الطعن 1286 لسنة 49 ق جلسة 20 / 2 / 1985 مكتب فني 36 ج 1 ق 65 ص 292

جلسة 20 من فبراير سنة 1985

برياسة السيد المستشار/ يحيى العموري نائب رئيس المحكمة؛ وعضوية السادة المستشارين: ماهر قلادة واصف، مصطفى زعزوع، حسين علي حسين، وحمدي محمد علي.

-------------------

(65)
الطعن رقم 1286 لسنة 49 القضائية

إيجار "إيجار الأماكن": أجرة "الميزة المقابلة".
الميزة التي تبيح للمؤجر تقاضي مقابل عنها بالإضافة إلى الأجرة القانونية ماهيتها. تضمين المؤجرة قيداً في ملحق عقد الإيجار بعدم طلبه إخلاء المستأجر لأي سبب، عدم اعتباره ميزة تضاف إلى الأجرة بعد صدور القانون رقم 24 لسنة 1965. علة ذلك.

------------------

مفاد النص في الفقرة الثانية من المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة 1947 من أنه "يدخل في تقدير الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل تقدير كل شرط أو التزام جديد لم يكن وارداً في العقود المبرمة قبل أول مايو 1941 أو لم يجر العرف في هذا التاريخ بفرضه على المستأجر"، كما يواجه صراحة حالة ما إذا فرضت على المستأجر التزامات جديدة بموجب القانون أو الاتفاق أو العرف لم تكن مفروضة عليه في شهر الأساس، فإنه يواجه أيضاً - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - حالة ما إذا فرضت على المؤجر التزامات جديدة بموجب القانون أو الاتفاق أو العرف لم تكن مفروضة عليه في شهر الأساس فيتعين تقويمها بفرض أنها كانت موجودة في شهر الأساس وإضافتها إلى الأجرة الاتفاقية أو أجرة المثل في ذلك الشهر.. ومصدر القيد أو الميزة المقابلة اتفاق المتعاقدين بعطاء من أحدهما يوليه المتعاقد الآخر متجاوزاً نطاق القيود القانونية، وفي هذه الحالة وسواء تراضا على ذلك في عقد الإيجار ذاته أو في اتفاق لاحق، فإنه يتعين إعمال ما تلاقت عليه إرادتهما بشأن تقديم هذه الميزة ما لم ينطوي ذلك على تحايل على أحكام الأجرة القانونية... لما كان ما تقدم وكان ملحق عقد الإيجار قد حرر في ظل الأمر العسكري رقم 315 لسنة 1942 المعدل بالأمر العسكري 402 لسنة 1943 الذي كان لا يجيز للمؤجر طلب الإخلاء إلا في حالات ثلاث هي التأخير في سداد الأجرة وإساءة استعمال العين المؤجرة، وقيام ضرورة قصوى للمالك تلجئه إلى شغل المكان المؤجر، و كان ما ورد بهذا الملحق من قيد على المؤجر بعدم طلب إخلاء المستأجر لأي سبب كان سواء لشغل العين بنفسه أو بأحد ذويه أو لأي سبب آخر طالما بقى المستأجر ملتزماً بتنفيذ شروط والتزامات العقد، ينطوي على حجب المؤجر عن استعمال حقه في طلب الإخلاء إذا قامت به ضرورة لشغل المكان المؤجر فقط وليس لأي من السببين الأولين المشار إليهما بالأمر العسكري المعدل آنف الذكر وهما التخلف عن سداد الأجرة وإساءة استعمال المكان باعتبار أنها من شروط التعاقد التي التزم المستأجر بتنفيذها طبقاً لما ورد بملحق العقد وبالتالي فلا يشملها القيد الوارد به، وكان ما انتظمه هذا القيد يمثل انتقاصاً لحقوق المؤجر قبل المستأجر على نحو لم يكن وارداً في عقود الإيجار المبرمة قبل أول مايو 1942 ولم يجر العرف في هذا التاريخ بفرضه على المؤجر، بما يعد ميزة للمستأجر اتفق على تقويمها وإضافة مقابلها إلى أجرة شهر الأساس، ولما كان حق المؤجر في طلب الإخلاء لقيام ضرورة تلجئه إلى شغل العين المؤجرة الذي تقرر له بمقتضى الأمر العسكري 315 لسنة 1942 بعد تعديله بالأمر العسكري 402 لسنة 1943 قد استمر قائماً في ظل الأوامر العسكرية والمراسيم بقوانين المتتالية حتى بعد صدور القانون 121 لسنة 1974 ولم يلغ إلا بموجب القانون 24 لسنة 1965 وكان مقتضى هذا الإلغاء زوال القيد والميزة المقررة بمقتضى الاتفاق بعد أن أصحبت مفروضة بموجب القانون الذي ارتأى في مجرد فرضها لذاتها ما يحقق التوازن بين طرفي التعاقد دون أن يمنح المؤجر حقاً في تقاضي مقابل إضافي عنها، وكان يتعين الالتزام بما فرضه القانون في هذا الشأن بما لازمه التزام المؤجر بهذا القيد دون أن يكون له حق في تقاضي مقابل إضافي يقابل ما عاد على المستأجر من ميزة وإلا كان في تقاضيه لهذا المقابل الإضافي - على خلاف ما قد يقضي به القانون - تحايل على أحكام الأجرة القانونية المتعلقة بالنظام العام.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى 10226 لسنة 1970 مدني جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بتخفيض أجرة الشقة المؤجرة له بالعقد المؤرخ 31/ 1/ 1941 وملحقه المحرر في 6/ 2/ 1943 إلى مبلغ 21 ج و839 م شهرياً بدلاً من 30 ج وبإلزام المطعون ضدهما متضامنين برد الفروق المستحقة وجملتها 2725 ج و174 م. ندبت محكمة أول درجة خبيراً في الدعوى، وبعد أن قدم تقريره قضت بالتخفيض وبرد الفروق على النحو الوارد بطلبات الطاعن. استأنفت الشركة المطعون ضدها الأولى بالاستئناف 2877 لسنة 95 ق القاهرة، وبتاريخ 9/ 4/ 1979 حكمت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى. طعن الطاعن في هذا الطعن بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض على المحكمة في غرفة مشورة رأت أنه جدير بالنظر وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن حاصل النعي بسببي الطعن مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب، وفي بيانه يقول الطاعن إن ما ذهب إليه الحكم المطعون فيه من أن التزام المؤجر بعدم استعمال حقه القانوني في طلب الإخلاء يعد من قبيل التحسينات التي يحق للمؤجر تقويمها وإضافة ما يقابلها إلى الأجرة القانونية وإقراره بالتالي الزيادة التي تضمنها ملحق العقد مقابل ذلك الالتزام خطأ في القانون إذ أن المقصود بالتحسينات في مفهوم المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 هي الأعمال المادية التي يترتب عليها زيادة انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، وأنه بافتراض اعتبار هذا الالتزام على المؤجر ميزة للمستأجر فقد أضحت ولا قيمة لها بعد صدور القانون 121 لسنة 1974 الذي فرض الامتداد القانوني لعقد الإيجار، وبالتالي فإن تقاضي المؤجر مقابلاً لهذه الميزة بعد العمل بأحكامه يعد باطلاً لأنه يمثل زيادة عن الأجر القانونية، وإذا أغفل الحكم المطعون فيه الرد على هذا الدفاع فإنه يكون إلى جانب مخالفته للقانون قد شابه قصور في التسبيب.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن ما تقضي به الفقرة الثانية من المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 من أنه "ويدخل في تقدير الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل تقويم كل شرط أو التزام جديد لم يكن وارداً في العقود المبرمة قبل أول مايو 1941 أو لم يجر العرف في هذا التاريخ بفرضه على المستأجر"، كما يواجه صراحة حالة ما إذا فرضت على المستأجر التزامات جديدة بموجب القانون أو الاتفاق أو العرف لم تكن مفروضة عليه في شهر الأساس، وذلك بوجوب تقويمها لاستنزالها من أجرة شهر الأساس، فإنه يواجه أيضاً - وعلى ما جرى في قضاء هذه المحكمة - حالة ما إذا فرضت على المؤجر التزامات جديدة بموجب القانون أو الاتفاق أو العرف لم تكن مفروضة عليه في شهر الأساس، فيتعين تقويمها بغرض أنها كانت موجودة في شهر الأساس وإضافتها إلى الأجرة الاتفاقية أو أجرة المثل في ذلك الشهر، ومدلول الشرط أو الالتزام الوارد بالنص يتسع بحيث يشمل أي قيد على أحد المتعاقدين يترتب عليه زيادة في التزاماته أو مجرد انتقاص في حقوقه قبل المتعاقد الآخر بما يعود بالنفع على هذا الأخير وذلك على نحو لم يكن وارداً في عقود الإيجار المبرمة قبل أول مايو 1941 أو لم يجر بها العرف في ذلك التاريخ، بما يبرر القول باستحقاقه لقاء ذلك مقابل مادياً يضاف أو يستنزل من أجرة شهر الأساس، وقد يكون مصدر القيد والميزة المقابلة اتفاق المتعاقدين بعطاء من أحدهما يوليه التعاقد الآخر متجاوزاً نطاق القيود القانونية وفي هذه الحالة وسواء تراضياً على ذلك في عقد الإيجار ذاته أو في اتفاق لاحق، فإنه يتعين إعمال ما تلاقت عليه إرادتهما بشأن تقويم هذه الميزة ما لم ينطوي ذلك على تحايل على أحكام الأجرة القانونية وقد يكون مصدرها نص في تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية، وفي هذه الحالة يجب الالتزام بما تقرره تلك التشريعات بشأن استحقاق مقابل إضافي لها من عدمه باعتبار أن المشرع إنما تدخل بإصدار هذه التشريعات تحقيقاً لإعادة التوازن بين المؤجرين والمستأجرين الذي اختل نتيجة تفاقم المشاكل الاقتصادية والاجتماعية والظروف الاستثنائية التي مرت بها البلاد إبان الحروب المتعاقبة، وذلك بفرض قيود على أحد المتعاقدين تحقق ميزة للمتعاقد الآخر، وارتأى فيها بذاتها تحقيقاً لهذا التوازن فلم يول من فرضت عليه هذه القيود حقاً في تقاضي مقابل إضافي ممن عادت عليه بميزة، وارتأى في حالات أخرى أن يمنحه حق تقاضي مثل هذا المقابل الإضافي، لما كان ما تقدم وكان ملحق عقد الإيجار قد حرر في ظل الأمر العسكري 315 لسنة 1942 المعدل بالأمر العسكري 402 لسنة 1943 الذي كان لا يجيز للمؤجر طلب الإخلاء إلا في حالات ثلاث هي التأخر في سداد الأجرة وإساءة استعمال العين المؤجرة وقيام ضرورة قصوى للمالك تلجئه إلى شغل المكان المؤجر، وكان ما ورد بهذا الملحق من قيد على المؤجر بعدم طلب إخلاء المستأجر لأي سبب كان سواء لشغل العين بنفسه أو بأحد ذويه أو لأي سبب آخر طالما بقى المستأجر ملتزماً بتنفيذ شروط والتزامات العقد، ينطوي على حجب المؤجر عن استعمال حقه في طلب الإخلاء إذا قامت به ضرورة لشغل المكان المؤجر فقط وليس لأي من السببين الأولين المشار إليهما بالأمر العسكري المعدل آنف الذكر وهما التخلف عن سداد الأجرة وإساءة استعمال المكان باعتبار أنهما من شروط التعاقد التي التزم المستأجر بتنفيذها طبقاً لما ورد بملحق العقد وبالتالي فلا يشملها القيد الوارد به، وكان ما انتظمه هذا القيد يمثل انتقاصاً لحقوق المؤجر قبل المستأجر على نحو لم يكن وارداً في عقود الإيجار المبرمة قبل أول مايو 1941 ولم يجر العرف في هذا التاريخ بفرضه على المؤجر، بما يعد ميزة للمستأجر اتفق على تقويمها وإضافة مقابلها إلى أجرة شهر الأساس، ولما كان حق المؤجر في طلب الإخلاء لقيام ضرورة تلجئه إلى شغل العين المؤجرة الذي تقرر له بمقتضى الأمر العسكري 315 لسنة 1942 بعد تعديله بالأمر العسكري 402 لسنة 1943 قد استمر قائماً في ظل الأوامر العسكرية والمراسيم بقوانين المتتالية حتى بعد صدور القانون 121 لسنة 1947 ولم يلغ إلا بموجب القانون 24 لسنة 1965، وكان مقتضى هذا الإلغاء زوال القيد والميزة المقررة بمقتضى الاتفاق بعد أن أضحت مفروضة بموجب القانون الذي ارتأى في مجرد فرضها لذاتها ما يحقق التوازن بين طرفي التعاقد دون أن يمنح المؤجر حقاً في تقاضي مقابل إضافي عنها، وكان يتعين الالتزام بما فرضه القانون في هذا الشأن بما لازمه التزام المؤجر بهذا القيد دون أن يكون له حق في تقاضي مقابل إضافي يقابل ما عاد على المستأجر من ميزة، وإلا كان في تقاضيه لهذا المقابل الإضافي - على خلاف ما يقضي به القانون - تحايل على أحكام الأجرة القانونية المتعلقة بالنظام العام، وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه.