الطعن 2662 لسنة 72 ق جلسة 8 / 4 / 2015 مكتب فني 66 ق 82 ص 538

جلسة 8 من أبريل سنة 2015

برئاسة السيد القاضي/ حسني عبد اللطيف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ ربيع محمد عمر، محمد شفيع الجرف، محمد منشاوي بيومي ومحمد محمود أبو نمشة نواب رئيس المحكمة.

-----------------

(82)

الطعن رقم 2662 لسنة 72 القضائية

(1 - 4) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: تحديد الأجرة: التعديلات الجوهرية وأثرها في تحديد الأجرة" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء".

(1) التعديلات التي من شأنها اعتبار العين المؤجرة في حكم المنشأة حديثا. ماهيتها. تحديد أجرتها. خضوعه للقانون الذي تمت تحت سلطانه.

(2) التعديلات التي تجرى بالعين المؤجرة. تكييف محكمة الموضوع لها بأنها جوهرية أو بسيطة. تكييف قانوني يستند إلى تقدير الواقع. مؤداه. خضوعه لرقابة محكمة النقض.

(3) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء. بطلانه أو خلو الدعوى منه. أثره. عدم قبولها. عدم بيان الأجرة المستحقة المطالب بها في التكليف. أثره. بطلانه. الاستثناء. أن تكون الأجرة ليست محل خلاف بين الطرفين.

(4) تحويل إحدى وحدات العقار إلى حانوت. ماهيته. تعديل جوهري جعله في حكم المنشأ حديثا. مؤداه. اعتبار تاريخ التعديل هو تاريخ الإنشاء وخضوع أجرته للقانون الذي أجرى التعديل في ظله. قضاء الحكم المطعون فيه بفسخ عقد الإيجار والإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة تأسيسا على أن حانوت التداعي منشأ قبل عام 1932 غير معتد - في تقدير أجرته - بتاريخ تعديله من حجرة إلى حانوت وأثر ذلك على التكليف بالوفاء. قصور وخطأ.

---------------

1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه إذا أدخلت على نفقة المؤجر تعديلات جوهرية على جزء من مبنى قديم غيرت في طبيعته أو في طريقة استعماله بحيث تؤثر على قيمته الإيجارية تأثيرا محسوسا، فإن هذا الجزء يعتبر في حكم المنشأ حديثا وقت إدخال التعديلات عليه، ويخرج من نطاق تطبيق القانون السابق، ويخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون الذي تمت تحت سلطانه هذه التعديلات.

2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن تكييف التعديلات بأنها جوهرية تغير من طبيعة المبنى وتجعله في حكم المنشأ في تاريخها، أو بأنها بسيطة لا تحدث به مثل هذا التغير إنما هو تكييف قانوني يستند إلى تقدير الواقع، ويخضع بالتالي لرقابة محكمة النقض.

3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها، ويشترط أن يبين في التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة المتأخرة التي يطالب بها المؤجر حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه، وإلا فلا ينتج التكليف أثره إلا إذا لم تكن قيمة هذه الأجرة محل خلاف بين الطرفين.

4 - إذ كان الثابت من الأوراق وتقرير الخبير أن العقار الكائنة به عين النزاع أنشئ قبل عام 1932، وأنه تم تعديل جوهري في إحدى وحداته بالدور الأرضي المكونة من خمس غرف عام 1964 باستقطاع حجرة منها وتحويلها إلى المحل عين التداعي، ومن ثم فإنه يكون وليد تغييرات مادية وجوهرية جعله في حكم المنشأ حديثا، ويعتبر تاريخ التعديل هو تاريخ الإنشاء، ويخضع في تقدير أجرته للقانون الذي أجرى التعديل في ظله، إلا أن الحكم المطعون فيه أعمل أحكام القانون 121 لسنة 1947، وقدر أجرة المحل طبقا لأحكامه باعتبار أن العقار أنشئ قبل عام 1932، ولم يعتد بهذه التعديلات في تقدير الأجرة، وأثر ذلك على التكليف بالوفاء، ورتب على ذلك قضاءه بفسخ عقد الإيجار والإخلاء لعدم سداد الأجرة، مما يعيبه ويوجب نقضه.

--------------

الوقائع

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم ... لسنة 1998 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة والعقد والتسليم، وقالت بيانا لدعواها إنه بموجب العقد المؤرخ 3/ 3/ 1990 استأجر الطاعن منها محل النزاع لقاء أجرة شهرية مقدارها 13.750 جنيها، وإذ لم يقم بسداد الأجرة عن المدة من 1/ 8/ 1998 حتى 30/ 11/ 1998 والمقدرة بمبلغ 56.10 جنيها رغم إنذاره فأقامت الدعوى. حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى. استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 55 ق الإسكندرية. ندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 26/ 8/ 2002 بإلغاء الحكم المستأنف وبالفسخ والإخلاء والتسليم. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

--------------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقول إن الخبير أورد في تقريره ان العين محل النزاع تم استحداثها عام 1964، إذ كانت حجرة من شقة مكونة من خمس غرف وتحولت إلى المحل عين النزاع، ويعتبر تاريخ إنشائها هو تاريخ ذلك التعديل الجوهري، ولا تخضع لأحكام القانون 121 لسنة 1947 كما احتسبها الحكم المطعون فيه، بما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه إذا أدخلت على نفقة المؤجر تعديلات جوهرية على جزء من مبنى قديم غيرت في طبيعته أو في طريقة استعماله بحيث تؤثر على قيمته الإيجارية تأثيرا محسوسا فإن هذا الجزء يعتبر في حكم المنشأ حديثا وقت إدخال التعديلات عليه ويخرج من نطاق تطبيق القانون السابق ويخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون الذي تمت تحت سلطانه هذه التعديلات، وأن تكييف التعديلات بأنها جوهرية تغير من طبيعة المبنى وتجعله في حكم المنشأ في تاريخها، أو بأنها بسيطة لا تحدث به مثل هذا التغير إنما هو تكييف قانوني يستند إلى تقدير الواقع، ويخضع بالتالي لرقابة محكمة النقض، كما أن المقرر - أيضا - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها، ويشترط أن يبين في التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة المتأخرة التي يطالب بها المؤجر حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه، وإلا فلا ينتج التكليف أثره إلا إذا لم تكن قيمة هذه الأجرة محل خلاف بين الطرفين. لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق وتقرير الخبير أن العقار الكائنة به عين النزاع أنشئ قبل عام 1932، وأنه تم تعديل جوهري في إحدى وحداته بالدور الأرضي المكونة من خمس غرف عام 1964 باستقطاع حجرة منها وتحويلها إلى المحل عين التداعي، ومن ثم فإنه يكون وليد تغييرات مادية وجوهرية جعله في حكم المنشأ حديثا، ويعتبر تاريخ التعديل هو تاريخ الإنشاء، ويخضع في تقدير أجرته للقانون الذي أجرى التعديل في ظله، إلا أن الحكم المطعون فيه أعمل أحكام القانون 121 لسنة 1947، وقدر أجرة المحل طبقا لأحكامه باعتبار أن العقار أنشئ قبل عام 1932، ولم يعتد بهذه التعديلات في تقدير الأجرة، وأثر ذلك على التكليف بالوفاء، ورتب على ذلك قضاءه بفسخ عقد الإيجار والإخلاء لعدم سداد الأجرة، مما يعيبه وبوجب نقضه.