الطعن 135 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 3 / 7 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 03-07-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 135 لسنة2023 طعن عقاري

طاعن:

وليد محمد محمد
تايجر العقارية

مطعون ضده:

وداد بابكر حمد بلال
احمد محمد طه  صالح
فاطمة الزهراء محمد طة صالح
اية محمد طه صالح

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2021/1311 استئناف عقاري
بتاريخ 16-01-2023

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة

حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في المطعون ضدهم (1- وداد بابكر حمد بلال 2- احمد محمد طه صالح 3- فاطمة الزهراء محمد طه صالح 4- أية محمد طه صالح) أقاموا الدعوى رقم 130 / 2021 عقاري جزئي ضد الطاعنين (1- وليد محمد محمد 2- تايجر العقارية) بطلب الحكم فسخ عقد الشراء سند التداعي والزام المدعى عليهم بالتضامن والتكافل برد المبلغ المسدد لهما من مورثهما وقدره 3,184,965 درهم بالإضافة الى الفائدة القانونية من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام وإلزامهما بالتضامن والتكافل بتعويضهم عن الأضرار التي لحقت بهم لاخلالهما بشروط العقد وعدم تسليمهم شقق التداعي وعدم تأجيرها وفقا لسعر السوق حسب الاتفاقيات لمدة عام ونصف و ما فاتهم من كسب طوال تلك المدة مبلغ وقدرة 2,400,000 درهم بالإضافة الى المبلغ المسدد من الثمن وبذلك تكون جملة المطالبة 3,184,965 درهم + 2,400,000 مبلغ وقدره 5,584,965 درهم واحتياطيا : القضاء بفسخ العقد وفقا للقوه القاهرة والظروف الطارئة ، علي سند أنهم ورثة المرحوم محمد طه محمد صالح، وقد قام موروثهم بشراء 20 وحدة سكنية (أستوديو) في برج الجوهرة التابع للمدعى عليهما والمقام على قطعة ارض رقم 1824 في مثلث قرية جميرا - دبى وقام بتسجيلها باسمه واسم أبناءه الورثة وذلك حسب اتفاقيات الشراء سند التداعي آلا إن المدعى عليهما لم يلتزما بإنجاز الوحدات دفع المدعى عليهما عدم قبول الدعوى لرفعها بغير الطريق القانوني الصحيح ودفع المدعى عليه الأول بعدم قبول الدعوى لرفعها من وعلي غير ذي صفة وبجلسة 25-08-2021 قضت المحكمة برفض الدعوى ، استأنف المدعين ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1311 / 2021 عقاري وبعد إن ندبت المحكمة خبير في الدعوي اودع تقريره قضت بجلسة 13-07-2022 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به برفض طلب التعويض والقضاء مجددا بالزام المستأنف ضدهما بأن يؤديا للمستأنفين مبلغ 1.206.060.40 درهم تعويضا عن فوات انتفاعهم من وحدات التداعي عن الفترة من 01-06-2019 وحتي 01-06-2021 وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك ، طعن المدعى عليهما في ذلك الحكم بالتمييز رقم 521 / 2022 طعن عقاري وبجلسة 08-11-2022 قصت المحكمة بنقض الحكم المطعون وإحالة الدعوى إلى محكمه الاستئناف لتقضي فيها من جديد وذلك القصور في التسبيب والأخلال بحق الدفاع وبعد الإحالة قضت المحكمة بجلسة 16-01-2023 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به برفض طلب التعويض والقضاء مجددا بالزام المستأنف ضدهما بأن يؤديا للمستأنفين مبلغ 1.206.060.40 درهم تعويضا عن فوات انتفاعهم من وحدات التداعي عن الفترة من 01-06-2019 وحتي 01-06-2021 وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك .

طعن المدعى عليهما في ذلك الحكم بالتمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوي في 07-02-2023 بطلب نقضه وقدم وكيل المطعون ضدهم مذكرة طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفه مشورة فقررت تحديد جلسة لنظره وفيها قررت اصدار الحكم بجلسة اليوم.

وحيث ان حاصل ما ينعي به الطاعنين على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق و القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفته الثابت في الأوراق فيما قضى به من الزامهما بتعويض المطعون ضدهم عن فوات انتفاعهم من وحدات التداعي بالرغم من ان المطعون ضدهم قد اوردوا السبب الحقيقي بطلب الفسخ انهم تعثروا ماديا بسبب مرض مورثهم وبالمخالفة لما ثبت من تقرير الخبير ان الإنجاز تم بنسبة 100 % وان المطعون ضدهم لم يسددوا الا مبلغ مقداره 3184965 درهم ، وان هذا المبلغ يشكل فقط 30.68% من قيمة الوحدات المتعاقد عليها وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه .

وحيث ان هذا النعي سديد ذلك انه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - انه يجب أن يشتمل الحكم على ما يطمئن المطلع عليه إلى أن المحكمة قد محصت الأدلة المقدمة إليها وحصلت منها ما تؤدي اليه بحيث يجب أن يقوم حكمها على أسباب واضحة لا غموض فيها ولا إبهام وتنم عن فهم المحكمة لحقيقة الواقع في الدعوى وبما قدم فيها من مستندات وتقارير خبره وإلا كان حكمها معيبا بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال لعدم فهمه للعناصر الواقعية الثابتة في الدعوى كما يكون الحكم معيبا بالقصور في التسبيب وبالأخلال، بالحق في الدفاع إذا لم يتضمن الرد بأسباب خاصه على أوجه الدفاع الجوهري التي يتمسك بها الخصم وهي تكون كذلك إذا كان لها ما يساندها من أوراق الدعوى أو مقترنه بالدليل المثبت لهذا الدفاع مما قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى وتتأثر به النتيجة التي انتهى إليها الحكم بمعنى أن المحكمة لو كانت قد محصته في أسباب حكمها لكان من الممكن أن تتغير به هذه النتيجة وهو الأمر الذي يكون معه الحكم مشوبا بالقصور في التسبيب ، ومؤدي ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى فإن كان منتجا فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسما بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره في قضائها فإن هي لم تفعل كان حكمها قاصرا ومن المقرر أيضا أن المسئولية - سواء كانت عقدية أو تقصيرية - لا تتحقق إلا بتوافر أركانها الثلاثة من فعل ضار وضرر وعلاقة سببية تربط بينهما بحيث إذا انتفى ركن منها انتفت المسئولية، وعلى الدائن إثبات ارتكاب المدين فعلاً ضاراً والضرر الذى أصابه، وثبوت أو نفى توافر الفعل الضار والضرر وعلاقة السببية بينهما هو ولئن كان من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها من واقع الأدلة المطروحة عليها في الدعوى بما في ذلك تقرير الخبير المنتدب والقرائن الموضوعية التي تستخلصها من الوقائع الملابسة الا ان شرط ذلك ان تسند في قضائها إلى أسباب سائغة مستمدة مما لـه أصل ثابت في الأوراق ومؤدياً إلى النتيجة التي خلص إليها الحكم وإذ كان ذلك وكان الطاعنين قد تمسكوا بان المطعون ضدهم قرروا بانهم غير قادرين علي السداد للظروف التي حاقت بهم من وفاه مورثهم ? المتعاقد على الشراء ? والمتغيرات الاقتصادية التي سادت العالم الا ان الحكم المطعون فيه قد اكتفي بالقول بما أورده بأسبابه (( من المتعين عليهما تسليم الوحدات للمدعين في 1-6-2019 وعدم ربط التسليم بسداد الأقساط حتى يمكن للمدعين تأجير الوحدات و سداد المبالغ المتبقية من قيمتها عملا بالند 4/7 ، وكان الثابت من تقرير الخبير الأصلي والتكميلي الذي تطمئن اليه المحكمة وتأخذ به محمولا على أسبابه ان المشروع تم إنجازه في 11-2-2020 ولم يتم تسليم الوحدات للمدعين لربط المدعى عليهما التسليم بسداد الأقساط بالمخالفة للبند 4/7 ، ولا يوجد أي اخلال من المستأنفين بهذا الخصوص، كون أن القسط الأول هو الذي يتم سداده قبل الإنجاز، و قد تم سداد هذا القسط، و أما باقي الأقساط فيتم سدادها بعد الإنجاز، علما بأن المستأنفين كانوا قد سددوا القسط الثاني و جزء من القسط الثالث قبل الإنجاز، أي قبل استحقاقهما ، وان قيمة الريع الصافي للوحدات عن الفترة من 01-06-2019 حتى 01-06-2021) وفق معدل مؤشر الإيجارات التابع لدائرة الأراضي و الأملاك بعد خصم رسوم الصيانة السنوية التقديرية، وخصم 15 يوم في السنة لكل وحدة هو 1,206,060.40 درهم ومن ثم يكون قد ثبت خطأ المدعى عليهما بتأخرهما في الإنجاز وعدم تسليم الوحدات للمدعين وحرمانهما من الانتفاع بها مما فوت عليهما قيمة ايجارها على النحو المبين بتقرير الخبير " وتضيف اليها المحكمة ردا على أسباب الطعن بالتمييز ان السبب الحقيقي لدعوى المستأنفين ليس تعثرهم ماديا بسبب مرض مورثهم، وانما لسبب اخر هو تخلف المستأنف ضدهما عن الوفاء بالتزاماتهما العقدية بتأخرهما في الإنجاز وعدم تسليم الوحدات للمدعين وحرمانهما من الانتفاع بها مما فوت عليهما قيمة ايجارها على النحو السالف بيانه ، وانهم ساقوا مسألة تعثرهم ماديا والقوة القاهرة والظروف الطارئة كمبرر لطلبهم فسخ العقد وهو الامر الذي سبق وان رفضته المحكمة )) وإذ كانت هذه الأسباب لا تصلح درا على دفاع الطاعنين المار بيانه فمن ثم يكون الحكم معيبا بالقصور في التسبيب والأخلال بحق الدفاع بما يوجب نقضه .

لما كان ذلك وكان الطعن الماثل هو طعن للمرة الثانية فانه عملا بحكم المادة (186) من قانون الإجراءات المدنية فان المحكمة تتصدي للفصل في الاستئناف رقم 1311 / 2021 عقاري

وحيث أن الثابت من صحيفة الدعوي وصحيفة الاستئناف المقدمتين من المطعون ضدهم بانهم تمسكوا ضمن اسبابهم بان تنفيذ العقد محل التداعي اصبح مستحيلا لظروف مرض مورثهم وانشار جائحة كورونا الذى من شأنه استحالة تنفيذ الالتزام بعد وفاة مورثهم مما يحق لهم ان يطالبوا بفسخ العقد ، كما ان الثابت من تقرير الخبير ? بدون نظر الي ما اوره من اراء قانونية او تفسيره لبنود التعاقد تلتفت عنها المحكمة - ان المطعون ضدهم لم يسددوا الا القسط الأول و الثاني و جزء من القسط الثالث لكافة الوحدات موضوع الدعوى وان المبلغ الإجمالي المسدد من ثمن الوحدات هو 3,184,965 درهم، و هذا المبلغ يمثل حوالي نسبة (30.67%)، و المتبقي من ثمن الوحدات هو مبلغ 7,197,143 درهم وإذ انتهت محكمة الموضوع بدرجتيها الى رفض طلب الفسخ - والذى اصبح قضاءا نهائيا بعدم الطعن عليه ? لأنها لا ترى فيما ذكره المدعين من تفشي كوفيد 19 وسياسة الاغلاق بسبب كورونا ووفاة موروث المدعين ما يؤدي الى استحالة تنفيذ العقد وهو ما تشاطره فيه هذه المحكمة لأسبابه وتضيف اليها ان تلك الأسباب لا تتوافر بها القوة القاهرة كما هي معرفة به في القانون والتي تؤدي الى استحالة تنفيذ الالتزام ، وإذ كان ذلك وكان الثابت ان المطعون ضدهم لم يسددوا جزء من القسط الثالث وباقي الأقساط حسب الجدول المتفق عليه وذلك من تاريخ 11-04- 2020 لا ينال من ذلك ما قرره المطعون ضدهم من ان الاتفاق كان سداد الأقساط من عائد الايجار ذلك ان البند المستند اليه في عقود البيع قد أورد "التزم البائع بصفة دائمة (تايجر العقارية) و ذلك حتى الانتهاء من سداد كافة المستحقات المالية للبائع، و ذلك بتأجير الوحدة السكنية العائدة ملكيتها للمشتري المذكور في العقد، حتى لا تبقى العين خالية أكثر من 15 يوم في العام بعد تاريخ تسليم الوحدة، سوف يقوم البائع بتأجير الوحدة حسب القيمة الإيجارية السوقية في دبي، تعرض القيمة الإيجارية على المالك حتى يتم الموافقة على القيمة الإيجارية المعروضة عليه ، ويحق للمشتري إحضار مستأجرين آخرين."" مما تستخلص منه المحكمة ان التزام البائع ليس التزاما بسداد قيمة الأقساط من القيمة الايجارية المحتملة والتي لم يتحدد قيمتها والتي تحدد حسب القيمة السوقية وبشرط موافقه المشترى، بل ان للمشتري الحق ان يقوم بالتأجير للغير فيكون توقف المطعون ضدهم عن سداد الأقساط غير مبرر لا سيما انهم قرروا ان لديهم استحاله في تنفيذ التعاقد للظروف التي حاقت بهم فمن ثم تكون دعوى التعويض قد أقيمت قبل الأوان لعدم وفاء المطعون ضدهم بالتزاماتهم وإذ انتهي الحكم المستأنف الى رفض طلب التعويض فان المحكمة تقضى بإلغائه ففيما قض به من رفض طلب التعويض والقضاء مجددا بعدم قبول طلب التعويض لأبدئه قبل الأوان وتأييده فيما عدا ذلك .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وبإلزام المطعون ضده بالمصروفات والفى درهم مقابل أتعاب المحاماة وبرد التامين وفي موضوع الاستئناف رقم 1311 / 2021 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من رفض طلب التعويض والقضاء مجددا بعدم قبول الطلب وتأييده فيما عدا ذلك .