جلسة 2 من ديسمبر سنة 2015
برئاسة السيد القاضي/ خالد يحيى دراز نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة
القضاة/ نبيل أحمد عثمان، عمرو محمد الشوربجي، أشرف عبد الحي القباني ومحمد خالد
زين الدين نواب رئيس المحكمة.
-------------
(165)
الطعن رقم 14217 لسنة 77 القضائية
(1 - 3) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن:
أسباب الإخلاء: الاستثناءات الواردة على أسباب الإخلاء: بيع الجدك".
(1) حق المالك في حالة بيع المتجر أو المصنع
المؤجر في الحصول على نصف قيمة حق الإجارة أو في شراء العين المبيعة ذاتها متى سدد
الثمن الذي تم به البيع مخصوما منه النسبة المذكورة. نشوؤه بمجرد تمام البيع. عدم
توقفه على إعلان المستأجر له. الإعلان. أثره. سريان الميعاد المسقط لحق المالك في
الشراء. م 20 ق 136 لسنة 1981.
(2) مطالبة مالك العقار في حالة بيع المتجر
أو المصنع المشتري بنصف قيمة حق الإجارة. مؤداه. إجازته بيعه. إعلان رغبته في شراء
العين المبيعة. أثره. حلوله محل المشتري في كافة حقوق والتزامات البيع. عدم
الاعتداد بإرادة المستأجر أو عدوله والمشتري منه بعد إعلان المالك رغبته في
الشراء. علة ذلك.
(3) إعلان الهيئة الطاعنة رغبتها في الاحتفاظ
بعين النزاع وفقا لنص م 20 ق 136 لسنة 1981 وإيداعها نصف ثمن البيع خزينة المحكمة
خلال شهر من إعلانها. مؤداه. استعمالها حقها للاحتفاظ بالعين. قضاء الحكم المطعون
فيه برفض دعوى الطاعنة تسليمها عين النزاع. خطأ ومخالفة للقانون. علة ذلك.
------------
1 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن مفاد المادة 20 من القانون رقم
136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع أنشأ لمالك العقار حقين، أولهما: أن يطالب
المشتري مباشرة بنسبة من الثمن مقدارها نصف حق الإجارة، وهو ما عبر عنه المشرع
بأنه 50% من المبلغ المعروض بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين، أما الحق الثاني:
فهو حق المالك في شراء العين المبيعة ذاتها إذا أعلن رغبته في الشراء وأودع الثمن
المعروض- مخصوما منه تلك النسبة التي يستحقها المالك- خزانة المحكمة الجزئية
الواقع في دائرتها العقار خلال شهر من تاريخ إعلانه بالبيع من قبل المستأجر، وحق
مالك العقار بشقيه ينشأ من مجرد تمام البيع دون توقف على إعلانه به، وإنما يجرى
بالإعلان الميعاد المسقط لحق مالك العقار.
2 - المقرر- في قضاء محكمة النقض– أنه بمجرد
تمام البيع يهيئ مركزا قانونيا يرخص لمالك العقار استعمال حقه بشقيه بإرادته
المنفردة، فإن طالب المشتري مباشرة بنصف حق الإجارة بعد خصم قيمة المنقولات فقد
أجاز البيع، أما إذا أعلن رغبته في شراء العين المبيعة وأودع الثمن الذي تم به
البيع مخصوما منه تلك النسبة التي يستحقها المالك خزانة المحكمة الجزئية المختصة
خلال شهر من تاريخ إعلانه بالبيع إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم
العين وفق ما نصت عليه المادة سالفة البيان (20 من القانون رقم 136 لسنة 1981)، حل
المالك محل المشتري في البيع بإرادته المنفردة، وتحولت الصفقة إليه، وأنتج البيع
أثره فيما بين المستأجر الأصلي والمالك، فيكون له حقوق المشتري وعليه التزاماته
سواء كان هذا الحلول رضاء أم قضاء دون عبرة بإرادة المستأجر الأصلي أو رغبته، ولا
عبرة بعدوله والمشتري منه عن البيع بعد أن أعلن مالك العقار رغبته في الشراء ولم
يشترط النص اقتران إعلان الرغبة بالإيداع، وحق المالك مستمد من البيع الذي انعقد
قبل اتخاذ المالك لإجراءات الحلول محل المشتري، فلا يستقيم أن ينقص حقه بمجرد عدول
المستأجر عن البيع، ذلك أن هذا الحلول ليس عقدا يستوجب رضاء طرفيه وإنما يتم بقوة
القانون وفي الأحوال التي يقررها.
3 - إذ كان الثابت من الأوراق أن المطعون
ضدهم أعلنوا الطاعنة في 10/4/2004 برغبتهم في بيع محل النزاع لآخر الذي قبل شراءه
نظير ثمن مقداره خمسة وعشرين ألف جنيه بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين، يستحق
للطاعنة منه النصف أو دفع مثل هذا المبلغ نظير الاحتفاظ بالعين المبيعة إعمالا لنص
المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 سالفة البيان، فأخطرتهم الطاعنة برغبتها في
الاحتفاظ بالعين في 5/5/2004، وأودعت مبلغ اثني عشر ألف وخمسمائة جنيه خزانة محكمة
كفر الزيات الجزئية في 4/5/2004 خلال شهر من تاريخ إعلانها إيداعا مشروطا بالتنازل
عن عقد الإيجار وتسليم العين، فتكون الطاعنة بذلك قد استعملت حقها المقرر بالقانون
للاحتفاظ بالعين المبيعة وخلص لها الحق في العين، وإذ خالف الحكم المطعون فيه
المؤيد لحكم أول درجة هذا النظر وقضى برفض دعوى الطاعنة بمقولة إن ما بدر من
المطعون ضدهم لا يعدو أن يكون دعوى للتفاوض، وأن ما صدر من الطاعنة هو إيجاب معلق
على شرط هو التنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين، بما يعيبه بمخالفة القانون
والخطأ في تطبيقه.
----------
الوقائع
وحيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق-
تتحصل في أن الهيئة الطاعنة أقامت على المطعون ضدهم الدعوى رقم ... لسنة 2005 مدني
طنطا الابتدائية بطلب الحكم بإلزامهم بتسليمها المحل المؤجر لمورثتهم من مجلس مدينة
كفر الزيات والمؤرخ 17/9/1968 إبان إدارة المحليات لأعيان الأوقاف، ذلك أنه بصدور
القانون رقم 80 لسنة 1971 الخاص بإنشاء هيئة الأوقاف أصبحت مورثتهم مستأجرة من
الهيئة الطاعنة، وبتاريخ 10/4/2004 وجه المطعون ضدهم إنذارا إلى الهيئة برغبتهم في
بيع المحل إلى من قبل شراءه نظير ثمن مقداره خمسة وعشرون ألف جنيه، فأنذرتهم
الهيئة برغبتها في الاحتفاظ به في 5/5/2004، وأودعت نصف الثمن الموضح عالية بخزينة
محكمة كفر الزيات الجزئية في 4/5/2004 إيداعا مشروطا بتنازل المطعون ضدهم عن عقد
الإيجار وتسليم المحل، فلم يمتثلوا، ومحكمة أول درجة حكمت برفض الدعوى. استأنفت
الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 56ق طنطا، وبتاريخ 13/5/2007 قضت
المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت
النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وعرض الطعن على هذه
المحكمة- في غرفة مشورة- فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
---------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن حاصل ما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون
والخطأ في تطبيقه، ذلك أن المطعون ضدهم أنذروها بتاريخ 10/4/2004 برغبتهم في بيع
المحل إلى آخر مقابل خمسة وعشرين ألف جنيه، فقامت الهيئة بإيداع نصف الثمن خزينة
المحكمة الجزئية المختصة وأنذرتهم بتاريخ 5/5/2004 برغبتها في الاحتفاظ بالمحل،
فتكون الطاعنة قد استعملت حقها المقرر إعمالا لنص المادة 20 من القانون 136 لسنة
1981 للاحتفاظ بالعين المبيعة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وقضى مؤيدا
الحكم المستأنف برفض الدعوى بقالة إن ما بدر من المطعون ضدهم لا يعدو أن يكون دعوى
للتفاوض، وأن ما صدر عن الهيئة الطاعنة هو إيجاب معلق على شرط هو التنازل عن عقد
الإيجار وتسليم المحل لم يصادف قبولا من المطعون ضدهم، ولا يترتب عليه أي
التزامات، بما يعيبه بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 20 من قانون إيجار
الأماكن رقم 136 لسنة 1981 على أنه "يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات
التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة
السكنية أو المؤجرة لغير غرض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل
بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين، وعلى المستأجر قبل إبرام
الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا
أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوما منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة
المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار
وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان، وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر
أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة الـ 50% المشار
إليها "يدل على أنه أنشأ لمالك العقار حقين، أولهما: أن يطالب المشتري مباشرة
بنسبة من الثمن مقدارها نصف حق الإجارة، وهو ما عبر عنه المشرع بأنه 50% من المبلغ
المعروض بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين، أما الحق الثاني: فهو حق المالك في
شراء العين المبيعة ذاتها إذا أعلن رغبته في الشراء وأودع الثمن المعروض- مخصوما
منه تلك النسبة التي يستحقها المالك- خزينة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها
العقار خلال شهر من تاريخ إعلانه بالبيع من قبل المستأجر، وحق مالك العقار بشقيه
ينشأ من مجرد تمام البيع دون توقف على إعلانه به، وإنما يجرى بالإعلان الميعاد
المسقط لحق مالك العقار، ومجرد تمام البيع يهيئ مركزا قانونيا يرخص لمالك العقار
استعمال حقه بشقيه بإرادته المنفردة، فإن طالب المشتري مباشرة بنصف حق الإجارة بعد
خصم قيمة المنقولات، فقد أجاز البيع، أما إذا أعلن رغبته في شراء العين المبيعة
وأودع الثمن الذي تم به البيع مخصوما منه تلك النسبة التي يستحقها المالك خزانة
المحكمة الجزئية المختصة خلال شهر من تاريخ إعلانه بالبيع إيداعا مشروطا بالتنازل
عن عقد الإيجار وتسليم العين وفق ما نصت عليه المادة سالفة البيان، حل المالك محل
المشتري في البيع بإرادته المنفردة، وتحولت الصفقة إليه، وأنتج البيع أثره فيما
بين المستأجر الأصلي والمالك، فيكون له حقوق المشتري وعليه التزاماته سواء كان هذا
الحلول رضاء أو قضاء دون عبرة بإرادة المستأجر الأصلي أو رغبته، ولا عبرة بعدوله
والمشتري منه عن البيع بعد أن أعلن مالك العقار رغبته في الشراء، ولم يشترط النص
اقتران إعلان الرغبة بالإيداع، وحق المالك مستمد من البيع الذي انعقد قبل اتخاذ
المالك لإجراءات الحلول محل المشتري، فلا يستقيم أن ينقص حقه بمجرد عدول المستأجر
عن البيع، ذلك أن هذا الحلول ليس عقدا يستوجب رضاء طرفيه وإنما يتم بقوة القانون
وفي الأحوال التي يقررها. لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهم
أعلنوا الطاعنة في 10/4/2004 برغبتهم في بيع محل النزاع لآخر الذي قبل شراءه نظير
ثمن مقداره خمسة وعشرين ألف جنيه بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين، يستحق
للطاعنة منه النصف أو دفع مثل هذا المبلغ نظير الاحتفاظ بالعين المبيعة إعمالا لنص
المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 سالفة البيان، فأخطرتهم الطاعنة برغبتها في
الاحتفاظ بالعين في 5/5/2004، وأودعت مبلغ أثني عشر ألف وخمسمائة جنيه خزانة محكمة
كفر الزيات الجزئية في 4/5/2004 خلال شهر من تاريخ إعلانها إيداعا مشروطا بالتنازل
عن عقد الإيجار وتسليم العين، فتكون الطاعنة بذلك قد استعملت حقها المقرر بالقانون
للاحتفاظ بالعين المبيعة وخلص لها الحق في العين، وإذ خالف الحكم المطعون فيه
المؤيد لحكم أول درجة هذا النظر وقضى برفض دعوى الطاعنة بمقولة إن ما بدر من
المطعون ضدهم لا يعدو أن يكون دعوى للتفاوض، وأن ما صدر من الطاعنة هو إيجاب معلق
على شرط هو التنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين، بما يعيبه بمخالفة القانون
والخطأ في تطبيقه يستوجب نقضه.
ولما تقدم، وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق