برئاسة السيد المستشار/ يحيى إبراهيم عارف نائب رئيس المحكمة وعضوية
السادة المستشارين/ السيد خلف محمد، محمد يسري زهران نائبي رئيس المحكمة، حسن يحيى
فرغلي وأحمد هاشم.
------------
- 1 إيجار " تشريعات إيجار الأماكن .
التنازل عن المنشأة الطبية أو تأجير جزء منها".
الأجرة المقدرة وفق أحكام التشريع الاستثنائي . مواجهتها حالة
الانتفاع الأصلح به للمستأجر في العقد . تخويل المستأجر ميزة إضافية في العقد أو
في اتفاق لاحق . جواز إضافة مقابلا لها في حدود الالتزامات القانونية .
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام تشريعات الإيجارية بنسبة معينة من
قيمة الأرض والمباني استهدف - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - تحديد أجرة عادلة
في حالة الانتفاع العادي بحيث إذا ما خول المؤخر للمستأجر علاوة على هذا الانتفاع
ميزة إضافية كان محروما منها تعتبر محل عطاء من هذا المؤجر وبإجراء إيجابي منه
يوليه المستأجر خارج نطاق القيود القانونية المتبادلة التي تحكم الانتفاع العادي
بحيث يحل المؤجر المستأجر من أحد هذه القيود المفروضة بمقتضى قانون إيجار الأماكن
كيما يسوغ القول باستحقاقه في مقابل إضافة إلى الأجرة المحددة بمقتضى قرار تقدير
القيمة الإيجارية سواء تراضيا على ذلك في عقد الإيجار ذاته أو في اتفاق لاحق فإن
ذلك يعد بمثابة إضافة تحسينات أو خدمات ينتفع بها المستأجر فوق الانتفاع الأصلي العادي
الذي تقابله الأجرة المحددة قانونا ويصح أن يبرر إضافة إلى الأجرة في حدود
الزيادات المقررة بالنسبة للأماكن الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن.
- 2 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن .
الزيادة في الأجرة مقابل قيام المستأجر بتأجير المكان" "الإخلاء للتنازل عن الإيجار والتأجير من
الباطن".
الترخيص للمستأجر بالتأجير من الباطن. ميزة جديدة جواز تقويمها و
إضافتها إلى الأجرة القانونية . ق 49 لسنة 1981.
الأصل وفق أحكام قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده
القانون رقم 136 لسنة
1981 أنه لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المكان المؤجر له من الباطن إلا بإذن كتابي
صريح من المالك ودون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون ذلك فإن تنازل المؤجر
عن هذا القيد في عقد الإيجار يعد ميزة للمستأجر يستحق عنها المؤجر مقابلا يتفق
عليه بين الطرفين يضاف للأجرة القانونية.
- 3 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن .
الزيادة في الأجرة مقابل قيام المستأجر بتأجير المكان".
مستأجر العيادة الخاصة . له حق التأجير من الباطن لطبيب مرخص له
بمزاولة المهنة دون موافقة المؤجر . زوال القيد الوارد بقانون إيجار الأماكن . حق
المؤجر في اقتضاء الزيادة المقررة بالمادة 6 ق 51 لسمة 1981 . شرطه . تقاضيه
الزيادة المذكورة رغم عدم قيام حالة التأجير من الباطن أو انتهائها . تحايل على
أحكام الأجرة . جواز تنازل المؤجر عن نسبة الزيادة المذكورة باتفاق آخر .
النص في المادة السادسة من القانون رقم 51 لسنة 1981 بشأن المنشآت
الطبيعية على أنه "يجوز لمن يستأجر عيادة خاصة أن يؤجر جزءا منها لطبيب أو
أكثر للعمل معه في نفس المقر بترخيص مستقل لكل منهم وبموجب عقد تودع نسخة منه
النقابة الفرعية المختصة وفي هذه الحالة يكون المستأجر ملزما بدفع زيادة قدرها 70
% من القيمة الإيجارية للمالك" فأصبح لمستأجر العيادة الخاصة حق التأجير من
الباطن دون موافقة المؤجر ومقتضى ذلك زوال القيد الوارد في قانون إيجار الأماكن
والميزة المقررة بمقتضى الاتفاق بعد أن أصبحت مفروضة بموجب القانون الذي ارتأى في
مجرد فرضها لذاتها ما يحقق التوازن بين طرفي التعاقد ويكون حق المؤجر في اقتضاء
العلاوة المقررة بنص قانون المنشآت الطبية سالف البيان بقيام التأجير من الباطن
وينتهي انتهاؤه وإلا كان تقاضيه للمقابل الإضافي سواء تم التأجير من الباطن أو لم
يتم على خلاف ما يقضي به القانون تحايلا على أحكام الأجرة القانونية المتعلقة
بالنظام العام وذلك ما لم يتناول المؤجر عن النسبة الواردة به باتفاق آخر.
-------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع تتحصل - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر
أوراق الطعن - في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 5652 لسنة 1991 أمام محكمة دمنهور
الابتدائية على المطعون ضده بطلب الحكم بتخفيض أجرة العين محل عقد الإيجار المؤرخ
1/6/1981 إلى مبلغ اثنين وعشرين جنيها شهرياً وإلغاء الزيادة عن الأجرة الواردة
بعقد الإيجار لصوريتها ومخالفتها للقانون واسترداد ما تم سداده من زيادة عن القيمة
الإيجارية منذ إبرام عقد الإيجار وحتى صدور الحكم في الدعوى وقال بياناً لذلك إنه
بموجب عقد الإيجار سالف البيان استأجر من مورث المطعون ضده عين النزاع لاستعمالها
عيادة خاصة لقاء أجرة شهرية مقدارها اثنان وعشرون جنيها وأضاف للأجرة مبلغ ثمانية
جنيهات مقابل السماح له بتأجير جزء من عين النزاع من الباطن لطبيب آخر رغم أن
قانون المنشآت الطبية يقرر له هذا الحق دون اشتراط موافقة المؤجر واستمر في سداد كامل
الأجرة ومقدارها ثلاثون جنيها ثم قام بتأجير جزء منها لطبيب من الباطن فترة من
الزمن إلا أن المؤجر طالبه بزيادة مقابل التأجير من الباطن المقررة قانوناً مما
دفعه إلى إيداع الأجرة وإقامة الدعوى وأقام المطعون ضده على الطاعن الدعوى رقم
5083 لسنة 1991 أمام ذات المحكمة بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار سالف البيان
والإخلاء والتسليم تأسيساً على أن الطاعن يستأجر عين النزاع بأجرة شهرية مقدارها
اثنان وعشرون جنيها يضاف إليها مبلغ ثمانية جنيهات مقابل التصريح له بالتأجير من
الباطن لأطباء آخرين وهذه الأجرة شاملة رسم النظافة والعوائد وأية مبالغ تزاد
مستقبلاً وأن هذه الزيادة بديلا عن الطعن على تقدير الأجرة وأصبحت تلك الأجرة
نهائية وقد تأخر الطاعن عن سدادها الفترة من 1/12/1987 حتى نهاية أكتوبر سنة 1991
وجملته مبلغ 1410 جنيه رغم تكليفه بالوفاء فأقام الدعوى، ضمت المحكمة الدعويين وحكمت
بعدم قبول الدعوى رقم 5803 لسنة 1991 دمنهور الابتدائية وبرفض الدعوى رقم 5652
لسنة 1991 دمنهور الابتدائية. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 18
لسنة 49 ق الإسكندرية "مأمورية دمنهور" كما استأنفه الطاعن أمام ذات
المحكمة بالاستئناف رقم 48 لسنة 49 ق وبعد أن أمرت المحكمة بضم الاستئنافين قضت
بتاريخ 5/2/1994 برفض الاستئناف رقم 48 لسنة 49 ق وتأييد الحكم المستأنف في الدعوى
رقم 5652 لسنة 1991 وفي موضوع الاستئناف رقم 18 لسنة 49 ق بإلغاء الحكم المستأنف
وبقبول الدعوى وفسخ عقد الإيجار والإخلاء والتسليم. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق
النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وإذ عرض الطعن على هذه
المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
----------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق
القانون وفي بيان يقول إن الحكم الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه أقام
قضاءه برفض دعواه بتخفيض القيمة الإيجارية للعين محل النزاع تأسيساً على أن
الزيادة التي تمت إضافتها إلى القيمة الإيجارية والمتفق عليها في عقد الإيجار إنما
هي مقابل ميزة إضافية أولاها المؤجر للمستأجر بالتصريح له بالتأجير من الباطن
لأطباء من مهنته مع أن هذا الحق أصبح مقرراً له بنص قانون المنشآت الطبية ولا يجوز
للمؤجر حرمانه منه وتكون هذه الزيادة من قبيل التحايل على أحكام قانون إيجار
الأماكن المحددة للأجرة مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام
تشريعات الإيجار بنسبة معينة من قيمة الأرض والمباني استهدف - وعلى ما جرى به قضاء
المحكمة - تحديد أجرة عادلة في حالة الانتفاع العادي بحيث إذا ما خول المؤجر
للمستأجر علاوة على هذا الانتفاع ميزة إضافية كان محروماً منها تعتبر محل عطاء من
هذا المؤجر وبإجراء ايجابي منه يوليه المستأجر خارج نطاق القيود القانونية
المتبادلة التي تحكم الانتفاع العادي بحيث يحل المؤجر المستأجر من أحد هذه القيود
المفروضة بمقتضى قانون إيجار الأماكن كيما يسوغ القول باستحقاقه في مقابل إضافة
إلى الأجرة المحددة بمقتضى قرار لجنة تقدير القيمة الإيجارية سواء تراضيا على ذلك
في عقد الإيجار ذاته أو في اتفاق لاحق فإن ذلك يُعد بمثابة إضافة تحسينات أو خدمات
ينتفع بها المستأجر فوق الانتفاع الأصلي العادي الذي تقابله الأجرة المحددة قانونا
ويصح أن يبرر إضافة إلى الأجرة في حدود الزيادات المقررة بالنسبة للأماكن الخاضعة
لقوانين إيجار الأماكن وإذ كان الأصل وفق أحكام قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة
1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المكان
المؤجر له من الباطن إلا بإذن كتابي صريح من المالك ودون إخلال بالحالات التي يجيز
فيها القانون ذلك فإن تنازل المؤجر عن هذا القيد في عقد الإيجار يُعد ميزة
للمستأجر يستحق عنها المؤجر مقابلا يتفق عليه بين الطرفين يضاف للأجرة القانونية
إلا أنه بصدور القانون رقم 51 لسنة 1981 بشأن المنشآت الطبية والنص في المادة
السادسة منه على أنه "يجوز لمن يستأجر عيادة خاصة أن يؤجر جزءاً منها لطبيب
أو أكثر للعمل معه في نفس المقر بترخيص مستقل لكل منهم وبموجب عقد تودع نسخة منه
النقابة الفرعية المختصة وفي هذه الحالة يكون المستأجر ملزما بدفع زيادة قدرها 70%
من القيمة الإيجارية للمالك" فأصبح لمستأجر العيادة الخاصة حق التأجير من
الباطن دون موافقة المؤجر ومقتضى ذلك زوال القيد الوارد في قانون إيجار الأماكن
والميزة المقررة بمقتضى الاتفاق بعد أن أصبحت مفروضة بموجب القانون الذي ارتأى في
مجرد فرضها لذاتها ما يحقق التوازن بين طرفي التعاقد ويكون حق المؤجر في اقتضاء
العلاوة المقررة بنص قانون المنشآت الطبية سالف البيان بقيام التأجير من الباطن
وينتهي بانتهاؤه وإلا كان تقاضيه للمقابل الإضافي سواء تم التأجير من الباطن أم لم
يتم على خلاف ما يقضي به القانون تحايلا على أحكام الأجرة القانونية المتعلقة
بالنظام العام وذلك ما لم يتنازل المؤجر عن النسبة الواردة به باتفاق آخر. وإذ لم
يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه لهذا السبب دون
حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق