قد اختصم أمام محكمة أول درجة دون أن يختصم في
الاستئناف بل يعد خارجا عن الخصومة. لما كان ذلك، وكان البين من الاطلاع على الحكم
المطعون فيه والحكم الابتدائي أن المطعون ضدها الثانية لم تختصم إلا أمام محكمة
الدرجة الأولى ولم يتم اختصامها في المرحلة الاستئنافية فلا محل لتوجيه الطعن
بالنقض في الحكم المطعون فيه إليها، ومن ثم يكون الطعن بالنسبة لها غير مقبول.
وحيث إن الطعن- فيما عدا ما تقدم- استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب ينعى الطاعنان بالسببين الأول
والثاني الخطأ في تطبيق القانون، ويقولان بيانا لذلك إن الحكم المطعون فيه إذ
التفت عن الدفع المبدى منهما في الاستئناف المقام من المطعون ضده الأول بوجوب
إدخال المطعون ضدها الثانية- المالكة السابقة للعقار- والتي تم إدخالها في الدعوى
أمام محكمة أول درجة لإلزامها بتقديم أصل عقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1962 فإنه يكون
معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن الخصومة في الاستئناف تتحدد- وعلى
ما جرى به قضاء هذه المحكمة- بالأشخاص الذين كانوا مختصمين أمام محكمة الدرجة
الأولى سواء كانوا مدعين أو مدعى عليهم أو مدخلين أو متدخلين في الدعوى، والمناط
في تحديد الخصم هو بتوجيه الطلبات إليه في الدعوى فلا يكفي حتى يعتبر خصما يجوز توجيه
الدعوى إليه في المرحلة الاستئنافية مجرد اختصامه أمام محكمة الدرجة الأولى ليصدر
الحكم في مواجهته ولا مجرد المثول أمامها دون أن يكون للطرف الماثل طلبات أو توجه
طلبات قبله. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الأول قد اختصم
الطاعنين أمام محكمة أول درجة بطلب طرد الأول من شقة النزاع لرغبته في إنهاء عقد
الإيجار المؤرخ 1/ 12/ 2007 في الدعوى الأولى وعدم أحقية الطاعنة الثانية في
الامتداد القانوني لعقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1962 في الدعوى الثانية، وإذ أدخل
الطاعن الأول المطعون ضدها الثانية في الدعوى الأولى أمام محكمة الدرجة الأولى
لإثبات أن البند الإضافي رقم 23 في العقد المؤرخ 1/ 12/ 2007 كان الهدف منه هو
إقرار الامتداد القانوني للعلاقة الإيجارية في ضوء أحكام القانون 49 لسنة 1977
وليس القانون رقم 4 لسنة 1996، وإذ لم يقض الحكم الابتدائي لها أو عليها بشيء
ووقفت من الخصومة موقفا سلبيا بما لا يوجب اختصامها قانونا أمام محكمة الاستئناف
ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسببين الثالث والرابع على الحكم المطعون
فيه الخطأ في تطبيق القانون، ويقولان بيانا لذلك إن الثابت بالبند رقم 23 المضاف
بعقد الإيجار المؤرخ 1/ 12/ 2007 سند الدعوى الأولى والمحرر من المطعون ضدها
الثانية- المالكة السابقة للعقار- كمؤجرة أن هذا العقد امتداد لعقد الإيجار المؤرخ
1/ 1/ 1962 الذي تنازلت فيه الطاعنة الثانية عن حقها في الامتداد القانوني لعقد
الإيجار الأخير لصالح ابنها الطاعن الأول، وكان ذلك بموافقة المطعون ضدها سالفة
الذكر، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن دلالة البند آنف البيان وسريانه في مواجهة
المطعون ضده الأول المالك الجديد للعقار كخلف خاص للمالكة السابقة واعتبر أن عقد
الإيجار المؤرخ 1/ 12/ 2007 مشاهرة خاضع لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 ورتب على
ذلك قضاءه في الدعوى الأولى بطرد الطاعن الأول من عين التداعي مما يعيبه ويستوجب
نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المقرر- في قضاء هذه المحكمة- أن النص
في المادة 147/ 1 من القانون المدني على أن "العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز
نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو الأسباب التي يقررها القانون" مما يدل
على أن العقد هو قانون العاقدين وهو تطبيق لمبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود
الفكر القانوني، ولازم تلك القاعدة أن ما اتفق عليه المتعاقدان متى وقع صحيحا لا
يخالف النظام العام أو الآداب أصبح ملزما للطرفين، ولا يجوز للقاضي أن ينقض عقدا
صحيحا أو تعديله، وإنما يقتصر عمله على تفسير إرادتهما بالرجوع إلى نية هؤلاء، ومن
ثم جرى قضاء محكمة النقض على أن العقد قانون المتعاقدين فالخطأ في تطبيق نصوصه أو
مخالفتها خطأ في القانون يخضع لرقابة محكمة النقض، وأن التنازل عن الإيجار يتضمن
نقل المستأجر لجميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار لشخص آخر يحل محله.
ولا يجوز للمؤجر الذي رخص للمستأجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار أن
يرجع في هذا الترخيص لأنه أسقط حقه فيه والساقط لا يعود، كما أن تصريح المالك
السابق للمستأجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار يسري في حق المالك
الجديد باعتباره خلفا خاصا للأول. كما أن قبول المستأجر تحرير عقد إيجار جديد عن
العين التي يستأجرها ليس فيه ما يحول دون تمسكه بالعلاقة الإيجارية السابقة عليها
ما لم يثبت على وجه قاطع أن إرادتي الطرفين اتجهتا إلى إنشاء علاقة إيجارية جديدة
منبتة الصلة تماما عن العلاقة السابقة ولو كانت بنفس شروطها. لما كان ذلك؛ وكان
الثابت بالأوراق أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1/ 12/ 2007 المحرر بين الطاعن
الأول كمستأجر والمطعون ضدها الثانية- المالكة السابقة للعقار- كمؤجرة قد نصت في
البند 23 منه على أنه امتداد لعقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1962 والذي تنازلت عنه
الطاعنة الثانية الممتد لها هذا العقد الأخير عن والدها المستأجر الأصلي- إلى
نجلها الطاعن الأول بموافقة المطعون ضدها سالفة الذكر ومن ثم تنتقل جميع حقوق
والتزامات الطاعنة الثانية- التي أصبحت مستأجرة أصلية بعد أن امتد لها عقد الإيجار
سند الدعوى بوفاة مورثها عام 1970- إلى نجلها الطاعن الأول المتنازل عن العقد
ويسري هذا التنازل في حق المطعون ضده الأول المالك الجديد للعقار باعتباره خلفا
خاصا للمطعون ضدها الثانية، وتخضع العلاقة الإيجارية لأحكام قوانين إيجار الأماكن
وليس أحكام القانون المدني، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بطرد
الطاعن الأول من شقة التداعي تأسيسا على نشوء علاقة إيجارية جديدة بين الطاعن
الأول والمطعون ضده الأول يحكمها عقد الإيجار المؤرخ 1/ 12/ 2007 والذي يخضع
لقواعد القانون 4 لسنة 1996 وأن مدته مشاهرة ورتب على ذلك انتهاءه بانقضاء مدته
بعد التنبيه عليه بالإخلاء رغم أن هذا العقد الأخير حسبما اتجهت إليه إرادة طرفيه
هو امتداد لعقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1964 الممتد للطاعنة الثانية والمتنازلة عنه
لابنها الطاعن الأول بموافقة المالكة السابقة للعقار وفقا لما سلف بيانه، وأن هذا
العقد يخضع لأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية، وأن أسباب الإخلاء المبينة بتلك
القوانين واردة على سبيل الحصر وليس من بينها انتهاء العقد لانتهاء مدته، مما يعيب
الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون ويوجب نقضه نقضا جزئيا فيما قضى به في
الدعوى رقم ..... لسنة 2011 إيجارات الإسكندرية الابتدائية من إلغاء الحكم
المستأنف وطرد الطاعن الأول من شقة التداعي.
وحيث إن موضوع الاستئناف- فيما قضى من الحكم المطعون فيه- صالح للفصل
فيه ولما تقدم، وكانت المحكمة انتهت سلفا إلى اعتبار أن العقد المؤرخ 1/ 12/ 2007
هو امتداد لعقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1962 بموافقة المطعون ضدها الثانية- المؤجرة-
على التنازل الحاصل بينها وبين الطاعنة الثانية لصالح الطاعن الأول نجل الأخيرة،
ومن ثم يكون وضع يده على الشقة بسند قانوني، وإذ انتهى الحكم المستأنف إلى رفض
دعوى المطعون ضده الأول بطرد الطاعن الأول من الشقة فإنه يتعين تأييده ورفض
الاستئناف في هذا الشق من الطلبات على النحو الوارد بالمنطوق.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق