الطعن 49 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 10 / 7 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 10-07-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 49 لسنة2023 طعن عقاري

طاعن:

المزايا العقارية منطقة حرة ( ذ.م.م)

مطعون ضده:

رهيا هولدنجز (ش.م.ح )
عبدالعزيز يعقوب يوسف عبدالله النفيسي
نايف احمد العوضي

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2021/16 استئناف عقاري
بتاريخ 29-12-2022

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة

حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن ( رهيا هولدنجز (ش.م.ح) المطعون ضدها الأولي أقامت علي الطاعنة ( المزايا العقارية منطقة حرة ) الدعوي رقم 947 لسنة 2020 عقاري جزئي بطلب الحكم بفسخ اتفاقية البيع سند الدعوى وبإلزام المدعى عليها بأن تؤدي لها مبلغ و قدره 796,577.42درهم عبارة عن المبلغ المسدد من قيمة الوحدة السكنية و التعويض الجابر للضرر ، مع الفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ المطالبة القضائية و حتى السداد التام علي سند أنها بتاريخ 6-1-2009 اشترت من المدعى عليها الوحدة رقم ( R022-0411 ) بالمبنى ( R-022 ) في دبي لاند ، لقاء ثمن إجمالي و قدره 1,398,814 درهم وسـددت منه مبلغ وقدره 496,577.42 درهم على أن يكون موعد إنجاز الوحدة الربع الثاني من 2011 بعد التمديد ، وأنه على الرغم من سدادها 30% من قيمة الوحدة إلا أن المدعى عليها تقاعست عن الإنجاز لمدة 12 عام ومن ثم كانت الدعوي وفيها دفعت المدعى عليها بعدم قبول الدعوى قبلها لرفعها على غير ذي صفة ، فطلبت المدعية إدخال كل من 1- عبد العزيز 2- نايف العوضي -( المطعون ضدهما الثاني والثالث ) بطلب الزامهما مع المدعى عليها بذات طلباتها وبجلسة 24-12-2020 قضت المحكمة برفض الدعوى وضمنت أسبابها عدم قبول الإدخال ، استأنفت المدعية ذلك الحكم بالاستئناف رقم 16 لسنة 2021 عقاري وبجلسة 22-02-2022 دفعت المدعى عليها بعدم سماع الدعوى لمرور الزمان سندا لنص المادة أحكام المادة رقم 524 من قانون المعاملات المدنية وبعد أن ندبت المحكمة خبيرا في الدعوى اودع تقريره قضت بجلسة 31-05-2022 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض التعويض والقضاء مجددا بالزام المستأنف ضدها بأداء مبلغ مقداره 50,000 درهم للمستأنفة وتأييده فيما عدا ذلك طعنت المدعية في هذا الحكم بالطعن رقم 440 لسنة 2022 عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 06-07-2022 بطلب نقضه ، قدم وكيل المطعون ضدهما الثاني والثالث مذكرة طلب فيها رفض الطعن ، كما طعنت المدعى عليها في ذات الحكم بالتمييز رقم 500 لسنة 2022 عقاري وبجلسة 25-10-2022 قضت المحكمة في الطعنين رقمي 440، 500 لسنة 2022 عقاري بنقض الحكم المطعون فيه وبإحالة الدعوى الي محكمة الاستئناف لتقضى فيها من جديد ، وبعد الإحالة قضت المحكمة بجلسة 29-12-2022 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي برفض طلب الفسخ ورد ما دفع من الثمن والتعويض والقضاء مجددا بفسخ اتفاقية البيع والشراء المؤرخة 6-1-2009 للوحدة العقارية رقم ( R022-0411 ) بالمبنى ( R-022 ) في دبي لاند وإلزام المستأنف ضدها برد مبلغ ومقداره 496577.42 درهم الى المستأنفة والفائدة عنه بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية الحاصل بتاريخ 25-10-2020 وحتى تمام السداد ، وبالزام المستأنف ضدها بأداء مبلغ 50,000 درهم ( خمسون ألف درهم) الى المستأنفة على سبيل التعويض الجابر لما فاتها من كسب وما لحقها من خسارة

طعنت المدعي عليها على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفه أودعت الكترونيا بتاريخ 12-01-2023 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، فقدم وكيل المطعون ضدها الأولي مذكرة بطلب رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفه مشورة فقررت تحديد جلسة لنظره وفيها قررت إصدار الحكم بجلسة اليوم.

وحيث أقيم الطعن على سته أسباب تنعي الطاعنة منها بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفته، ومخالفة الثابت في الأوراق، والفساد في الاستدلال، والقصور في التسبيب، والإخلال بحق الدفاع، والإغفال الكلي لبعض دفاع الطاعنة إذ أيد الحكم المطعون فيه الحكم المستأنف برفض طلب المطعون ضدها الأولى (المدعية) إدخال خصمين في الدعوى وهما المطعون ضدهما الثاني والثالث وهو مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي مردود ذلك إن المقرر أنه لا إلزام على محكمة الموضوع الردّ على الدفاع القانوني الظاهر الفساد، وانه من المقررـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـــ أن الدفاع المبدى ممن ليس له صفة أو مصلحة في إبدائه يكون غير منتج ومن ثم غير مقبول وإذ كان ذلك وكان المقرر أن المدعى هو الذي يحدد نطاق الخصومة في الدعوى من حيث أشخاص المدعى عليهم وموضوع الدعوى وسببها فمن ثم فانه وحده صاحب المصلحة في النعي على الحكم بعدم قبول طلبه إدخال خصوم جدد في الدعوي وانه لا يجوز لاي من المدعي عليهم النعي على الحكم بعدم قبول إدخال خصوم كطلب المدعي ومن ثم يكون النعي علي غير أساس .

وحيث تنعي الطاعنة بالسبب الأول والثاني والشق الأول من السبب الثالث والسبب الخامس منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت في الأوراق والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع فيما قضي به من فسخ العقد ملتفتا عن التفاته عن الرد علي الدفع المبدي منها بعدم سماع الدعوى لمرور الزمان طبقاً لأحكام المادة رقم 524 من قانون المعاملات المدنية الاتحادي حيث تم تسليم الوحدة حكماً للمطعون ضدها الأولى منذ عام 2016 كما أنها ظلت ترسل الإخطارات للمطعون ضدها الأولى لسداد باقي الثمن وتسليم الوحدة حتي تاريخ 18-07-2018 بدلاله المستند المقدم بجلسة 15-11-2018 والذي بموجبه دعت الطاعنة المطعون ضدها الأولى استلام الوحدة محل التعاقد سند التداعي وسداد باقي الثمن والرسوم المستحقة وأفادت الطاعنة بموجب هذا المستند صراحة أن عدم استلام الوحدة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ هذا الإخطار تعتبر المطعون ضدها الأولى قد استلمت الوحدة حكماً فضلا عن إن الحكم عول في بيان نقص المساحة على تقرير باطل وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

حيث إن هذا النعي - في أساسه سديد ذلك انه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - انه يجب أن يشتمل الحكم على ما يطمئن المطلع عليه إلى أن المحكمة قد محصت الأدلة المقدمة إليها وحصلت منها ما تؤدي اليه بحيث يجب أن يقوم حكمها على أسباب واضحة لا غموض فيها ولا إبهام وتنم عن فهم المحكمة لحقيقة الواقع في الدعوى وانها قامت بدراسة الأدلة المطروحة عليها وكذلك سائر أوجه الدفاع الجوهري والرد عليها توصلاً لبيان وجه الرأي في الدعوى بحيث يكون استدلالها بما تسوقه في مدوناتها مؤدياً بأسباب سائغة إلى النتيجة التي انتهت إليها، وان مقرر إن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية بما يقتضي بطلانه ، فلما كان ذلك وكان الثابت إن الطاعنة دفعت بعدم سماع الدعوى لمرور الزمان طبقاً لأحكام المادة رقم 524 من قانون المعاملات المدنية الاتحادي بشأن طلب الفسخ فمن ثم فان التفات الحكم المطعون فيه عن التصدي للفصل في هذا الدفع الذى أن صح يتغير به وجه الراي في الدعوي يعد قصورا يترتب عليه نقض الحكم فيما قضي به من فسخ التعاقد لنقصان المساحة .

وحيث إن الطاعنة تنعي بالشق الثاني من السبب الثالث والسبب والسادس الخطأ في تطبيق القانون ومخالفته، ومخالفة الثابت في الأوراق، والفساد في الاستدلال، والقصور في التسبيب، والإخلال بحق الدفاع، إذ قضي الحكم المطعون فيه بإلزامها بسداد مبلغ 50,000 درهم كتعويض للمطعون ضدها الأولى وذلك على الرغم من من عدم توافر شرائط المسؤولية العقدية وهو مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث أن هذا النعي في أساسه سديد ذلك انه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - انه يجب أن يشتمل الحكم على ما يطمئن المطلع عليه إلى أن المحكمة قد محصت الأدلة المقدمة إليها وحصلت منها ما تؤدي اليه بحيث يجب أن يقوم حكمها على أسباب واضحة لا غموض فيها ولا إبهام وتنم عن فهم المحكمة لحقيقة الواقع في الدعوى وبما قدم فيها من مستندات وتقارير خبره وإلا كان حكمها معيبا بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال لعدم فهمه للعناصر الواقعية الثابتة في الدعوى كما يكون الحكم معيبا بالقصور في التسبيب وبالأخلال، بالحق في الدفاع إذا لم يتضمن الرد بأسباب خاصه على أوجه الدفاع الجوهري التي يتمسك بها الخصم وهي تكون كذلك إذا كان لها ما يساندها من أوراق الدعوى أو مقترنه بالدليل المثبت لهذا الدفاع مما قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى وتتأثر به النتيجة التي انتهى إليها الحكم بمعنى أن المحكمة لو كانت قد محصته في أسباب حكمها لكان من الممكن أن تتغير به هذه النتيجة وهو الأمر الذي يكون معه الحكم مشوبا بالقصور في التسبيب ، ومؤدي ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى فإن كان منتجا فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسما بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره في قضائها فإن هي لم تفعل كان حكمها قاصرا ومن المقرر أيضا أن المسئولية - سواء كانت عقدية أو تقصيرية - لا تتحقق إلا بتوافر أركانها الثلاثة من خطأ وضرر وعلاقة سببية تربط بينهما بحيث إذا انتفى ركن منها انتفت المسئولية وإذ تمسكت الطاعنة بعدم توافر أركان المسئولية لعدم سداد المطعون ضدها الأولي باقي الثمن آلا أن الحكم المطعون فيه لم التفت عن تحقيق ذلك الدفاع مما يصبه بالعوار مما يوجب نقضه فيما قضى به من الزام بتعويض .

وحيث أن الاستئناف رقم 61 / 2021 عقاري صالح للفصل فيه وعملا بنص المادة 186 من قانون الإجراءات المدنية، فانه عن الدفع بعدم سماع الدعوي عملا بنص المادة 524 من قانون المعاملات المدنية فانه متي كان المقرر أن العبرة في تحديد عدم سماع الدعوى بمضي الزمان هو بالتكييف الصحيح لواقع النزاع الذي يتمسك الخصم بعدم سماع الدعوى بشأنه فلما كان ذلك فانه عن طلب الفسخ للنقص في مساحة المبيع المتفق عليها في العقد والمساحة المسجلة في دائرة الأراضي والأملاك وكان المقرر فانه من القواعد التي قررها القانون في كيفية وتعيين المبيع ما ورد بنص المادة 523 من قانون المعاملات المدنية على أنه إذا عين في العقد مقدار المبيع وظهر فيه نقص أو زيادة ولم يوجد اتفاق أو عرف بهذا الشأن وجب إتباع القواعد التالية: 1- إذا كان المبيع لا يضره التبعيض فالزيادة من حق البائع يستحق استردادها عيناً والنقص من حسابه سواء أكان الثمن محدداً لكل وحدة قياسية أم لمجموع المبيع. 2- وإذا كان المبيع يضره التبعيض وكان الثمن محدداً على أساس الوحدة القياسية فالزيادة من حق البائع يستحق ثمنها والنقص من حسابه. أما إذا كان الثمن المسمى لمجموع المبيع فالزيادة للمشتري والنقص لا يقابله شيء من الثمن. 3- وإذا كانت الزيادة أو النقص تلزم المشتري أكثر مما اشترى أو تفرق عليه الصفقة كان له الخيار في فسخ البيع ما لم يكن المقدار تافهاً ولا يخل النقص في مقصود المشتري. 4- وإذا تسلم المشتري المبيع مع علمه أنه ناقص سقط حقه في خيار الفسخ المشار إليه في الفقرة السابقة، والنص في المادة 524 من قانون المعاملات المدنية على أنه لا تسمع الدعوى بفسخ العقد أو إنقاص الثمن أو تكملته إذا انقضت سنة على تاريخ تسليم المبيع. يدل على أن المدة المقررة لعدم سماع الدعوى في تلك الحالات هي مدة سنة على تسليم المبيع للمشتري تسليماً فعلياً أو حكمياً، ويتحقق التسليم الفعلي بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به، ويتحقق التسليم الحكمي بأن يخلي البائع بين المبيع والمشتري مع الإذن له بقبضه وعدم وجود مانع يحول دون حيازته، والتسليم هو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في استخلاص الواقع في الدعوى متى كان استخلاصها سائغاً له معينه الصحيح في الأوراق ، مما مؤداه إن حكم عدم السماع الوارد في المادة 524 من قانون المعاملات المدنية يسري على الحالات المنصوص عليها في المادة 523 من ذات القانون ، ولا تسمع الدعوي إذا انقضت سنة على تاريخ تسليم المبيع ولو حكما ، لما كان ذلك وكان الثابت إن الطلب الراهن فسخ الاتفاقية ورد ما سدد من ثمن سندا لإخلال البائع للنقص في مساحة المبيع المتفق عليها في العقد وكان البين من الأوراق إن الوحدة محل التداعي قد سلمت الى المشتري بتاريخ 30-11- 2018 حكما بموجب الخطاب المرسل اليه والذى لم ينكر أو يدفع باي دفع أو دفاع وكانت الدعوى قد أقيمت بتاريخ 25-10-2020 فمن ثم لا يسمع طلب فسخ الوحدة لنقصان المساحة وما يترتب عليه من اثأر اخصها طلب الحكم برد المبلغ المسدد كاثر من اثأر الفسخ .

وحيث انه عن طلب التعويض للتأخير في الإنجاز فانه كان المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه من النصوص المكملة لإرادة المتعاقدين في العقود الملزمة للجانبين وفقاً لأحكام المادة 272 من قانون المعاملات المدنية أنه إذا لم يوف أحد المتعاقدين بما وجب عليه بالعقد، جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، ويجوز للقاضي أن يلزم المدين بالتنفيذ للحال أو ينظره إلى أجل مسمى وله أن يحكم بالفسخ وبالتعويض في كل حال إن كان له مقتض، وهو ما يدل على أن الفسخ إذا كان مرده خطأ أحد المتعاقدين فإن هذا الطرف لا يلزم برد ما حصل عليه فقط وإنما يلزم فوق ذلك بتعويض الآخر عما لحقه من ضرر نتيجة لذلك الفسخ، مما مفاده أن الإخلال بالاتفاق إن حدث من كلا الطرفين، فإن مقتضى تعويض أحدهما دون الآخر يكون قد تخلف وإذ كان ذلك وكان الثابت إن المطعون ضدها لم يسدد آلا 35.5% من قيمة الوحدة موضوع التداعي (30% من قيمة الوحدة +5.5% قسط تأمين مدفوع الى الطاعنة)، ثم توقف عن سداد القسط الأخير بقيمة 70% والواجب سداده عند اكتمال الإنجاز -الذى تأخر إتمامه - ويعادل مبلغ 979.170 درهم من قيمة الوحدة برغم ثبوت تمام الإنجاز فان المطعون ضدها الأولي بذلك تكون قد تخلفت عن سداد باقي الثمن ومن ثم فانه لا يجوز لها المطالبة بالتعويض عن التأخير في الإنجاز آلا بعد وفائها بالتزاماتها مما لازمه إن طلبها التعويض عن التأخير في الإنجاز قد ابدي قبل الميعاد .،  حاصل ما تقدم ولازمه إن المحكمة تقضي بإلغاء الحكم المستأنف برمته والقضاء مجددا بعدم سماع طلب الفسخ لنقص المساحة وما يترتب عليه من اثأر اخصها رد ما سدد من ثمن وبعدم قبول طلب التعويض لأبدئه قبل الأوان.

حيث أنه عن مصاريف الدرجتين فان المحكمة تلزم المستأنفة بها عملاً بالحق المخول لها بمقتضى نص المادتين 133/1، 2 و170 من قانون الإجراءات المدنية مع مصادرة التامين .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: بنقض الحكم المطعون فيه وبإلزام المطعون ضدها بالمصروفات دون الرسوم والف درهم مقابل أتعاب المحاماة ورد التامين، وفي موضوع الاستئناف رقم 16 / 2021 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بعدم سماع طلب الفسخ لنقص المساحة وبعدم قبول طلب التعويض لأبدئه قبل الأوان والزمت المدعية مصروفات الدرجتين والف درهم مقابل أتعاب المحاماة ومصادره التامين.