الطعن 102 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 3 / 7 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 03-07-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 102 لسنة 2023 طعن عقاري

طاعن:

نماء للتطوير العقاري ش.ذ.م.م
شـركـة دامـاك للـتـطـويـر الـعـقـاري ش.ذ.م.م .
شركة داماك العقارية ش.ذ.م.م

مطعون ضده:

الإمام المشرف

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2021/1216 استئناف عقاري
بتاريخ 29-12-2022

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة

حيث إن الطعن قد استوفي أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المدعي ( الإمام المشرف ) المطعون ضده أقام على المدعى عليهم ( نماء للتطوير العقاري " ش ذ م م " ، و شركة داماك للتطوير العقاري " ش ذ م م " ، و شركة داماك العقارية " ش ذ م م " الطاعنين واخري لم تختصم في الطعن ( شركة داماك العقارية - دبي " مساهمة عامة ") الدعوي رقم 1140 لسنة 2020 عقاري جزئي بطلب الحكم ببطلان وفسخ عقد البيع المبرم فيما بين المدعي والمدعى عليهم موضوع الوحدة العقارية ) شقة فندقية) رقم 1611 الطابق رقم 16 في مشروع ( بريفيه - Prive )واعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد وإلزام المدعى عليهم بأن يؤدوا له بالتضامن والتكافل المبالغ المدفوعة من قبله والبالغة قدرها (881,274.00 درهم) وإلزامهم بالفائدة القانونية بواقع (12%) من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام علي سند انه بتاريخ 27-11-2013 ، أبرم المدعي مع المدعى عليها الأولى عقد بيع و شراء يتعلّقان بالشقة الفندقية رقم 1611 في الطابق رقم 16 في مشروع ( بريفيه Prive ) ، وذلك لقاء ثمن إجمالي وقدره 1,047,880 درهم، فـي مشروع بريفيـه ونوعهـا (شـقق فاخـرة مخدومـة) ،وبالرغـم مـن وفـاء المدعي لكافـة التزاماته التعاقديـة ، إلا أن المدعـى عليهـا الأولـى والمدعى عليهم بصفتهم شركاء في المشروع تـخلّفوا عن تنفيذ التزاماتهم التعاقدية ومنها موعـد التسليـم وبنــود التعاقــد بالمواصفـات المتفق عليها و هو الشقق الفندقية و، انجاز المشروع على هيئة شقق سكنية -ومن ثم كانت الدعوي ، دفع المدعي عليهما الثانية والثالثة بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة لهما ، وطلبت المدعي عليها الاولي ( نماء للتطوير العقاري " ش ذ م م ") رفض الدعوي ووجهت دعوي متقابلة قبل المدعي اصلياً بطلب الحكم بإلزامه بان يؤدي لها مبلغ 214.376 درهم (مائتين واربعة عشر الف وثلاثمائة وستة وسبعون درهم) باقي ثمن المبيع وفق كشف الحساب المقدم من المدعي اصليا وشهادة الإنجاز وبان يؤدي لها مبلغ ( 68.600 درهم) (ستة وثمانون الف وستمائة درهم) عن الغرامة الاتفاقية بواقع 2% شهريا للتأخير في سداد باقي ثمن المبيع والمحددة بنص البند (4-2) من شروط التعاقد بدء من 25-8-2019 وحتي تاريخ الادعاء المتقابل، بخلاف ما يستجد من غرامة حتي تاريخ السداد التام والزامه بان يؤدي لها مبلغ ( 335.321 درهم) (ثلاثمائة وخمسون وثلاثون الف وثلاثمائة وواحد وعشرون درهم) يمثل الغرامة الاتفاقية التاخيرية عن رفض الاستلام بواقع 2% شهريا من اجمالي ثمن المبيع والمحددة بنص البند (5-4) تحتسب من 25-8-2019 وحتي تاريخ رفع الدعوى المتقابلة، بخلاف ما يستجد من غرامة حتي تاريخ استلام الوحدة ، وبعد ان ندبت المحكمة خبيرا في الدعوى اودع تقريره قضت بجلسة 28-07-2021 أولا في الدعوى الأصلية- بفسخ عقد البيع المبرم بتاريخ 27-11-2013 موضوع الوحدة العقارية (شقة فندقية) رقم 1611 الطابق رقم 16 في مشروع بريفيه ( Prive ) ، واعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد - بالزام المدعى عليهم الاول والثاني والخصم المدخل بالتضامن بأن يؤدوا مبلغ و قدره 881,274 درهم والفائدة القانونية بواقع5 % سنوياً على المبلغ المقضي به من تاريخ المطالبة القضائية حتى السداد التام- بالزام المدعى عليهم الاول والثاني والخصم المدخل بالتضامن بأن يؤدوا للمدعي مبلغ و قدره مائة الف درهم تعويض والفائدة القانونية بواقع5 % سنوياً على المبلغ المقضي به من تاريخ صيرورة الحكم نهائيا و حتى السداد التام ثانيا في الدعوى المتقابلة برفضها ، وضمنت أسبابها قضاءا بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفه بالنسبة للمدعى عليها ( شركة داماك العقارية - دبي " مساهمة عامة ") ، استأنف المدعي عليهم ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1216 لسنة 2021 عقاري وبجلسة 19-05-2022 قضت المحكمة أولا: في الموضوع : 1- بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الأصلية في الشق المتعلق بفسخ عقد البيع المبرم 27-11-2013 موضوع الدعوى ورد ما دفع من ثمن والقضاء مجددا برفض هذا الطلب وتأييد الحكم فيما قضى به من تعويض ومقداره 100 ألف درهم والفائدة عنه بواقع 5% سنويا من تاريخ هذا الحكم وحتى السداد التام 2-في الدعوى المتقابلة ( بعد تصيح الخطأ المادي من قبل المحكمة مصدره الحكم ) بإلزام المدعى عليه تقابلا - المستأنف ضده - بأن يؤدي للمدعية تقابلاً "المستأنفة الأولى"- مبلغ 214.376 درهم (مائتين واربعة عشر الف وثلاثمائة وستة وسبعون درهم) ورفضت ما عدا ذلك من طلبات ، طعن ( المدعي اصلياً - المدعي عليه تقابلاً ) في هذا الحكم بالطعن رقم 488 لسنة 2022 عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 18-07-2022 بطلب نقضه ، قدم المطعون ضدهم بطلب رفض الطعن ، كما طعن ( المدعي عليهم الثلاثة الأول اصلياً ) في ذات الحكم بالتمييز رقم 490 لسنة 2022 عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 18-07-2022 بطلب نقضه ، وبجلسة 18-10-2022 قضت المحكمة في الطعنين رقمي 488، 490 لسنة 2022 عقاري بنقض الحكم المطعون فيه وبإحالة الدعوى الي محكمة الاستئناف لتقضى فيها من جديد و بعد الإحالة قضت المحكمة بجلسة 29-12-2022 بتأييد الحكم المستأنف .

طعن المدعى عليهم على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفه أودعت الكترونيا بتاريخ 25 ? 01- 2023 بطلب نقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفه مشورة فقررت تحديد جلسة اليوم لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بغير سماع مرافعة .

وحيث ان حاصل ما ينعي به الطاعنين على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال والاخلال بحق الدفاع اذ استند الحكم المطعون فيه علي تقرير خبير هندسة المساحة المنتدب امام محكمة اول درجة بالرغم أنه لا تتوافر لدية الخبرة الفنية المتطلبة لمباشرة المهمة الموكلة إليه ، كما ان الحكم المطعون فيه قضي بتأييد الحكم الابتدائية تأسيسا على ان الطاعنة الاولي قامت ببيع بعض الوحدات فيه علي اساس انها شقق سكنية وشقق مفروشة وطلبت من دائرة السياحة تصحيح نوع الاستخدام للمشروع من شقق فندقية الي سكني مفروش بسبب عدم جواز الجمع بين الاستخدامين وان رخصة الشقق الفندقية قد تم الغائها وفي غياب تلك الرخصة فلا يمكن استخدام الوحدة علي اساس انها شقة فندقية، بالرغم ان غرض الاستخدام المُصرح به الواردة باتفاقية البيع والشراء بالبند (9) (شقة بخدمة ممتازة) كما انه من المسوح به ان يكون البناء متعدد الاستخدامات ما بين شقق فندقية وشقق فاخرة مخدومة وشقق سكنية و أن احتواء العقار الذي تقع به الوحدة محل التداعي علي شقق فندقية لا يعطي الحق للمطعون ضده المطالبة بذات الامتيازات التي تعاقد عليها مشترين آخرين قاموا بشراء وحداتهم كشقق فندقية فضل عن ان جود مشغل فندقي بالعقار لإدارة الشقق المباعة كشقق فندقية لا يمنح المطعون ضده اي حق في الزام الطاعنة الاولي بان يتم ادارة وحدته المباعة كشقة فاخرة مخدومة تحت ادارة المشغل الفندقي وان صدور شهادة تسجيل الوحدة المخدومة أو المفروشة (كشقة فندقية) مجرد تصرف منفرد من البائعة لا يمكن بأي حال من الأحوال أن يفسر على أنه التزام تعاقدي كما ان الحكم المطعون فيه اخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال فيما يتعلق بما قضى به من تعويض للمطعون ضده وهو مما يصيب الحكم المطعون فيه بالعوار و يستوجب نقضه . ان هذا النعي في جملته غير سديد ذلك أن المقرر - أن تكييف العقد المحرر بين الخصوم وإعطاءه وصفه الحق لتطبيق القانون عليه هي مسألة قانونية بحتة تختص المحكمة وحدها بالفصل فيها ، و أن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه ، وذلك بالتعرف على حقيقة مرماه وبما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره ، وأن العبرة من ذلك هو بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة ، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح في الدعوى والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين مستعينة بظروف الدعوي وملابساتها متى كان استخلاصها سائغاً مستمداً مما له أصل ثابت بالأوراق.، كما انه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة أن المادة (2) من المرسوم رقم (17) لسنة 2013 بشأن ترخيص وتصنيف المنشآت الفندقية في إمارة دبي قد نصت على انه تطبّق أحكام هذا المرسوم على المنشآت الفندقية العاملة في الإمارة، بما فيها المنشآت العاملة في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة، بما فيها مركز دبي المالي العالمي و ان المادة 3 من ذات المرسوم تنص أ- يُحظر تشغيل أية منشأة فندقية في الإمارة ما لم تكن مرخصة ومصنفة من الدائرة- يُحظر تشييد أية منشأة فندقية أو تحويل مبنى قائم إلى منشأة فندقية إلاّ بعد الحصول على الموافقة الخطية المسبقة من الدائرة، واستيفاء الشروط المقررة بموجب التشريعات السارية- على جميع الجهات الحكومية المعنيّة في الإمارة عدم إصدار أي ترخيص لإقامة أي مبنى أو تحويل مبنى قائم إلى منشأة فندقية إلاّ بعد حصول مقدم الطلب على موافقة الدائرة الخطية المسبقة على ذلك. كما نصت المادة (5) من المرسوم المشار اليه على أ?- يتم منح الجهة الراغبة بمزاولة النشاط في الإمارة الموافقات الأولية، والترخيص، والتصنيف الذي تستحقه، وشهادة عدم الممانعة باستقبال النزلاء وفقاً للإجراءات المعتمدة لدى الدائرة في هذا الشأن .ب- يجب على المنشأة الفندقية الراغبة بمزاولة النشاط توفير كافة متطلبات تشغيلها فعلياً، والتقدم للدائرة بطلب الحصول على الترخيص ج - بعد منح المنشأة الفندقية الترخيص، يتم الكشف والتدقيق الموقعي عليها وذلك لغايات تصنيفها وفقاً للمعايير المعتمدة لدى الدائرة في هذا الشأن. د- يُحظر على المنشأة الفندقية ممارسة النشاط قبل توفير كافة متطلبات التشغيل المعتمدة لدى الدائرة وحصولها من الدائرة على شهادة عدم ممانعة باستقبال النزلاء. هـ- بعد حصول المنشأة الفندقية على الترخيص، يتم تسجيلها في السجل المعتمد لدى الدائرة لهذه الغاية والذي تدوّن فيه كافة البيانات الأساسية المتعلقة باسم المنشأة الفندقية والمرافق التابعة لها، وعنوانها واسم مالكها ومديرها وأية بيانات أخرى تراها الدائرة لازمة. ومؤدي ذلك أن الموافقة المبدئية على انشاء المنشأة الفندقية لا يغني عن استيفاء باقي متطلبات التشغيل وممارسة النشاط وحصولها من دائرة السياحة والتسويق التجاري على شهادة عدم ممانعة باستقبال النزلاء ، كما ان من المقرر أنه إذا كان هناك مقتض للتعويض يقدره القاضي وفقاً للقواعد العامة التي تجعل عبء إثبات الضرر وتحققه ومقداره على عاتق الدائن وأن تقدير الضرر وتحديد التعويض الجابر له من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع ما دامت أنها بيت عناصر الضرر التي تدخل في حساب التعويض ومدى أحقية المضرور في التعويض عنها ، فلما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه (( بالرغـم مـن وفـاء المدعي لكافـة التزاماته التعاقديـة ، إلا أن المدعـى عليهـا الأولـى والمدعى عليهم بصفتهم شركاء في المشروع تـخلّفوا عن تنفيذ التزاماتهم التعاقدية ومنها موعـد التسليـم وبنــود التعاقــد بالمواصفـات المتفق عليها و هو الشقق الفندقية و، انجاز المشروع على هيئة شقق سكنية وبغياب هذه الرخصة فإن المبنى لا يعتبر مبنى شقق فندقية سياحية وفي ظل عدم وجود ترخيص سياحي للمبني الكائن به وحدة التداعي فإنه لا يمكن استخدامها على أساس شقة فندقية الأمر الذي تخلص منه المحكمة الي ثبوت اخلال المستأنفين الأولى والثانية والثالثة بالتزاماتهم التعاقدية لعدم تنفيذ العقد سند الدعوى بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية بتسليم المستأنف ضده وحدة التداعي بالحالة والأوصاف التي تم الاتفاق عليها بينهم وهي وحدة فندقية والذي لا يمكن لها في ظل عدم وجود ترخيص سياحي استخدامها والانتفاع بها على أساس شقة فندقية وهو ما كان محل اعتبار عند ابرام العقد والتي لولاها ما أقدم علي التعاقد مع المستأنفة الأولى لشرائها بما يتوافر معه المبرر الموجب للفسخ دون أن ينال من ذلك ما قدمه المستأنفين من شهادة بتصنيف المشروع الكائن به وحدة التداعي كشقق فندقية ، إذ أن ذلك لا يغني عن الحصول علي الترخيص المطلوب من دائرة السياحة والتسويق التجاري لتشغيل المشروع كمنشأة فندقية وهو ما خلت منه الأوراق لما سلف بيانه فضلا عن أن الثابت من مطالعة الشهادة المنوه عنها أنه مدون عليها انتهاء التصنيف بما يتوافر المبرر الموجب لفسخ العقد ورد ما دفع من الثمن كأثر مترتب على الفسخ ويكون قضاء الحكم المستأنف بالفسخ والرد لأخلال المستأنفين بالتزاماتهم التعاقدية ولعدم انتفاع المستأنف ضده بالمبلغ المسدد منه كثمن للوحدة محل التداعي قد وافق صحيح القانون .)) اذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً وله معينه الثابت في الأوراق وكافياً لحمل قضائه وفيه الرد الضمني المسقط لحجج الطاعن، ومن ثم فإن النعي عليه في هذا الخصوص يضحى جدلاً فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره ولا يجوز إبداؤه أمام محكمة التمييز وبالتالي غير مقبول .

وحيث إنه ولما تقدم يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: - برفض الطعن وبإلزام الطاعنين بالمصروفات مع مصادرة مبلغ التأمين.