جلسة
30 من مايو سنة 2001
برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر
نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعي، وعزت عمران، سيد
قايد وعبد الله عصر نواب رئيس المحكمة.
---------------
(160)
الطعن رقم
2300 لسنة 64 القضائية
(1)إيجار "إيجار الأماكن"
"إثبات عقد الإيجار" "حظر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد
للمكان". إثبات. بطلان.
عقد الإيجار. وجوب
إفراغه كتابة. بطلان العقد اللاحق للعقد الأول بطلاناً مطلقاً. م 24 ق 49 لسنة
1977. المقصود منه. مواجهة تعدد المستأجرين لمكان واحد. عدم إثبات تاريخ العقد
بالشهر العقاري. لا بطلان طالما كانت شروطه غير مخالفة لقواعد إيجار الأماكن
المتعلقة بالنظام العام.
(2، 3) إيجار "إيجار الأماكن" "المنازعة في استحقاق
الأجرة". محكمة الموضوع. دعوى "إعادة الدعوى للمرافعة".
(2)تقدير مدى جدية المنازعة في استحقاق الأجرة.
من سلطة محكمة الموضوع. شرطه. أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة. عدم التزامها بلفت
نظر الخصم إلى مقتضيات دفاعه. حسبها أن تقيم قضاءها على المستندات والأدلة
المطروحة عليها. (مثال).
(3)
إعادة الدعوى
للمرافعة. ليس حقاً للخصوم. استقلال محكمة الموضوع بتقدير مدى الجد فيه. شرطه.
(مثال).
------------------
1 - النص في المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن على أن "اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة. ويلزم المؤجر عند تأجير أي مبنى أو وحدة منه أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقاً للمادة (11) من هذا القانون وذلك بالنسبة للمباني الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية ، ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات ، ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه، وفي حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول" يدل على أن المشرع وإن نص في الفقرة الأولى من المادة 24 سالفة الذكر على وجوب إبرام عقود الإيجار كتابة واثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة وحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه ورتب بطلان عقد الإيجار اللاحق للعقد الأول بطلانا مطلقا مستهدفاً بذلك مواجهة تعدد المستأجرين لمكان واحد ، إلا أنه لم يرتب البطلان على عدم إثبات تاريخ العقد بالشهر العقاري طالما تحقق ما ابتغاه المشرع من إفراغ هذا العقد كتابة وبشروط لا مخالفة فيها لقواعد إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام .
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدى جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاه تستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله، وأنها غير ملزمة بلفت نظر الخصم إلى مقتضيات دفاعه أو تقديم المستند الدال على نعيه، وحسبها أن تقيم قضاءها وفقا ً للمستندات والأدلة المطروحة عليها. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدفع ببطلان التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى على سند مما أورده بمدوناته من أنه "..... ادعاء المستأنف - الطاعن - بوجود منازعة جدية في الأجرة وأن التكليف قد تضمن تكليفه بأكثر من المستحق دون أن يبين ماهية تلك المنازعة في الأجرة" سواء مقدارها أو استحقاقها ولم يبين ماهية الأجرة الزائدة التي تضمنها التكليف بالوفاء، ولا يكفي أن يقرر بذلك أو يقرر إنه توجد منازعة في مقدار الأجرة، فضلا عن خلو الأوراق من ثمة دليل مقبول على زعم هذا، بل أن الثابت من الأوراق أن التكليف بالوفاء قد تضمن أجرة أقل مما هو وارد بعقد الإيجار وغير متنازع فيها جديا ومن ثم يكون الادعاء ببطلان التكليف لا أساس له من القانون ويكون التكليف صحيحا والأجرة غير متنازع فيها جديا ويكون طلب الإخلاء متفق وصحيح القانون وإذ انتهى الحكم المستأنف إلى هذا النظر متضمنا في أسبابه الصحيحة الرد على دفاع ودفوع المستأنف فإنه يكون متفقا وصحيح القانون وتضحى هذه الأسباب للنعي عليه غير قائمة على أساس"، وإذ كان هذا الاستخلاص سائغا لا مخالفة فيه للثابت بالأوراق وكافيا ً لحمل قضائه وكان الطاعن لم يقدم أمام محكمة الموضوع الدليل على اختلاف الأجرة التي تضمنها التكليف بالوفاء عما قررته لجنة تحديد الأجرة بصددها، ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب يكون على غير أساس.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - من أن طلب إعادة الدعوى إلى المرافعة ليس حقا للخصوم يتعين إجابتهم إليه بل هو أمر متروك لتقدير محكمة الموضوع متى حصلت هذا الطلب ووقفت على مضمونه ثم التفتت عن إجابته لأسباب سائغة. لما كان ذلك وكان البين من محاضر جلسات المحكمة الاستئنافية أنه بجلسة 18/11/1993 تم حجز الاستئناف للحكم لجلسة 12/1/1994 مع التصريح للخصوم بتقديم مذكرات خلال ميعاد معين، فقدم الطاعن طلبا بإعادة الدعوى للمرافعة لقيامه بعرض الأجرة محل النزاع ولتقديم مستندات قاطعة تغير وجه الرأي في الدعوى، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن إجابة هذا الطلب لعدم إرفاق الطاعن المستندات القاطعة التي أشار إليها في طلبه وعدم بيانه لماهيتها رغم إنه كان في مكنته تقديم ما يشاء من مستندات خلال جلسات المرافعة، وإذ كان هذا الذي استند إليه الحكم يفيد إحاطته بمضمون الطلب المشار إليه، والتفاته عن إجابته لأسباب سائغة، وكان لا يقدح في ذلك إرفاق الطاعن بطلبه إنذار بعرض مصاريف الدعوى وأجرة العين محل النزاع عن المدة من 1/9/1993 حتى 30/1/1994 اللاحقة على الفترة محل التداعي - مع خلو الأوراق مما يفيد سداد الأجرة الأخيرة - فإن النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب يكون على غير أساس.
----------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى رقم ..... لسنة ..... أمام محكمة الجيزة الابتدائية طالباً الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة, وقال بياناً لدعواه أنه بموجب عقد مؤرخ 3/12/1985 استأجر الطاعن من مورثه الشقة محل النزاع بأجرة مقدارها مبلغ 60 جنيهاً شهرياً, تم تخفيضها بمعرفة اللجنة إلى مبلغ 45 جنيه شهرياً, وإذ امتنع الطاعن عن سداد الأجرة عن المدة من 1/4/1990 حتى 31/12/1991 رغم تكليفه بالوفاء بها في 30/12/1991 فقد أقام الدعوى. وبتاريخ 25/1/1993 أجابت المحكمة المطعون ضده إلى طلباته. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ...... لسنة ...... ق القاهرة, وبتاريخ 12/1/1994قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن, عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعي الطاعن بالسبب الأول منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب, وفي بيان ذلك يقول أن المشرع ألزم المؤجر وفقاً لنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بتحرير عقد الإيجار كتابة وإثبات تاريخه بمأمورية الشهر العقاري المختصة. وهو أمر متعلق بالنظام العام وشرط لقبول الدعوى بإخلاء المستأجر لعدم سداد الأجرة, وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإخلاء العين محل النزاع دون أن يبحث توافر الشرط سالف البيان مع خلو الأوراق من عقد إيجار ثابت التاريخ فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد, ذلك أن النص في المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن على أن "اعتبار من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة, ويلزم المؤجر عند تأجير أي مبنى أو وحدة منه أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقاً للمادة (11) من هذا القانون وذلك بالنسبة للمباني الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية, ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات, ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه, وفي حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول"، يدل على أن المشرع وإن نص في الفقرة الأولى من المادة 24 سالفة الذكر على وجوب إبرام عقود الإيجار كتابة وإثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة وحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه ورتب بطلان عقد الإيجار اللاحق للعقد الأول بطلاناً مطلقاً مستهدفاً بذلك مواجهة تعدد المستأجرين لمكان واحد, إلا أنه لم يرتب البطلان على عدم إثبات تاريخ العقد بالشهر العقاري طالما تحقق ما ابتغاه المشرع من إفراغ هذا العقد كتابة وبشروط لا مخالفة فيها لقواعد إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام, ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فهي باستناده في قضائه إلى العقد المشار إليه رغم عدم إثبات تاريخه بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين محل النزاع يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعي بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب, وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك أمام محكمة الموضوع ببطلان التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى لتضمنه المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة القانونية للعين محل النزاع ومقدارها مبلغ 39.670 جنيهاً طبقاً لقرار تحديد الأجرة, وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفع دون أن يمحصه وتكليف المطعون ضده بتقديم صورة من قرار لجنة تحديد الأجرة للتحقق من قيمة الأجرة القانونية للعين محل النزاع فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد, ذلك أن من المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدى جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاة تستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله, وإنها غير ملزمة بلفت نظر الخصم إلى مقتضيات دفاعه أو تقديم المستند الدال على نعيه, وحسبها أن تقيم قضاءها وفقاً للمستندات والأدلة المطروحة عليها. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدفع ببطلان التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى على سند مما أورده بمدوناته من أنه ".... إدعاء المستأنف - الطاعن - بوجود منازعة جدية في الأجرة وأن التكليف قد تضمن تكليفه بأكثر من المستحق دون أن يبين ماهية تلك المنازعة في الأجرة" سواء مقدارها أو استحقاقها ولم يبين ماهية الأجرة الزائدة التي تضمنها التكليف بالوفاء, ولا يكفي أن يقرر بذلك أو يقرر إنه توجد منازعة في مقدار الأجرة, فضلاً عن خلو الأوراق من ثمة دليل مقبول على زعم هذا, بل أن الثابت من الأوراق أن التكليف بالوفاء قد تضمن أجرة أقل مما هو وارد بعقد الإيجار وغير متنازع فيها جدياً ومن ثم يكون الادعاء ببطلان التكليف لا أساس له من القانون ويكون التكليف صحيحاً والأجرة غير متنازع فيها جدياً ويكون طلب الإخلاء متفق وصحيح القانون وإذا انتهى الحكم المستأنف إلى هذا النظر متضمناً في أسبابه الصحيحة الرد على دفاع ودفوع المستأنف فإنه يكون متفقاً وصحيح القانون وتضحى هذه الأسباب للنعي عليه غير قائمة على أساس", وإذ كان هذا الاستخلاص سائغاً لا مخالفة فيه للثابت بالأوراق وكافياً لحمل قضائه وكان الطاعن لم يقدم أمام محكمة الموضوع الدليل على اختلاف الأجرة التي تضمنها التكليف بالوفاء عما قررته لجنة تحديد الأجرة بصددها, ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب يكون على غير أساس.
وحيث أن الطاعن ينعي بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الإخلال بحق الدفاع, وفي بيان ذلك يقول أنه طلب بعد حجز الاستئناف للحكم إعادة الدعوى للمرافعة ليقدم مستندات من شأنها تغير وجه الرأي في الدعوى هي إنذارات بعرض الأجرة المستحقة عن العين محل النزاع حتى الحكم في الدعوى إلا أن الحكم التفت عن إجابة هذا الطلب مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود بما هو مقرر - في قضاء محكمة النقض - من أن طلب إعادة الدعوى إلى المرافعة ليس حقاً للخصوم يتعين إجابتهم إليه بل هو أمر متروك لتقدير محكمة الموضوع متى حصلت هذا الطلب ووقفت على مضمونه ثم التفتت عن إجابته لأسباب سائغة. لما كان ذلك, وكان البين من محاضر جلسات المحكمة الاستئنافية أنه بجلسة 18/11/1993 تم حجز الاستئناف للحكم لجلسة 12/1/1994 مع التصريح للخصوم بتقديم مذكرات خلال ميعاد معين, فقدم الطاعن طلباً بإعادة الدعوى للمرافعة لقيامه بعرض الأجرة محل النزاع ولتقديم مستندات قاطعة تغير وجه الرأي في الدعوى, وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن إجابة هذا الطلب لعدم إرفاق الطاعن المستندات القاطعة التي أشار إليها في طلبه وعدم بيانه لماهيتها رغم إنه كان في مكنته تقديم ما يشاء من مستندات خلال جلسات المرافعة, وإذ كان هذا الذي استند إليه الحكم يفيد إحاطته بمضمون الطلب المشار إليه, والتفاته عن إجابته لأسباب سائغة, وكان لا يقدح في ذلك إرفاق الطاعن بطلبه إنذار بعرض مصاريف الدعوى وأجرة العين محل النزاع عن المدة من 1/9/1993 حتى 20/1/1994 اللاحقة على الفترة محل التداعي - مع خلو الأوراق مما يفيد سداد الأجرة الأخيرة - فإن النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب يكون على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
