الطعن 438 لسنة 46 ق جلسة 29 / 12 / 1981 مكتب فني 32 ج 2 ق 454 ص 2489

جلسة 30 من ديسمبر سنة 1981

برئاسة السيد المستشار/ محمد كمال عباس - نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد إبراهيم الدسوقي، علي هاشم، جهدان حسين عبد الله ومحمود شوقي أحمد.

----------------

(454)
الطعن رقم 438 لسنة 46 القضائية

(1) إيجار "إيجار الأماكن". "تحديد الأجرة".
تحديد قيمة تكلفة المبنى باعتبار قيمة المتر المربع من المباني في مساحة الأدوار جميعاً استقلالها عن قيمة تكاليف المنشآت والتركيبات الأخرى. وجوب إضافة القيمة الثانية إلى الأولى عند تقدير تكلفة المبنى في مقام تحديد الأجرة القانونية.
(2) محكمة الموضوع. "تقدير الدليل".
فهم الواقع في الدعوى وتقدير الدليل. من سلطة قاضي الموضوع متى كان استخلاصه سائغاً.
(3) حكم. "تسبيب الحكم". "ما يعد قصوراً". "الفساد في الاستدلال" نقض.
تقدير الحكم المطعون فيه ثمن تكلفة المتر من المبنى بمبلغ معين. تأسيس ذلك على أسباب غامضة مبهمة على نحو يعجز محكمة النقض عن مراقبة حتى صحة هذا التقدير. قصور في التسبيب وفساد في الاستدلال. مثال.

-----------------

1 - النص في المادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 52 لسنة 1969 الصادر بها قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 1043 لسنة 1969 - عملاً بالتفويض التشريعي الوارد بالمادة 48 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - على أنه "يجب أن يتضمن قرار اللجنة تقديراتها لقيمة الأرض والأساسات والمرافق والمباني وكافة عناصر التكلفة التي يتم على أساسها تحديد الأجرة" والنص في النموذج حرف ( أ ) الملحق بهذه اللائحة على البيانات المحددة الخاصة بكيفية تقدير القيمة الإيجارية مؤداهما أنه يتعين تحديد قيمة مستقلة لتكلفة مباني الأدوار محل التقدير محسوبة باعتبار قيمة المتر المربع من المباني في مساحة الأدوار جميعها، وقيمة مستقلة لكل ما يتوافر من العناصر التي أشارت إليها من تكاليف المنشآت والتركيبات الأخرى ومنها المصاعد وطلمبات المياه والأسوار والمداخل والتكسيات وأتعاب تصميم وتنفيذ تكاليف الترخيص وبما يقطع بأن قيمة هذه العناصر المكونة للمنشآت والتركيبات لا تندرج في السعر المحدد للمتر من المباني وإنما هي منفصلة عنه وتضاف إلى باقي التكاليف ومنها سعر المتر من المباني. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر رافضاً ما جاء بتقرير الخبير المنتدب من احتساب قيمة التشطيبات والرسومات الهندسية والإشراف والتنفيذ ومقرراً أن قيمة هذه التكاليف يتضمنها ثمن تكلفة المباني ومقرراً أنه يعتمد مبلغ 1050 جنيهاً الذي قدرته لجنة التقدير للمرافق وتشطيبات المدخل رغم أن الثابت من قرار لجنة التقدير المرفقة صورته الرسمية بالأوراق - أنه حدد هذا المبلغ إجمالاً للمرافق وتشطيبات المدخل دون بيان وتحديد قيمة لكل من هذين العنصرين من التكاليف، فإن الحكم بذلك يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

2 - فهم الواقع في الدعوى وتقدير الدليل فيها من إطلاقات محكمة الموضوع طالما أفصح الحكم عن مورد استخلاصه الدليل من الأوراق وكان استخلاصه سائغاً.

3 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد أورد في أسبابه أنه يقدر ثمناً لتكلفة المتر من المباني مبلغ ستة عشر جنيهاً مرجعاً ذلك إلى "المعاينة والأوصاف الواردة بتقارير الخبراء والقرار الوزاري رقم 707 لسنة 1970 الصادر من وزير الإسكان ولما أورده المالك في الرخصة وحسبما اتضح من النجارة والبياض والأدوات الكهربائية والصحية وخلافها" وكان الثابت من مدونات الحكم أن المحكمة لم تجر معاينة للمباني، وأن الخبراء وإن اتفقت أوصافهم لهذه المباني إلا أن الخبير المنتدب قدر تكلفة المتر منها بسبعة عشر جنيهاً بينما قدرها الخبير الاستشاري للطاعن بعشرين جنيهاً وقدرها الخبير الاستشاري للمطعون عليهم بمبلغ 13.500 جنيهاً، وكان تقدير قيمة المباني مسالة فنية بحته مرجعها أهل الخبرة وللمحكمة بوصفها الخبير الأعلى أن ترجح تقدير جهة على أخرى لما تراه مؤدياً لهذا الترجيح من أسباب، كما أن تقدير المالك مقدماً لتكلفة المتر من المباني عند استعداده الترخيص لا يقوم دليلاً على قيمة التكاليف الحقيقية التي تمت فعلاً، ولم يبين الحكم مصدر وكيف استمد قيمة هذه التكلفة من قرار وزير الإسكان رقم 707 لسنة 1970 الذي وضع أصلاً للاسترشاد به في تقدير قيمة أولية للمباني عند الترخيص، وتراوحت القيمة التي حددها لكل نوع من الإسكان بين حدين أدنى وأعلى وهما في الإسكان فوق المتوسط ستة عشر جنيهاً وعشرين جنيهاً، وكان تقسيم القيمة الإيجارية على الوحدات أساسه التمايز فيما بينهما، والحكم جاء خلواً من بيان هذا الأساس. لما كان ذلك فإن أسباب الحكم في هذا المقام قد جاءت غامضة مبهمة على نحو يعجز محكمة النقض عن مراقبة صحة التقدير الذي استخلصته المحكمة وعن معرفة أصله الثابت بالأوراق، وهو ما يعيب الحكم بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
من حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
ومن حيث إن الوقائع تخلص - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 3886 سنة 1973 شمال القاهرة الابتدائية على المطعون ضدهم وآخر طالباً الحكم بتعديل قرار لجنة تقدير الإيجارات الموضح بالصحيفة وتحديد القيمة الإيجارية للوحدات الكائنة بالعقار ملكه موضوع التقدير وفقاً للقانون، كما أقام المطعون عليهم الستة الأول والعاشر والحادي عشر والثانية عشر والرابعة عشر والخامس عشر الدعوى رقم 4131 سنة 1973 شمال القاهرة الابتدائية على الطاعن طالبين تحديد القيمة الإيجارية للوحدات التي يستأجروها من ذات العقار بما يتناسب والقيمة الفعلية. ضمت المحكمة الدعوى الأخيرة للأولى وبتاريخ 25 - 12 - 1973 حكمت بندب الخبير صاحب الدور لأداء المأمورية المبينة بالمنطوق، وبعد أن قدم الخبير تقديره عادت فحكمت بتاريخ 12 - 11 - 1974 بتحديد إيجار كل شقة طبقاً للوارد بتقرير الخبير المنتدب. استأنف الطاعنون الست الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 5188 سنة 91 ق القاهرة وبتاريخ 9 - 3 - 1976 حكمت المحكمة بتعديل الحكم المستأنف بتحديد القيمة الإيجارية لكل شقة على النحو الوارد بالأسباب، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
ومن حيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال لما يلي (أولاً) أن الحكم رفض احتساب قيمة إعداد مدخل المبنى وقيمة تكاليف الأسوار وبلاط الفضاء المحيط بالعقار وأتعاب المهندسين عن التنفيذ والإشراف وجرى في قضائه على أن قيمة المتر من المباني يشمل هذه التكاليف في حين أن تكاليف هذه العناصر منفصلة عن تكلفة المتر وواجب إضافتها لاحتساب قيمة التكاليف الفعلية إعمالاً لحكم القانون (ثانياً) أن الحكم خلص إلى احتساب قيمة المتر من مباني الأدوار موضوع التقدير بمبلغ ستة عشر جنيهاً بمقولة أنه الثمن الذي ارتأته المحكمة طبقاً للمعاينة وللأوصاف الواردة بتقارير الخبراء وطبقاً للقرار الوزاري رقم 707 سنة 1970 الصادر من وزير الإسكان وطبقاً لما أورده المالك في الرخصة وحسبما اتضح من النجارة والبياض والأدوات الكهربائية والصحية وخلافها، في حين أن قرار وزير الإسكان سالف الذكر قدر ثمن المتر من فئة المباني موضوع النزاع بما يتراوح بين ستة عشر وعشرين جنيهاً حسب تكلفة المتر من المباني المقامة فعلاً، وأنه يجب عدم التقيد بما قدره المالك ابتداءً وكتب في الترخيص الممنوح للبناء سواءً بالزيادة أو النقصان، والحكم لم يبين سنده والمصدر الذي استمد منه تحديد هذه القيمة من بين المصادر التي أوردها جملة وهي تقارير الخبراء، وكلها اختلفت في تقدير قيمة المتر من المباني وليس في أي منها تقدير للمتر منها بمبلغ ستة عشر جنيهاً، كما أن الحكم لم يبين الأساس الذي حدد بمقتضاه القيمة الإيجارية لكل وحدة.
ومن حيث إن هذا النعي في شقه الأول في محله ذلك أن النص في المادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 52 لسنة 1969 الصادر بها قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 1043 سنة 1969 - عملاً بالتفويض التشريعي الوارد بالمادة 48 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - على أنه "يجب أن يتضمن قرار اللجنة تقديراتها لقيمة الأرض والأساسات والمرافق والمباني وكافة عناصر التكلفة التي يتم على أساسها تحديد الأجرة والنص في النموذج حرف ( أ ) الملحق بهذه اللائحة على البيانات المحددة الخاصة بكيفية تقدير القيمة الإيجارية، ومنها البيان رقم (9) نصيب المنشأة عن قيمة الأرض، والبيان رقم (11) نصيب المنشأة من قيمة التوصيلات الخارجية للمرافق، والبيان رقم (12) التكاليف التقديرية للمباني وهي شقين ( أ ) إجمالي تكاليف الأدوار محسوباً باعتبار تكلفة المتر المربع من المباني (ب) المنشآت والتركيبات الأخرى، وعناصر هذه الأجرة - كما عددها النص: - (1) المصاعد (2) طلمبات المياه (3) أسوار (4) مداخل وتكسيات وخلافه (5) أتعاب وتصميم وتنفيذ وتكاليف الترخيص، والبيان (13) هو تجميع قيمة البنود 9 و10 و11 و12 بما مؤداه أنه يتعين تحديد قيمة مستقلة لتكلفة مباني الأدوار محل التقدير محسوبة باعتبار قيمة المتر المربع من المباني في مساحة الأدوار جميعها، وقيمة مستغلة لكل مما يتوافر من العناصر التي أشارت إليها اللائحة من تكاليف المنشآت والتركيبات الأخرى ومنها المصاعد وطلمبات المياه والأسوار والمداخل والتكسيات وأتعاب تصميم وتنفيذ تكاليف الترخيص وبما يقطع بأن قيمة هذه العناصر المكونة للمنشآت والتركيبات لا تندرج في السعر المحدد للمتر من المباني وإنما هي منفصلة عنه وتضاف إلى باقي التكاليف ومنها سعر المتر من المباني وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر رافضاً ما جاء بتقرير الخبير المنتدب من احتساب قيمة التشطيبات والرسومات الهندسية والإشراف والتنفيذ مقرراً أن هذه التكاليف يتضمنها ثمن تكلفة المباني ومقرراً أنه يعتمد مبلغ 1050 جنيهاً الذي قدرته لجنة التقدير للمرافق وتشطيبات المدخل رغم أن الثابت من قرار لجنة التقدير المرفق صورته الرسمية بالأوراق - أنه حدد هذا المبلغ إجمالاً للمرافق وتشطيبات المدخل دون بيان وتحديد قيمة لكل من هذين العنصرين من التكاليف، فإن الحكم بذلك يكون قد أخطأ في تطبيق القانون والنعي بالشق الثاني في محله أيضاً إذ من المقرر أن فهم الواقع في الدعوى وتقدير الدليل فيها من إطلاقات محكمة الموضوع طالما أفصح الحكم عن مورد استخلاصه الدليل من الأوراق وكان استخلاصه سائغاً وإذ كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أورد في أسبابه أنه يقدر ثمناً لتكلفة المتر من المباني مبلغ ستة عشر جنيهاً مرجعاً ذلك إلى "المعاينة والأوصاف الواردة بتقارير الخبراء، وللقرار رقم 707 سنة 1970 الصادر من وزير الإسكان ولما أورده المالك في الرخصة وحسبما اتضح من النجارة والبياض والأدوات الكهربائية والصحية وخلافها وكان الثابت من مدونات الحكم أن المحكمة لم تجر معاينة للمباني وأن الخبراء وإن اتفقت أوصافهم لهذه المباني إلا أن الخبير قدر تكلفة المتر منها بسبعة عشر جنيهاً بينما قدرها الخبير الاستشاري للطاعن بعشرين جنيهاً وقدرها الخبير الاستشاري للمطعون عليهم بمبلغ 13.500 جنيهاً وكان تقدير قيمة المباني مسألة فنية بحتة مرجعها أهل الخبرة، وللمحكمة بوصفها الخبير إلا على أن ترجح تقدير جهة على أخرى لما تراه مؤدياً لهذا الترجيح من أسباب، كما أن تقدير المالك مقدماً لتكلفة المتر من المباني عند استصداره الترخيص لا يقوم دليلاً على قيمة التكلفة الحقيقية التي تمت فعلاً، ولم يبين الحكم مصدر وكيف استمد قيمة هذه التكلفة من قرار وزير الإسكان رقم 707 سنة 1970 الذي وضع أصلاً للاسترشاد به في تقدير قيمة أولية للمباني عند الترخيص، وتراوحت القيمة التي حددها لكل نوع من الإسكان بين حدين أدنى وأعلى وهما في الإسكان فوق المتوسط ستة عشر جنيهاً وعشرين جنيهاً، وكان تقسيم القيمة الإيجارية على الوحدات أساسه التمايز فيما بينهما، والحكم جاء خلواً. من بيان هذا الأساس، لما كان ذلك فإن أسباب الحكم في هذا المقام قد جاءت غامضة مبهمة على نحو بعجز محكمة النقض عن مراقبة صحة التقدير الذي استخلصته المحكمة وعن معرفة أصله الثابت بالأوراق، وهو ما يعيب الحكم بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ويستوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن على أن يكون مع الطعن إحالة.