جلسة 10 من فبراير سنة 1981
برئاسة السيد/ المستشار نائب رئيس المحكمة: محمد صدقي العصار، وعضوية السادة المستشارين: جلال الدين رافع، عبد الحميد المنفلوطي، علي السعدني، وأحمد شلبي.
---------------
(92)
الطعن رقم 711 لسنة 47 القضائية
(1) بطلان. عقد.
بطلان العقد في شق منه أو قابليته للإبطال. أثره. بطلان هذا الشق وحده. الاستثناء. تعذر إتمام العقد بغير الشق الذي وقع باطلاً. المادة 143 مدني.
(2) بيع "حبس الثمن". محكمة الموضوع.
حبس المشتري للثمن. شرطه. وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من تحت يده. المادة 457/ 2 مدني. علم المشتري بهذا السبب وقت الشراء. لا يعد بذاته دليلاً على نزوله عن حق الحبس. علة ذلك. تقدير جدية السبب. استقلال قاضي الموضوع بها.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر؛ والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون عليها أقامت الدعوى رقم 5037 لسنة 1960 مدني القاهرة الابتدائية ضد الطاعن بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 26/ 9/ 1960 المتضمن بيعه لها العقار الموضح بذلك العقد وبالصحيفة والبالغ مسطحه 252 متراً مربعاً تبين أن حقيقته 271.52 متراً مربعاً بثمن قدره 3950 جنيهاً. وقالت بياناً للدعوى إنه بموجب العقد المذكور باع لها الطاعن العقار الموضح به شاملاً زوائد تنظيم اشتراها من بلدية الزقازيق وذلك بثمن قدره 3950 جنيهاً، دفعت منه مبلغ ألف جنيه عند التوقيع على العقد واتفق على سداد مبلغ 1650 جنيهاً في ميعاد غايته أول ديسمبر سنة 1960 وسداد الباقي وقدره 1300 جنيه عند التوقيع على العقد النهائي الذي حددت له مدة أقصاها سنة، ولما كان الطاعن مديناً بمبلغ 450 مليم و195 جنيهاً لمقاول البناء وبمبلغ 1380 جنيهاً مضمون برهن على العقار المبيع لصالح بنك التسليف الذراعي والتعاوني، وإذ لم ينفذ التزامه بسداد هذين الدينين ولم ينقل لملكيته زوائد التنظيم التي تدخل ضمن العقار المبيع بالعقد موضوع الدعوى فإنه يحق لها حبس باقي الثمن أخذاً بالمادة 457/ 2 من القانون المدني حتى يقوم بتطهير العقار المبيع بما عليه من حقوق للغير ويعد المستندات اللازمة للتسجيل مع حقها في طلب الحكم بصحة ونفاذ العقد ومن ثم أقامت الدعوى بطلباتها وقد أقام الطاعن الدعوى رقم 374 سنة 1961 مدني القاهرة الابتدائية ضد المطعون عليها بطلب فسخ عقد البيع المذكور واعتبار العربون المدفوع حقاً له، وذلك تأسيساً على أن المطعون عليها أخلت بالتزامها بسداد قسط الثمن البالغ 1650 جنيهاً في الأجل المحدد لسداده رغم إنذارها فيكون عقد البيع قد فسخ منم تلقاء نفسه إعمالاً للشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه في البند الخامس منه، وقد قررت المحكم ضم الدعوى الثانية للدعوى الأولى وإحالتها إلى محكمة الزقازيق الابتدائية فقيدت بها برقم 903 سنة 1963، وبعد أن ندبت المحكمة مكتب خبراء وزارة العدل بالزقازيق لمعاينة العقار المبيع وبيان القدر الذي يدخل منه في ملكية الطاعن وقيمة ذلك القدر، وقدم الخبير تقريره، حكمت بتاريخ 13/ 4/ 1962 بفسخ عقد البيع على أن يكون للمطعون عليها اتقاء الفسخ إذا وفت وفاء قانونياً بباقي الثمن وقدره 2632 جنيهاً و528 مليماً، خلال شهر من صيرورة الحكم نهائياً. استأنفت المطعون عليها هذا الحكم بالاستئناف رقم 184 سنة 15 ق المنصورة، وبتاريخ 8/ 5/ 1973 ندبت المحكمة مكتب خبراء وزارة العدل بالقاهرة لمعاينة العقار المبيع وبيان حدوده ومساحته بعد استبعاد القدر الذي ثبت عدم ملكية الطاعن له وتقدير قيمة القدر المستبعد وقيمة الباقي، وبعد أن قدم مكتب الخبراء تقريره وأودعت المطعون عليها خزينة المحكمة باقي الثمن الذي أظهره هذا التقدير وقدره 1280 جنيهاً 500 مليماً، حكمت المحكمة بتاريخ 15/ 3/ 1977 بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض دعوى الطاعن بفسخ عقد البيع المؤرخ 26/ 9/ 1960 وبصحة ونفاذ هذا العقد فيما تضمنه من بيع الطاعن للمطعون عليها القطعة الأولى المبينة به وبصحيفة الدعوى وبتقرير الخبير المؤرخ 13/ 11/ 1976 والبالغ مسطحها 228.05 متراً مربعاً لقاء ثمن قدره 2280 جنيهاً 500 مليماً. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وعرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب ينعى الطاعن بالوجه الأول من السبب الأول منها على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقول إن عقد البيع موضوع الدعوى قد نص على تحديد مدة أقصاها سنة من تاريخ تحريره لإنهاء عقد البيع النهائي, وإذ كانت المطعون عليها قد أقامت الدعوى بصحة ونفاذ عقد البيع قبل انقضاء تلك السنة، وكانت العبرة في تحقيق شروط الدعوى بوقت رفعها لا بوقت الحكم فقد تمسك أمام محكمة الاستئناف بعدم قبول دعوى المطعون عليها لرفعها قبل الأوان غير أن الحكم المطعون فيه قضى بصحة ونفاذ عقد البيع دون أن يرد على هذا الدفع مما يعيبه بالقصور في التسبيب.
وحيث إن هذا النعي غير منتج، ذلك أن الحكم المطعون فيه قد صدر بصحة ونفاذ عقد البيع بعد انقضاء سنة من تاريخ تحريره فلا تكون للطاعن مصلحة في الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل اكتمال تلك السنة ومن ثم فلا تثريب على المحكمة إن هي لم ترد على هذا الدفع.
وحيث إن حاصل النعي بالسبب الثاني أن الحكم المطعون فيه معيب بالقصور في التسبيب، ذلك أن الطاعن تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه ما كان ليتم بيع عقاره موضوع الدعوى إلا مع زوائد التنظيم التي عرضت عليه بلدية الزقازيق شراءها وعلى ذلك فإبطال عقد البيع في شق منه من شأنه أن يبطل العقد كله أخذاً بالمادة 143 من القانون المدني، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بصحة ونفاذ العقد بالنسبة لباقي العقار المبيع بعد استبعاد زوائد التنظيم دون أن يعرض لهذا الدفاع وهو دفاع جوهري يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن الحكم المطعون فيه قضى بصحة ونفاذ عقد البيع عن القدر المملوك للطاعن البائع، بعد استبعاد زوائد التنظيم التي ثبت عدم ملكيته لها، ولما كان مقتضى المادة 143 من القانون المدني أنه إذا كان العقد في شق منه باطلاً أو قابلاً للإبطال, فهذا الشق وحده هو الذي يبطل إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذي وقع باطلاً، وهو ما لم يقدم الطاعن البائع الدليل عليه باعتباره لا ينفصل عن جملة التعاقد، فلا يعيب الحكم المطعون فيه إغفاله الرد على ما أثاره الطاعن من دفاع بهذا الخصوص. وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، من وجهين، الأول أنه تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن المطعون عليها كانت تعلم وقت التعاقد أنه لا يملك زوائد التنظيم التي باعها لها مع العقار المملوك له، فلا تستحقق قبله أي تعويض لا على أساس أنه باع لها ملك الغير ولا على أساس المادة 433 من القانون المدني التي لا تنطبق إلا في حالة وجود عجز في المبيع عند قيام البائع بتسليم المبيع إلى المشتري، غير أن الحكم المطعون فيه لم يبحث هذا الدفاع ولم يرد عليه مما ينبئ عن عدم فهم المحكمة للواقع في الدعوى ولأحكام القانون - والثاني أن الحكم المطعون فيه قدر للمساحة التي حكم بصحة ونفاذ عقد البيع عنها ثمناً يقل عن قيمتها.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه لما كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على أن "يبين من الاطلاع على عقد البيع المؤرخ 26/ 9/ 1960 أن العقار المبيع مكون من قطعتين القطعة الأولى هي العقار رقم 6 شارع الحريري والثانية هي زوائد التنظيم المشتراة بمعرفة البائع ومبين حدودها ومعالمها على حدة وورد بالبند الثالث من العقد أن البيع تم بثمن إجمالي وجزافي قدره 3950 جنيهاً. وحيث إنه لما كان ذلك، وكان عقد البيع قابلاً للتجزئة بطبيعته إذا يمكن قصره على القطعة الأولى دون القطعة الثانية، فإنه يبقى بصدد تحديد ثمن القطعة الأولى التي ثبتت ملكية المطعون عليه الأول البائع - الطاعن - لها الرجوع إلى قيمتها في مقابل القطعة الثانية بالنظر إلى الثمن الإجمالي الوارد في العقد.. وتأخذ المحكمة في ذلك كله بتقرير الخبير المقدم أخيراً في الدعوى لسلامة الأسس التي قام عليها والتي تأخذ بها هذه المحكمة وتعتبرها أسباباً لها، والذي انتهى إلى أن مساحة العقار موضوع النزاع بعد استبعاد القدر الذي ثبت عدم ملكية المستأنف عليه الأول له هي 228.55 متراً مربعاً وأن ثمن ذلك القدر 2280 جنيهاً و500 مليماً باعتبار أن ثمن المتر الواحد عشرة جنيهات"، مما مفاده أن المحكمة لم تقض بتعويض إنما قدرت ثمن المساحة التي حكمت بصحة ونفاذ العقد عنها، مما يكون معه النعي بالوجه الأول غير منتج لوروده على غير الأسس التي قام عليها الحكم المطعون فيه، وإذ اعتمد الحكم في تقدير هذا الثمن على تقرير الخبير الفني محمولاً على أسبابه السائغة التي اعتنقها، فإن النعي بالوجه الثاني يضحى جدلاً موضوعياً في تقدير الدليل الذي اقتنعت به المحكمة.
وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الثاني من السبب الأول وبالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق، وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن الثابت بعقد البيع التزام المطعون عليها بسداد مبلغ 1650 جنيهاً من الثمن في ميعاد غايته 1/ 12/ 1960 وإلا اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه بعد إنذار المشترية بالفسخ، وأن هذا الالتزام غير معلق على شرط، وفي وقت استحقاقه لم يحل أي من التزامات الطاعن الواردة في عقد البيع ولم تكن هناك أسباب تخشى منها المطعون عليها وقوع تعرض لها من الغير، فيكون من حقه حبس التزامه بنقل الملكية لعدم قيام المطعون عليها بسداد القسط المذكور، غير أن الحكم المطعون فيه لم يعرض لهذا الدفاع وأقام قضاءه في تبرير امتناع المطعون عليها عن سداد قسط الثمن على أن مسلك الطاعن وظروف الدعوى تبرران ذلك وأن استحقاق هذا القسط كان رهناً بتقديم الطاعن دليل تملكه زوائد التنظيم وسداد المستحقات التي نص في عقد البيع على التزامه بها, مما يعيبه مخالفة الثابت بالأوراق وبالقصور في التسبيب.
وحيث إن هذا النعي مردود, ذلك أن مفاد نص المادة 457 - 2 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع أجاز للمشتري حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من تحت يده, فمجرد قيام هذا السبب لدى المشتري يخول له الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذي يهدده, وعلم المشتري وقت الشراء بالسبب الذي يخشى معه نزع المبيع من تحت يده لا يكفي بذاته للدلالة على نزوله عن هذا الحق لأنه قد يكون محيطاً بالخطر الذي يتهدده ويكون في ذات الوقت معتمداً على البائع لدفع هذا الخطر قبل استحقاق الباقي في ذمته من الثمن, ولم يقصر المشرع في المادة المذكورة حق المشتري في حبس الثمن على وقوع تعرض له بالفعل وإنما أجاز له هذا الحق أيضاً ولو لم يقع هذا التعرض إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من تحت يده, وتقدير جدية السبب الذي يولد الخشية في نفس المشتري من نزع المبيع من تحت يده هو من الأمور التي يستقل بها قاضي الموضوع ولا رقابة عليه في ذلك لمحكمة النقض متى أقام قضاءه على أسباب سائغة تكفي لحمله, ولما كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على ما أورده من أن "امتناع المستأنفة عن الوفاء بالقسط البالغ قدره 1650 جنيهاً له ما يبرره بالنظر إلى مسلك البائع والظروف التي تحيط بالبيع ذلك أنه في حالة سدادها ذلك المبلغ كان يتبقى من ثمن البيع مبلغ 1350 جنيهاً حال أن المستحق لبنك التسليف 1381 جنيهاً حيث رهن العقار المبيع للبنك ضماناً ووفاء لدين بهذا المقدار يلتزم البائع بسداده ولم يقدم الأخير ما يفيد حصول هذا السداد قبل 19/ 12/ 1960، كما أن المقاول الذي أقام الدكاكين كان قد أنذر المستأنفة في 6/ 12/ 1960 باستحقاقه لمبلغ 195 جنيهاً و450 مليماً، ومقدار ذلك كله يجاوز مبلغ الـ 1350 جنيهاً الذي يبقى من ثمن المبيع بعد سداد القسط المحدد له أول ديسمبر سنة 1960، كما أن البائع لم يكن قد تملك زوائد التنظيم التي كانت ضمن العار المبيع، وإيداع ما يعادل قيمة تلك الزوائد مع قيمة دين البنك ودين المقاول يجعل كل المستحق للبائع كباقي ثمن المبيع برمته وبعد سداد مبلغ الـ 1000 جنيه المدفوع وقت تحرير عقد البيع يقل بكثير عن مقدار القسط المحدد له أول ديسمبر سنة 1960 ولا يرد على ذلك أن العقد لم يحدد للبائع ميعاداً لإنهاء إجراءات نزع الملكية فيما يختص بالجزء المعتبر زوائد تنظيم إذ يقتضي منطق الأمور أنه إذا ما كان استبعاد قيمة تلك الزوائد مع باقي ما يستحق على البائع - دين البنك ودين المقاول - يستغرق المتبقي من الثمن المقرر سداده عند التوقيع على عقد البيع النهائي وجانباً من القسط المستحق في أول ديسمبر سنة 1960 أن يكون استحقاق القسط المذكور رهناً بتقديم البائع ما يدل على امتلاكه لزوائد التنظيم وسداد تلك المستحقات أو القليل تقديم البائع للدليل على أن باقي المستحق عليه لا يجاوز 1350 جنيهاً المقرر سداده عند التوقيع على عقد البيع النهائي حتى يكون من حقه اقتضاء القسط المحدد له أول ديسمبر سنة 1960 في التاريخ المذكور وتشري المحكمة في هذا الصدد أن قيمة زوائد التنظيم بحكم طبيعتها وموقعها تثير منازعة جدية"، لما كان ذلك، وكان هذا الذي أورده الحكم المطعون فيه يكفي لحمل قضائه فيما انتهى إليه من حق المطعون عليها في حبس القسط المذكور من الثمن لعدم تملك الطاعن زوائد التنظيم التي كانت ضمن العقار المبيع وعدم إيداعه قيمة تلك الزوائد والدينين المستحقين للبنك وللمقاول وعدم تطهير العقار المبيع من الرهن المحمل به ضماناً لأول هذين الدينين، وكان الشرط الفاسخ المقرر جزاء على عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، فإن النعي بهذا السبب يكون على غير أساس.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق