بسم الله الرحمن الرحيم
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 06-06-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 103 لسنة2023 طعن عقاري
طاعن:
شركة داماك العقارية ش ذ م م
نماء للتطوير العقاري ش ذ م م
مطعون ضده:
مصطفي عبدالحميد معصومى
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2021/1677 استئناف عقاري
بتاريخ 28-11-2022
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث إن الطعن قد استوفي أوضاعهم الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المدعي ( مصطفي عبد الحميد معصومي) أقام علي المدعى عليهم ( شركة داماك للتطوير العقاري " ش ذ م م " الغير مختصمة في الطعن ، (2) نماء للتطوير العقاري " ش ذ م م " ، (3) شركة داماك العقارية " ش ذ م م ") الدعوي رقم 124 لسنة 2021 عقاري جزئي - امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم : بفسخ عقد بيع الشقة (بخدمة فاخرة ? فندقية) رقم (PRVA/2/207) وبإلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم برد مبلغ 1,071,727.00 درهم وبتعويضه تعويضاً عادلا عن احتباس أمواله والفائدة بواقع 12% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، واحتياطيا ندب خبير- وذلك علي سند من أنه بتاريخ 13/1/2014 أبرم المدعي مع المدعى عليهما الأولى والثانية إتفاقية بيع و شراء وحدة التداعي كشقة فندقية لقاء ثمن إجمالي قدره 1,139,050 درهم ، وتم الاتفاق على أن يكون تاريخ الإنجاز في يوليو 2016 ، وقد قام بسداد مبلغ اجمالي شامل 4% رسوم التسجيل قدره 1,071,727 درهم ، الا ان المدعي عليهم لم ينجزوا المشروع في الموعد المحدد للإنجاز والتسليم أو بالمواصفات المتفق عليها كشقة فندقية ، وارسلوا له ملحق لاتفاقية البيع تتضمن اقرارهم بإنجاز المشروع كشقق سكنية وليس فندقية ? ومن ثم كانت الدعوي ? دفع المدعي عليهما الاولي والثالثة بعدم قبول الدعوي قبلهما لرفعها علي غير ذي صفة ، كما دفعت المدعي عليها الثانية (نماء للتطوير العقاري " ش ذ م م ") بعدم قبول الدعوي لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون ، ووجهت دعوي متقابلة بطلب الحكم : اولاً : بإلزام (المدعى عليه تقابلاً - المدعي اصلياً) بأن يؤدي لها باقي ثمن الوحدة وقدره 113,905 درهم والفائدة بواقع 9% سنويًا من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام ، ثانياً : إلزامه بغرامات التأخر في إستلام العقار بواقع 2% شهرياً من سعر الشراء وقدره 22,781 درهم شهرياً من تاريخ إكمال المشروع في 25/8/2019 وحتى تاريخ إستلام الوحدة الفعلي ، ثالثاً : إلزامه بسداد غرامات التأخر في سداد الأقساط بواقع 2% شهريًا وقدره 2780.10 درهم شهريًا من تاريخ إشعار التسليم الحاصل في 13/8/2020 وحتى تاريخ إستلام الوحدة الفعلي ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد ان اودع تقريره ، حكمت حضورياً بجلسة 31/10/2022 : اولاً : في الدعوي الاصلية : (1) بفسخ عقد البيع والشراء المؤرخ 13/1/2014 للشقة رقم PAVA/2/207 في مشروع بريفيه (Prive) من داماك واعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد ، (2) إلزام المدعى عليهما الثانية والثالثة بالتضامن فيما بينهما بأن يسددا للمدعي مبلغ مقداره 1,071,727 درهم والفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، (3) إلزام المدعى عليهما الثانية والثالثة بالتضامن فيما بينهما بأن يؤديا للمدعي مبلغ 350.000 درهم تعويض وفائدة علي هذا المبلغ بواقع 5 % سنويا من تاريخ صيرورة الحكم قطعيا وحتى تمام السداد ، ثانياً : في الدعوى المتقابلة : بقبولها شكلاً وفى الموضوع برفضها ، وأشار الحكم في أسبابه الي القضاء بعدم قبول الدعوي قبل المدعي عليها الاولي (شركة داماك للتطوير العقاري " ش ذ م م ") لرفعها علي غير ذي صفة وبرفض الدفع بالنسبة للمدعي عليها الثالثة (شركة داماك العقارية " ش ذ م م ")
- استأنف المدعي عليهما الثانية والثالثة ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1677 لسنة 2021 عقاري ، وبجلسة 30/3/2022 قضت المحكمة : أولاً : في الدعوى الاصلية : بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به " (1) بفسخ عقد البيع والشراء المؤرخ 13/1/2014 للشقة رقم PAVA/2/207 في مشروع بريفيه (Prive) من داماك واعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد ، (2) بإلزام المدعى عليهما الثانية والثالثة بالتضامن فيما بينهما بأن يسددا للمدعي مبلغ مقداره 1,071,727 درهم والفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، (3) بإلزام المدعى عليهما الثانية والثالثة بالتضامن فيما بينهما بأن يؤديا للمدعي مبلغ قدره 350.000 درهم تعويض وفائدة علي هذا المبلغ بواقع 5 % سنويا من تاريخ صيرورة هذا الحكم قطعيا وحتى تمام السداد " والقضاء مجددا برفض تلك الطلبات وتأييد الحكم فيما قضي به برفض الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمستأنفة الثانية ، ثانياً : في الدعوى المتقابلة : بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به برفض طلب باقي الثمن والقضاء مجددا بالزام المستأنف ضده بأن يؤدي للمستأنفة الاولي قيمة القسط الأخير " التاسع " من الثمن وقدره 10% المستحق بتاريخ 13/8/2020 وتأييد الحكم المستأنف فيما قضي به برفض باقي الطلبات .
طعن ( المدعي اصلياً . المدعي عليه تقابلاً ) في ذلك الحكم بالتمييز رقم 297 لسنة 2022 عقاري ، كما طعن المدعي عليها الثانية " المدعية تقابلاً " والمدعي عليها الثالثة في ذات الحكم بالتمييز رقم 315 لسنة 2022 عقاري ، وبجلسة 2/8/2022 قضت المحكمة برفض الطعن رقم 315 لسنة 2022 عقاري ، وفي الطعن رقم 297 لسنة 2022 عقاري بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة الذي نحيل اليه منعاً للتكرار ، وإذ تداول الاستئناف بعد النقض والاحالة بذات الرقم ، وبجلسة 28/11/2022 قضت المحكمة : بتأييد الحكم المستأنف - طعن المدعي عليهما الثانية " المدعية تقابلاً " والثالثة في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 25/1/2023 بطلب نقضه ، لم يقدم المطعون ضده مذكرة رد في الميعاد ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فقررت حجزه للحكم بغير مرافعة.
وحيث ان الطعن أقيم علي أربعة أسباب - تنعي الطاعنتان بالسبب الاول منها ? علي الحكم المطعون فيه - البطلان - ذلك أن الحكم الناقض أحال الاستئناف لذات الدائرة مصدرة الحكم الاستئنافي الأول، الا ان دائرة أخري هي من نظرت الاستئناف بعد النقض والإحالة بالمخالفة للحكم الناقض، وهو ما يبطل الحكم المطعون فيه.
وحيث ان هذا النعي غير مقبول - ذلك أن كل دوائر محاكم دبي بجميع درجاتها جهة قضائية واحده لا تنفرد أي منها بالاختصاص بنظر دعاوى معينه إذ لا يعد تشكيل دوائر متعددة في المحكمة الواحدة وتوزيع العمل بينها سوى مجرد تنظيم ادارى داخلي للعمل بالمحكمة لا يحول دون أن تفصل أي دائرة منها في النزاع المعروض عليها . لما كان ذلك . فأن النعي اي كان وجه الرأي فيه غير منتج، ومن ثم غير مقبول.
وحيث ان حاصل النعى بباقي أسباب الطعن - على الحكم المطعون فيه - الخطأ في تطبيق القانون وتأويله وتفسيره والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق والاخلال بحق الدفاع . إذ قضي بتأييد الحكم المستأنف بفسخ عقد بيع وحدة التداعي ورد المسدد من الثمن والتعويض بالرغم من تمسك الطاعنة الاولي أن الاستخدام المتفق عليه لوحدة التداعي وفقاً للبند (9) من عقد البيع انها (شقة مخدومة فاخرة) ولم يشير العقد الي أنها شقة فندقية ، وقد قدمت للمحكمة رد دائرة السياحة والتسويق التجاري الذي افاد أن الشقة الفاخرة المخدومة ليس من ضمن تصنيفات الشقق الفندقية وأن المرسوم رقم 17 لسنة 2013 لا يشمل الشقق الفاخرة المخدومة ولا ينطبق عليها ، وقد اوفت بكافة التزاماتها التعاقدية وانجزت الوحدة بالمواصفات المتفق عليها بعقد البيع ، كما أن المبني الكائن به وحدة التداعي مختلط يحتوي علي وحدات فندقية واخري عادية ، الا أن المحكمة بالرغم من ذلك قضت بالفسخ والزمتهما بمبلغ 350،000 درهم كتعويض جزافي رغم انتفاء الخطأ وعجز المطعون ضده عن اثبات الضرر ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي مردود في جملته . ذلك انه من المقرر في قضاء هذه المحكمة - ان نص المادة (2) من المرسوم رقم (17) لسنة 2013 بشأن ترخيص وتصنيف المنشآت الفندقية في إمارة دبي - جري علي انه تطبّق أحكام هذا المرسوم على المنشآت الفندقية العاملة في الإمارة، بما فيها المنشآت العاملة في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة بما فيها مركز دبي المالي العالمي ، وجاءت المادة (3) من ذات المرسوم بالنص علي أنه : (أ) يُحظر تشغيل أية منشأة فندقية في الإمارة ما لم تكن مرخصة ومصنفة من الدائرة ، يُحظر تشييد أية منشأة فندقية أو تحويل مبنى قائم إلى منشأة فندقية إلاّ بعد الحصول على الموافقة الخطية المسبقة من الدائرة واستيفاء الشروط المقررة بموجب التشريعات السارية- على جميع الجهات الحكومية المعنيّة في الإمارة عدم إصدار أي ترخيص لإقامة أي مبنى أو تحويل مبنى قائم إلى منشأة فندقية إلاّ بعد حصول مقدم الطلب على موافقة الدائرة الخطية المسبقة على ذلك ، ونصت المادة (5) منه على أنه (أ) يتم منح الجهة الراغبة بمزاولة النشاط في الإمارة الموافقات الأولية والترخيص والتصنيف الذي تستحقه وشهادة عدم الممانعة باستقبال النزلاء وفقاً للإجراءات المعتمدة لدى الدائرة في هذا الشأن ، (ب) يجب على المنشأة الفندقية الراغبة بمزاولة النشاط توفير كافة متطلبات تشغيلها فعلياً والتقدم للدائرة بطلب الحصول على الترخيص- بعد منح المنشأة الفندقية الترخيص يتم الكشف والتدقيق الموقعى عليها وذلك لغايات تصنيفها وفقاً للمعايير المعتمدة لدى الدائرة في هذا الشأن ، (ج) ... ، (د) يُحظر على المنشأة الفندقية ممارسة النشاط قبل توفير كافة متطلبات التشغيل المعتمدة لدى الدائرة وحصولها من الدائرة على شهادة عدم ممانعة باستقبال النزلاء ، (هـ) بعد حصول المنشأة الفندقية على الترخيص يتم تسجيلها في السجل المعتمد لدى الدائرة لهذه الغاية والذي تدوّن فيه كافة البيانات الأساسية المتعلقة باسم المنشأة الفندقية والمرافق التابعة لها وعنوانها واسم مالكها ومديرها وأية بيانات أخرى تراها الدائرة لازمة " مما يدل علي ان الموافقة المبدئية على انشاء المنشأة الفندقية لا يغني عن استيفاء باقي متطلبات التشغيل وممارسة النشاط وحصولها من دائرة السياحة والتسويق التجاري على الترخيص والتصنيف وشهادة عدم ممانعة باستقبال النزلاء ، ومن المقرر وعلي ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة - أن المناط في تكييف العقود هو بما عناه المتعاقدان منها دون إعتداد بما أطلقاه عليها من تسمية ، ومن المقرر ايضاً - أن استخلاص اثبات أو نفي الخطأ التعاقدي من جانب أي من طرفي العقد وتقدير مبررات فسخ العقد الملزم للجانبين هي من سلطة محكمة الموضوع طالما كان استخلاصها سائغا ، ومن المقرر كذلك ? أن المسؤولية العقدية تتحقق بتوافر أركان ثلاثة الخطأ وهو يتمثل في عدم تنفيذ أحد المتعاقدين لالتزاماته التعاقدية أو التأخير في تنفيذها والضرر الذي يلحق بالطرف الأخر وهو يتمثل في الإخلال بمصلحة مالية أو الإضرار به ضرراً أدبياً وقيام علاقة السببية بين الخطأ والضرر ولا تنتفي الرابطة السببية بينهما إلا إذا أثبت المدين أن عدم تنفيذه لالتزامه كان بسبب أجنبي لا يد له فيه أو بسبب خطأ الدائن أو فعل الغير ، وأن استخلاص الخطأ الموجب للمسؤولية ونسبته لفاعله وما إذا كان المتعاقد قد أخل بما فرضه عليه العقد من التزامات هو مما تستقل بتقديره محكمة الموضوع في نطاق سلطتها في فهم الواقع في الدعوى وفي تقدير الأدلة المقدمة اليها ومنها تقرير الخبير المنتدب وفي الاخذ منه بما تطمئن اليه واطراح ما عداه متى أقامت قضاءها على اسباب سائغة لها اصل ثابت في الأوراق وهي من بعد غير ملزمه بتتبع الخصوم في كافة مناحي دفاعهم والرد استقلالا على كل منها لأن في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها واوردت دليلها الرد المسقط لما يخالفه .
لما كان ذلك . وكان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه بفسخ عقد بيع وحدة التداعي ورد المسدد من الثمن والتعويض علي ما أورده بمدوناته من [[ وحيث أنه عن موضوع الدعوى ، ... ، وكان الواقع الثابت للمحكمة من أوراق الدعوي ومستنداتها ومن تقرير الخبير المنتدب من هذه المحكمة والذي تطمئن اليه في شأن الوقائع المادية لسلامة الاسس والابحاث التي بني عليها أنه بموجب العقد المؤرخ 13/1/2014 اشتر المدعي من المدعي عليها الثانية الوحدة محل التداعي رقم PAVA/2/207 في مشروع بريفيه Prive من داماك وقد نص في صدر العقد علي أن وحدة التداعي شقة خدمة ممتازة وكان الثابت من افاده دائرة السياحة والتسوق المرفقة بتقرير الخبرة أن الشقة خدمة ممتازة تعتبر ضمن تصنيفات الشقق الفندقية وكانت الوحدة العقارية موضوع التداعي حتى تاريخ 20/10/2020 مصنفة شقة فندقية فاخرة ، وبعد هذه الفترة لا يوجد ترخيص وتصنيف للمبني الكائن به الوحدة وكذلك الوحدة محل التداعي أي انها شقة سكنية وهو ما يؤدي إلى عدم استفادة المدعي من استثمار الوحدة محل التداعي كشقة خدمة ممتازة وهى إحد تصنيفات الشقق الفندقية، بالإضافة إلى انخفاض القيمة السوقية للوحدة محل التداعي، الأمر الذي تخلص منه المحكمة الي ثبوت اخلال المدعى عليهما الثانية والثالثة بالتزاماتهما التعاقدية لعدم تنفيذ العقد سند الدعوى بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية بتسليم المدعي وحدة التداعي بالحالة والأوصاف التي تم الاتفاق عليها بينهما وهي وحدة فندقية والذي لا يمكن له في ظل عدم وجود ترخيص من دائرة السياحة استخدامها والانتفاع بها على أساس شقة فندقية وهو ما كان محل اعتبار عند ابرام العقد والتي لولاها ما أقدم المدعي علي التعاقد مع المدعى عليهما لشرائها بما يتوافر معه المبرر الموجب للفسخ وهو ما تقضى به المحكمة ، ... ،وحيث انه عن طلب التعويض ، ... ، وكان المدعى عليهما - البائعين - قد تخلفا عن تنفيذ التزامهما التعاقدي باستخراج التراخيص اللازمة للمشروع الكائن به الوحدة محل التداعي وفقا المتفق عليه حسبما سلف بيانه شقق فندقيه (شقة خدمة ممتازة وهى إحد تصنيفات الشقق الفندقية) مما ترتب عليه القضاء بفسخ العقد سند التداعي مما يكون قد توافر ركن الخطأ في جانبهما والذى ترتب عليه اضرار بالمدعي تمثلت في حرمانه من استثمار الوحدة محل التداعي كشقه فندقيه تدر عليه أرباح فضلا عن عدم استثمار المبلغ المدفوع من الثمن ، ولما كان تقدير التعويض من اطلاقات المحكمة فأنها تقدر مبلغ 350.000 درهم تعويضا جابرا عن كافة الاضرار المادية التي اصابت المدعي تلزم المدعى عليهما الثانية والثالثة بالتضامن فيما بينهما بأدائه له ]] وإذ كان هذا الذى خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغا ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفي لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه في هذا الخصوص ينحل إلى محض جدل موضوعي في سلطة محكمة الموضوع في تقدير مبررات الفسخ والتعويض لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز .
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
وحيث إن الطاعنتين سبق لهما الطعن بالتمييز رقم 315 لسنة 2022 عقاري في الحكم السابق صدوره في ذات الدعوى، فإنه لا يستوفى عن هذا الطعن رسم عملاً بالمادة 33 من قانون الرسوم القضائية في محاكم دبي رقم 21 لسنة 2015 ، وإذ يعفى من التأمين من يعفي من الرسوم القضائية عملاً بالفقرة الثانية من المادة رقم 181 من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022 المعمول به من تاريخ 2/1/2023.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن .
