برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة
القضاة/ محمد أحمد أبو الليل، أحمد فتحي المزين, محمد أبو القاسم خليل ومحمد حسن
عبد اللطيف نواب رئيس المحكمة.
-----------
- 1 إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء:
الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء" "المنازعة في الأجرة".
الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة. شرطه. منازعة المستأجر جدياً في
مقدارها أو استحقاقها. وجوب بحث هذه المسألة الأولية قبل الفصل في طلب الإخلاء.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب
التأخير في الوفاء بالأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها وأن تكون هذه الأجرة
خالية من المنازعة الجدية في استحقاقها طبقاً لأحكام القانون فإذا كانت الأجرة
متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها
فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول
كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في الطلب.
- 2 إيجار
"إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف
بالوفاء" "المنازعة في الأجرة".
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء
للتأخير في الوفاء بها. وقوعه باطلاً. أثره. عدم قبولها. م 18/ ب ق 136 لسنة 1981.
وجوب بيان الأجرة المستحقة المتأخرة في التكليف وألا تجاوز ما هو مستحق فعلاً في
ذمة المستأجر.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه يتعين على المحكمة المعروض عليها
طلب الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة أن تتثبت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار
الأجرة المستحقة لتحديد مدى صحة الادعاء في التأخير في الوفاء بها حتى يستقيم
قضاؤها، وأنه وفقا للفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإن
المشرع اعتبر تكليف المستأجر في الوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء
بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا ما وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول دعوى
الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة ويشترط أن يبين في التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة
المتأخرة وألا تجاوز الأجرة المطلوبة ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر.
- 3 إيجار "إيجار الأماكن: الأجرة في ظل
تشريعات إيجار الأماكن: أحوال الزيادة في الأجرة " "تحديد الأجرة: تحديد
أجرة أماكن الإسكان الفاخر والأماكن المخصصة لغير السكنى " " التعديلات الجوهرية
في العين وأثرها في تحديد الأجرة". دعوى "الدفاع في الدعوى: الدفاع
الجوهري".
الزيادة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى. م 7 ق 136 لسنة 1981.
وجوب احتسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على
العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الزيادة في مقدار الأجرة المستحقة
عن العين المؤجرة طبقاً لنص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 يجب
احتسابها على أساس القيمة الإيجارية أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في
ذات وقت إنشاء العين.
- 4 إيجار "إيجار الأماكن: الأجرة في ظل
تشريعات إيجار الأماكن: أحوال الزيادة في الأجرة " "تحديد الأجرة: تحديد
أجرة أماكن الإسكان الفاخر والأماكن المخصصة لغير السكنى " " التعديلات
الجوهرية في العين وأثرها في تحديد الأجرة". دعوى "الدفاع في الدعوى:
الدفاع الجوهري".
تحديد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى وفقاً
للقانون 6 لسنة 1997. العبرة فيه بتاريخ إنشاء المبنى. لازمه. وجوب الفصل في
النزاع حول تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل في طلب الإخلاء. علة ذلك.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن المشرع اعتد في تحديد مقدار الأجرة
القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى الخاضعة لأحكام القانون رقم 6 لسنة
1997 بتاريخ إنشاء العين مما لازمه أنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب
الإخلاء أن تحسم النزاع حول تاريخ إنشاء المبنى باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل
في طلب الإخلاء المعروض عليها وصولاً للأجرة القانونية.
- 5 إيجار "إيجار الأماكن: الأجرة في ظل
تشريعات إيجار الأماكن: أحوال الزيادة في الأجرة " "تحديد الأجرة: تحديد
أجرة أماكن الإسكان الفاخر والأماكن المخصصة لغير السكنى " " التعديلات
الجوهرية في العين وأثرها في تحديد الأجرة". دعوى "الدفاع في الدعوى:
الدفاع الجوهري".
التعديلات التي من شأنها اعتبار العين المؤجرة في حكم المنشأة حديثاً.
ماهيتها. تحديد أجرتها. خضوعها للقانون الذي تمت في ظله. م1/ 7 من قرار رئيس
الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد النص في البند السابع من
المادة الأولى من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية
للقانون رقم 6 لسنة 1997 على أنه لا يوجد ما يحول دون إقامة منشأة جديدة في مبنى
قديم بحيث يعتبر مكاناً جديداً لا يخضع لقانون إيجار الأماكن الذي كان يخضع له من
قبل طالما أن ذلك كان وليد تغييرات مادية جوهرية في الأجزاء الأساسية للمبنى
الأصلي والتي يترتب عليها قانوناً اعتبار العين في حكم المنشأة حديثاً فيسري على
تحديد أجرتها القانون الذي استجدت التعديلات في ظله.
- 6 إيجار "إيجار الأماكن: الأجرة في ظل
تشريعات إيجار الأماكن: أحوال الزيادة في الأجرة " "تحديد الأجرة: تحديد
أجرة أماكن الإسكان الفاخر والأماكن المخصصة لغير السكنى " " التعديلات
الجوهرية في العين وأثرها في تحديد الأجرة". دعوى "الدفاع في الدعوى:
الدفاع الجوهري".
إغفال الحكم بحث دفاع جوهري للخصم. أثره. بطلان الحكم.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم
يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي انتهت
إليها المحكمة.
- 7 إيجار "إيجار الأماكن: الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: أحوال
الزيادة في الأجرة " "تحديد الأجرة: تحديد أجرة أماكن الإسكان الفاخر
والأماكن المخصصة لغير السكنى " " التعديلات الجوهرية في العين وأثرها
في تحديد الأجرة". دعوى "الدفاع في الدعوى: الدفاع الجوهري".
تمسك الطاعنين بأن الزيادة الدورية في أجرة عين النزاع المؤجرة لغير
أغراض السكنى وفقاً للقانون يتم احتسابها على أساس الأجرة القانونية في تاريخ
إنشاء المبنى وليس تاريخ تغيير استعمال العين. دفاع جوهري. التفات الحكم المطعون
فيه عن ذلك الدفاع وقضاؤه بتأييد حكم أول درجة بعدم قبول الدعوى تأسيساً على احتساب
الزيادة المقررة بالأجرة القانونية في تاريخ تغيير استعمال العين جزئياً إلى
النشاط المهني معتبراً إياه تاريخ إنشاء العين. خطأ وقصور. علة ذلك.
إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعنين تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بأن
الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى وفقاً للمادة السابعة
من القانون رقم 136 لسنة 1981 وكذا الزيادة المقررة وفقا للمادة الثالثة من
القانون 6 لسنة 1997 والمادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المذكور
احتسابها على أساس الأجرة القانونية في تاريخ إنشاء المبنى الكائن به عين التداعي في
5/11/1961 في حين أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه في احتساب الزيادة في الأجرة
المقررة بالقانونين المذكورين ببدء تغيير استعمال عين النزاع جزئياً إلى النشاط
المهني 1/10/1980 باعتباره تاريخاً لإنشاء المبنى وكان الحكم المطعون فيه قد اطرح
هذا الدفاع الجوهري الذي إن صح يتغير به وجه الرأي في الدعوى وأقام قضاءه بتأييد
الحكم الابتدائي معتداً ببدء تغيير استعمال عين النزاع جزئيا إلى النشاط المهني
ومعتبرا إياه تاريخاً لإنشاء العين في ذاته دون أن يفصح أو يبحث ما إذا كان قد
أدخل على المبنى تعديلاً جوهرياً وأنه وليد تغييرات مادية جوهرية في الأجزاء
الأساسية من المبنى والذي يترتب عليه اعتبار العين في حكم المنشأة حديثاً فيسري
على تحديد أجرتها القانون الذي استجدت التعديلات في ظله الذي على أساسه يتم احتساب
الأجرة القانونية والزيادة المقررة فيها وصولاً لمدى صحة التكليف بالوفاء أو
بطلانه فإنه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب مما جره إلى الخطأ في تطبيق القانون.
-----------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - حسبما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -
تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى عن نفسها وبصفتها وصية على باقي المطعون ضدهم
أقامت على الطاعنين الدعوى رقم ..... لسنة 1998 محكمة الجيزة الابتدائية بطلب
الحكم بإعادة القيمة الإيجارية إلى ما كانت عليه قبل التحويل الجزئي لاستغلال عين
النزاع في النشاط التجاري لمورث المدعيين وإلزام الطاعنين برد ما تم سداده من أجرة
دون وجه حق حتى تاريخ الحكم وقالوا بيانا لدعواهم إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 9/
1973 استأجر مورثهم من مورث الطاعنين شقة التداعي المبينة بالصحيفة بغرض السكنى
وبتاريخ 1/ 10/ 1980 اتفق طرفي العقد على أن يضيف المستأجر نشاط المحاسبة بالعين
مقابل زيادة القيمة الإيجارية 75%، وإذ توفى المستأجر الأصلي وتوقف نشاط المحاسبة
الذي كان يمارسه في جزء من شقة التداعي وأن أبناءه لا يمارسون ذات النشاط فتم إعادة
استغلال عين النزاع للسكنى ومن ثم فقد أقاموا الدعوى، كما أقام الطاعنين على
المطعون ضدها الأولى عن نفسها وبصفتها وصية على باقي المطعون ضدهم الدعوى رقم ....
لسنة 1998 إيجارات محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/
9/ 1973 وعقد الاتفاق المؤرخ 1/ 10/ 1980 وإخلاء عين التداعي وقالوا بيانا لها أنه
بموجب عقد الإيجار المذكور استأجر مورث المطعون ضدهم من مورثهم شقة التداعي بغرض
السكنى وبموجب عقد الاتفاق سالف الذكر اتفق طرفي عقد الإيجار على تغيير الغرض من
الاستعمال إلى غير أغراض السكنى مقابل زيادة القيمة الإيجارية 75% كما زادت القيمة
الإيجارية بنسبة 10% وفقا للفقرة ج من المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 كما زادت
الأجرة وفقا للمادة 3 من القانون 6 لسنة 1997 أربعة أمثال وتزداد بنسبة 10%
اعتباراً من 1/ 4/ 1998، وقد تأخر المطعون ضدهم عن سداد الأجرة عن المدة من 1/ 8/
1997 حتى 31/ 3/ 1998 والبالغ قدرها 1818.4 جنيهاً وامتنعوا عن سداد الزيادة في
تلك الأجرة وأجرة الحراسة والضرائب العقارية المستحقة عن المدة من 1/ 4/ 1998 حتى
31/ 5/ 1998 البالغ قدرها 493.3 جنيه فيكون إجمالي ما تجمد في ذمة المطعون ضدهم
مبلغ 2311.7 جنيهاً وقد تم تكليفهم بالوفاء قانوناً دون جدوى ومن ثم فقد أقاموا
الدعوى. ضمت محكمة أول درجة الدعويين وقضت برفض الدعوى رقم .... لسنة 1998 إيجارات
محكمة الجيزة الابتدائية وبعدم قبول الدعوى رقم ...... لسنة 1998 إيجارات محكمة
الجيزة الابتدائية. استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 116
قضائية القاهرة كما استأنفه الطاعنين بالاستئناف رقم 5975 لسنة 116 قضائية
القاهرة. ضمت محكمة الاستئناف الاستئنافين وبتاريخ 29/ 3/ 2000 حكمت بقبول
الاستئنافين شكلا وفي الموضوع برفضهما وتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنون في هذا
الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه،
وإذ عرض الطعن على المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت
النيابة رأيها.
-----------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إنه مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق
القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقولون إنهم تمسكوا أمام محكمة الاستئناف
في الاستئناف رقم ..... لسنة 116 قضائية القاهرة أن الزيادة الدورية في أجرة
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى وفقا للمادة السابعة من القانون 136 لسنة 1981
وكذا الزيادة المقررة وفقا للمادة 3 من القانون 6 لسنة 1997 والمادة الأولى من
اللائحة التنفيذية للقانون المذكور احتسابها على أساس الأجرة القانونية وفق تاريخ
إنشاء المبنى بيد أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه في احتساب الزيادة المقررة
بالقانونين 136 لسنة 1981، 6 لسنة 1997 على أساس تغيير استعمال عين النزاع جزئيا
إلى النشاط المهني باعتباره تاريخا لإنشاء المبنى مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن المقرر- في قضاء محكمة النقض- أنه
يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن
الوفاء بها وأن تكون هذه الأجرة خالية من المنازعة الجدية في استحقاقها طبقاً
لأحكام القانون فإذا كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية
سواء في مقدارها أو في استحقاقها فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب
الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل
في الطلب، ويتعين على المحكمة المعروض عليها طلب الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة
أن تتثبت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة لتحديد مدى صحة الادعاء في
التأخير في الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها، وأنه وفقا للفقرة (ب) من المادة 18 من
القانون رقم 136 لسنة 1981 فإن المشرع اعتبر تكليف المستأجر في الوفاء بالأجرة
شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا ما وقع
باطلاً تعين الحكم بعدم قبول دعوى الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة ويشترط أن يبين
في التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة المتأخرة وألا تجاوز الأجرة المطلوبة ما هو
مستحق فعلاً في ذمة المستأجر. كما أن المقرر أن الزيادة في مقدار الأجرة المستحقة
عن العين المؤجرة طبقاً لنص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 يجب
احتسابها على أساس القيمة الإيجارية أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في
ذات وقت إنشاء العين، وأن المشرع اعتد في تحديد مقدار الأجرة القانونية للعين
المؤجرة لغير أغراض السكنى الخاضعة لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 بتاريخ إنشاء
العين مما لازمه أنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تحسم النزاع
حول تاريخ إنشاء المبنى باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض
عليها وصولاً للأجرة القانونية، وأن المقرر أن النص في البند السابع من المادة
الأولى من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم
6 لسنة 1997 على أن "العبرة في معرفة القانون الذي يحكم المكان المؤجر إنما
هو بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذا استجد بعد تاريخ إنشاء المبنى كما لو أدخل المؤجر
تعديلات جوهرية على وحدة قديمة وتمسك بإعادة تحديد الأجرة" مما مفاده – وعلى
ما جرى به قضاء محكمة النقض- أنه لا يوجد ما يحول دون إقامة منشأة جديدة في مبنى
قديم بحيث يعتبر مكاناً جديداً لا يخضع لقانون إيجار الأماكن الذي كان يخضع له من
قبل طالما أن ذلك كان وليد تغييرات مادية جوهرية في الأجزاء الأساسية للمبنى
الأصلي والتي يترتب عليها قانوناً اعتبار العين في حكم المنشأة حديثاً فيسري على
تحديد أجرتها القانون الذي استجدت التعديلات في ظله، كما أن المقرر أن إغفال الحكم
بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في
النتيجة التي انتهت إليها المحكمة. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعنين
تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بأن الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير
أغراض السكنى وفقاً للمادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 وكذا الزيادة
المقررة وفقا للمادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 والمادة الأولى من اللائحة
التنفيذية للقانون المذكور احتسابها على أساس الأجرة القانونية في تاريخ إنشاء
المبنى الكائن به عين التداعي في 5/11/1961 في حين أن الحكم المطعون فيه أقام
قضاءه في احتساب الزيادة في الأجرة المقررة بالقانونين المذكورين ببدء تغيير
استعمال عين النزاع جزئياً إلى النشاط المهني 1/10/1980 باعتباره تاريخاً لإنشاء
المبنى وكان الحكم المطعون فيه قد اطرح هذا الدفاع الجوهري الذي إن صح يتغير به وجه
الرأي في الدعوى وأقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي معتداً ببدء تغيير استعمال
عين النزاع جزئيا إلى النشاط المهني ومعتبرا إياه تاريخاً لإنشاء العين في ذاته
دون أن يفصح أو يبحث ما إذا كان قد أدخل على المبنى تعديلاً جوهرياً وأنه وليد
تغييرات مادية جوهرية في الأجزاء الأساسية من المبنى والذي يترتب عليه اعتبار
العين في حكم المنشأة حديثاً فيسري على تحديد أجرتها القانون الذي استجدت
التعديلات في ظله الذي على أساسه يتم احتساب الأجرة القانونية والزيادة المقررة
فيها وصولاً لمدى صحة التكليف بالوفاء أو بطلانه فإنه يكون مشوباً بالقصور في
التسبيب مما جره إلى الخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب نقضا جزئيا
فيما قضي به في الاستئناف رقم .... لسنة 116 قضائية القاهرة من تأييد الحكم
المستأنف في الدعوى رقم .... لسنة 1998 إيجارات محكمة الجيزة الابتدائية الصادر
بعدم قبولها لبطلان التكليف بالوفاء دون حاجة لبحث أوجه الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق