بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 75 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ك. ل. ا. ذ.
مطعون ضده:
ا. ع. ص.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/753 استئناف عقاري بتاريخ 30-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده (احمد علي صفائي ) أقام على الطاعنة ( كوندور للتطوير العقاري " ذ م م " ) الدعوى رقم 109 لسنة 2024 عقاري - أمام محكمة دبي الابتدائية - بطلب الحكم: بالزام المدعى عليها بتنفيذ اتفاقية البيع والشراء المتعلقة بوحدة التداعي وما نصت عليه من تسجيل الوحدة باسم المدعى في السجل المبدئي لدى دائرة الأراضي والاملاك وتزويده بجدول السداد ومراحل الإنجاز ليتمكن من السداد استناداً لما هو مقر به من قبل دائرة الأرضي والاملاك متزامناً مع مراحل الإنجاز ووفقاً لمقتضيات القانون ، وفي حال استحالة التنفيذ الزام المدعى عليها بان تؤدي له مبلغ 1.800.000 درهم مع الفائدة القانونية عنه بواقع 9% من تاريخ 7/6/2021 وحتى تمام السداد ? وذلك على سند من انه في عام 2006 تعاقد مع شركة (مارينا ستار ليمتد "ش ذ م م") على شراء الوحدة السكنية رقم O1505 الكائنة بمشروع مارينا ستار رقم (551) بمرسى دبي ، علي أن يكون الإنجاز والتسليم عام 2008 لقاء ثمن اجمالي قدره 998.760.00 درهم سدد منه مبلغ 579280.60 درهم ، الا ان الشركة البائعة (المطور السابق) توقفت عن العمل ولم تنجز المشروع في الموعد المحدد ، وحلت الشركة المدعى عليها محل المطور السابق بتاريخ 2021 ، وطالبته الاخيرة بتكملة دفعات الثمن المستحقة دون ان ترد علي استفساراته بشأن تحديد نسبة الإنجاز بالمشروع وتوافقها مع جدول الدفعات الجديد ، واخطرته ان المبلغ المسدد منه هو 119851 درهم ، بالمخالفة لما بيده من مستندات ، وفوجئ بعدم تسجيل الوحدة باسمه بدائرة التنظيم العقاري بدبي ، وتبين له ان قيمة العقار السوقية الحالية جاوزت مبلغ 1.800.000 درهم - ومن ثم كانت الدعوى - وجهت المدعى عليها طلب عارض ضد المدعى ، والمطور السابق شركة (مارينا استار) بطلب فسخ استمارة الحجز المبرمة فيما بين المدعي و المطور السابق للمشروع ، و شطب وإلغاء تسجيل وحدة التداعي من السجل العقاري بدائرة الاراضي و الاملاك ، و بأحقيتها في الاحتفاظ بكافة المبالغ المسددة من قبل (المدعي أصلياً - المدعى عليه الأول تقابلاً) وذلك علي سند من انها المطورة للمشروع المسمى مارينا ستار القائم في منطقة مرسى دبى علي قطعة الارض رقم 185 بموجب حكم الاستحواذ على تطويره عن المطور السابق (المدعي عليها الثانية تقابلاً) بالدعوى رقم 30 لسنة 2021 اللجنة القضائية الخاصة للمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة في إمارة دبى ، وان الاخيرة كانت قد قامت ببيع وحدات المشروع للمستثمرين ومنهم المدعي اصلياً علي الخارطة بموجب استمارات حجز للوحدات وسدد المشترين مبالغ للمدعي عليها الثانية تقابلاً ، إلا أن المشروع توقف بعد تبديد أموال المشروع وهروبه خارج الدولة لمدة تقارب العشر سنوات حتي قامت اللجنة القضائية الخاصة بالمشاريع غير المكتملة و الملغاة في الدعوي رقم 30 لسنة 2021 بإصدار حكمها باستحواذ (المدعية تقابلاً) على المشروع وتعيينها مطور جديد للمشروع وحلولها محل المطور السابق في كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن المشروع ، و قامت (المدعية تقابلاً) بأعمال التطوير للمشروع ووصلت نسبه الانجاز 100% وفق تقرير دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 9/10/2023 ، وانها لا تملك أي مستندات أو أوراق (للمدعي عليه الأول تقابلاً ? المدعي اصلياً) سوى ما قدمه بنفسه على ان يتم مراجعته وتدقيقه وإثبات صحته وأن الثابت وفقا لسجلات الشركة ان المدفوع هو فقط مبلغ 119,851 درهم ، وتبدأ التزاماتها من تاريخ الاستحواذ على المشروع الحاصل في 1/7/2021 ،وانها اتخذت الإجراءات القانونية المنصوص عليها في المادة 11 من القانون رقم 9 لسنة 2017 وتعديلاته بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبى ، وابلغت المدعي عليه الأول تقابلاً بتاريخ 28/11/2022 وفق حكم اللجنة القضائية بالتواصل مع المستثمرين والمطالبة بالمتبقي في ذمتهم للمطور السابق والمتبقي عليه هو مبلغ 878,909 درهم ، وتم انذاره للسداد ، الا انه لم يحرك ساكناً ، وهو ما يحق معه لها فسخ عقد البيع بإرادتها المنفردة وإلغاء تسجيل الوحدة وعدم رد أي مبالغ والتي يتحملها المطور السابق ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد أن اودع تقريره ، حكمت المحكمة حضورياً بجلسة 20/8/2024 : في الدعوى الاصلية والطلب العارض : بقبول الطلب العارض شكلاً ، وبإثبات انفساخ عقد البيع المؤرخ في عام 2006 عن الوحدة رقم O1505 القائمة بمشروع مارينا ستار ، وبالزام شركة (كوندور للتطوير العقاري " ذ م م ")بأن تؤدي للمدعي (احمد على صفاني) مبلغ 847281.21 درهم وبفائدة 5 % من وقت صيرورة الحكم نهائي وحتى تمام السداد ورفضت ما عدا ذلك من طلبات في الدعوتين - استأنف (المدعى اصلياً ? المدعي عليه الأول تقابلاً) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 753 لسنة 2024 عقاري ، كما استأنفت (المدعى عليها اصلياً ? المدعي تقابلاً) ذات الحكم بالاستئناف رقم 756 لسنة 2024 عقاري ، وبعد ضمهما للارتباط وليصدر فيهما حكم واحد ، اعادت المحكمة ندب الخبير السابق ، وبعد أن اودع تقريره التكميلي ، قضت بجلسة 30/1/2025 : بقبول الاستئنافين شكلاً وفي الموضوع برفضهما وتأييد الحكم المستأنف ? طعنت (المدعي عليها اصلياً - المدعية تقابلاً) علي هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 25/2/2025 بطلب نقضه، قدم المطعون ضده مذكرة رد في الميعاد طلب فيها رفض الطعن ، كما قدمت الطاعنة مذكرة تعقيبية بعد الميعاد التفتت عنها المحكمة ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة . حيث ان حاصل نعي الطاعنة بأسباب الطعن - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق والاخلال بحق الدفاع ? إذ طرح إجراءات وثيقه صحة الاجراءات الصادرة من دائرة الاراضي و الاملاك وفقآ أحكام المادة 11 من القانون رقم 19 لسنه 2020 الخاص بتعديل بعض احكام القانون رقم 13 لسنه 2008 مقرراً عدم علم المطعون ضده بفسخ العقد وإلغاء التسجيل أو الإجراءات التي اتخذتها دائرة الأراضي والأملاك بشأن ذلك أو من قيام الطاعنة أو المطور السابق بأي إجراءات لإثبات الملكية ، رغم استلامه لإخطار الدائرة وانتهت المدة القانونية دون أن يحرك ساكناً ، كما أخطأ الحكم عندم قرر بأن الطاعنة وجهت بتاريخ 20/6/2023 رسالة للمطعون ضده بخصوص المبالغ المسددة منه وقدرها 119,851 درهم بالمخالفة للمستندات كون اخلاله بعدم السداد سابق على هذه الرسالة ، إذ أن الثابت من الأوراق والمستندات ان الطاعنة أرسلت له رسالة بتاريخ 28/11/2022 لم تقر فيها بصحة المبالغ المدعي منه بسدادها بل أقرت بأن المطعون ضده قدم لها مستنداته وأن صحتها تقع على مسئوليته ، ثم طلبت منه سداد باقي الدفعات محددة التواريخ وفقآ لخطة إنجاز المشروع ، إلا أنه لم يسدد أي منها كونه لا يرغب في تنفيذ العقد ، بعد أن اثبتت الطاعنة حسن نيتها والتزمت الإجراءات القانونية باللجوء لدائرة الأراضي والاملاك ، الا أن المحكمة بالرغم من ذلك لم تعتد بما اتخذته من إجراءات علي قالة عدم اتباعها الأصول الإجرائية والفنية الصحيحة في عرض النزاع بحقيقته على دائرة الأراضي والاملاك ، وعول الحكم علي تقرير خبرة تكميلي معيب لعدم تنفيذه المأمورية المنوطة به وفق أسباب الحكم التمهيدي بالانتقال الي دائرة الاراضي والاملاك للاطلاع علي السجلات وحساب الضمان لبيان المبالغ المسددة من المطعون ضده ، ولم تدعوهم أو تجتمع مع الطرفين لبحث اعتراضاتهم علي التقرير الأصلي واودعت تقريرها التكميلي دون عرضه علي الاطراف للتعقيب عليه ، وهو ما اعترضت عليه الطاعنة امام المحكمة مقررة أنها لم تقر بأي مبالغ مدفوعة للمطور السابق وان المطعون ضده هو من قرر انه سدد للمطور السابق مبلغ 579,280.63 درهم وتقع مسئولية صحتها عليه ، وانه لم يسدد لها باقي الدفعات وفق خطة إنجاز المشروع ، كم أن الخبرة قامت بتفسير ما ورد بالرسالة المؤرخة 28/11/2022 المسلمة للمطعون ضده بتاريخ 6/12/2022 من تقرير باستلام أوراق ومستندات من المطعون ضده ومسئولية صحتها عليه والموافقة على ما هو ثبت صحته من مدقق الحسابات المعتمد والمسجل بمؤسسة التنظيم العقاري خطأ ، كما أنه لم يعترض علي الإجراءات امام دائرة الأراضي والاملاك بعد علمه بها ، الا أن الخبرة أوردت بتقريرها انها لم تتخذ أي إجراءات لفسخ التعاقد رغم تقديم الطاعنة لوثيقة صحة الإجراءات ، وأصدرت دائرة الاراضي والاملاك شهادة بتاريخ 27/10/2023 بأن الطاعنة قامت بإلغاء الوحدة العقارية رقم O1505 و تم اعاده تسجيلها استنادا الاحكام المادة 11 من القانون رقم 13 لسنه 2008 استنادا للإخطار رقم 4111/2023 الصادر من دائرة الاراضي و الاملاك للمطعون ضده لسداد باقي ثمن الوحدة ، الا أن المحكمة سايرت الخبرة فيما انتهت اليه دون ان تبحث اوجه دفاعها ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود في جملته - ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن عقد البيع علي الخارطة قبل التسجيل المبدئي هو منشئ لحق شخصي ما بين البائع المطور والمشتري فان انتقال ملكية المبيع من المطور البائع إلى مطور أخر- باستحواذه علي المشروع - لا يلزم المستحوذ بأي عقد سابق مبرم بين مشتر وبين المطور السابق إلا بعلمه بوجوده ولا يتحقق ذلك - حال إنكاره المعرفة - إلا بتمام التسجيل المبدئي- أو بإيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع، أو كان ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك ، و على المشتري أثبات حقه على الوحدة العقارية محل التداعي وعلم البائع بذلك الحق أو قبوله له أو يقدم ما يفيد التسجيل المبدئي أو إيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع أو انه ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك عن الوحدة المتنازع عليها ، ومن المقرر كذلك - أنه إذا استحال التنفيذ العيني للعقد ينفسخ العقد لعدم إمكانية تنفيذه ويرد البائع للمشتري ما يكون قد استوفاه منه من ثمن المبيع ، ومن المقرر كذلك - أن لمحكمة الموضوع سلطة تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث سائر الأدلة والمستندات المقدمة إليها تقديمًا صحيحًا والموازنة بينهما وترجيح ما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه ، و لها تقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصرًا من عناصر الإثبات في الدعوى و الأخذ به متى اطمأنت إليه ، وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله، دون أن تكون ملزمة بأن تتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحُججهم وترد استقلالاً على كل حُجة أو قول أثاروه ما دامت الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد المسقط لتلك الأقوال والحجج - لما كان ذلك - وكان الحكم المطعون فيه قد قضي بتأييد الحكم المستأنف علي ما أورده بأسبابه من أن [[ وحيث انه عن موضوع الاستئنافين ، ... ، وكان الحكم المستأنف في محله للأسباب التي أقيم عليها والتي تأخذ بها هذه المحكمة وتعتبرها أسبابا مكملة لأسباب حكمها هذا ، وتضيف اليها المحكمة ردا على أسباب الاستئناف رقم 756 لسنة 2024 عقاري انه ، ... ، وكان الثابت من تقريري الخبير الأصلي والتكميلي اللذين تطمئن اليهما المحكمة وتأخذ بهما محمولان على اسبابهما أن المدعي قد أوفي بالتزاماته المذكورة باتفاقية البيع والشراء المؤرخة في عام 2006 و سدد الدفعات المستحقة عليه ، وان الثابت من شهادة لمن يهمه الأمر الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 27/10/2023 ان (المدعى عليها - المستأنفة تقابلاً) قد قامت بإلغاء الوحدة العقارية رقم 01505 وتم إعادة تسجيلها باسمها استناداً لأحكام المادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي بإمارة دبي وتعديلاته واستناداً للإخطار رقم 4111/2023 الصادر في هذا الشأن ، وقد خلت المستندات المقدمة من المدعى عليها مما يفيد علم المدعى (المستأنف أصلياً) بفسخ العقد او الإجراءات التي اتخذتها دائرة الأراضي والأملاك بشأن ذلك الفسخ ، كما خلت مما يفيد اتخاذها او المطور السابق/ شركة مارينا ستار ليمتد، أية إجراءات من شأنها إثبات ملكية (المدعى - المستأنف أصلياً) للعين محل التداعي، وان المدعى سدد من قيمة الوحدة محل التداعي مبلغ قدره 579,280.63 درهم، بموجب شيكات وإيصالات صادرة على مطبوعات المطورالسابق/ شركة مارينا ستار ليمتد تفيد وتؤكد سداده لذلك المبلغ ، وانه بتاريخ 3/1/2024 أصدرت دائرة الأراضي والأملاك شهادة تفيد ان الوحدة موضوع الدعوى غير مسجلة باسم المدعى ، وان الثابت من شهادة ملكية الوحدة موضوع الدعوى ان المدعى عليها باعتها لشركة (كينج رويال لتأجير بيوت العطلات " ش ذ م م ") بتاريخ 30/11/2023 بمبلغ 912.141 درهم ، وأن القيمة السوقية الحالية للوحدة محل التداعي طبقاً للشهادة الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 18/9/2024 مبلغ قدره 2,108,824.49 درهم ، ولم توضح ولم تقدم المدعى عليها المستندات التي تفيد المبلغ الذي حصلت عليه مقابل بيع الوحدة محل التداعي للغير ، ولا تعول المحكمة على ما قالت به المدعى عليها بأن المبلغ المسدد من المدعى بحساب الضمان قدره 119,851 درهم فقط ، وليس 579,280.63 درهم ، وان الرسالة المرسلة منها للمدعى بتاريخ 28/11/2022 والتي تضمنت ان المبلغ المسدد هو 579,280.63 درهم كان على أساس بيانات السداد التي أرسلها لها المدعى وليس إقرار منها ، فذلك القول مردود بأن تلك الرسالة ذاتها قد تضمنت أيضا ان المبالغ الواردة بها ثبت صحتها وتم تدقيقها والموافقة عليها من قبل مدقق حسابات كطرف ثالث مسجل في مؤسسة التنظيم العقاري ، فضلا عن تناقض دفاع المدعي عليها في هذا الشأن حيث انها تارة تقرر بأن المسدد في حساب الضمان عن الوحدة موضوع الدعوى هو مبلغ قدره 119,851 درهم فقط ، وتارة اخري تقرر بأن دائرة الاراضي و الاملاك قامت بالتأكد من سجلاتها و التي ثبت فيها ان المدعى قام بسداد مبلغ قدره 359.554 درهم فقط ، وجميعها اقوال مرسلة فلم تقدم للخبرة ثمة مستند من واقع حساب الضمان الخاص بالمشروع او سجلات دائرة الأراضي والأملاك المعدة لذلك ما يفيد سداد المدعى مبالغ أقل من المبالغ التي وردت بإيصالات وشيكات السداد المقدمة منه وقدرها 579,280.63 درهم، وتضيف المحكمة ردا على أسباب الاستئناف رقم 753 لسنة 2024 عقاري ، ... ، وكانت هذه المحكمة تري على ضوء ان الشركة المدعى عليها لم تكن المطور الأصلي وانها تسلمت المشروع عام 2021 ، وانها قامت ببيع الوحدة بمبلغ 912.141 درهم أي بمبلغ اقل من المبلغ المتعاقد عليه ، وعلى ضوء ان المبلغ المسدد من المدعى قدره 579,280.63 درهم، ان التعويض الذي قدرته محكمة اول درجة بمبلغ 250.000 درهم كاف لجبر ما لحق بالمدعى من اضرار مادية فقط ، حيث ان الأوراق قد خلت من طلب التعويض عن الضرر الادبي ، ومن ثم تقضي المحكمة برفض الاستئنافين وتأييد الحكم المستأنف لما سلف بيانه من أسباب وما لا يتعارض معها من أسباب الحكم المستأنف ]] وكان هذا الذي خلص اليه الحكم سائغاً مما له اصله الثابت بالأوراق ويكفي لحمل قضائه ولا مخالفة فيه للقانون ، فإن النعي عليه بما سلف لا يعدو أن يكون جدلًا موضوعيًا فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها، مما لا يجوز إثارته أمام هذه المحكمة .
وحيث أنه ? ولما تقدم - يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن، وبإلزام الطاعنة بالمصروفات، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة مبلغ التأمين.
