الطعن 2060 لسنة 75 ق جلسة 7 / 9 / 2017 مكتب فني 68 ق 129 ص 839

جلسة 7 من سبتمبر سنة 2017

برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عصر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ عطية زايد، علاء أحمد، مصطفى عبد الرحمن نواب رئيس المحكمة وأيمن كريم.

----------------

(129)

الطعن رقم 2060 لسنة 75 القضائية

(1 - 4) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: أعباء الترميم والصيانة، تحديد الأجرة: تعلقها بالنظام العام، الاتفاق على أجرة تجاوز الأجرة القانونية".

(1) القيمة الإيجارية المحددة بواسطة لجان تقدير الأجرة. شمولها مصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة. م 1 ق 46 لسنة 1962. لا يحق للمؤجر أن يتقاضى مقابلا إضافيا لهذه الخدمات ولو اتفق على ذلك في عقد الإيجار. علة ذلك.

(2) تحديد أجرة الأماكن. من النظام العام. الاتفاق على أجرة تجاوز الأجرة القانونية. بطلانه بطلانا مطلقا.

(3) أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني. توزيعها بين المؤجر والمستأجر. م9 ق 136 لسنة 1981. التزام المستأجر بتلك التكاليف مستقل عن التزامه بالأجرة ولا تأخذ حكمها.

(4) تأييد الحكم المطعون فيه إضافة مقابل نور السلم ومصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحي وأجرة حارس المبنى للأجرة التي قدرتها لجنة تحديد الأجرة رغم سبق احتساب اللجنة مقابل تلك التكاليف. مخالفة للقانون وخطأ.

-------------------

1 - المقرر- في قضاء محكمة النقض– أن مفاد المادة الأولى من القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن والفقرة الأولى من المادة الأولى من القرار التفسيري التشريعي الملزم رقم 1 لسنة 1964 الصادر من اللجنة العليا لتفسير أحكام القانون المشار إليه يدل على أن القيمة الإيجارية للأماكن الخاضعة لهذا القانون والمحددة بواسطة لجان التقدير لا تقابل فقط صافي فائدة استثمار العقار أرضا وبناء ومقابل استهلاك رأس المال، وإنما تشمل كذلك مصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة، بمعنى أنه لا يحق للمؤجر بعد تقدير القيمة الإيجارية وفق أحكامه أن يتقاضى من المستأجر مقابلا لهذه الخدمات الإضافية، إذ يفترض أنه تقاضى مقابلها ضمن الأجرة المحددة بواسطة لجان التقدير ولو اتفق في عقد الإيجار على غير ذلك.

2 - المقرر- في قضاء محكمة النقض– أن تحديد أجرة الأماكن من المسائل المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز الاتفاق على مخالفتها، ويقع باطلا بطلانا مطلقا الاتفاق على أجرة تجاوز الأجرة التي يحددها القانون.

3 - المقرر- في قضاء محكمة النقض– أنه إذا كان المشرع قد رأى عند إصدار القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن لاعتبارات قدرها أن يتحمل المستأجر مع المؤجر أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني، فنص في المادة التاسعة من ذلك القانون على توزيع تلك الأعباء بينهما بنسب تتفاوت بحسب تاريخ إنشاء المبنى- وهو نص مستحدث لم يكن له مثيل في قوانين إيجار الأماكن السابقة على القانون المذكور ولا تسري أحكامه إلا من تاريخ العمل به في 31/7/1981 – إلا أن التكاليف التي يلتزم بها المستأجر وفقا لهذا النص لا تأخذ حكم الأجرة، بل تعد التزاما مستقلا عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المحددة قانونا.

4 - إذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وحدد أجرة العين محل النزاع - التي قدرتها لجنة تحديد الأجرة - لتصبح 14.90 جنيها بعد أن أضاف إليها جنيهين مقابل نور السلم ومصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحي وأجرة حارس المبنى رغم سبق احتساب مقابل التكاليف المشار إليها ضمن الأجرة التي حددتها اللجنة المختصة بتقديرها، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه.

---------------

الوقائع

وحيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم ... لسنة 2000 أمام محكمة الزقازيق الابتدائية "مأمورية منيا القمح" انتهت فيها إلى طلب الحكم بتحديد القيمة الإيجارية للعين المبينة بالصحيفة وفقا للتقدير النهائي للجنة تقدير الإيجارات، وقالت بيانا لذلك إنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ 17/11/1968 استأجر منها الطاعن الشقة محل النزاع - والتي قدرت لجنة تقدير الإيجارات قيمتها الإيجارية بمبلغ 12.90 جنيها شهريا وصار هذا التقدير نهائيا- ومن ثم تكون الأجرة المستحقة لها مبلغ 14.90 جنيها بعد إضافة جنيهين نص عليها بالعقد مقابل إنارة السلم وأجر الحارس ومصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحي، وإذ امتنع الطاعن عن سداد الأجرة فقد أقامت الدعوى. حكمت المحكمة بتحديد القيمة الإيجارية للعين محل النزاع بمبلغ 14.90 جنيها. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 45ق المنصورة "مأمورية الزقازيق"، وبتاريخ 27/12/2004 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

--------------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفي بيان ذلك يقول إن لجنة تقدير الإيجارات حددت أجرة العين محل النزاع بمبلغ 12.90 جنيها، إلا أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أضاف إليها مبلغ جنيهين مقابل نور السلم وكسح خزانات وأجر حارس مخالفا بذلك أحكام قانون إيجار الأماكن رقم 46 لسنة 1962 في هذا الشأن، بما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة الأولى من القانون رقم 46 لسنة 1962 بشأن تحديد إيجار الأماكن على أن "تحدد إيجارات الأماكن المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض والتي تنشأ بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المشار إليه وفقا لما يأتي: (أ) صافي فائدة استثمار العقار بواقع 5% من قيمة الأرض والمباني (ب) 3% من قيمة المباني مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة ..."، وفي الفقرة الأولى من المادة الأولى من القرار التفسيري التشريعي الملزم رقم 1 لسنة 1964 الصادر من اللجنة العليا لتفسير أحكام القانون المشار إليه على أنه "يدخل في مصروفات الإدارة المحسوبة من القيمة الإيجارية المقدرة بمعرفة لجان التقدير مقابل نور المدخل والسلم وأجرة حارس المبنى (البواب) ومصروفات تشغيل المصعد وصيانته وغيره من الأجهزة المعدة لخدمة المبنى وتوفير المرافق له، ولا يحق للمؤجر تحصيلها من المستأجر ولو نص عليها في عقد الإيجار. "يدل على أن القيمة الإيجارية للأماكن الخاضعة لهذا القانون والمحددة بواسطة لجان التقدير لا تقابل فقط صافي فائدة استثمار العقار أرضا وبناء ومقابل استهلاك رأس المال، وإنما تشمل كذلك مصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة، بمعنى أنه لا يحق للمؤجر بعد تقدير القيمة الإيجارية وفق أحكامه أن يتقاضى من المستأجر مقابلا لهذه الخدمات الإضافية، إذ يفترض أنه تقاضى مقابلها ضمن الأجرة المحددة بواسطة لجان التقدير ولو اتفق في عقد الإيجار على غير ذلك، لأن تحديد أجرة الأماكن- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- من المسائل المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز الاتفاق على مخالفتها، ويقع باطلا بطلانا مطلقا الاتفاق على أجرة تجاوز الأجرة التي يحددها القانون، وإذا كان المشرع قد رأى عند إصدار القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن لاعتبارات قدرها أن يتحمل المستأجر مع المؤجر أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني، فنص في المادة التاسعة من ذلك القانون على توزيع تلك الأعباء بينهما بنسب تتفاوت بحسب تاريخ إنشاء المبنى- وهو نص مستحدث لم يكن له مثيل في قوانين إيجار الأماكن السابقة على القانون المذكور ولا تسري أحكامه إلا من تاريخ العمل به في 31/7/1981– إلا أن التكاليف التي يلتزم بها المستأجر وفقا لهذا النص لا تأخذ حكم الأجرة، بل تعد التزاما مستقلا عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المحددة قانونا، وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وحدد أجرة العين محل النزاع - التي قدرتها لجنة تحديد الأجرة - لتصبح 14.90 جنيها بعد أن أضاف إليها جنيهين مقابل نور السلم ومصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحي وأجرة حارس المبنى رغم سبق احتساب مقابل التكاليف المشار إليها ضمن الأجرة التي حددتها اللجنة المختصة بتقديرها، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه.