جلسة 13 من ديسمبر سنة 1990
برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية
السادة المستشارين/ عبد الحميد سليمان نائب رئيس المحكمة، محمد وليد الجارحي، محمد
محمد طيطه وشكري جمعه حسين.
----------------
(315)
الطعن
رقم 3739 لسنة 59 القضائية
(1، (2 إيجار "إيجار الأماكن"
"تغيير استعمال العين المؤجرة". حكم "تسبيب الحكم".
(1)استعمال العين المؤجرة في
غير أغراض السكن أو تغيير الغرض من استعمالها لغير أغراض السكن. أثره. أحقية
المالك في تقاضي أجرة إضافية عنه. م 23 ق 49 لسنة 1977 سواء وقع التغيير سابقاً أم
لاحقاً على نفاذ أحكام القانون المذكور. علة ذلك. لا محل لتطبيق نص المادة 27 من
القانون رقم 136 لسنة 1981 أو إعمال حكم المحكمة المختصة في الطعن على قرار لجنة
تقدير الإيجارات.
(2)قضاء الحكم المطعون فيه
بعدم أحقية الطاعنين في اقتضاء الزيادة القانونية للأجرة المنصوص عليها في المادة
23 من القانون 49 لسنة 1977 من الهيئة المطعون ضدها تأسيساً على تصريحهم لها
باستعمال العين المؤجرة في غير أغراض من السكنى في عقد الإيجار وعدم جواز اقتضاء
هذه الزيادة مقابل نوع الاستعمال المتعاقد عليه. خطأ في القانون.
----------------
1 - مفاد النص في المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - في شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - يدل وعلى ما جرى به
قضاء هذه المحكمة - أن المشرع ارتأى تحقيقاً للعدالة وإعادة التوازن بين الملاك
والمستأجرين - تقدير أحقية الملاك في تقاضي أجرة إضافية في حالة استعمال العين
لغير أغراض السكن وذلك في كل هذه الأحوال سواء صدر هذا الإذن بتغيير الغرض من
الاستغلال في عقد الإيجار أم في اتفاق لاحق وذلك لحكمة أفصح عنها بما أورده في
المذكرة الإيضاحية لذلك القانون وما جاء بتقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة
والتعمير بشأن القانون المذكور وهي أن الأحكام التي تضمنتها قوانين الإيجارات تأخذ
في حسبانها الاستعمال الغالب الأعم للأماكن وهو السكنى ولا يستساغ أن تسري هذه
الأحكام وبالذات ما يتعلق منها بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا
الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من
العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال غير السكني من
اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى وحاجته إلى الصيانة والتدعيم مما يقتضي إيجاد
الحافز لدى الملاك للقيام بذلك ومما يؤكد المعنى الذي بينته المذكرة الإيضاحية أن
النص قد غاير في النسب المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى فزاد النسبة عن
المباني القديمة هذا إلى أن قواعد تحديد الأجرة تأخذ في اعتبارها وفي المكان الأول
أغراض السكنى بذلك فإنه إذا ما تغير الغرض فلا تثريب على المشرع ولا ضير إن هو قضى
بزيادة الأجرة وهو ما يكشف عن عمومية النص وشموله الاستعمال غير السكني عند إبرام
العقد أو في تاريخ لاحق لتوافر الحكمة التي قصدها المشرع في الحالتين خاصة وأن
أحكام الأجرة الإضافية - وحسبما سلف بيانه - هي من الأمور المتعلقة بالنظام العام
ومن ثم فإنها تسري على حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال العين
المؤجرة سابقاً أم لاحقاً على نفاذ القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف الذكر ويستوي أن
يتم ذلك عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق وغني عن البيان أنه لا محل للاستناد إلى
حكم المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في القول باعتبار استعمال الهيئة
المطعون ضدها للأعيان المؤجرة كمكاتب لها في حكم الاستعمال السكني إذ أن هذا النص
قضي بعدم دستوريته في 29/ 4/ 1986 في الطعن رقم 21 لسنة 7 ق دستورية كما أنه لا
محل للاستناد إلى حكم المحكمة المختصة في الطعن على قرار لجنة تقدير الإيجارات بمقولة
إن عناصر التقدير لم تشمل نسبة الأجرة الإضافية المقررة بنص المادة 23 من القانون
49 لسنة 1977 إذ أن أحكام تقدير الأجرة - تأخذ في اعتبارها أن المكان أعد للسكنى
ويتم التقدير على هذا الأساس باعتباره الاستعمال العادي للأماكن المؤجرة أما تغيير
الاستعمال فهو من الأمور المتغيرة ولا يستساغ أن تشملها قرارات لجان تحديد الأجرة
ابتداء إذ التأجير لغير أغراض السكنى أو إضافة مزية جديدة يستحق المؤجرة عنها
مقابلاً مشروط بتحققها ثم يضاف إلى الأجرة الزيادة المقررة في القانون ولا شأن
للجان تحديد الأجرة بذلك.
2 - إذ كان الثابت بالأوراق أن الهيئة المطعون ضدها استأجرت العين
محل النزاع من الطاعنين لاستعمالها في غير غرض السكنى وكان الحكم المطعون فيه قضى
للمطعون ضدها بعدم أحقية الطاعنين في اقتضاء زيادة الأجرة القانونية المنصوص عليها
في المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 كما قضى لها باسترداد - ما دفعته من هذه
الزيادة على سند من أن الطاعنين قد صرحوا للمطعون ضدها في عقد الإيجار باستعمال
العين المؤجرة في غير أغراض السكنى وأنه لا يسوغ زيادة الأجرة مقابل نوع الاستعمال
المتعاقد عليه إذ لا يعتبر مزية تبرر زيادة الأجرة فإنه يكون قد خالف القانون
وأخطأ في تطبيقه.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى
أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع تتحصل -
على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - في أن الهيئة المطعون ضدها
أقامت على الطاعنين الدعوى رقم 473 سنة 1986 مدني الجيزة الابتدائية بطلب الحكم
بتخفيض أجرة الشقق التي تم استئجارها المبينة بالصحيفة طبقاً للحكم الصادر من
محكمة الجيزة الابتدائية بتاريخ 25/ 11/ 1984 واسترداد ما دفعته منها بغير حق.
وقالت في بيان دعواها إنها استأجرت من الطاعنين شققاً بالعقار المملوك لهم لمباشرة
نشاطها بموجب عقدين مؤرخين 29/ 12/ 1979، 11/ 10/ 1980 بأجرة شهرية قدرها 14700
جنيه ونص في عقدي الإيجار على زيادة الأجرة 50% لحين تحديد اللجنة المختصة للأجرة
وإذ حددت هذه اللجنة الأجرة وصار قرارها نهائياً، بحكم محكمة الجيزة الابتدائية
الصادر بتاريخ 25/ 11/ 1984 في الطعنين رقمي 863، 1495 سنة 1980 وكانت قد سددت
أجرة زائدة قدرها 21594 جنيه فقد أقامت الدعوى. حكمت المحكمة بإلزام الطاعنين بأن
يردوا للهيئة المطعون ضدها مبلغ 21594 جنيه على أقساط شهرية مساوية للشهور التي تم
تحصيله فيها إذا استمرت الإجارة. استأنف الطاعنون الحكم بالاستئناف رقم 7628 سنة
104 ق القاهرة وبتاريخ 8/ 11/ 1989 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن
الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وأمرت المحكمة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه
وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وبجلسة المرافعة التزمت النيابة
رأيها.
وحيث إن مما ينعاه
الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك
يقولون إن زيادة الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكن بالنسب المبينة
بنص المادة 23 من القانون رقم 49 سنة 1977 يستحقها المؤجر باعتبارها مقابلاً
إضافياً حدده المشرع عن تخويله المستأجر مزية استعمال العين في غير غرض السكن سواء
خوله هذه المزية عند إبرام الإجارة أو في تاريخ لاحق وإذ كانت الهيئة المطعون ضدها
قد استأجرت العين محل النزاع لاستعمالها في غير غرض السكن وكان الحكم المطعون فيه
قد قضى بعدم استحقاقهم للأجرة الإضافية المقررة بنص المادة 23 سالفة الذكر على سند
من أن الأعيان مؤجرة أصلاً لغير السكنى ولا يسوغ زيادة الأجرة مقابل نوع الاستعمال
المتعاقد عليه إذ لا يعتبر ذلك مزية تبرر تلك الزيادة فإنه يكون معيباً بما يستوجب
نقضه.
وحيث إن النعي سديد ذلك
أن النص في المادة 23 من القانون رقم 49 سنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن "في جميع الأحوال التي يتم فيها
تغيير استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وبموافقة المالك إلى
غير أغراض السكن تزاد الأجرة القانونية بنسبة 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير
سنة 1944، 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961،
75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون، 50%
للمباني التي يرخص في إقامتها اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون" يدل -
وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع ارتأى - تحقيقاً للعدالة وإعادة
التوازن بين الملاك والمستأجرين - تقدير أحقية الملاك في تقاضي أجرة إضافية في
حالة استعمال العين لغير أغراض السكن وذلك في كل هذه الأحوال سواء صدر هذا الإذن
بتغيير الغرض من الاستغلال في عقد الإيجار أم في اتفاق لاحق وذلك لحكمة أفصح عنها
بما أورده في المذكرة الإيضاحية لذلك القانون وما جاء بتقرير لجنة الإسكان
والمرافق العامة والتعمير بشأن القانون المذكور وهي أن الأحكام التي تتضمنها
قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها الاستعمال الغالب الأعم للأماكن وهو السكنى ولا
يستساغ أن تسري هذه الأحكام وبالذات ما يتعلق منها بتحديد الأجرة على الأماكن التي
تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً
مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال غير
السكني من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى وحاجته إلى الصيانة والتدعيم مما
يقتضي إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك ومما يؤكد المعنى الذي بينته المذكرة
الإيضاحية أن النص قد غاير في النسب المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى فزاد
النسبة عن المباني القديمة هذا إلى أن قواعد تحديد الأجرة تأخذ في اعتبارها وفي
المكان الأول أغراض السكنى وبذلك فإنه إذا ما تغير هذا الغرض فلا تثريب على المشرع
ولا ضير إن هو قضى بزيادة الأجرة وهو ما يكشف عن عمومية النص وشموله الاستعمال غير
السكني عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق لتوافر الحكمة التي قصدها المشرع في
الحالتين خاصة وأن أحكام الأجرة الإضافية - وحسبما سلف بيانه - هي من الأمور
المتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسري على حالات التأجير القائمة سواء وقع
التغيير في استعمال العين المؤجرة سابقاً أم لاحقاً على نفاذ القانون رقم 49 سنة
1977 - سالف الذكر ويستوي أن يتم ذلك عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق وغني عن
البيان أنه لا محل للاستناد إلى حكم المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في
القول باعتبار استعمال الهيئة المطعون ضدها للأعيان المؤجرة كمكاتب لها في حكم
الاستعمال السكني إذ أن هذا النص قضي بعدم دستوريته في 29/ 4/ 1989 في الطعن رقم
21 سنة 7 ق دستورية. كما أنه لا محل للاستناد إلى حكم المحكمة المختصة في الطعن
على قرار لجنة تقدير الإيجارات بمقولة إن عناصر التقدير لم تشمل نسبة الأجرة
الإضافية المقررة بنص المادة 23 من القانون رقم 49 سنة 1977 إذ أن أحكام تقدير
الأجرة تأخذ في اعتبارها أن المكان أعد للسكنى ويتم التقدير على هذا الأساس
باعتباره الاستعمال العادي للأماكن المؤجرة أما تغيير الاستعمال فهو من الأمور
المتغيرة ولا يستساغ أن تشملها قرارات لجان تحديد الأجرة ابتداء إذ أن التأجير لغير
السكنى أو إضافة مزية جديدة يستحق - المؤجر عنها مقابلاً لشروط تحقيقها ثم يضاف
إلى الأجرة الزيادة المقررة في القانون ولا شأن للجان تحديد الأجرة بذلك وإذ كان
الثابت بالأوراق أن الهيئة المطعون ضدها استأجرت العين محل النزاع من الطاعنين
لاستعمالها في غير غرض السكنى وكان الحكم المطعون فيه قد قضى للمطعون ضدها بعدم
أحقية الطاعنين في اقتضاء زيادة الأجرة القانونية المنصوص عليها في المادة 23 من
القانون رقم 49 سنة 1977 كما قضى لها باسترداد - ما دفعته من هذه الزيادة على سند
من أن الطاعنين قد صرحوا للمطعون ضدها في عقد الإيجار باستعمال العين المؤجرة في
غير أغراض السكنى وأنه لا يسوغ زيادة الأجرة مقابل نوع الاستعمال المتعاقد عليه إذ
لا يعتبر مزية تبرر زيادة الأجرة فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما
يستوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق