الطعن 647 لسنة 2022 تمييز دبي مدني جلسة 30 / 3 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 30-03-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 647 لسنة2022 طعن مدني

طاعن:

استيكو لإدارة العقارات ش ذ.م.م.

مطعون ضده:

إن سي بيه ليمتد ويمثلها السيدتين/ زايده بانو عبيد كريم وصوميه عمران كريم
شركة الإمارات الوطنية للاستثمار ( ش ذ م م ).

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2021/1370 استئناف مدني
بتاريخ 29-11-2022

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر / وليد ربيع السعداوي والمرافعة وبعد المداولة
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ــ تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى أقامت على المطعون ضدها الثانية والطاعنة الدعوى رقم 1194لسنة 2021 مدني جزئي بطلب الحكم بإلزامهما بالتضامن والتضامم فيما بينهما بسداد مبلغ 2,100,000 درهم "مليونين ومائة ألف درهم" تعويضًا عن الأضرار المادية المتمثلة في فوات فرصة استثمار المواقف العائدة للمطعون ضدها الأولى بالشراء وشغلها بأعمال صيانة مما حال دون استلامها والانتفاع بها مع إلزامهما بالتضامن والتضامم بالفائدة القانونية عن المبلغ بواقع 12% من تاريخ رفع الدعوى وحتى تمام السداد وإلزامهما بالرسوم والمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة. وقالت بيانًا لذلك إنها شركة ذات مسؤولية محدودة تزاول نشاطها في مجال التجارة العامة والاستثمار في الشركات والعقارات ، وأن الطاعنة شركة ذات مسؤولية محدودة مرخصة بمزاولة نشاط شراء الاراضي والعقارات وبيعها وخدمات الإشراف الإداري للعقارات والوساطة وخدمات تأجير وإدارة العقارات الخاصة وهي الشركة القائمة بأعمال إدارة وصيانة المصاعد الكهربائية وغيرها ببرج تشرشل الخليج، وإنه بتاريخ 13-11-2013 تم توقيع اتفاقية بيع شقة سكنية وعدد 404 موقف سيارات ببرج تشرشل الخليج التجاري بين كل من المطعون ضدها الأولى " كمشتري " والمطعون ضدها الثانية " كبائع " ووفقًا لتلك الاتفاقية والتعديل المرفق بها بذات التاريخ ، فقد نص بالبند الأول من التعديل على أن "يوافق كل من البائع والمشتري على اتخاذهما اللازم لنقل مواقف السيارات البالغ عددها 404 في غضون 60 يومًا من تاريخ التوقيع على اتفاقية البيع والشراء الأصلية بمبلغ إجمالي قدره 11,120,000درهم إماراتي وتم سداد المبلغ بعد تسجيل الملكية أصولًا في السجل العقاري بدائرة الأراضي والأملاك ، وبتاريخ 28/6/2019 تم توقيع عقد إيجار بين المدعية وشركة / إيكسبيديا بيزنس سنترز ذ.م.م لاستئجار الأخيرة عدد 200 وحدة مواقف سيارات من المواقف المملوكة لها مقابل قيمة إيجار سنوية 700,000 درهم لمدة ثلاث سنوات تبدأ من 01-07-2019 وتنتهي في 30-06-2022 بقيمة إجمالية بلغت 2,100,000 درهم ، و لما كانت الطاعنة ممثلة بمشرف الأمن بالموقع السيد / سهيل خان قد أخطرت المطعون ضدها الأولى بتاريخ 22/5/2019 بقيامها ببعض أعمال الصيانة الدورية وهو الأمر الذي بدا طبيعيًا ولا يمثل عائقًا دون البدء في تأجير المواقف إلا أن الأعمال بدأت ولم تنته حتى تاريخه دون مبرر الأمر الذي حال بينها وبين فرصة الاستثمار التي تم الاتفاق عليها مع الشركة المستأجرة وتم قبض قيمة العقد، وحال بينها وبين تحقيقها أرباحًا مستحقة من عوائد تأجير المواقف التي تم شغلها منذ 22/5/2019 وحتى تاريخه ، وبتاريخ 01-06-2020 تم توقيع اتفاق فسخ مبكر بينها والشركة المستأجرة وكان هذا الإلغاء بسبب أن أعمال الصيانة قيد التنفيذ بواسطة إدارة البناية في السرداب وأدت الى عدم تمكين المؤجر من الوفاء بالتزاماته تجاه المستأجر وعليه طلب الأخير الفسخ المبكر لعقد الإيجار قبل تاريخ الانتهاء المتفق عليه تعاقديًا ، وقد تم تكليف الخبير المحلف بعمل تقرير استشاري حول الأضرار التي لحقت بها جراء تعنت الطاعنة والمطعون ضدها الثانية وعدم استكمال أعمال الصيانة وتسليم المواقف والذى انتهى إلى أن أعمال الصيانة المختلفة تتم بصورة منتظمة وعلى فترات زمنية مجدولة دون أية إشغالات أو تعطيل بالمبنى ودون الحاجة إلى إغلاق أي جزء أو قطاع بالمبنى ودون تعطيل الحركة اليومية أي أن الأعمال اليومية المتعلقة بالمستخدمين للمبنى لا تتوقف ولا يتم التأثير عليها خلال تنفيذها وقد قامت الطاعنة بإشغال كامل لمنطقة السرداب 3 المؤدية لعدد 200 موقف سيارات الكائنة ببرج تشرشل منطقة الخليج التجاري وتشوين للمهمات والمعدات والآليات الثقيلة وعبوات الرمل والأسمنت بالإضافة إلى استغلال شركة الصيانة مساحة كبيرة من سرداب مائتي موقف سيارات كمنطقة تجهيز وتحضير للمواد والمستلزمات المستخدمة في أعمال الصيانة التي يتضح منها استحالة استخدام منطقة السرداب 3 المؤدية إلى تلك المواقف المملوكة للمطعون ضدها الأولى خلال فترة الصيانة التي استمرت منذ تاريخ 22-5-2019 ولمدة عامين كاملين مما يتضح معه أن هناك تقاعس وتأخير في تنفيذ أعمال الصيانة على الرغم من وجود محادثة بين مسئول الشركة المطعون ضدها الأولى والسيد / سهيل خان مسؤول الصيانة ببرج تشرشل أقر فيها أن أعمال الصيانة ستستمر لمدة ثلاثة أشهر فقط ، وعليه فإن المطعون ضدها الثانية ملزمة بتعويض المطعون ضدها الأولى بمبلغ 2,100,000 درهم اثنين مليون ومائة ألف درهم عن الربح الفائت والخسائر والأضرار التي لحقت بالأخيرة نظير التأخر في تنفيذ أعمال الصيانة ومن ثم فقد أقامت دعواها. وبتاريخ 4/7/2021حكمت المحكمة حضوريًا: بإلزام الطاعنة بأن تؤدى للمطعون ضدها الأولى مبلغ 2,100,000 درهم مليونين ومائة ألف درهم والفوائد القانونية بواقع 5% من تاريخ صيرورة الحكم نهائيًا وحتى تمام السداد والمصاريف وألف درهم مقابل أتعاب المحاماة. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 1370 لسنة 2021مدني وندبت المحكمة خبيرًا وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 29/11/2022 بتعديل مبلغ التعويض إلى 1145812,50 درهمًا والفوائد القانونية بواقع 5% من تاريخ اليوم وألزمت المطعون ضدها الأولى بالمناسب من المصاريف ومبلغ ألف درهم مقابل أتعاب المحاماة. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق التمييز ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة رأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره .
حيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب تنعى الطاعنة بالسببين الأول والثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والاخلال بحق الدفاع ومخالفة الثابت بالأوراق وفي بيان ذلك تقول إنها دفعت أمام محكمة الموضوع بأن عقد الإيجار سند المطعون ضدها الأولى عقد مصطنع لا وجود له إذ لم تقدم الأصل المصدق عليه لدي مؤسسة التنظيم العقاري في إمارة دبي حسبما تقضي المادة4/2 من قانون الإيجارات رقم (26) لسنة 2007 ولم تقدم أي دليل يثبت استلامها لأي مبلغ من الشركة المدعى فقدان عقدها أو أنها قامت بإرجاع أي مبلغ للشركة المستأجرة أو فاتورة ضريبية تؤكد سداد مبلغ الإيجار وخلت أوراق الدعوى من ذلك ، ودفعت بعدم اختصاص المحكمة وانعقاد الاختصاص لمركز فض المنازعات الايجارية عملًا بنص المادة (3) من القانون رقم 6لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي وهو القانون الواجب التطبيق حال نشوء اي نزاع فيما بين مالك المواقف وشركة الادارة وينعقد اختصاص كل ما ينشأ من نزاع الي مركز فض المنازعات الايجارية دون غيره، كما دفعت بانعدام صفتها لكونها ليست طرفًا في اتفاقية البيع إلا أنها لم تواجه هذا الدفع إيرادًا و ردًا مما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك بأن المقرر ــ في قضاء هذه المحكمة ــ أن استخلاص توفر الصفة من عدمه في الدعوى كشرط لقبولها هو من أمور الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع دون رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة مما له أصله الثابت في الأوراق وتكفى لحمل قضائه. وكان من المقرر أن قانون مُلكيّة العقارات المُشتركة في إمارة دبي رقم (6) لسنة 2019" قد حدد في المادة (3) منه نطاق تطبيقه فنص على أنه تُطبّق أحكام هذا القانون على كافّة مشاريع التطوير العقاري الرئيسة والعقارات المُشتركة في الإمارة، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصّة والمناطق الحُرّة، وعرَف العقار المُشترك: بأنه يشمل المبنى وأجزاؤه ومُلحقاته المُخصّصة للاستخدام المُشترك، بما في ذلك الأرض المُقام عليها، وكذلك الأرض التي يتم تقسيمها إلى وحدات أو أراض مُخصّصة للتمليك المُستقِل. كما عرَف المرافق المُشتركة: المناطق والمساحات المُحدّدة في مُخطّط المشروع، المملوكة للمُطوّر مُلكيّة مُقيّدة، المُخصّصة للاستخدام المُشترك وخدمة المشروع الرئيس، وتشمل، الحدائق، المساحات الخضراء، النّوافير، الشوارع، البُحيرات، برك السباحة، الملاعب، الساحات العامّة، المواقف العامّة للسيارات، ممرّات المُشاة، الشواطئ، وغيرها وأن مؤدى ذلك أن قانون مُلكيّة العقارات المُشتركة في إمارة دبي لا ينطبق إلا حال وجود عقار مشترك مملوك لملاك متعددين، وكان من المقرر أن عبء الإثبات يقع على عاتق الخصم الذي يدعي ما يخالف الثابت أصلًا مدعيًا أو مدعى عليه والمدعي هو الملزم بإثبات حقه وعلى المدعى عليه نفيه . لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق ــ بما لا يماري فيه طرفا النزاع ــ أن الطاعنة ويمثلها مشرف الأمن بالموقع قد أخطر المطعون ضدها الأولى بتاريخ 22/5/2019 بقيام الطاعنة ببعض أعمال الصيانة الدورية المنوطة بها والتي ترتب عليها التأخر في استغلال الموقع بما تتوفر به صفة الطاعنة في الدعوى ويكون النعي عليه في هذا الخصوص على غير أساس. ومتى كانت الطلبات في الدعوى هي الحكم بالتعويض عن الأضرار المادية المتمثلة في فوات فرصة استثمار المواقف لشغلها بأعمال صيانة مما حال دون استلامها والانتفاع بها ومن ثم لا يخضع النزاع لأحكام قانون ملكية العقارات المشتركة سالف البيان بشأن تطبيق أحكامه على مشاريع التطوير العقاري الرئيسة والعقارات المُشتركة في الإمارة ويكون الدفع بعدم اختصاص المحكمة غير مقبول، وإذ لم تقدم الطاعنة مايخالف الثابت أصلًا وهو قيام علاقة إيجارية بين المطعون ضدهما ومن ثم فإن النعي باصطناع المطعون ضدهما عقد الإيجار لا يعدو أن يكون مجرد أقوال مرسلة عارية من الدليل و يكون النعي برمته على الحكم المطعون فيه غير مقبول.

وحيث إن الطاعنة تنعى بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك تقول إن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بالتعويض دون ان يورد في حكمه نوع الضرر الذي تعرضت له المطعون ضدها الأولى ومقداره وأساس تقديره وعلاقة الطاعنة به رغم وجود مواقف بديلة كافية ممنوحة للمطعون ضدها الأولى فإن كان عقد الايجار صحيح لكانت المطعون ضدها استغلت المواقف البديلة ومنحتها للمستأجرة كما أكد الخبير من خلال معاينته للمواقف أنها صالحة للاستخدام ولا يوجد بها عائق بل كان يتعين على المطعون ضدها الأولى متى أٌخطرت بوجود صيانة بالمواقف ألا تبرم أي عقد مع أي جهة لعدم إعداد المكان محل العقد لا سيما وأن الطاعنة لا مصلحة لها في فقدان المطعون ضدها الأولى لأي عقد إذ إنها شركة تدير الاجزاء المشتركة والحفاظ عليها وصيانتها لمصلحة الملاك بما فيهم المطعون ضدها الأولى ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبًا بما يستوجب نقضه.
حيث إن هذا النعي مردود، ذلك بأنه من المقرر ــ في قضاء هذه المحكمة ــ أن النص في المادة (282) من قانون المعاملات المدنية يدل على أن المسئولية عن الفعل الضار تقوم على ثلاثة عناصر اذا توافرت وجب الالتزام بالضمان عن كل أضرار لفعل غير مشروع ، وهي الفعل الضار والضرر وعلاقة السببية بينهما ، ولا يكفى وقوع الفعل الضار في ذاته للالتزام بالضمان بل يجب ان يترتب عليه لمن وقعت المخالفة في حقه ضرر بمعناه المفهوم في نطاق هذه المسئولية باعتباره ركنًا لازمًا من أركانها وثبوته يعد شرطا ضروريًا لقيامها والحكم بالتعويض بقدر الضرر تبعًا لذلك متى توفرت علاقة السببية بين الخطأ الذي ثبت وقوعه وبين الضرر ، وتلتزم محكمة الموضوع باستخلاص توفر عناصر هذه المسئولية بأركانها الثلاثة بدءًا بالتحقق من ثبوت الخطأ الموجب للمسئولية من جانب المدعى عليه وما نجم عن ذلك من ضرر ورابطة السببية بينهما ، وهو ما تستقل محكمة الموضوع بسلطة تقديره متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة. لما كان ذلك ، وكان تقدير التعويض الجابر للضرر من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع وكان الثابت من تقرير الخبير المنتدب أن الطاعنة لم توفر للمطعون ضدها الأولى أو للمستأجر منها مواقف بديلة أثناء فترة أعمال الصيانة التي امتدت من شهر يونيو 2019 حتي شهر أبريل 2021 ومقدارها سنة وعشرة أشهر وقدر الخبير مقابل قيمة الإيجار عن تلك الفترة بمبلغ 1145812,50 درهم وكانت الطاعنة هي المسئولة عن عدم انتفاع المطعون ضدها بالمواقف المملوكة لها بسبب أعمال الصيانة بها وعدم توفيرها مواقف بديلة لها حتي يتسنى لها الانتفاع بها فيتحقق في جانبها ركن الخطأ الموجب للتعويض عن الضرر الذي لحق بالمطعون ضدها الأولي المتمثل فيما فاتها من كسب وهو مقابل إيجار المواقف عن فترة الصيانة وهو الضرر الفعلي المحقق بها والذي قدره الخبير بالمبلغ المشار إليه، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى على هديه بإنقاص التعويض بما يتوازن مع العلة من فرضه بحيث يبدو متكافئًا مع الضرر غير زائد عليه فإنه يكون قد طبق القانون تطبيقًا صحيحًا ويكون النعي عليه على غير أساس.

وحيث إنه ــ ولما تقدم ــ يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بالمصروفات مع مصادرة التأمين.