قرار وزير العدل 8547 لسنة 2018 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 27 لسنة 2018 بتنظيم الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة

الوقائع المصرية العدد 226 تابع بتاريخ 9 / 10 / 2018

بعد الاطلاع على الدستور؛ 

وعلى القانون المدني؛ 

وعلى القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري ولائحته التنفيذية؛ 

وعلى القرار بقانون رقم 70 لسنة 1964 برسوم التوثيق والشهر وتعديلاته؛ 

وعلى القرار بقانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني ولائحته التنفيذية؛ 

وعلى القانون رقم 59 لسنة 1979 في شأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة؛ 

وعلى القانون رقم 27 لسنة 2018 في شأن تنظيم بعض أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة؛ 

وبناء على ما ارتآه مجلس الدولة؛ 

قرر:

الباب الأول - في تكوين واختصاصات مأموريات الشهر العقاري بالمجتمعات العمرانية الجديدة

المادة 1

يتولى تنفيذ أحكام القانون رقم 27 لسنة 2018 مأموريات الشهر العقاري المنشأة بقرارات وزير العدل بالمجتمعات العمرانية الجديدة، وتلتزم هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بتوفير الأماكن الملائمة لهذه المأموريات.

المادة 2

تختص مأموريات الشهر العقاري المنشأة بالمجتمعات العمرانية الجديدة - دون غيرها - بالاختصاصات الآتية: 

(أ) شهر المحررات المتعلقة بجميع التصرفات التي من شأنها إنشاء أو نقل أو تغيير أو زوال أو تقرير حق من الحقوق العينية الأصلية أو التبعية المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة اختصاصها. 

(ب) شهر الأحكام النهائية المثبتة أو المقررة لأي من التصرفات المنصوص عليها بالبند (أ) من هذه المادة. 

(جـ) شهر حق الإرث. 

(د) شهر صحف الدعاوى وأوراق الإجراءات المتعلقة بالحقوق العينية العقارية.

المادة 3

تباشر مأموريات الشهر العقاري المنشأة بالمجتمعات العمرانية الجديدة ذات الاختصاصات المقررة لمكاتب الشهر العقاري وفقا للقانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري ولائحته التنفيذية، ويطبق ما بهما من أحكام فيما لم يرد بشأنه نص خاص بهذه اللائحة.

المادة 4

تشكل كل مأمورية برئاسة مدير يعاونه عدد كاف من الأعضاء الفنيين والموظفين الإداريين، ويحل أقدم الأعضاء محل المدير حال غيابه.

المادة 5

تتكون كل مأمورية من: 

قسم هندسي. 

قسم مالي. 

قسم للشهادات العقارية. 

قسم للسكرتارية والقيودات. 

قسم للمحفوظات. 

ويعمل بهذه الأقسام عدد كاف من الموظفين الإداريين والفنيين المتوسطين والكتاب ومعاوني الخدمة.

الباب الثاني - إجراءات الشهر

المادة 6

تشهر بطريق الإيداع قرارات إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة المتضمنة نقل الولاية لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.

المادة 7

تلتزم هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بتزويد مأموريات الشهر العقاري المختصة بجميع البيانات والعقود والخرائط والرسومات والتراخيص الخاصة بالمجموعات السكنية، وبالأراضي والمنشآت والوحدات الكائنة بنطاق المجتمعات العمرانية الجديدة سواء المبيعة منها أو المخصصة، كما تلتزم الهيئة بتزويد ذات المأموريات بكل تغيير يطرأ على شيء من ذلك. 

على أن يتم ذلك الإخطار خلال ستين يوما من تاريخ إجراء البيع أو التخصيص أو التغيير المشار إليه في الفقرة السابقة أو خلال ثلاثين يوما بالنسبة لما سبق بيعه 

أو تخصيصه قبل العمل بهذا القانون.

المادة 8

يقدم طلب الشهر إلى المأمورية المختصة على النموذج المعد لذلك من ثلاث نسخ متطابقة والتي يجب أن تشتمل على البيانات التالية: 

(أ) الاسم الرباعي لمقدم الطلب وصفته. 

(ب) محل الإقامة والرقم القومي. 

(ج) رقم الهاتف والبريد الإلكتروني - إن وجد -. 

(د) موضوع الطلب. 

(ه) بيانات العين محل التعامل (الموقع - المساحة - الحدود). 

(و) أسماء المتصرف والمتصرف إليه رباعية ومحال إقامتهم والرقم القومي والهواتف الخاصة بهم والبريد الإلكتروني.

المادة 9

يجب أن ترفق بطلب الشهر المستندات التالية: 

1- إثبات صفة المتعامل إذا لم يكن هو المتصرف أو المتصرف إليه، وذلك دون إخلال بما ورد بالفقرة الأولى من المادة (25) من هذه اللائحة. 

2- بيان بالمستندات المثبتة للملكية في التصرفات العينية وأحكام صحة التعاقد والقسمة متى بنى أي منها على الإقرار أو التسليم بالطلبات أو الصلح وتوثيق الصلح وإثبات ما اتفق عليه الخصوم بمحضر الجلسة وأوامر الاختصاص؛ وتتحقق المأمورية من خلال مراجعها من سلامة هذا البيان. 

3- مشروع المحرر المراد شهره مكتوبا على الورق المدموغ الخاص بالشهر العقاري. 

4- ما يفيد نهائية الأحكام المراد شهرها، وكذلك تقديم العقود المنظورة في الدعوى إذا كان المطلوب شهره حكم بصحة تلك العقود. 

5- في حالة شهر التصرفات والأحكام المثبتة لحق من الحقوق العينية التبعية يرفق بطلب الشهر سند الدين.

المادة 10

يتسلم من قدم الطلب إيصالا مبينا به رقم وتاريخ قيد الطلب بدفتر الطلبات، والمستندات المقدمة معه، وتاريخ الحضور للمأمورية لمتابعة السير في إجراءات الشهر أو لاستيفاء ما تطلبه المأمورية من مستندات أو بيانات أو رسوم على أن يكون هذا التاريخ في مدة أقصاها سبعة أيام من تاريخ تقديم الطلب مشفوعا بالمستندات.

المادة 11

في حالة استيفاء المستندات، يلزم لقيام المأمورية بالتزامها بالشهر خلال المدة المحددة قانونا حضور الأطراف المعنية، أو من يقوم مقامهم، إليها لتوثيق المحرر أو التصديق على توقيعات الأطراف فيه إن كان عرفيا، وذلك خلال خمسة أيام من انتهاء المدة المشار إليها في المادة السابقة. 

وإذا لم يحضروا خلال المدة المشار إليها بالفقرة الأولى، أصدرت المأمورية قرارها برفض الشهر، وذلك بعد انتهاء المدة المشار إليها بالفقرة الخامسة من المادة (4) من القانون.

المادة 12

مع مراعاة المواعيد المقررة قانونا، لمأمورية الشهر العقاري المختصة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب صاحب الشأن أن تستوفي ما نقص من البيانات السابق الإشارة إليها في المادتين رقمي (8، 9) من هذه اللائحة وخاصة فيما يتعلق بوصف العقار وأصل الملكية أو الحق العيني، وذلك على نفقة صاحب الشأن.

المادة 13

متى رفض الطلب، وانقضت مدة التظلم، حفظت أوراق الطلب، ولذوي الشأن التقدم بطلب جديد وبإجراءات جديدة مع الاستفادة في الطلب الجديد من الرسم السابق سداده إن لم يكن قد استرده.

المادة 14

ينشأ سجل به استمارة لكل عقار مشتملة على كافة البيانات والمستندات المرسلة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة طبقا للمادة (7) من هذه اللائحة وتدون بيانات طلبات الشهر والمحررات المشهرة في هذا السجل، وذلك وفقا لأسبقية تقديمها، ويرفق بهذا السجل صورة من كل طلب يقدم بشأن العقار؛ مع مراعاة إخطار الهيئة بأي تغيير في بيانات هذا السجل بصفة دورية.

المادة 15

يعد بكل مأمورية دفتر تثبت فيه طلبات الشهر بأرقام متتابعة بحسب أسبقية تقديمها مع ذكر تاريخ اليوم والساعة. 

ولا يجوز إجراء كشط أو محو أو شطب أو تحشير في ذلك الدفتر. 

ويجب أن يؤشر مدير المأمورية أو من يفوضه على كل صفحة من صفحاته، وكذا عند انتهاء العمل في كل يوم.

المادة 16

إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد فيجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها في الدفتر المشار إليه في المادة السابقة، ولا يجوز أن يشهر محرر لطلب لاحق قبل البت في الطلب السابق. 

وإذا تبين للمأمورية أن المحرر الذي سبق شهره ناقل للملكية تعين الامتناع عن شهر محرر الطلب اللاحق إن كان ناقلا للملكية.

المادة 17

تصدر المأمورية المختصة قرارها بشهر المحرر أو برفض الشهر موضحة أسباب الرفض خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تقديم المستندات إليها. 

وتثبت المأمورية على المحرر وفي دفتر الشهر رقم وتاريخ قيد الطلب. 

كما تتولى المأمورية توثيق المحررات المعدة للشهر أو التصديق على توقيعات ذوي الشأن فيها وكذلك التوكيلات الواردة على العقارات الواقعة في دائرة اختصاصها.

المادة 18

إذا اقتضت الضرورة تصحيح خطأ مادي في دفتر الشهر وقع ممن يكون الدفتر في عهدته وجب اعتماد هذا التصحيح من مدير المأمورية إذا كشف الخطأ يوم حصوله. 

وإذا كشف الخطأ في ميعاد لاحق وجب اعتماد التصحيح من مدير المأمورية وأحد مفتشي إدارة التفتيش الفني، وفي هذه الحالة يحرر محضر توضح فيه أسباب الخطأ وكيفية كشفه. 

وفي الحالتين المشار إليهما، إذا اقتضى التصحيح في الدفتر تصحيحا مقابلا في المحررات والفهارس، أجرى التصحيح بنفس الإجراءات.

المادة 19

ينشأ بكل مأمورية فهارس يدوية أو مميكنة - حسب الأحوال - ويتم القيد فيها طبقا لذات الإجراءات المعمول بها بمكاتب الشهر العقاري، ويراعى أن يخصص فهرس لكل مدينة تدرج فيه أسماء جميع أطراف المحررات.

المادة 20

تقوم المأمورية بحفظ أصول المحررات والقوائم التي تم شهرها ومرفقاتها بحسب أرقامها المتتابعة. 

وتعد من النسخة الأصلية صورتان فوتوغرافيتان، تسلم إحداهما للطالب بعد التأشير عليها بمطابقتها للأصل، وترسل الثانية لإدارة المحفوظات بالمصلحة.

الباب الثالث - في تأشيرات الهاشمية والإيداع

أولاً: التأشيرات الهاشمية

المادة 21

يعد بكل مأمورية من مأموريات الشهر دفتر تدرج فيه طلبات التأشير الهامشي بأرقام متتابعة حسب أسبقيتها مع ذكر التاريخ والساعة وما تم بشأنها. 

ويوقع مقدم الطلب بالعلم بوجوب استيفاء ما تطلبه المأمورية من مستندات أو بيانات خلال أجل لا يجاوز سبعة أيام من تاريخ قيد الطلب. 

ويجب على من يتلقى الطلب أن يعطى لمن قدمه إيصالا مبينا به الرقم المتتابع وتاريخ اليوم.

المادة 22

تثبت المأمورية التأشيرات الهامشية في هامش المحرر المتعلقة به أو في ورقة تلحق بهذا المحرر. 

وتشتمل هذه التأشيرات على اسم الطالب ولقبه وصناعته وصفته ومحل إقامته وبيان نوع المحرر المشهر المراد التأشير في هامشه ورقم وتاريخ شهره والسند الذي يبيح التأشير مع إيضاح تاريخه ونوعه ومضمونه والجهة التي صدر عنها وأسماء ذوي الشأن فيه. 

ويجب أن يكون الطلب مصحوبا بالمستند الذي يبيح التأشير وبسائر الأوراق المؤيدة له.

المادة 23

مع عدم الإخلال بأحكام المادتين السابقتين، تسري على طلبات التأشير الهامشي؛ فيما يتعلق ببحثها وقبولها ورفضها وتنفيذها والتظلم منها وحفظها الإجراءات المبينة بالباب الثاني من هذه اللائحة.

ثانيا: الإيداع

المادة 24

استثناء من أحكام الباب الثاني من هذه اللائحة؛ يكون شهر المحررات المتضمنة تصرفات هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة في الأراضي والمنشآت والوحدات الداخلة في نطاق المجتمعات العمرانية الجديدة بطريق الإيداع في المأمورية المختصة بعدد سداد المتصرف إليه ما يستحق من رسوم. 

وينسخ المحرر أو القرار على الورق المدموغ الخاص بالشهر العقاري ويقدم للمأمورية لشهره بعد اعتماده من الهيئة.

الباب الرابع - المجموعات السكنية وتعثر طلب الشهر

المادة 25

يلتزم المتصرف له من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بالنسبة للمجموعة السكنية بتقديم طلب الشهر وفقا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في المادة (4) من هذا القانون والمواد (7، 8، 9، 12) من هذه اللائحة وذلك خلال خمسة عشر يوما من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية لهذا القانون. 

وفي حالة عدم تقديم الطلب المشار إليه بالفقرة السابقة أو تقديمه بعد الميعاد المذكور أو عدم استكمال إجراءات الشهر لسبب يرجع إلى المتصرف إليه، يكون لهيئة المجتمعات العمرانية أو صاحب الشأن شهر التصرفات الخاصة بالمجموعة السكنية، سواء كان التصرف صادرا منها مباشرة أو من الغير.

الباب الخامس - في لجان نظر التظلمات

المادة 26

تشكل في كل مأمورية شهر منشأة وفقا لأحكام القانون رقم 27 لسنة 2018 المشار إليه لجنة أو أكثر - بحسب الأحوال - لنظر التظلمات من قرارات المأمورية وذلك بقرار يصدر من وزير العدل يحدد به المعاملة المالية لرئيس وأعضاء اللجنة.

المادة 27

تشكل لجنة التظلمات من رئيس بدرجة قاض بمحكمة الاستئناف وعضوية قاض بدرجة رئيس محكمة على الأقل وعضوية اثنين من موظفي الشهر العقاري يكون أحدهما قانوني والآخر هندسي. 

وتصدر اللجنة قراراتها بأغلبية الأصوات وفي حالة التساوي يرجح جانب الرئيس.

المادة 28

يكون لكل لجنة سكرتير يختاره مدير مأمورية الشهر العقاري المختصة.

المادة 29

يقدم التظلم إلى سكرتير اللجنة على النموذج المعد لذلك خلال ثلاثين يوما من إخطار مقدم التظلم بالقرار المتظلم منه بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، أو بأية وسيلة أخرى تحقق العلم، ويتولى رئيس اللجنة تحديد أقرب جلسة لنظر التظلم أمام اللجنة، على أن تنعقد اللجنة مرتين على الأقل شهريا أو كلما دعت الحاجة لذلك.

الباب السادس - أحكام عامة وانتقالية

المادة 30

يجوز استبدال الدفاتر والطلبات والمستندات المميكنة بالورقية بقرار يصدر من وزير العدل لكل مأمورية على حدة، ويجوز أن يستبدل الحفظ المميكن بالحفظ الورقي.

المادة 31

طلبات الشهر العقاري أو السجل العيني القائمة تنقل تلقائيا إلى الدفاتر الجديدة في صورة كسر اعتيادي بأرقام متتابعة بسطا، وأرقام الطلبات القائمة وفقا لأسبقياتها مقاما.

المادة 32

تحال ما بمكاتب الشهر العقاري من محررات مشهرة وفهارس ومرفقات متعلقة بالعقارات الكائنة في المجتمعات العمرانية الجديدة إلى المأموريات المنشأة بموجب القانون رقم 27 لسنة 2018 بتنظيم بعض أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة.

المادة 33

ترسل صور من المحررات المشهرة لمأموريات الضرائب العقارية المختصة لتعديل التكليف بمقتضاها، وتعتبر المحررات المشهرة بذاتها مستندا مثبتا لبيانات التكليف إن كان موضوعه يقتضي تغييرا في تلك البيانات.

المادة 34

لا تقيد بسجلات المأمورية طلبات الشهر التي ترسل بالبريد.

المادة 35

لا يعتد بأي تغيير في محل إقامة ذوي الشأن والذي دون لدى تقديم الطلب، وذلك قبل المأمورية إلا إذا تم إخطارها بكتاب موصى عليه بعلم الوصول.

المادة 36

ينشر هذا القرار بالوقائع المصرية، ويعمل به اعتبارا من تاريخ نشره.

الطعن 1886 لسنة 54 ق جلسة 9 / 5 / 1991 مكتب فني 42 ج 1 ق 168 ص 1048

جلسة 9 من مايو سنة 1991

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد وليد الجارحي، محمد محمد طيطه، محمد بدر الدين توفيق وشكري جمعه حسين.

-----------------

(168)
الطعن رقم 1886 لسنة 54 القضائية

(1، 2) تزوير "الادعاء بالتزوير". بطلان. خبرة "بطلان عمل الخبير".
(1) مدعي التزوير. وجوب اتخاذه طريق الطعن بالتزوير بالأوضاع المنصوص عليها في المادة 49 إثبات وما بعدها دون حاجة إلى تصريح من المحكمة بذلك. ادعاء المستأنف ضدهما تزوير توقيعات الخبراء الثابتة على التقرير. عدم التزام المحكمة بحث هذا الادعاء طالما لم يسلكا طريق الطعن بالتزوير.
(2) ندب مكتب خبراء وزارة العدل لمباشرة المأمورية. حقه في إسنادها إلى خبير أو أكثر ولو كان تابعاً لاختصاص مكاني لمنطقة أخرى. علة ذلك. المواد 135، 136/ 3 إثبات، 50 مرسوم بق 16 سنة 1952 بتنظيم الخبرة أمام القضاء.
(3 - 5) التزام "تنفيذ الالتزام" التنفيذ العيني والتنفيذ بطريق التعويض "إيجار" إيجار الأماكن "التزامات المؤجر" "فسخ عقد الإيجار". عقد "فسخ العقد" قضاء مستعجل. حكم "حجية الحكم".
(3) الأصل تنفيذ الالتزام عيناً. م 147 مدني. العدول عن التنفيذ العيني إلى التنفيذ بطريق التعويض. شرطه. م 203/ 2 مدني وجوب بحث الاعتبارات الموضوعية لاقتصاديات المشروع وعائده الاستثماري فضلاً عن الظروف المتعلقة بشخص المدين. مؤداه. عدم تناسب التزامات المؤجر مع الأجرة. أثره. وجوب إعمال المادة 203/ 2 مدني علة ذلك.
(4) هلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً. أثره. انفساخ عقد الإيجار من تلقاء نفسه أياً كان سبب الهلاك راجعاً أم غير راجعاً إلى خطأ المؤجر. حق طرفي العقد في طلب انفساخه. علة ذلك. المادتان 159، 569/ 1 مدني.
(5) الهلاك القانوني للعين المؤجرة. أثره. انفساخ عقد الإيجار كحكم الهلاك المادي. الحرمان من الانتفاع بالعين المؤجرة في غير حالة الهلاك المادي والذي يستحيل معه تنفيذ العقد. اعتباره في حكم الهلاك القانوني. مثال بصدد عقد استغلال سينما واستحالة تنفيذ التزامات المؤجر لعدم تناسب تنفيذ التزاماته مع الأجرة.

-----------------

1 - المقرر أنه يجب على مدعي التزوير أن يسلك في الادعاء به الأوضاع المنصوص عليها في المادة 49 من قانون الإثبات وما بعدها - كي ينتج الادعاء أثره القانوني دون الوقوف على إذن من المحكمة بذلك. وكان الثابت من الأوراق أن المستأنف ضدهما لم يسلكا إجراءات الطعن بالتزوير على تقرير الخبير فإن المحكمة تلتفت عما يثيرانه في هذا الشأن - من الادعاء بتزوير توقيعات الخبراء الثابتة على التقرير.

2 - مؤدى نص المادتين 135، 136/ 3 من قانون الإثبات والمادة 50 من المرسوم بقانون 96 لسنة 1952 بتنظيم الخبرة أمام جهات القضاء أن المشرع اعتبر مكتب خبراء وزارة العدل عند ندبه هو الخبير في الدعوى فلا عليه إذا ما تبين له سبب جسامة المأمورية وتشعب أعمالها أن يعهد بها إلى خبير أو خبيرين أو أكثر لأداء المأمورية ولو كانوا تابعين لاختصاص مكاني لمنطقة أخرى لأن الأمر مرده في النهاية أن مكتب الخبراء هو الخبير المقصود في الدعوى وأن توزيع الأعضاء على المناطق التابعة للمكتب ما هو إلا تنظيم داخلي لا يحول دون انتدابهم خارج مناطقهم - ومن ثم لا يجدي المستأنف ضدهما القول ببطلان التقرير لأن المأمورية باشرها مكتب شمال القاهرة دون مكتب وسط القاهرة المختص.

3 - مفاد النص في المادتين 147/ 1، 203/ 2 من القانون المدني - يدل على أن الأصل أن العقد شريعة المتعاقدين يجب احترامه وأن للدائن طلب تنفيذ التزام مدينه عيناً وله أن يعرض القيام به على نفقة المدين على أن يكون التنفيذ من أيهما بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية وما يقتضيه العرف فإذا عدل عن التنفيذ العيني إلى التنفيذ بطريق التعويض فيشترط أن ينطوي التنفيذ على إرهاق المدين وهو يعني العنت الشديد أو الخسارة الفادحة ولا يكفي فيه مجرد العسر والضيق والكلفة وعلى ألا يلحق الدائن من وراء ذلك ضرر جسيم، على أنه لا يجوز النظر عند بحث الإرهاق الذي قد يصيب المدين أو الضرر الجسيم الذي قد يلحق الدائن إلى أساس شخصي لا يتعدى الملاءة المادية بل يجب أن يتناول البحث ما يتعلق باقتصاديات المشروع وعائده باعتباره مشروعاً استثمارياً يستهدف الربح في ذاته وقد استقر الفقه والقضاء على أنه يتعين أن تناسب التزامات المؤجر مع الأجرة وإلا كان في إلزامه بتنفيذ الإجارة عيناً إرهاق وعنت يوجب إعمال الفقرة الثانية من المادة 203 من القانون المدني.

4 - النص في المادة 569/ 1 من القانون المدني على أنه "إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً انفسخ العقد من تلقاء نفسه" هذا النص يعتبر تطبيقاً للقاعدة العامة التي تقضي بانفساخ العقد لاستحالة التنفيذ الراجع إلى انعدام المحل لهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً أصبح معه تنفيذ عقد الإيجار مستحيلاً ومن ثم ينفسخ من تلقاء نفسه وبحكم القانون، وتقرر المادة 159 من القانون المدني القاعدة العامة في هذا الصدد إذ تقول "في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه الالتزامات المقابلة له وينفسخ العقد من تلقاء نفسه" والمشرع في النصين سالفي الذكر لم يميز بين ما إذا كان الهلاك غير راجع لخطأ المؤجر فينفسخ العقد بحكم القانون وبين ما إذا كان الهلاك راجعاً إلى خطأ المؤجر فيجوز للمستأجر طلب الفسخ قضاء بل جعل الحكم في الحالتين واحد وهو انفساخ العقد بحكم القانون وترتيباً على ذلك يكون لكل من الطرفين طلب الانفساخ ويعتبر العقد مفسوخاً من وقت الهلاك ولا حاجة إلى حكم بذلك وإن صدر مثل هذا الحكم فإنما يكون مقرراً لهلاك العين وانفساخ العقد ويؤيد ذلك ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني في هذا الصدد بأنه قد تهلك العين هلاكاً كلياً سواء كان ذلك من جراء عدم القيام بالترميمات اللازمة لحفظ العين أو بخطأ المؤجر أو المستأجر أو بقوة قاهرة وفي كل هذه الأحوال ينفسخ العقد من تلقاء نفسه لانعدام المحل وهذا هو المقرر في قضاء النقض في أحكامه الأخيرة إذ جرى على أن هلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً يؤدي إلى انفساخ عقد الإيجار من تلقاء نفسه أياً كان السبب في هذا الهلاك ولو كان ذلك بسبب المؤجر ولا يجبر على إعادة العين إلى أصلها.

5 - الهلاك القانوني يلحق بالهلاك المادي الذي يؤدي إلى انفساخ عقد الإيجار مثل نزع الملكية للمنفعة العامة أو الاستيلاء على العين المؤجرة إذ يبقى في حالة الهلاك القانوني الكيان المادي للعين المؤجرة إلا أنه يتعذر على المستأجر الانتفاع بها ويقاس على تلك الحالة إذا ما أصبح الانتفاع بالعين المؤجرة مستحيلاً فيجب إلحاقه بهلاك الشيء نفسه ويكون مبرراً لانفساخ العقد إذ أن الحرمان الكلي من الانتفاع بالعين المؤجرة ولو لم يكن هناك هلاك مادي يستحيل معه تنفيذ العقد ويترتب عليه انحلال الرابطة العقدية فلا جدوى من بقاء العقد. لما كان ذلك وإذ التزم المستأنفون بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها للعرض السينمائي لكي تفي بما أعدت له من المنفعة وفقاً لما تم عليه الاتفاق المؤرخ 20/ 8/ 1971 والذي جاء به أن مدة التعاقد لا تبدأ إلا بتسليم العين المؤجرة صالحة للغرض ولا يلتزم المستأجران - المستأنف ضدهما - بسداد الأجرة إلا إذا تم هذا التسليم. ولما كان هذا التسليم مؤجل إلى أن يتم إعداد العين صالحة الاستعمال وقد أصبح هذا التنفيذ العيني مرهقاً للمؤجرين وانتهت المحكمة إلى إلزامهم بالتنفيذ بطريق التعويض وهذا القضاء منها لا يعني البتة أن العين المؤجرة أصبحت معدة وصالحة للعرض السينمائي. ومن ثم لا تبدأ مدة العقد ولا ينفذ التزام المستأجرين بسداد الأجرة وهو يعني بطريق اللزوم عدم الانتفاع كلية بالعين المؤجرة لعدم إعدادها للاستغلال المتفق عليه وهذه الاستحالة الحكمية تعادل الهلاك المادي وتسري عليها أحكامه خاصة وقد تمسك المستأنف ضدهما - المستأجران - في جميع مراحل التقاضي بتنفيذ العقد وفقاً لشروطه ومن ثم فإن طلب المستأنفين - المؤجرين - انفساخ العقد يكون له ما يبرره يؤيد ذلك ما جاء بتقرير الخبير السابق بأن العين المؤجرة أصبحت في يد المستأجرين خربة لإخلالهما بصيانة العين المؤجرة في فترة استلامها لتنفيذ حكم التمكين المستعجل، ولا يحول دون انفساخ العقد تقاعس المستأنفين عن التنفيذ العيني بعد أن قضت المحكمة بإلزامهم بالتنفيذ بطريق التعويض النقدي وفقاً لأحكام المادة 203/ 2 من القانون المدني.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر... والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الاستئناف سبق قبوله شكلاً.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المستأنف وسائر الأوراق - تتحصل في أن المستأنفين أقاموا على المستأنف ضدهما الدعوى رقم 323 لسنة 1977 تجاري كلي جنوب القاهرة بطلب الحكم بعدم أحقية المستأنف ضدهما في القيام على حسابهم بالأعمال الواردة في تقارير خبراء دعوى إثبات الحالة والتمكين رقمي 499، 4697 لسنة 1973 مدني مستعجل القاهرة وعدم التزامهم بتنفيذ تلك الأعمال بانفساخ عقد استغلال دار سينما ريتس المؤرخ 20/ 8/ 1971 واعتباره كأن لم يكن وتسليم مبنى السينما خالية من أية مهمات أو أدوات للمستأنف ضدهما، وقالوا بياناً لدعواهم إنه بموجب عقد الاستغلال سالف الذكر والمبرم بين والدهم والمستأنف ضدهما اتفق على حق الأخيرين في استغلال دار السينما المملوكة لهم أرضاً وبناء بكافة مشتملاتها للاستغلال السينمائي. مقابل مبلغ 13 ألف جنيه عن كل سنة ولمدة عشرين سنة تبدأ من تاريخ تسليمهم الدار للمستأنف ضدهما صالحة للعرض السينمائي وقد نص البند السابع من العقد على التعديلات والإصلاحات المنوطة بكل من الطرفين، وتحدد أول يناير سنة 1973 موعداً لتسليم "السينما" إلى المستأنف ضدهما بحالة تصلح للعرض السينمائي وتعهد كل طرف في العقد بتنفيذ ما يخصه من الأعمال والتجهيزات على نفقته دون الرجوع بشيء منها إلى الطرف الآخر واستطرد المستأنفون أنهم أنفقوا مبلغ 38300 جـ على التجديدات المكلفين بها في العقد وتوقف المستأنف ضدهما عن تنفيذ العقد بعد القيام بأعمال لا تتجاوز 4500 جنيه فانذروهما في 1/ 1/ 1973 بإلغاء العقد إلا أنهما سارعا في إقامة الدعويين 499، 4697 لسنة 1973 مدني مستعجل القاهرة بطلب إثبات حالة الأعمال التي قام بها كل من طرفي التعاقد وما تخلفوا عن تنفيذه وبتمكينهما من تنفيذ جميع الأعمال الخاصة بهم وعلى نفقتهم وبعد أن قدم الخبراء تقاريرهم أجابهما القضاء المستعجل إلى طلباتهما بحكم نهائي. ولما كانت العين المؤجرة ظلت مغلقة لاستحالة تنفيذ هذا الحكم المستعجل إذ تتجاوز قيمة الأعمال المطلوبة الأجرة المستحقة عن مدة العقد، ولما كان التنفيذ العيني بتسليم العين بحالتها لا يمكن المستغل من الانتفاع بها فليس له إلا طلب التعويض إن كان له وجه، ولوجود خلف بين الطرفين حول تحديد الأعمال الجوهرية المنوط بهم يترتب عليه انحلال التزام كل منهما وانفساخ عقد الاستغلال موضوع الدعوى ويحق لهم اللجوء إلى قاضي الموضوع للحكم لهم بطلباتهم سالفة البيان وبتاريخ 4/ 4/ 1978 حكمت محكمة أول درجة برفض الدعوى وأقامت قضاءها على أن المستأنفين المؤجرين - يلتزمون بصيانة العين المؤجرة وأن التنفيذ العيني ليس مرهقاً لهم. طعن المستأنفون على هذا الحكم بالاستئناف رقم 354 لسنة 95 ق القاهرة، وبتاريخ 29/ 3/ 1979 حكمت محكمة الاستئناف بندب مكتب خبراء وزارة العدل لبيان حالة دار السينما وما تم فيها من إصلاحات. وبعد أن قدم الخبير تقريره قضت بتاريخ 30/ 12/ 1980 بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ العقد المشار إليه والتسليم على سند من عدم قيام المستأنف ضدهما بأية إصلاحات رغم حصولهما على حكم التمكين وتركهما العين المؤجرة دون استعمال حتى استحالت إلى خراب على نحو ما ورد بتقرير الخبير مما يحق معه للمستأنفين التمسك بفسخ عقد الاستغلال خاصة وأن المستأنف ضدهما لم يطلبا إنقاص الأجرة أو التعويض فضلاً عن أن تكاليف الإصلاح أصبحت مرهقة للمستأنفين ولا تتناسب والأجرة المقدرة. طعن المستأنف ضدهما في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 233 لسنة 51 ق. وبتاريخ 29/ 3/ 1982 قضت محكمة النقض بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة على سند من أن الحكم لم يستظهر دفاع المستأنف ضدهما بأن المستأنفين قعدوا عن تنفيذ التزامهم بتسليم العين المؤجرة بحالة صالحة للاستعمال. وبتاريخ 23/ 5/ 1984 قضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وإخلاء المستأنف ضدهما من دار السينما والتسليم وأقامت قضاءها على سند من أن الأعمال المنوطة بالمستأنفين جاءت مجهلة وبالتالي لا يسند إليهم أي تقصير في الوفاء بالتزام لم ينعقد الاتفاق بشأنه وأن المستأنف ضدهما أخلا بالتزامهما بصيانة العين المؤجرة إذ تحولت في يدهما إلى دار خربة مما يحق معه للمؤجرين طلب فسخ العقد، طعن المستأنف ضدهما في حكم الاستئناف للمرة الثانية بطريق النقض. وبتاريخ 18/ 11/ 1985 نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه على سند من أن التزامات المستأنفين جاءت محددة ومعينة وغير مجهلة وحددت جلسة لنظر موضوع الاستئناف. وبتاريخ 14/ 6/ 1987 حكمت المحكمة بهيئة سابقة بندب مكتب خبراء وزارة العدل لبيان تكاليف قيام المؤجرين بالتزاماتهم المبينة بعقد الإيجار وتقارير الخبراء السابقين لإعداد العين للانتفاع بها بموجب العقد وفقاً للأسعار الحالية والأعباء المالية التي تترتب على إنفاقهم لها وقيمة ما يلحق المستأجرين من خسارة وما فاتهما من كسب نتيجة عدم تنفيذ العقد وجاء بأسباب هذا الحكم أن المستأنفين تمسكوا في دفاعهم بأن التنفيذ العيني فيه إرهاق وعنت لهم وطلبوا الاقتصار على تنفيذ التزامهم عن طريق التعويض النقدي وهو ما لا يتعارض مع ما انتهت إليه محكمة النقض في الطعنين رقمي 232 لسنة 51، 1886 لسنة 54 ق وقد أودع مكتب الخبراء تقريره الذي انتهى فيه إلى أن جملة تكاليف التزامات المؤجرين تبلغ 1.425.828 مليمجـ وفقاً للأسعار الحالية وأن قيمة النفقات التي تحملها المستأجران منذ توقيع العقد وحتى تاريخ المعاينة تبلغ 16519.200 مليمجـ منها مبلغ 5000 جـ قيمة التأمين المدفوع منهما والباقي يمثل قيمة الأعمال التي قاما بها بالعين وأنهما حصلا على مقابل استغلال واجهات الدار في الإعلانات على مبلغ 18.000 مليمجـ وبالتالي لم يلحقهما أية خسارة نتيجة عدم تنفيذ البند السابع من عقد الاستغلال، كما أنه لم يفوتهما ثمة كسب نتيجة عدم تنفيذ العقد إذ أن صناعة السينما أصابها الكساد منذ بداية السبعينات وهو ما أدى إلى عدم استكمالهما الإصلاحات منذ سنة 1973حتى الآن وقد أودع المستأنف ضدهما مذكرتين بدفاعهما رداً على تقرير الخبير نعيا عليه البطلان لأن المأمورية نيطت بمكتب شمال القاهرة دون المكتب المختص وهو مكتب وسط القاهرة وأن الخبراء الذين كلفوا بأداء المأمورية ليسوا من الخبراء المتخصصين في حالة النزاع الماثل وأن التقرير غفل من توقيع الخبراء الثلاثة مجتمعين فضلاً عن أن أحدهم ليس نقابياً وطلبا تمكنيهما من الطعن بالتزوير على توقيعات الخبراء. وبجلسة 7/ 3/ 1991 قررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم لجلسة اليوم.
وحيث إنه عن أوجه النعي الموجهة إلى تقرير الخبير فهي في غير محلها ذلك أن الثابت من تقرير مكتب الخبراء الذي ندبته هذه المحكمة أن اثنين منهما من الخبراء الحسابين والثالث من المهندسين وهم من الخبراء المختصين وقد ذيلت نتيجة التقرير ومحضر الأعمال بتوقيعات هؤلاء الخبراء. ومن ثم تلتفت المحكمة عن ادعاء المستأنف ضدهما بأن تلك التوقيعات مزورة ذلك أن المشرع قد نظم في المواد من 49 إلى 58 من قانون الإثبات طريق الادعاء بالتزوير. وأوجبت المادة 49 منه أن يكون ذلك الادعاء بتقرير في قلم الكتاب، وكان من المقرر أنه يجب على مدعي التزوير أن يسلك في الادعاء به الأوضاع المنصوص عليها في تلك المادة وما بعدها من قانون الإثبات - كي ينتج الادعاء أثره القانوني دون الوقوف على إذن من المحكمة بذلك. وكان الثابت من الأوراق أن المستأنف ضدهما لم يسلكا إجراءات الطعن بالتزوير على تقرير الخبرة فإن المحكمة تلتفت عما يثيرانه في هذا الشأن ولا يجدي المستأنف ضدهما القول ببطلان التقرير لأن المأمورية باشرها مكتب وسط القاهرة دون مكتب وسط القاهرة المختص ذلك أن مؤدى نص المادتين 135، 136/ 3 من قانون الإثبات والمادة 50 من المرسوم بقانون 96 لسنة 1952 بتنظيم الخبرة أمام جهات القضاء أن المشرع اعتبر مكتب خبراء وزارة العدل عند ندبه هو الخبير في الدعوى فلا عليه إذا ما تبين له بسبب جسامة المأمورية وتشعب أعمالها أن يعهد بها إلى خبير أو خبيرين أو أكثر لأداء المأمورية ولو كانوا تابعين لاختصاص مكاني لمنطقة أخرى لأن الأمر مرده في النهاية أن مكتب الخبراء هو الخبير المقصود في الدعوى وأن توزيع الأعضاء على المناطق التابعة للمكتب ما هو إلا تنظيم داخلي لا يحول دون انتدابهم خارج مناطقهم. متى كان ذلك، وكان الثابت من الحكم الصادر بجلسة 14/ 6/ 1987 أنه ندب مكتب خبراء وزارة العدل بالقاهرة لأداء المأمورية ومن ثم فإن المكتب مختص بتشكيل أعضاء الخبرة اللازمة لأداء المأمورية وفق ما يراه مؤدياً للغرض منها، ولما كان الثابت من الاطلاع على تقرير الخبرة أن النتيجة النهائية مذيلة بتوقيعات الخبراء الثلاثة الذين أسندت إليهم المأمورية وكذلك محضر نهاية أعمال الخبرة مما يستقر في يقين المحكمة اشتراك الخبراء مجتمعين حال أداء المأمورية وفي تكوين الرأي النهائي فيها، كما تبين أن اثنين منهما من الخبراء الحسابيين والثالث من المهندسين. ومن ثم فإن النعي بالبطلان على تقرير الخبرة يكون في غير محله.
وحيث إن النص في الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني على أن "العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون". والنص في المادة 203 من ذات القانون على أنه "إذا كان في التنفيذ العيني إرهاق للمدين جاز له أن يقتصر على دفع تعويض نقدي إذا كان ذلك لا يلحق بالدائن ضرراً جسيماً". يدل على أن الأصل أن العقد شريعة المتعاقدين يجب احترامه وأن للدائن طلب تنفيذ التزام مدينه عيناً وله أن يعرض القيام به على نفقة المدين على أن يكون التنفيذ من أيهما بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية وما يقتضيه العرف فإذا عدل عن التنفيذ العيني إلى التنفيذ بطريق التعويض فيشترط أن ينطوي التنفيذ على إرهاق المدين وهو يعني العنت الشديد أو الخسارة الفادحة ولا يكفي فيه مجرد العسر والضيق والكلفة وعلى ألا يلحق الدائن من وراء ذلك ضرر جسيم، على أنه لا يجوز النظر عند بحث الإرهاق الذي يصيب المدين أو الضرر الجسيم الذي قد يلحق الدائن إلى أساس شخصي لا يتعدى الملاءة المادية بل يجب أن يتناول البحث ما يتعلق باقتصاديات المشروع وعائده باعتباره مشروعاً استثمارياً يستهدف الربح في ذاته وقد استقر الفقه والقضاء على أنه يتعين أن تتناسب التزامات المؤجر مع الأجرة وإلا كان في إلزامه بتنفيذ الإجارة عيناً إرهاق وعنت يوجب إعمال الفقرة الثانية من المادة 203 من القانون المدني.
وحيث إن الثابت من عقد الاستغلال المؤرخ 20/ 8/ 1971 أن المؤجرين منحوا المستأجرين حق استغلال سينما رتس بكافة مشتملاتها للاستغلال السينمائي نظير مبلغ 13000 ج عن كل سنة من سنوات الاستغلال التي تحددت بعشرين سنة تبدأ من تاريخ تسليم الدار صالحة تماماً للعرض السينمائي وعندئذ يلتزم المستأجران بسداد مقابل الانتفاع المتفق عليه، ولما كان المؤجرون قد تعهدوا في البند السابع من العقد بالقيام بالأعمال والإصلاحات المبينة به وهي الأعمال التي من شأنها جعل الدار صالحة للاستغلال المتفق عليه. ومن ثم فهي تتعلق بالتزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها ولا شأن لها بالتزام المؤجر بالصيانة والترميمات الضرورية المقصود منها ضمان بقاء الحالة التي سلمت بها العين للمستأجر، ولما كان المستأنف ضدهما - المستأجران - قد تسلما العين المؤجرة نفاذاً للحكم المستعجل الصادر بالتمكين لتنفيذ التزامات المؤجرة فإن هذا التسليم لا يبدأ به العقد ولا التزام المستأجرين بسداد الأجرة إذ أن كليهما مؤجل إلى أن يتم إعداد الدار صالحة للعرض السينمائي وفقاً لشروط العقد.
وحيث إن تقرير الخبرة الأخير قد انتهى فيه إلى أن جملة تكاليف التزامات المستأنفين المؤجرين - مبلغ 1.425.828 مليمجـ طبقاً للأسعار الحالية على النحو المبين بالتقرير وأن المستأجرين - المستأنف ضدهما - لم يلحقهما أية خسارة نتيجة لعدم تنفيذ المؤجرين لالتزاماتهم إذ حصلا على مبلغ 18000 ج مقابل تأجير واجهات المبنى لشركات الإعلانات في حين أنهما انفقا مبلغ 16519.200 مليمجـ منها مبلغ 5000 ج قيمة التأمين المدفوع للمؤجرين والباقي قيمة الإصلاحات التي أقاماها بالدار. كما أنه لم يفوتهما أي كسب إذ أن صناعة السينما قد أصابها الكساد منذ السبعينات ولم يعد هذا النشاط مجزياً ولذلك تقاعس المستأنف ضدهما في تنفيذ حكم التمكين المستعجل مدة 17 سنة.
وحيث إن هذه المحكمة تطمئن لما جاء بتقرير الخبرة الأخير للأسس السائغة التي بني عليها وتعتبره أساساً لحكمها عدا ما ورد فيه من أن المستأجرين لم يفوتهما ثمة كسب نتيجة عدم تنفيذ العقد إذ أن كساد صناعة السينما على النحو الذي اعتنقه تقرير الخبراء ولئن كان قد أدى إلى أن العائد لم يعد مجزياً إلا أن هذا الكساد لم يلحق بدور العرض أية خسارة إذ ما زالت تلك الدور - حسبما هو معلوم للكافة - قائمة ومستمرة في أعمالها مما يؤكد أن العائد ما زال مناسباً. ومن ثم لا تعول المحكمة على ما جاء بالتقرير بأن المستأجرين لن يفوتهما ثمة كسب نتيجة عدم تنفيذ العقد وإن كان عدم حصولهما على هذا العائد المناسب لن يصيبهما بضرر جسيم، ولما كان الهدف من الصفقة المعقودة هو أن يستغل الملاك دار السينما المملوكة لهم لكي تغل عليهم ريعاً من استثمارها وإذ قدرت قيمة هذا الريع آنذاك بمبلغ 13000 ج عن كل سنة من سنوات العقد لمدة عشرين سنة وكان عقد الاستغلال لم يبدأ تنفيذه بعد لعدم إعداد الدار للعرض السينمائي فإن المطالبة بتنفيذ هذا الاتفاق عيناً يكون مرهقاً للمؤجرين ويكون من العنت تحميلهم مبلغ قارب المليون ونص مليون جنيه ليحصلوا على عائد سنوي قدره 13000 ج لمدة عشرين عاماً إذ لا يتناسب العائد مع تلك النفقات الكبيرة، هذا إلى أن المستأنف ضدهما - المستأجرين - لم يصبهما ضرر جسيم من جراء التراخي في تنفيذ التزامات المؤجرين على ما سلف بيانه. إذ أن صناعة السينما قد أصابها بعض الكساد. ولما كان المستأجران قد استغلا واجهات الدار لإعلانات وحصلا على مبلغ 18000 ج وهو ما يزيد على ما أنفقاه من إصلاحات وسداد مبلغ التأمين وجملة تلك النفقات 16519.200 مليمجـ على ما جاء بتقرير الخبير ومن ثم فإن المحكمة لا ترى مبرراً للتنفيذ العيني لكونه مرهقاً للمستأنفين - المؤجرين ولما كان الأصل في الأحكام المستعجلة أنها لا تحوز حجية الأمر المقضي عند نظر الموضوع ومن ثم تقضي المحكمة بإجابتهم إلى طلبهم بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم أحقية المستأنف ضدهما في القيام على حسابهم بالأعمال الواردة في تقارير دعوى إثبات الحالة والتمكين رقمي 499، 4697 لسنة 1973 مدني مستعجل القاهرة وعدم التزامهم - أي المستأنفين بتنفيذ تلك الأعمال. ولما كانت المطالبة بعدم الاعتداد بالحكم المستعجل الذي قضى بتمكين المستأجرين بتنفيذ التزامات المؤجرين عيناً من شأنه أن يطرح على محكمة الموضوع التزام المؤجرين بالتنفيذ العيني ويعتبر طلب التنفيذ بطريق التعويض مطروحاً على المحكمة منذ البداية باعتبار أن التنفيذ العيني والتنفيذ بطريق التعويض قسيمان يتقاسمان تنفيذ الالتزام خاصة وقد تمسك المستأنفون - المؤجرون - بأحكامه فيتعين على المحكمة أن تفصل فيه من تلقاء نفسها وتقدر للمستأنف ضدهما تعويض مقداره ثلاثون ألف جنيه وقد راعت المحكمة في تقديره مدة العقد وظروفه وما لحقهما من خسارة وما فاتهما من كسب مع مراعاة حالة الكساد التي لحقت صناعة السينما وأثرت في العائد من هذا النشاط.
وحيث إنه عن طلب انفساخ عقد الاستغلال فقد نصت المادة 569/ 1 من القانون المدني على أنه "إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً انفسخ العقد من تلقاء نفسه" هذا النص يعتبر تطبيقاً للقاعدة العامة التي تقضي بانفساخ العقد لاستحالة التنفيذ الراجع إلى انعدام المحل لهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً أصبح معه تنفيذ عقد الإيجار مستحيلاً ومن ثم ينفسخ من تلقاء نفسه وبحكم القانون، وتقرر المادة 159 من القانون المدني القاعدة العامة في هذا الصدد إذ تقول "في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه الالتزامات المقابلة له وبفسخ العقد من تلقاء نفسه" والمشرع في النصين سالفي الذكر لم يميز بين ما إذا كان الهلاك غير راجع لخطأ المؤجر فينفسخ العقد بحكم القانون وبين ما إذا كان الهلاك راجعاً إلى خطأ المؤجر فيجوز للمستأجر طلب الفسخ قضاء بل جعل الحكم في الحالتين واحد وهو بانفساخ العقد بحكم القانون وترتيباً على ذلك يكون لكل من الطرفين طلب الانفساخ ويعتبر العقد مفسوخاً من وقت الهلاك ولا حاجة إلى حكم بذلك وإن صدر مثل هذا الحكم فإنما يكون مقرراً لهلاك العين وانفساخ العقد يؤيد ذلك ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني في هذا الصدد بأنه قد تهلك العين هلاكاً كلياً سواء كان ذلك من جراء عدم القيام بالترميمات اللازمة لحفظ العين أو بخطأ المؤجر أو المستأجر أو بقوة قاهرة وفي كل هذه الأحوال ينفسخ العقد من تلقاء نفسه لانعدام المحل وهذا هو المقرر في قضاء النقض في أحكامه الأخيرة إذ جرى على أن هلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً يؤدي إلى انفساخ عقد الإيجار من تلقاء نفسه أياً كان السبب في هذا الهلاك ولو كان ذلك بسبب المؤجر ولا يجبر على إعادة العين إلى أصلها. ويلحق الهلاك القانوني بالهلاك المادي الذي يؤدي إلى انفساخ عقد الإيجار مثل نزع الملكية للمنفعة العامة أو الاستيلاء على العين المؤجرة إذ يبقى في حالة الهلاك القانوني الكيان المادي للعين المؤجرة إلا أنه يتعذر على المستأجر الانتفاع بها ويقاس على تلك الحالة إذا ما أصبح الانتفاع بالعين المؤجرة مستحيلاً فيجب إلحاقه بهلاك الشيء نفسه ويكون مبرراً بانفساخ العقد إذ أن الحرمان الكلي من الانتفاع بالعين المؤجرة ولو لم يكن هناك هلاك مادي يستحيل معه تنفيذ العقد ويترتب عليه انحلال الرابطة العقدية فلا جدوى من بقاء العقد لما كان ذلك وإذ التزم المستأنفون بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها للعرض السينمائي لكي تفي بما أعدت له من المنفعة وفقاً لما تم عليه الاتفاق المؤرخ 20/ 8/ 1971 والذي جاء به أن مدة التعاقد لا تبدأ إلا بتسليم العين المؤجرة صالحة للعرض ولا يلتزم المستأجران - المستأنف ضدهما - بسداد الأجرة إلا إذا تم هذا التسليم. ولما كان هذا التسليم مؤجل إلى أن يتم إعداد العين صالحة للاستعمال وقد أصبح هذا التنفيذ العيني مرهقاً للمؤجرين وانتهت المحكمة إلى إلزامهم بالتنفيذ بطريق التعويض وهذا القضاء منها لا يعني البتة أن العين المؤجرة أصبحت معدة وصالحة للعرض السينمائي. ومن ثم لا تبدأ مدة العقد ولا ينفذ التزام المستأجرين بسداد الأجرة وهو يعني بطريق اللزوم عدم الانتفاع كلية بالعين المؤجرة لعدم إعدادها للاستغلال المتفق عليه وهذه الاستحالة الحكمية تعادل الهلاك المادي وتسري عليها أحكامه خاصة وقد تمسك المستأنف ضدهما - المستأجران - في جميع مراحل التقاضي بتنفيذ العقد وفقاً لشروطه ومن ثم فإن طلب المستأنفين - المؤجرين - بانفساخ العقد يكون له ما يبرره يؤيد ذلك ما جاء بتقرير الخبير السابق بأن العين المؤجرة أصبحت في يد المستأجرين خربة لإخلالهما بصيانة العين المؤجرة في فترة استلامهما لتنفيذ حكم التمكين المستعجل، ولا يحول دون انفساخ العقد تقاعس المستأنفين عن التنفيذ العيني بعد أن قضت هذه المحكمة بإلزامهم بالتنفيذ بطريق التعويض النقدي وفقاً لأحكام المادة 203/ 2 من القانون المدني.
وحيث إنه لما تقدم تقضي المحكمة بإجابة المستأنفين إلى طلب انفساخ عقد الاستغلال المؤرخ 20/ 8/ 1971 مع إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد عملاً بالمادة 160 من القانون المدني وبإلزام المستأنف ضدهما بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها إلى المستأنفين وأداء مبلغ 1480.80 مليمجـ الباقي من استغلال العين في الإعلانات بعد خصم مبلغ التأمين وقيمة الإصلاحات التي أقاماها بالعين المؤجرة حسبما جاء بتقرير الخبرة.
وحيث إنه عن النفاذ المعجل فهو واجب بقوة القانون لنهائية الحكم.
وحيث إنه عن المصاريف فيلزم بها المستأنف عليهما بالمصاريف عن الدرجتين عملاً بالمادتين 184، 240 مرافعات.

الطعن 333 لسنة 38 ق جلسة 7 / 5 / 1974 مكتب فني 25 ج 1 ق 134 ص 813

برياسة السيد المستشار عباس حلمي عبد الجواد وعضوية السادة المستشارين: عدلي بغدادي ومحمود طايل راشد وعثمان حسين عبد الله ومحمد كمال عباس.

-------------

- 1  تزوير "الحكم في دعوى التزوير".

الحكم بسقوط الادعاء بالتزوير لعدم اعلان مذكرة شواهده في ثمانية الأيام . التالية للتقرير به . جوازي

إنه و إن كانت المادة 49 من قانون الإثبات توجب على مدعى التزوير أن يعلن خصمه بمذكرة شواهد التزوير في ثمانية الأيام التالية للتقرير به وإلا جاز للمحكمة الحكم بسقوط ادعائه ، و كان المطعون ضده قد تأخر في إعلان مذكرة الشواهد إلى الطاعن عن ذلك الميعاد ، إلا أنه لما كان الجزاء المذكور جوازياً للمحكمة ، وكانت هذه المحكمة لا تجد في ظروف الدعوى ما يدعو إلى إعماله فإنها ترفض طلب الحكم بسقوط الادعاء .

- 2 تزوير " اثبات التزوير".

للمحكمة رفض دليل التزوير اعتمادا علب الفحص الذى تجريه بنفسها . علة ذلك

للمحكمة في سبيل الفصل في الادعاء بالتزوير - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن تجرى المضاهاة بنفسها ، فهي الخبير الأعلى في الدعوى و لها الحق في رفض دليل التزوير اعتماداً على الفحص الذى تجريه .

- 3  دعوى " رفع الدعوى". محاماة " الطعن امام النقض". نقض " اجراءات الطعن . رفع الطعن".

حصول المحامي على اذن نقابة المحامين للترافع ضد زميله ليس شرطا . لقبول التقرير بالطعن بالنقض منه

حصول المحامي على إذن نقابة المحامين للترافع ضد زميله المحامي " المطعون ضده " ليس شرطاً لقبول تقرير الطعن بالنقض منه .

- 4  تزوير " اثبات التزوير". خبرة

عدم التزام المحكمة بالأخذ برأي مخالف لما انتهت إليه من صحة الإمضاء المدعي بتزويره. علة ذلك.

من المقرر في قضاء محكمة النقض أنه إذا اقتنعت المحكمة المدعى أمامها بالتزوير مما استبانته من الأدلة بأن الإمضاء المدعى بتزويرها صحيحة ، فإن لها أن لا تأخذ برأي أهل الخبرة المخالف لما انتهت إليه ، إذ أن هذا الرأي لا يعدو أن يكون عنصراً من عناصر الإثبات التي تقدم لتكون المحكمة فيها رأياً في الدعوى ، فإذا هي لم تطمئن إليه كان لها أن تطرحه كأي دليل أخر ، و لا يكون واجباً عليها قانوناً أن تفنده بأسباب صريحة ما دام بيانها للأسباب التي تعتمد عليها يغنى .

- 5  إثبات " اجراءات الاثبات . الاحالة الى التحقيق". تزوير " اثبات التزوير".

عدم التزام المحكمة بإجراء تحقيق لأدلة التزوير . مناطه.

للمحكمة - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - سلطة تقدير أدلة التزوير و لا يلزمها القانون بإجراء تحقيق متى اطمأنت إلى عدم جدية الادعاء بالتزوير ، ووجدت في وقائع الدعوى و مستنداتها ما يكفى لاقتناعها بصحة الورقة المدعى بتزويرها .

- 6  بطلان " بطلان الأحكام". حكم " إصدار الحكم . إيداع المسودة".

وجوب ايداع مسودة الحكم عند صدوره عدم ترتب البطلان اذ أودعت المسودة بالملف عند صدور الحكم ثم تبين عدم وجودها به في تاريخ لاحق علة ذلك.

إيجاب إيداع مسودة الحكم - على النحو المبين بالمادة 341 من قانون المرافعات السابق - مقصود به ضمان أن يكون الحكم قد صدر بعد مداولة شملت أسبابه و منطوقة، و استقرت عقيدة المحكمة بشأنه على أساس ما ورد بالمسودة التي وقعت و أدعت عند النطق به مما مفاده أن المشرع قد رتب البطلان على عدم إيداع المسودة وقت صدور الحكم بحيث لا يكون ثمة محل للبطلان إذا أودعت المسودة الملف عند صدور الحكم ثم تبين في تاريخ لاحق عدم وجودها به ، يؤيد ذلك أن المادة 348 من القانون ذاته التي أوجبت حفظ المسودة بالملف لم ترتب البطلان جزاء على مخالفة حكمها .

- 7  محكمة الموضوع " سلطة محكمة الموضوع . في تكييف الدعوى". نقض " سلطة محكمة النقض".

لقاضي الموضوع سلطة فهم الواقع في الدعوي . خضوعه لرقابة محكمة النقض في تكييف هذا الفهم وفي تطبيق ما ينبغي تطبيقه من أحكام . القانون

من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه إذا كان لقاضى الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى من الأدلة المقدمة له و من وزن هذه الأدلة و تقديرها ، إلا أنه يخضع لرقابة محكمة النقض في تكييف هذا الفهم بحكم القانون و في تطبيق ما ينبغي تطبيقه من أحكام القانون .

- 8 إيجار " إيجار الأماكن . تحديد الأجرة".

الحكم بعدم خضوع أجرة شقة معدة للسكني لأحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 . اقامة الحكم قضاءه علي أن الميزات الاضافية التي خولها المؤجر . للمستأجر غير لصيقة بالعين المؤجرة ويمكن الانتفاع بها بدونها خطأ في القانون

إذ كان الثابت مما أورده الحكم المطعون فيه و من عقد الإيجار أن موضوع عقد الإيجار هو شقة معدة للسكنى فلا يغير من طبيعة هذا الموضوع بوصفه مكاناً من الأماكن المعدة للسكنى والتي تسري عليها أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 و القوانين المعدلة و المكملة له - أن يكون المؤجر قد خول المستأجر بمقتضى العقد الحق في إيداع سيارته بجراج العمارة ، و في الانتفاع بستارتين معدنيتين لبعض نوافذ الشقة و مشمع لأرضية بعض غرفها ، ما دام الغرض الأساسي من الإيجار على ما هو ثابت بالعقد ، هو المكان ذاته ، بحيث يعتبر ما خوله المؤجر للمستأجر في العقد على النحو المذكور هو عنصر ثانوي بالنسبة للمكان المؤجر ، و لا يعدو أن يكون من قبيل الميزات الإضافية التي تعتبر بهذا الوصف - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - في حكم التحسينات التي يدخلها المؤجر في العين المؤجرة قبل التأخير فيحق له تقويمها و إضافة مقابل الانتفاع بها إلى أجرة المكان التي تحدد على الأسس التي قررها القانون السالف ذكره ، و لما كان الحكم المطعون فيه ، و إن لم يخرج في تكييفه للعقد موضوع الدعوى عن أنه عقد إيجار مكان معد للسكنى و لم يعتبر المزايا المذكورة مقصودة لذاتها بوصفها الغرض الأساسي من التعاقد أو أن عقد الإيجار يختلط بعملية مالية أخرى مغايرة ، بل اعتبر ما خوله المؤجر للمستأجر من حقوقه مجرد مزايا ملحقة بالمكان المؤجر ، إلا أنه قضى - و على الرغم من ذلك - بعدم خضوع أجرة الشقة مثار النزاع لأحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 و القوانين المعدلة و المكملة له تأسساً على أن ما ألحق بها من مزاياَ غير لصيق بها ، و يمكن الانتفاع بها بدونه ، في حين أن ذلك ليس هو المناط في تكييف العقد قانوناً و لا أثر له في تحديد طبيعته ، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ بذلك في تطبيق القانون .

---------------

الوقائع

حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن الطاعن أٌقام على المطعون ضده الدعوى رقم 2807 سنة 1965 مدني كلي أمام محكمة القاهرة الابتدائية وقال فيها إنه استأجر من المطعون ضده الشقة رقم 11 بالعمارة المملوكة له بشارع هارون الرشيد رقم 101 بمصر الجديدة ابتداء من أول مارس سنة 1964 بأجرة شهرية قدرها 23,500 ج وإذ تبين له أن الأجرة التي كان يدفعها المستأجر السابق هي 17,500 ج، وأنه يخصم العوائد منها وفقا للقانون رقم 169 لسنة 1961 ثم تخفيضها بنسبة 20% عملا بالقانون رقم 7 لسنة 1975، فإنها تصبح 15,550 ج من بدء الإيجار حتى آخر فبراير سنة 1965، 12,440 ج عن المدة التالية لأول مارس سنة 1965 ولذلك أقام دعواه بطلب تخفيض الأجرة على هذا الأساس. ثم عدل طلباته إلى تخفيض الأجرة إلى 11,700 ج من بداية العقد حتى آخر فبراير سنة 1965، و8,500 ج عن المدة التالية لذلك. أجاب المطعون ضده على الدعوى بأنه كان يسكن الشقة بنفسه قبل تأجيرها للطاعن، وطلب اعتبار قيمتها الإيجارية 36 ج قبل تاريخ العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 الذي يقضي بتخفيض الأجرة بنسبة 20% وبتاريخ 14/4/1966 ندبت المحكمة خبيرا لتقدير أجرة الشقة موضوع النزاع خلال السنة السابقة على سريان القانون المذكور أو أجرة شقة مماثلة لها، مع مراعاة ما قد يكون بها من مزايا خاصة، ثم تخفيض الأجرة بنسبة 20% عملا بالقانون السالف ذكره، وبيان مقدار ما يلحقها من تخفيض تطبيقا للقانونين رقم 169 لسنة 1961 و7 لسنة 1965 قدم الخبير تقريرا قدر فيه أجرة الشقة في سنة 1957 بمبلغ 21,600 ج. يخفض إعمالا لأحكام القوانين رقم 55 لسنة 1958 و169 لسنة 1961 و7 لسنة 1965 إلى 17,280 ج، 15,880 ج، 12,704 ج على التوالي، فطلب الطاعن أن يخصم من الأجرة التي قدرها الخبير مبلغ جنيهين شهريا قيمة أجرة جراج العمارة لأن الطاعن يستعمله، كما طلب إلزام المطعون ضده برد مبلغ 381,678 قيمة فروق الأجرة المدفوعة إليه حتى 1/11/1967 رفع المطعون ضده بعدم انطباق تشريعات إيجار الأماكن على العين المؤجرة وطلب رفض الدعوى لذلك. وبتاريخ 25/1/68 حكمت المحكمة برفض هذا الدفع وبتخفيض الأجرة إلى 15,880 ج ابتداء من أول مارس سنة 64 وإلى 12,704 ج من أول مارس سنة 1965 وبإلزام المطعون ضده بأن يدفع للطاعن مبلغ 304,653 ج استأنف المطعون ضده هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة. وقيد استئنافه برقم 282 سنة 85 ق. وفي 20/4/1968 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم. وعرض الطعن على المحكمة بغرفة المشورة فحددت جلسة لنظره، وبها التزمت النيابة رأيها.

الطعن 620 لسنة 50 ق جلسة 17 / 1 / 1984 مكتب فني 35 ج 1 ق 46 ص 224

برياسة السيد المستشار/ عبد العزيز عبد العاطي نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: محمد المرسي فتح الله نائب رئيس المحكمة، مدحت المراغي، جرجس اسحق وعبد النبي غريب.

--------------

تزوير . حكم " إصدار الحكم . الحكم بسقوط الادعاء بالتزوير". محكمة الموضوع " سلطتها في مسائل الاثبات".

الحكم بسقوط الادعاء بالتزوير لعدم اعلان مذكرة شواهد التزوير خلال الثمانية ايام التالية للتقرير جوازي للمحكمة . عدم اعمالها هذا الجزاء في حينه ومنحها المدعى اجلا لإتمام الاعلان . أثره . امتناع توقيع الجزاء اذا ما تم الاعلان خلال الاجل المحدد . م 2/49 ق الاثبات .

النص في الفقرة الثانية من المادة 49 من قانون الإثبات رقم ه2 لسنة 1968 على أنه " يجب أن يعلن مدعى التزوير خصمه في الثمانية الأيام التالية للتقرير بمذكرة يبين فيها شواهد التزوير و إجراءات التحقيق التي يطلب إثباته بها و إلا جاز الحكم بسقوط ادعائه " مفاده أن لمحكمة الموضوع تقدير توقيع هذا الجزاء فلها أن تقضى به أو لا تقضى حسب ظروف الحال ، على أنه إذا ما رأت في حدود سلطتها التقديرية عدم إعمال الجزاء في حينه و منحت مدعى التزوير أجلاً لإتمام الإعلان امتنع عليها توقيع الجزاء إذا ما تم الإعلان في خلال الأجل الذى حددته .

------------

الوقائع

حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون ضدهم الأربعة الأول أقاموا الدعوى رقم 1921 سنة 1978 مدني كلي سوهاج على باقي المطعون عليهم والطاعنين بطلب الحكم أولا: بصحة ونفاذ عقد البيع العرفي المؤرخ 14/2/1968 والمتضمن بيع مورثة الطاعنين والمطعون ضدهما الخامس والسادس للمطعون ضده السابع أطياناً زراعية مساحتها 8ط مبينة الحدود والمعالم بالعقد والصحيفة لقاء ثمن مدفوع قدره 350 جنيه. ثانيا: بصحة ونفاذ عقد البيع العرفي المؤرخ 6/3/1978 والمتضمن بيع المطعون ضده السابع لهم أطياناً زراعية مساحتها 12ط موضحة الحدود والمعالم بالعقد والصحيفة نظير ثمن مقبوض قدره 500 جنيه. قضت محكمة الدرجة الأولى بصحة ونفاذ العقدين استأنفت الطاعنتان هذا الحكم بالاستئناف رقم 20 سنة 54ق مأمورية سوهاج. قدم المطعون ضدهم الأربعة الأول صورة تنفيذية من الحكم المستأنف معلنة للطاعنين في 16/7/1978. فادعت الطاعنتين بتزوير الإعلان, دفع المطعون ضدهم الأربعة الأول بسقوط الطعن بالتزوير لعدم إعلان شواهد التزوير في الميعاد القانوني وبعدم قبول الاستئناف لرفعه بعد الميعاد. وبتاريخ 16/1/1980 حكمت محكمة الاستئناف أولا – بسقوط الادعاء بالتزوير وبتغريم الطاعنتين 25 جنيه. ثالثا – بعدم قبول الاستئناف شكلاً. طعنت الطاعنتان على هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة برأيها.

--------------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد حاصله أن الحكم المطعون فيه خالف القانون وأخطأ في تطبيقه، ذلك أن ميعاد الثمانية أيام التي أوجب القانون على مدعي التزوير أن يعلن فيها خصمه بمذكرة شواهد التزوير طبقا لنص المادة 49/ 2 من قانون الإثبات هو ميعاد تهديدي لا يترتب على انقضائه سقوط الحق في الادعاء بالتزوير حتما، وإذ كانت محكمة الاستئناف لم تعمل هذا الجزاء بجلسة 13/10/1979 رغم عدم إعلان مذكرة شواهد التزوير وتمسك المطعون ضدهم الأربعة الأول بأعماله وأجلت المحكمة نظر الدعوى لجلسة 17/11/1979 لإعلان مذكرة شواهد التزوير فتم الإعلان قبل هذه الجلسة فلم يكن من حقها الحكم بسقوط الادعاء بالتزوير. 

وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن النص في الفقرة الثانية من المادة 49 من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 على أنه "يجب أن يعلن مدعي التزوير خصمه في الثمانية أيام التالية للتقرير بمذكرة يبين فيها شواهد التزوير وإجراءات التحقيق التي يطلب إثباته بها وإلا جاز الحكم بسقوط ادعائه" مفاده أن لمحكمة الموضوع تقدير توقيع هذا الجزاء فلها أن تقضي به أو لا تقضي حسب ظروف الحال، على أنه إذا ما رأت في حدود سلطتها التقديرية عدم إعمال الجزاء في حينه ومنحت مدعي التزوير أجلاً لإتمام الإعلان امتنع عليها توقيع الجزاء إذا ما تم الإعلان في خلال الأجل الذي حددته، لما كان ذلك - وكان الثابت من أوراق الطعن - أن المطعون ضدهم الأربعة الأول دفعوا بجلسة 13/10/1979 بسقوط الحق في الادعاء بالتزوير لعدم تمام إعلان الشواهد في خلال الثمانية أيام التالية للتقرير به إلا أن المحكمة قررت تأجيل الدعوى رغم ذلك لجلسة 17/11/1979 ليقوم الطاعنان بإعلان مذكرة شواهد التزوير وهو ما قاما بتنفيذه فعلا بتمام الإعلان قبل الجلسة المؤجل إليها نظر الدعوى بما لا يجوز معه للمحكمة أن تعود بعد ذلك إلى توقيع الجزاء سالف البيان، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بسقوط الادعاء بالتزوير لعدم إعلان مذكرة شواهد التزوير في الميعاد القانوني فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يستوجب نقضه. 

ولما تقدم يتعين نقض الحكم المطعون فيه.