جلسة 17 من أبريل سنة 2013
برئاسة السيد القاضي/ خالد يحيى دراز "نائب رئيس المحكمة" وعضوية السادة القضاة/ نبيل أحمد عثمان، عبد الرحيم زكريا يوسف، عمرو محمد الشوربجي وأشرف عبد الحي القباني "نواب رئيس المحكمة".
------------------
(72)
الطعنان 7581 لسنة 81 ق ، 3536 لسنة 82 القضائية
(1 - 4) إيجار "القواعد العامة في الإيجار: نطاق سريانها" "تشريعات إيجار الأماكن: نطاق سريانها: من حيث المكان". قانون "نطاقه تطبيقه".
(1) الأصل وجوب تطبيق الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني. الاستثناء. تطبيق تشريعات إيجار الأماكن المقيدة لنصوص القانون المدني المتعارضة معها. مؤداه. وجوب تفسيرها في أضيق الحدود دون توسع أو قياس. علة ذلك.
(2) العلاقة التعاقدية الواحدة. جواز خضوعها لقانون أو أكثر، علة ذلك. لكل قانون مجال ونطاق لتطبيقه.
(3) قوانين إيجار الأماكن. سريان أحكامها على الأماكن وأجزائها المؤجرة والمعدة للسكنى أو لغيرها الكائنة في المناطق الصادر بها قرار من الجهة المختصة عدا ما استثنى بنص خاص. ورود النص مطلقا. أثره. إعماله على كافة الأماكن. الاستثناء.
(4) الخضوع لأحكام التشريع الاستثنائي لإيجار الأماكن. مناطه. أن يكون المكان هو العنصر الأساسي في عقد الإيجار.
(5 ، 6) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: الامتداد القانوني لعقد الإيجار" "أسباب الإخلاء: الإخلاء للتنازل والترك والتأجير من الباطن: التنظيم القانوني للتأجير من الباطن".
(5) منع تشريعات إيجار الأماكن المؤجر من طلب الإخلاء إلا لأحد الأسباب المبينة بها. مؤداه. امتداد عقود الإيجار بقوة القانون.
(6) إطلاق يد المستأجر في التأجير من الباطن بموافقة المالك منتج لأثره. بقاء عقد الإيجار من الباطن قائما ونافذا في حق المؤجر وخلفه. شرطه. التزام المستأجر من الباطن بشروطه.
(7 - 9) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن" الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: أحوال الزيادة في الأجرة: الأجرة القانونية للعين المؤجرة من الباطن والزيادات الواردة عليها" "الزيادة والزيادة الدورية في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى".
(7) سكوت المشرع في قوانين إيجار الأماكن عن تحديد الأجرة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن. أثره. خضوعها للقواعد العامة وفقا لاتفاق الطرفين. علة ذلك. الإيجار من الباطن إيجار جديد يرد على حق انتفاع المستأجر الأصلي الذي لا ينفصم عن المكان المؤجر. مؤداه. الأجرة القانونية للإيجار من الباطن المعتد بها في الزيادات هي الأجرة التعاقدية.
(8) النص في المادتين الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 والأولى من القانون رقم 14 لسنة 2001 عبارته عامة مطلقة قاطعة الدلالة على سريان الزيادة على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى. العبرة في تحديد مقدار الزيادة بتاريخ إنشاء المبنى. شرطه. امتناع المشرع عن تحديد الأجرة وعدم استحداث تعديلات جوهرية بالعين.
(9) تأجير الطاعنين لأعيان النزاع خالية من الباطن قبل صدور القانون 4 لسنة 1996. مؤداه. الأجرة القانونية لها هي الأجرة الواردة بعقود إيجارها. احتساب الحكم المطعون فيه الزيادات المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 على أساس ثمانية أمثال تلك الأجرة وانتهاؤه إلى تخلف الطاعنين عن الوفاء بها مرتبا على ذلك قضائه بالإخلاء صحيح. اشتمال أسبابه على تقريرات قانونية خاطئة. لا عيب. لمحكمة النقض تصحيحها دون نقض الحكم. النعي ببطلان التكليف بالوفاء. على غير أساس.
-------------------
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن التقنين المدني هو الشريعة العامة فإن أحكامه تسود سائر المعاملات بين الناس بحيث تعتبر النصوص المنظمة لعقد الإيجار هي الواجبة التطبيق أصلا ما لم تطرأ ظروف معينة يرى المشرع فيها ضرورة تعطيل بعض أحكامه أو إحلال تشريعات خاصة بديلا عنها، وكانت التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين أملتها اعتبارات تتعلق بالنظام العام وتعد من القوانين الاستثنائية التي تسري في نطاق الأغراض التي وضعت لها فيجب تفسيرها في أضيق الحدود دونما توسع في التفسير أو القياس، ومن ثم فهي تقيد نصوص القانون المدني التي تتعارض معها فلا يرجع إلى أحكام القانون العام إلا فيما فات القانون الخاص من الأحكام ولا يجوز إهدار القانون الخاص لإعمال أحكام القانون العام لما في ذلك من مجافاة صريحة للغرض الذي من أجله وضع القانون الخاص.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن لكل قانون مجال ونطاق لتطبيقه، وبالتالي ليس هناك ما يمنع أن تخضع العلاقة التعاقدية الواحدة لقانون أو أكثر من قوانين الدولة، ويتعين على المحاكم أن تطبق حكم كل قانون على الواقعة أو الوقائع التي قصد المشرع إخضاعها لأحكامه.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن المشرع قد أوضح بجلاء في كافة قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أرقام 121 لسنة 1947، 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977 - المنطبق على الواقعة - أن أحكامها تسري على الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض المؤجرة من مالكها أو من غيره الكائنة في عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا وغيرها من الجهات التي يصدر بها قرار من الجهة المختصة، وإذ ورد النص مطلقا دون قيد فإنه يتعين إعمال حكمه على كافة الأماكن المؤجرة من مالكها أو من غيره عدا ما استثنى بنص خاص أو فيما فات القانون الخاص من الأحكام.
4 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن المناط في الخضوع لأحكام التشريع الاستثنائي هو بالمكان فكلما كان المكان هو العنصر الأساسي في عقد الإيجار سرى التشريع الاستثنائي سواء كانت العين مؤجرة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض مؤجرة من مالكها أو من غيره.
5 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن قد نصت على منع المؤجر من طلب إخلاء المكان المؤجر للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب المبينة به مما ترتب على ذلك امتداد عقود إيجار تلك الأماكن بقوة القانون.
6 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه إذا أطلقت يد المستأجر في التأجير من الباطن بموافقة المالك فإن هذه الموافقة تنتج أثرها ويظل عقد الإيجار من الباطن قائما بين طرفيه طالما لم يخل المستأجر من الباطن بشروطه كما ينفذ العقد في حق المؤجر ما دامت الإجارة الأصلية قائمة.
7 - إذ كان المشرع في تلك القوانين (قوانين إيجار الأماكن) قد نظم التحديد القانوني للأجرة بين المالك والمستأجر منه بنصوص آمرة ولم ينظم أحكام تحديد الأجرة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن بل تركها للقواعد العامة وفقا لاتفاق الطرفين باعتبار أن الإيجار من الباطن هو إيجار جديد بعقد بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ويرد على حق الانتفاع للأول وهو ما لا ينفصم عن محله وهو المكان المؤجر، ومن ثم تكون الأجرة القانونية للعين المؤجرة من الباطن هي الأجرة التعاقدية والتي يعتد بها في تحديد الزيادات.
8 - إذ كانت المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والمنشور بالجريدة الرسمية العدد 12 (مكرر) في 26/ 3/ 1997 قد نصت على تحديد الأجرة للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع النسب التي حددتها تلك المادة، وحددت نسبة ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 ويسري هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشره، ونصت الفقرة الأخيرة من تلك المادة على استحقاق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس الميعاد المذكور من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية, ثم أعقب ذلك صدور القانون رقم 14 لسنة 2001 بتعديل القانون رقم 6 لسنة 1997 ونص في مادته الأولى على تعديل نسبة الزيادة السنوية إلى 2% بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9/ 9/ 1977، وقد ورد هذا النص في عبارة عامة ومطلقة قاطعة الدلالة في أن مقدار الزيادة تتم في جميع الأحوال على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى بالنسب الواردة به وفقا لتاريخ الإنشاء والعبرة في تحديد مقدار الزيادة بتاريخ إنشاء المبنى طالما لم يتدخل المشرع في تحديد الأجرة ولم تستحدث فيها تعديلات جوهرية.
9 - إذ كان الواقع في الدعوى - على نحو ما سجله الحكم المطعون فيه - أن أعيان النزاع قد أجرها المطعون ضدهما الأول والثانية إلى الطاعنين من الباطن خالية في غضون عام 1995 - قبل صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 - وحددت أجرة كل غرفة بمبلغ عشرين جنيها شهريا دون تدخل من المشرع بإرادة الطرفين فتكون أجرتها الواردة بعقود إيجارها هي الأجرة القانونية، وإذ كان العقار الذي تقع به مقام قبل أول يناير سنة 1944 فإن الحكم المطعون فيه إذ احتسب الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 في 1/ 4/ 1997 على أساس ثمانية أمثال تلك الأجرة وخلص إلى صحة التكليف بالوفاء وتخلف الطاعنين عن الوفاء بالأجرة ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء وأداء الأجرة المتأخرة فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة في القانون ولا يعيبه ما اشتملت عليه أسبابه من تقريرات قانونية خاطئة من أن تغيير استعمال العين للأغراض غير السكنية يعد تعديلا جوهريا يخضع أجرتها للقانون الذي تم في ظله إذ لمحكمة النقض أن تصححها دون نقض الحكم، ومن ثم يكون النعي عليه في هذا الشأن على غير أساس، ويضحى النعي ببطلان التكليف بالوفاء لاحتسابه الزيادة في الأجرة على أساس الأجرة الاتفاقية لا يستند إلى أساس قانوني سليم ولا على الحكم إن التفت عنه.
------------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في الطعنين في أن المطعون ضدهما الأول والثانية أقاما على الطاعنين والمطعون ضدهم من الثالث حتى السادس الدعوى رقم ... لسنة 1998 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإبطال عقود الإيجار الصادرة منهما إليهم عن حجرات الشقة المبينة بالصحيفة والإخلاء والتسليم وإلزامهم بأداء الأجرة المتأخرة، وقالا بيانا لذلك إن مورثهما استأجر تلك الشقة من المطعون ضدها السابعة وبعد وفاته قاما بتأجير حجراتها من الباطن للطاعنين بمبلغ 20 جنيها شهريا لكل حجرة لاستعمالها في أغراض غير سكنية، وإذ امتنعوا عن سداد الأجرة بالزيادة المستحقة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 رغم تكليفهم بالوفاء فقد أقاما الدعوى، كما أقام الطاعنون دعوى فرعية بطلب الحكم بتحديد الأجرة القانونية لحجرات النزاع وإلزام المطعون ضدهما الأول والثانية برد ما تم دفعه زائدا منها، ومحكمة أول درجة حكمت في الدعوى الأصلية بعدم قبولها لبطلان التكليف بالوفاء وفي الدعوى الفرعية بندب خبير وبعد أن أودع تقريره حكمت بإلزام المطعون ضدهما الأول والثانية بأن يؤديا للطاعنين المبالغ الزائدة عن المستحق من الأجرة، استأنف المطعون ضدهما الأول والثانية هذين الحكمين بالاستئناف رقم ... لسنة 64 ق لدى محكمة استئناف الإسكندرية التي ندبت خبيرا - وبعد أن أودع تقريره - قضت بتاريخ 15/ 3/ 2011 بإلغاء الحكم المستأنف وبالإخلاء والتسليم.
طعن الطاعنون على هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم ... لسنة 81 ق، قدم المطعون ضدهما الأول والثانية طلب إغفال أمام محكمة الاستئناف بطلب الفصل في إلزام الطاعنين بالأجرة المتأخرة، وبتاريخ 10/ 1/ 2012 قضت المحكمة بالطلبات.
طعن الطاعنون على هذا الحكم بطريق النقض بالطعن في ... لسنة 82 ق، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعنين، وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظرهما وفيها التزمت النيابة رأيها.
-----------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعنون بأسباب الطعنين على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق وفي بيان ذلك يقولون إنهم تمسكوا أمام محكمة الموضوع ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بأجرة تزيد على المستحق لاحتسابه الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 على أساس الأجرة الاتفاقية رغم أنها تحتسب على أساس الأجرة القانونية في تاريخ إنشاء المبنى إلا أن الحكم التفت عن هذا الدفاع وأقام قضاءه بالإخلاء والإلزام بأداء الأجرة المتأخرة تأسيسا على أن تغيير استعمال حجرات النزاع إلى غير الأغراض السكنية يعد تعديلا جوهريا يخضع الأجرة للقانون الذي أجرى في ظله واحتسب الزيادة المشار إليها على هذا الأساس، هذا إلى أن الحكم ألزم الطاعنين بالضرائب العقارية المستحقة عن أعيان النزاع بكاملها ودون استنزال رسم النظافة إعمالا للقانون رقم 10 لسنة 2005، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه لما كان من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن التقنين المدني هو الشريعة العامة فإن أحكامه تسود سائر المعاملات بين الناس بحيث تعتبر النصوص المنظمة لعقد الإيجار هي الواجبة التطبيق أصلا ما لم تطرأ ظروف معينة يرى المشرع فيها ضرورة تعطيل بعض أحكامه أو إحلال تشريعات خاصة بديلا عنها، وكانت التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين أملتها اعتبارات تتعلق بالنظام العام وتعد من القوانين الاستثنائية التي تسري في نطاق الأغراض التي وضعت لها فيجب تفسيرها في أضيق الحدود دونما توسع في التفسير أو القياس، ومن ثم فهي تقيد نصوص القانون المدني التي تتعارض معها فلا يرجع إلى أحكام القانون العام إلا فيما فات القانون الخاص من الأحكام ولا يجوز إهدار القانون الخاص لإعمال أحكام القانون العام لما في ذلك من مجافاة صريحة للغرض الذي من أجله وضع القانون الخاص، وكان لكل قانون مجال ونطاق لتطبيقه، وبالتالي ليس هناك ما يمنع أن تخضع العلاقة التعاقدية الواحدة لقانون أو أكثر من قوانين الدولة ويتعين على المحاكم أن تطبق حكم كل قانون على الواقعة أو الوقائع التي قصد المشرع إخضاعها لأحكامه، وكان المشرع قد أوضح بجلاء في كافة قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أرقام 121 لسنة 1947، 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977 - المنطبق على الواقعة - أن أحكامه تسري على الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض مؤجرة من مالكها أو من غيره الكائنة في عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا وغيرها من الجهات التي يصدر بها قرار من الجهة المختصة، وإذ ورد النص مطلقا دون قيد فإنه يتعين إعمال حكمه على كافة الأماكن المؤجرة سواء من مالكها أو من غيره عدا ما استثنى بنص خاص أو فيما فات القانون الخاص من الأحكام ومفاد ذلك أن المناط في الخضوع لأحكام التشريع الاستثنائي هو بالمكان فكلما كان المكان هو العنصر الأساسي في عقد الإيجار سرى التشريع الاستثنائي سواء كانت مؤجرة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض مؤجرة من مالكها أو من غيره، وكانت التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن قد نصت على منع المؤجر من طلب إخلاء المكان المؤجر للسكن أو لغير ذلك من الأغراض ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب المبينة بها مما ترتب على ذلك امتداد عقود إيجار تلك الأماكن بقوة القانون، فإذا أطلقت يد المستأجر في التأجير من الباطن بموافقة المالك فإن هذه الموافقة تنتج أثرها ويظل عقد الإيجار من الباطن قائما بين طرفيه طالما لم يخل المستأجر من الباطن بشروطه كما ينفذ العقد في حق المؤجر ما دامت الإجارة الأصلية قائمة، وإذ كان المشرع في تلك القوانين قد نظم التحديد القانوني للأجرة بين المالك والمستأجر منه بنصوص آمرة ولم ينظم أحكام تحديد الأجرة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن بل تركها للقواعد العامة وفقا لاتفاق الطرفين باعتبار أن الإيجار من الباطن هو إيجار جديد يعقد بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ويرد على حق الانتفاع للأول وهو ما لا ينفصم عن محله وهو المكان المؤجر، ومن ثم تكون الأجرة القانونية للعين المؤجرة من الباطن هي الأجرة التعاقدية والتي يعتد بها في تحديد الزيادات، وكانت المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والمنشور بالجريدة الرسمية العدد 12 (مكرر) في 26/ 3/ 1997 قد نصت على تحديد الأجرة للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع النسب التي حددتها تلك المادة، وحددت نسبة ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 ويسري هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشره، ونصت الفقرة الأخيرة من تلك المادة على استحقاق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس الميعاد المذكور من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية، ثم أعقب ذلك صدور القانون رقم 14 لسنة 2001 بتعديل القانون رقم 6 لسنة 1997 ونص في مادته الأولى على تعديل نسبة الزيادة السنوية إلى 2% بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9/ 9/ 1977، وقد ورد هذا النص في عبارة عامة ومطلقة قاطعة الدلالة في أن مقدار الزيادة تتم في جميع الأحوال على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى بالنسب الواردة به وفقا لتاريخ الإنشاء والعبرة في تحديد مقدار الزيادة بتاريخ إنشاء المبنى طالما لم يتدخل المشرع في تحديد الأجرة ولم تستحدث في العين تعديلات جوهرية. لما كان ذلك، وكان الواقع في الدعوى - على نحو ما سجله الحكم المطعون فيه - أن أعيان النزاع قد أجرها المطعون ضدهما الأول والثانية إلى الطاعنين من الباطن خالية في غضون عام 1995 - قبل صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 - وحددت أجرة كل غرفة بمبلغ عشرين جنيها شهريا دون تدخل من المشرع بإرادة الطرفين فتكون أجرتها الواردة بعقود إيجارها هي الأجرة القانونية، وإذ كان العقار الذي تقع به مقام قبل أول يناير سنة 1944 فإن الحكم المطعون فيه إذ احتسب الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 في 1/ 4/ 1997 على أساس ثمانية أمثال تلك الأجرة وخلص إلى صحة التكليف بالوفاء وتخلف الطاعنين عن الوفاء بالأجرة ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء وأداء الأجرة المتأخرة فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة في القانون ولا يعيبه ما اشتملت عليه أسبابه من تقريرات قانونية خاطئة من أن تغيير استعمال العين للأغراض غير السكنية يعد تعديلا جوهريا يخضع أجرتها للقانون الذي تم في ظله إذ لمحكمة النقض أن تصححها دون نقض الحكم، ومن ثم يكون النعي عليه في هذا الشأن على غير أساس، ويضحى النعي ببطلان التكليف بالوفاء لاحتسابه الزيادة في الأجرة على أساس الأجرة الاتفاقية لا يستند إلى أساس قانوني سليم ولا على الحكم إن التفت عنه، وما يثيره الطاعنون من إلزام الحكم لهم بأداء رسم النظافة على خلاف أحكام القانون رقم 10 لسنة 2005 نعي عار عن دليله وغير مقبول، ولما تقدم يتعين رفض الطعنين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق