جلسة 19 من ديسمبر سنة 2015
برئاسة السيد القاضي/ سمير فايزي عبد الحميد نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ عبد الصمد محمد هريدي، محمد مأمون سليمان، عبد
الناصر عبد اللاه فراج ووليد ربيع السعداوي نواب رئيس المحكمة.
----------
(175)
الطعن رقم 4174 لسنة 84 القضائية
(1) إيجار "القواعد العامة في الإيجار:
خصائص عقد الإيجار".
عقد الإيجار. عقد رضائي. خضوعه لمبدأ سلطان الإرادة في حدود ما فرضه
القانون من قيود. مقتضاه.
(2) عقد "أركان العقد وشروط انعقاده:
التراضي".
الوعد بالتعاقد. شرطه. أتفاق الطرفين على المسائل الجوهرية للعقد
المراد إبرامه. المسائل الجوهرية. مقصودها. أركان العقد وشروطه الأساسية. م 101
مدني.
(3 - 7) إيجار "القواعد العامة في الإيجار: اختلاف عقد الإيجار عن غيره من العقود: الوعد بالإيجار". عقد "آثار العقد: آثاره بالنسبة للخلف العام".
(3) الوعد بالإيجار. ماهيته. انقلابه إلى إيجار كامل. كيفيته.
(4) الوعد بالإيجار. ملزم لمن صدر منه متى تضمن العناصر الجوهرية لعقد
الإيجار وحددت فيه المدة التي يلتزم فيها الواعد بإتمام الإيجار خلالها. الاتفاق
على تحديد هذه المدة. جوازه صراحة أو ضمنا. للقاضي استخلاصه من ظروف الاتفاق.
(5) اتفاق المتعاقدين على وقت يبدأ فيه تنفيذ
الوعد بالإيجار. أثره. انقلابه إلى إيجار تام. علة ذلك.
(6) آثار العقد. عدم اقتصارها على
المتعاقدين. تجاوزها إلى من يخلفهم خلافة عامة عن طريق الميراث أو الوصية. استثناء
العلاقات القانونية الشخصية البحتة. م 145 مدني.
(7) ثبوت اتفاق
مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول (المؤجر) والطاعن (المستأجر) على وعد بالتزام
الأول بإبرام عقد إيجار جديد للأخير عن حانوت النزاع لمدة تسع سنوات تالية لانتهاء
عقد إيجار عين النزاع لقاء أجرة شهرية جديدة. إنذار الطاعن المطعون ضدهم الخمسة
الأول برغبته في التمسك بهذه العلاقة. أثره. صيرورتها إيجارا تاما وكاملا وملزما
لمصدره ويرتب جميع التزامات المؤجر. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه
بانتهاء العلاقة الإيجارية معتبرا عقد الاتفاق مجرد وعد بالإيجار. خطأ وقصور
وفساد. علة ذلك.
-------------
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن عقد الإيجار عقد رضائي يخضع في
قيامه وانقضائه لمبدأ سلطان الإرادة - فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة
لهذا المبدأ في حدودها دون مجاوزة لنطاقها - مما يقتضي إيجابا يعبر به المؤجر على
وجه جازم عن إرادته في إبرام عقد يلتزم به بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء
معين مدة معينة لقاء أجر معلوم وأن يقترن به قبول مطابق له يصدر من هذا الأخير،
فهو - متى قام صحيحا - يلزم عاقديه بما يرد الاتفاق عليه.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الوعد
بالتعاقد طبقا للمادة 101 من القانون المدني يشترط لانعقاده أن يتفق الطرفان على
المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه فضلا عن المدة التي يجب إبرامه فيها وذلك
حتى يكون السبيل مهيأ لإبرام العقد النهائي بمجرد ظهور رغبة الموعود دون حاجة إلى
أتفاق على شيء آخر، والمقصود بالمسائل الجوهرية أركان هذا العقد وشروطه الأساسية
التي يرى العاقدان الاتفاق عليها والتي ما كان يتم العقد بدونها.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الوعد
بالإيجار هو عقد غير مسمى ينشئ في ذمة الواعد التزاما نحو الموعود له بأن يؤجر له
العين إذا أظهر رغبته في استئجارها خلال مدة معينة، وينقلب إلى إيجار كامل بمجرد
ظهور هذه الرغبة دون حاجة إلى رضاء جديد من جانب الواعد الذي يلتزم عندئذ بجميع
التزامات المؤجر كما يلتزم الموعود له بجميع التزامات المستأجر.
4 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن هذا
العقد (الوعد بالإيجار) - وفقا للمادة 101 من القانون المدني - يعتبر ملزما لمن
صدر منه متى تضمن العناصر الجوهرية لعقد الإيجار وهي المحل والأجرة والمدة، وأن
تحدد فيه المدة التي يجوز فيها إلزام الواعد بإتمام الإيجار خلالها، وكان الاتفاق
على تحديد هذه المدة كما يكون صريحا يجوز أن يكون ضمنيا، فيحق للقاضي أن يستخلص من
ظروف الاتفاق المدة التي يقدرها لنفاذ الوعد بالإيجار.
5 - إذا أتفق المتعاقدان على وقت يبدأ فيه
تنفيذه (الوعد بالإيجار) فإنه في هذه الحالة ينقلب الوعد بالإيجار والاستئجار إلى
إيجار تام لأنهما في الحقيقة يبرمان إيجارا كاملا إلا أنهما أرجآ تنفيذه إلى أجل.
6 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن البين
من نص المادة 145 من القانون المدني ومذكرتها الإيضاحية أنها وضعت قاعدة عامة تقضي
بأن آثار العقد لا تقتصر على المتعاقدين بل تجاوزهم إلى من يخلفهم خلافة عامة عن
طريق الميراث أو الوصية، واستثنى من هذه القاعدة الحالات التي تكون فيها العلاقة
القانونية شخصية بحتة، وهي تستخلص من إرادة المتعاقدين صريحة أو ضمنية أو من طبيعة
العقد أو من نص القانون.
7 - إذ كان البين من عقدي الاتفاق المؤرخ
أولهما 15/ 9/ 2003 المعاصر لتحرير عقد الإيجار والأخر غير مؤرخ أن الاتفاق مبرم
بين الطرفين المؤجر (مورث المطعون ضدهم من الأول حتى الخامسة) وبين الطاعن
المستأجر، وقد تضمن وعدا بالتزام مورثهم بإبرام عقد إيجار جديد للطاعن عن حانوت
النزاع لمدة تسع سنوات تالية الانتهاء مدة عقد الإيجار سند الدعوى في 29/ 9/ 2012 وتبدأ
من 1/ 10/ 2012 وتنتهي في 29/ 9/ 2021 وذلك لقاء أجرة شهرية جديدة قدرها 1200
جنيه، فإن الاتفاق بهذه المثابة يكون قد انطوى على العناصر الجوهرية التي يتحقق
بها علاقة التأجير الجديدة بين الطرفين، فحددا فيه المحل والمدة والأجرة وإن أرجآ
تنفيذها وتحرير عقد الإيجار النهائي عنها إلى ما بعد انتهاء مدة عقد الإيجار سند
الدعوى في 29/ 9/ 2012، وبدءا من 1/ 10/ 2012 أظهر الطاعن رغبته في التمسك بهذه
الإجارة الجديدة بإنذاره للمطعون ضدهم من الأول حتى الخامسة بعرض أجرة شهر أكتوبر
سنة 2012 وإيداعها على ذمتهم، ومن ثم فإن هذا الاتفاق بين الطرفين يعد إيجارا تاما
وكاملا وملزما لمصدره مورث المطعون ضدهم المذكورين، ويرتب جميع التزامات المؤجر،
وكان المطعون ضدهم من الأول حتى الخامسة هم ورثته، فإن آثار هذا العقد بتأجير محل
النزاع للطاعن لمدة تسع سنوات تالية لانتهاء عقد الإيجار المبرم مع مورثهم تنصرف
إليهم وتسري في ذمتهم باعتبارهم خلفا عاما له، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا
النظر وقضى بانتهاء العلاقة الإيجارية وطرد الطاعن معولا على انتهاء مدة عقد
الإيجار سند الدعوى المؤرخ 15/ 9/ 2003 وللقول بأن عقد الاتفاق المعاصر له والمبرم
بين الطاعن ومورث المطعون ضدهم من الأول حتى الخامسة هو مجرد وعد بالإيجار لا ينشئ
التزاما في ذمتهم ولا ينصرف إليهم في حين أن هذا الاتفاق بانتهاء مدة العقد انقلب
إلى عقد إجارة تامة جديدة يلتزم بها المطعون ضدهم المذكورين بصفتهم خلفا عاما
للمؤجر مورثهم، مما يعيبه ويوجب نقضه.
------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق
الطعن - تتحصل في أن المطعون ضدهم من الأول حتى الخامسة أقاموا على الطاعن
والمطعون ضدها السادسة الدعوى رقم ... لسنة 2012 قنا الابتدائية "مأمورية نجع
حمادي" بطلب الحكم بطردهما من محل النزاع المبين بالصحيفة والإخلاء والتسليم،
وقالوا بيانا لذلك إنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ 15/ 9/ 2013 استأجر الطاعن من
مورثهم المحل المشار إليه لقاء أجرة شهرية مقدارها ألف جنيه لمدة تسع سنوات تبدأ من
1/ 10/ 2003 وتنتهي في 29/ 9/ 2012، وقد أنذروا الطاعن بعدم رغبتهم في تجديد العقد
بانتهاء مدته، ومن ثم أقاموا الدعوى، وبتاريخ 23/ 2/ 2013 حكمت المحكمة بانتهاء
العلاقة الإيجارية وبالإخلاء والتسليم. استأنف الطاعن والمطعون ضدها السادسة هذا
الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 32 ق قنا "مأمورية نجع جمادي" وبتاريخ
25/ 12/ 2013 قضت محكمة الاستئناف بالتأييد. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض،
وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على المحكمة هذه
المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على خمسة أسباب ينعي بها الطاعن على الحكم المطعون
فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق
الدفاع، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم الابتدائي - وسايره الحكم المطعون فيه - عول
في قضائه بانتهاء العلاقة الإيجارية والإخلاء والتسليم على انتهاء مدة عقد الإيجار
المؤرخ 15/ 9/ 2003 وهي تسع سنوات تنتهي في 29/ 9/ 2012، وبمقولة إن عقد الاتفاق
المورخ 15/ 9/ 2003 المعاصر لتحرير عقد الإيجار - والمبرم بينه وبين المؤجر مورث
المطعون ضدهم من الأول حتى الخامسة - هو مجرد وعد بالإيجار ينشئ التزاما في ذمة
المؤجر الواعد فقط دون ورثته المطعون ضدهم ولا ينصرف أثره إليهم، رغم أن هذا
الاتفاق المعاصر للعقد قد تضمن تأجير المحل للطاعن بأجرة شهرية مقدارها 1000 جنيه
لمدة تسع سنوات تنتهي في 29/ 9/ 2012 طبقا للعقد وفيه التزم المؤجر (مورث المطعون
ضدهم من الأول حتى الخامسة) بتحرير عقد إيجار جديد عند انتهاء تلك المدة بأجرة
جديدة قدرها 1200 جنيه شهريا ولمدة تسع سنوات أخرى تبدأ في 1/ 10/ 2012 وتنتهي في
29/ 2/ 2021، فهو - وفقا لإرادة طرفيه - إجارة جديدة تبدأ عند انتهاء العقد وتسري
في ذمة ورثة المؤجر كخلف عام له وفقا للمادتين 145، 150 من القانون المدني، وإذ
خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي بانتهاء العلاقة الإيجارية دون إعمال إرادة
الطرفين في إبرام الإجارة الجديدة والتي قدم الطاعن تدليلا عليها عقد الاتفاق
المذكور وأخر غير مؤرخ بذات المضمون، وقد التفت الحكم عن طلبه الإحالة للتحقيق
لإثبات ذلك، فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن
عقد الإيجار عقد رضائي يخضع في قيامه وانقضائه لمبدأ سلطان الإرادة - فيما عدا ما
فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ في حدودها دون مجاوزة لنطاقها - مما
يقتضي إيجابا يعبر به المؤجر على وجه جازم عن إرادته في إبرام عقد يلتزم به بأن
يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم وأن يقترن به قبول
مطابق له يصدر من هذا الأخير، فهو - متى قام صحيحا - يلزم عاقديه بما يرد الاتفاق
عليه، وكان الوعد بالتعاقد طبقا للمادة 101 من القانون المدني يشترط لانعقاده أن
يتفق الطرفان على المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه فضلا عن المدة التي يجب
إبرامه فيها وذلك حتى يكون السبيل مهيأ لإبرام العقد النهائي بمجرد ظهور رغبة
الموعود دون حاجة إلى اتفاق على شيء آخر، والمقصود بالمسائل الجوهرية أركان هذا
العقد وشروطه الأساسية التي يرى العاقدان الاتفاق عليها والتي ما كان يتم العقد
بدونها، وكان من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن الوعد بالإيجار هو عقد غير
مسمى ينشئ في ذمة الواعد التزاما نحو الموعود له بأن يؤجر له العين إذا أظهر رغبته
في استئجارها خلال مدة معينة، وينقلب إلى إيجار كامل بمجرد ظهور هذه الرغبة دون
حاجة إلى رضاء جديد من جانب الواعد الذي يلتزم عندئذ بجميع التزامات المؤجر، كما
يلتزم الموعود له بجميع التزامات المستأجر، وكان هذا العقد - وفقا للمادة 101 من
القانون المدني - يعتبر ملزما لمن صدر منه متى تضمن العناصر الجوهرية لعقد الإيجار
وهي المحل والأجرة والمدة، وأن تحدد فيه المدة التي يجوز فيها إلزام الواعد بإتمام
الإيجار خلالها، وكان الاتفاق على تحديد هذه المدة كما يكون صريحا يجوز أن يكون
ضمنيا، فيحق للقاضي أن يستخلص من ظروف الاتفاق المدة التي يقدرها النفاذ الوعد
بالإيجار، وإذا اتفق المتعاقدان على وقت يبدأ فيه تنفيذه، فإنه في هذه الحالة
ينقلب الوعد بالإيجار والاستئجار إلى إيجار تام لأنهما في الحقيقة يبرمان إيجارا
كاملا إلا أنهما أرجآ تنفيذه إلى أجل، وكان البين من نص المادة 145 من القانون
المدني ومذكرتها الإيضاحية أنها وضعت قاعدة عامة تقضي بأن آثار العقد لا تقتصر على
المتعاقدين بل تجاوزهم إلى من يخلفهم خلافة عامة عن طريق الميراث أو الوصية،
واستثني من هذه القاعدة الحالات التي تكون فيها العلاقة القانونية شخصية بحتة، وهي
تستخلص من إرادة المتعاقدين صريحة أو ضمنية أو من طبيعة العقد أو من نص القانون.
لما كان ذلك، وكان البين من عقدي الاتفاق المؤرخ أولهما 15/ 9/ 2003 المعاصر
لتحرير عقد الإيجار والآخر غير مؤرخ أن الاتفاق مبرم بين الطرفين المؤجر (مورث
المطعون ضدهم من الأول حتى الخامسة) وبين الطاعن المستأجر، وقد تضمن وعدا بالتزام
مورثهم بإبرام عقد إيجار جديد للطاعن عن حانوت النزاع لمدة تسع سنوات تالية
لانتهاء مدة عقد الإيجار سند الدعوى في 29/ 9/ 2012 وتبدأ من 1/ 10/ 2012 وتنتهي
في 29/ 9/ 2021 وذلك لقاء أجرة شهرية جديدة قدرها 1200 جنيه، فإن الاتفاق - بهذه
المثابة - يكون قد انطوى على العناصر الجوهرية التي يتحقق بها علاقة التأجير
الجديدة بين الطرفين، فحددا فيه المحل والمدة والأجرة وأن أرجا تنفيذها وتحرير عقد
الإيجار النهائي عنها إلى ما بعد انتهاء مدة عقد الإيجار سند الدعوى في 29/ 9/
2012، وبدءا من 1/ 10/ 2012 أظهر الطاعن رغبته في التمسك بهذه الإجارة الجديدة
بإنذاره للمطعون ضدهم من الأول حتى الخامسة بعرض أجرة شهر أكتوبر سنة 2012
وإيداعها على ذمتهم ، ومن ثم فإن هذا الاتفاق بين الطرفين بعد إيجارا تاما وكاملا
وملزما لمصدره مورث المطعون ضدهم المذكورين، ويرتب جميع التزامات المؤجر، وكان
المطعون ضدهم من الأول حتى الخامسة هم ورثته، فإن آثار هذا العقد بتأجير محل
النزاع للطاعن لمدة تسع سنوات تالية لانتهاء عقد الإيجار المبرم مع مورثهم تنصرف
إليهم وتسري في ذمتهم باعتبارهم خلفا عاما له، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا
النظر وقضى بانتهاء العلاقة الإيجارية وطرد الطاعن معولا على انتهاء مدة عقد
الإيجار سند الدعوى المؤرخ 15/ 9/ 2003 وللقول بأن عقد الاتفاق المعاصر له والمبرم
بين الطاعن ومورث المطعون ضدهم من الأول حتى الخامسة هو مجرد وعد بالإيجار لا ينشئ
التزاما في ذمتهم ولا ينصرف إليهم في حين أن هذا الاتفاق بانتهاء مدة العقد انقلب
إلى عقد إجارة تامة جديدة يلتزم بها المطعون ضدهم المذكورين بصفتهم خلفا عاما
للمؤجر مورثهم، مما يعيبه ويوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، يتعين القضاء في موضوع
الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف، وبرفض الدعوى.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق