جلسة 27 من إبريل سنة 2014
برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ سمير فايزي عبد الحميد، أحمد فتحي المزين، محمد حسن عبد اللطيف وحاتم أحمد سنوسي نواب رئيس المحكمة.
--------------
(98)
الطعن 1169 لسنة 69 القضائية
(1) عقد "آثار العقد".
العقد شريعة المتعاقدين. م 147/ 1 مدني. عدم استقلال أي من طرفي العقد بنقضه أو تعديله.
(2) إيجار "القواعد العامة في الإيجار: تعريف عقد الإيجار".
عقد الإيجار. عقد رضائي. خضوعه لمبدأ سلطان الإرادة في حدود ما فرضه.
(3 ، 4) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء لتغيير وجه استعمال العين المؤجرة".
(3) الترخيص للمستأجر بتغيير الغرض من استعمال العين إلى غير غرض السكنى، حق المؤجر في تقاضي أجرة إضافية ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بهذه الميزة أو أعاد استعمال العين إلى الغرض الأصلي. لا يحق للمستأجر أن يتحلل من التزامه بإرادته المنفردة. علة ذلك.
(4) الترخيص للمستأجر الأصلي (مورث المطعون ضدهم) بتأجير بعض وحدات العين من الباطن مقابل أجرة إضافية. أثره. عدم جواز مطالبته أو ورثته الشركة الطاعنة (المؤجرة) بتخفيض الأجرة بعد إعادة استعمال العين إلى غرضها الأصلي والتنازل عن ميزة الإيجار من الباطن بالإرادة المنفردة. علة ذلك. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بإنقاص الأجرة إلى أصلها الوارد بالعقد. خطأ.
-----------------
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد النص في المادة 147 من القانون المدني يدل على أنه إذا انعقد العقد صحيحا نافذا بين طرفيه، فلا يملك أحدهما التحلل منه بإرادته المنفردة، وإنما يتم انحلاله باتفاقهما رضاء أو بصدور حكم بينهما بذلك.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن عقد الإيجار كأي عقد آخر يخضع لمبدأ سلطان الإرادة الذي يقضي بأن العبرة في تحديد حقوق طرفي العقد هو بما حواه من نصوص، بما مؤداه احترام كل منهما للشروط الواردة فيه ما لم تكن مخالفة للنظام العام، ومقتضى ذلك التزام كل من المؤجر والمستأجر باحترام الشروط الواردة في عقد الإيجار والتي يحظر عليهما مخالفتها، كما لا يجوز لأي منهما تعديل شروطه بإرادته المنفردة.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الترخيص للمستأجر بتغيير استعمال العين المؤجرة للسكنى إلى غير ذلك من الأغراض المهنية أو التجارية أو الصناعية هو ميزة جديدة نصت عليها المواد 23 من القانون 49 لسنة 1977 و7، 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981، وخولت للمؤجر في مقابل هذه الميزة حق اقتضاء أجرة إضافية وفقا لمعايير محددة، وبالتالي يحق للمؤجر تقاضي هذا المقابل ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بتلك الميزة، وليس له التحلل منها بإرادته المنفردة اعتبارا بأن من المقرر في العقود التبادلية - ومنها عقد الإيجار - أنه لا يسوغ لأحد الطرفين أن يستقل بتعديل شروط العقد أو أن يتحلل من التزاماته المترتبة عليه بإرادته المنفردة، ومن ثم فإنه لا وجه للقول بأن من حق المستأجر إرغام المؤجر على الرضوخ لرغبته في التنازل عن ميزة خولها له القانون والرجوع إلى الغرض الأصلي من الإيجار مرة أخرى مع إنقاص الأجرة تبعا لذلك لما في ذلك من إهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من أحكام القانون.
4 - إذ كان الثابت بأوراق الدعوى ودون منازعة من المطعون ضدهم أن مورثهم المستأجر الأصلي استأجر عين النزاع بموجب العقد المؤرخ 1/ 12/ 1965 لاستعمالها للسكنى، وأنه في غضون عام 1986 أجر بعض حجراتها من الباطن مفروشة - وبموافقة الطاعنة - إلى شركة ... للملاحة البحرية لاستعمالها كمكتب لها والتزم بسداد الأجرة والزيادة القانونية المنصوص عليها بالقانون رقم 136 لسنة 1981 نظير تلك الميزة المخولة له قانونا حتى تاريخ وفاته في 7/ 9/ 1996، ومن ثم فلا يجوز له أو لورثته - بعد امتداد عقد الإيجار إلى المطعون ضدهم - مطالبة الشركة الطاعنة بإنقاص الأجرة بحجة انتهاء عقد الإيجار المفروش وعودتهم إلى استعمال عين النزاع لغرض السكنى وتنازلهم عن ميزة التأجير من الباطن بالإرادة المنفردة دون موافقة من المؤجر الأصلي لعين التداعي بعد تعديل عقد الإيجار بين طرفيه لانطواء ذلك على التحلل من شروط هذا العقد وإهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من القانون بحسبان أن تلك الحقوق مستمدة من ذلك العقد وأحكام القانون، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى إلغاء الحكم الابتدائي وإنقاص الأجرة إلى أصلها الوارد بعقد الإيجار سند الدعوى، فإنه يكون معيبا.
------------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى رقم ... لسنة 1998 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية على الشركة الطاعنة بطلب الحكم بتحديد أجرة عين النزاع بذات القيمة الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 1/ 12/ 1965، وقالوا بيانا لذلك إن مورثهم استأجر من الشركة الطاعنة الشقة المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المذكور لاستعمالها للسكنى نظير أجرة مقدارها 8.031 جنيهات شهريا، وفي غضون عام 1986 أجر مورثهم جزءا منها مفروشا لإحدى الشركات من الباطن لاستعمالها كمكتب، وأن الشركة الطاعنة أضافت الزيادة القانونية المقررة بالقانون رقم 136 لسنة 1981 إلى الأجرة الشهرية لعين التداعي نظير ذلك واستمر مورثهم في سدادها، وإذ انتهى التأجير من الباطن بتاريخ 30/ 9/ 1995 وأخلى المستأجر المفروش، وقد أعاد مورثهم استعمال الشقة لغرض السكنى وأخطر الشركة الطاعنة بذلك وطالبها برد الأجرة إلى القيمة الواردة بعقد الإيجار دون أي زيادة فامتنعت وطالبتهم بالزيادة المستحدثة بالقانون 6 لسنة 1997 بعد وفاة مورثهم لذا أقاموا الدعوى. حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 54 ق الإسكندرية وبتاريخ 24/ 3/ 1999 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وتحديد الأجرة القانونية لعين النزاع بالأجرة الثابتة بعقد الإيجار ومقدارها 8.031 جنيهات. طعنت الشركة الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
------------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الشركة الطاعنة تنعى على الحكم المطعون فيه بسبب الطعن الخطأ في تطبيق القانون، وتقول بيانا لذلك إنها أذنت للمستأجر الأصلي - مورث المطعون ضدهم - بتأجير عين النزاع مفروشة لغير غرض السكنى مقابل التزامه بسداد الزيادة القانونية المنصوص عليها بالقانون رقم 136 لسنة 1981 إلى الأجرة الشهرية لشقة التداعي نظير الترخيص له بالتأجير من الباطن لغير غرض السكنى، بما أتاح له تأجير ثلاث غرف من عين النزاع مفروشة لإحدى شركات الملاحة البحرية واستعمال الجزء الباقي مكتب محاماة، فلا يحق له أو لورثته من بعده إنقاص الأجرة بردها إلى أصلها الوارد بعقد الإيجار وإرغام الشركة المؤجرة على الرضوخ لرغبتهم في التنازل عن تلك الميزة القانونية بالإرادة المنفردة بحجة إعادته استعمال العين المؤجرة للسكن مرة أخرى لما في ذلك من إهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من القانون، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 147 من القانون المدني على أن "العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون" يدل على أنه إذا انعقد العقد صحيحا نافذا بين طرفيه، فلا يملك أحدهما التحلل منه بإرادته المنفردة وإنما يتم انحلاله باتفاقهما رضاء أو بصدور حكم بينهما بذلك، ومؤدى ذلك أن عقد الإيجار كأي عقد آخر يخضع لمبدأ سلطان الإرادة الذي يقضي بأن العبرة في تحديد حقوق طرفي العقد هو بما حواه من نصوص، بما مؤداه احترام كل منهما للشروط الواردة فيه ما لم تكن مخالفة للنظام العام، ومقتضى ذلك التزام كل من المؤجر والمستأجر باحترام الشروط الواردة في عقد الإيجار والتي يحظر عليهما مخالفتها، كما لا يجوز لأي منهما تعديل شروطه بإرادته المنفردة، وأن الترخيص للمستأجر بتغيير استعمال العين المؤجرة للسكنى إلى غير ذلك من الأغراض المهنية أو التجارية أو الصناعية هو ميزة جديدة نصت عليها المواد 23 من القانون 49 لسنة 1977 و7، 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وخولت للمؤجر في مقابل هذه الميزة حق اقتضاء أجرة إضافية وفقا لمعايير محددة، وبالتالي يحق للمؤجر تقاضي هذا المقابل ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بتلك الميزة، وليسله التحلل منها بإرادته المنفردة اعتبارا بأن من المقرر في العقود التبادلية - ومنها عقد الإيجار - أنه لا يسوغ لأحد الطرفين أن يستقل بتعديل شروط العقد أو أن يتحلل من التزاماته المترتبة عليه بإرادته المنفردة، ومن ثم فإنه لا وجه للقول بأن من حق المستأجر إرغام المؤجر على الرضوخ لرغبته في التنازل عن ميزة خولها له القانون والرجوع إلى الغرض الأصلي من الإيجار مرة أخرى مع إنقاص الأجرة تبعا لذلك لما في ذلك من إهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من أحكام القانون. لما كان ذلك، وكان الثابت بأوراق الدعوى ودون منازعة من المطعون ضدهم أن مورثهم المستأجر الأصلي استأجر عين النزاع بموجب العقد المؤرخ 1/ 12/ 1965 لاستعمالها للسكنى، وأنه في غضون عام 1986 أجر بعض حجراتها من الباطن مفروشة - وبموافقة الطاعنة - إلى شركة ... للملاحة البحرية لاستعمالها كمكتب لها والتزم بسداد الأجرة والزيادة القانونية المنصوص عليها بالقانون رقم 136 لسنة 1981 نظير تلك الميزة المخولة له قانونا حتى تاريخ وفاته في 7/ 9/ 1996، ومن ثم فلا يجوز له أو لورثته - بعد امتداد عقد الإيجار إلى المطعون ضدهم - مطالبة الشركة الطاعنة بإنقاص الأجرة بحجة انتهاء عقد الإيجار المفروش وعودتهم إلى استعمال عين النزاع لغرض السكنى وتنازلهم عن ميزة التأجير من الباطن بالإرادة المنفردة دون موافقة من المؤجر الأصلي لعين التداعي بعد تعديل عقد الإيجار بين طرفيه لانطواء ذلك على التحلل من شروط هذا العقد وإهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من القانون بحسبان أن تلك الحقوق مستمدة من ذلك العقد وأحكام القانون، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى إلغاء الحكم الابتدائي وإنقاص الأجرة إلى أصلها الوارد بعقد الإيجار سند الدعوى، فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، فإنه يتعين القضاء بتأييد الحكم المستأنف ورفض الاستئناف.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق