الطعن 1668 لسنة 67 ق جلسة 28 / 12 / 1998 مكتب فني 49 ج 2 ق 189 ص 776

جلسة 28 من ديسمبر سنة 1998

برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ سيد محمود يوسف، يوسف عبد الحليم الهته، خالد يحيى دراز نواب رئيس المحكمة وأحمد إبراهيم سليمان.

-----------------

(189)
الطعن رقم 1668 لسنة 67 القضائية

(1،2 ) إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء" "الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة". "التزام" "التزامات المؤجر والمستأجر" تنفيذ الالتزام "عقد" "فسخ العقد".
(1) الفسخ في العقود الملزمة للجانبين. شرطه. عدم إخلال طالب التنفيذ بالتزامه. مؤداه. عدم جواز طلب الفسخ عند إخلاله بالتزامه. م 161 مدنى.
 (2)التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة مقابل التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة. إخلال المؤجر بالتزامه. أثره. حق المستأجر في دفع دعوى الإخلاء لعدم سداده الأجرة. المادتان 567/ 1، 568 مدني.

---------------

1 - مؤدى النص في المادة 161 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه متى كان أحد طرفي العقد الملزم للجانبين مخلاً بالتزامه. فلا يحق له أن يطلب فسخ العقد لعدم قيام الطرف الآخر بتنفيذ ما في ذمته من التزام.
2 - النص في المادتين 567/ 1، 568 من القانون المدني يدل على أن التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة هو التزام يقابل التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة فيحق للمستأجر أن يدفع الدعوى المرفوعة بطلب إخلائه لعدم الوفاء بالأجرة بأن المؤجر لم يقم بتنفيذ ما في ذمته من التزام بصيانة العين المؤجرة. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك بحقه في الامتناع عن الوفاء بالأجرة حتى يقوم المؤجر بتنفيذ التزامه بترميم العين المؤجرة. واستدل على حاجة العين للترميم بقرار صادر من الجهة الإدارية المختصة، كما طلب إحالة الدعوى للتحقيق. فاطرح الحكم طلبه بمقولة أن أوراق الدعوى ومستنداتها كافية للفصل فيها ورد على دفاعه بأنه لم يقدم مبرراً للتأخير في سداد الأجرة دون أن يجيب على هذا الدفاع بأسباب خاصة فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وجره ذلك إلى الإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى رقم 977 لسنة 1996 أمام محكمة الفيوم الابتدائية على الطاعن بطلب الحكم بإخلائه من الشقة المبينة بالأوراق...... لتخلفه عن الوفاء بأجرتها عن شهر يونيو سنة 1996...... وقد سبق له التخلف عن الوفاء مدة سابقة. ومحكمة أول درجة حكمت بالإخلاء، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف 64 لسنة 33 ق. بنى سويف "مأمورية الفيوم" وبتاريخ 27/ 4/ 1997 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وعرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع..... ذلك أنه برر تأخره في سداد أجرة الشهر المطلوب بأنه كان يحبسها ليدفع المؤجر على القيام بالترميمات اللازمة لانتفاع الطاعن بعين النزاع واستدل على حالتها بصدور قرار من الجهة الإدارية المختصة يكلف المؤجر بإتمام الترميم، كما طلب إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات حالة عين النزاع فرفض الحكم هذا الطلب والتفت عن ذلك الدفاع مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن مؤدى النص في المادة 161 من القانون المدني على أنه "في العقود الملزمة للجانبين إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء، جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه. إذا لم يقم الطرف الآخر بتنفيذ ما التزم به" - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه متى كان أحد طرفي العقد الملزم للجانبين مخلاً بالتزامه. فلا يحق له أن يطلب فسخ العقد لعدم قيام الطرف الآخر بتنفيذ ما في ذمته من التزام. وكانت المادة 567/ 1 من القانون المدني قد أوجبت "على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلمت بها، وأن يقوم في أثناء الإجارة بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات التأجيرية". ونظمت المادة 568 حق المستأجر في القيام بتنفيذ هذه الالتزامات على أن يستوفى ما أنفقه من الأجرة مراعية الفرق بين الترميمات البسيطة والمستعجلة وما عداهما. مما يدل على أن التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة هو التزام يقابل التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة فيحق للمستأجر أن يدفع الدعوى المرفوعة بطلب إخلائه لعدم الوفاء بالأجرة بأن المؤجر لم يقم بتنفيذ ما في ذمته من التزام بصيانة العين المؤجرة. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك بحقه في الامتناع عن الوفاء بالأجرة حتى يقوم المؤجر بتنفيذ التزامه بترميم العين المؤجرة. واستدل على حاجة العين للترميم بقرار صادر من الجهة الإدارية المختصة، كما طلب إحالة الدعوى للتحقيق. فاطرح الحكم طلبه بمقولة أن أوراق الدعوى ومستنداتها كافية للفصل فيها ورد على دفاعه بأنه لم يقدم مبرراً للتأخير في سداد الأجرة دون أن يجيب على هذا الدفاع بأسباب خاصة فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وجره ذلك إلى الإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.