الطعن 4534 لسنة 62 ق جلسة 28/ 5/ 1997 مكتب فني 48 ج 1 ق 162 ص 828

جلسة 28 من مايو سنة 1997

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعي، محمد إسماعيل غزالي، سيد قايد وعبد الله عصر نواب رئيس المحكمة.

------------------

(162)
الطعن رقم 4534 لسنة 62 القضائية

(1، 2 ) نقض "الخصوم في الطعن". حكم "حجية الحكم". قوة الأمر المقضي. استئناف.
(1) قبول الحكم الابتدائي وعدم استئنافه. استئناف هذا الحكم من خصم آخر. لا يجوز لمن قبله أن يطعن على حكم محكمة الاستئناف بالنقض طالما لم يقض عليه بشيء.
 (2)الاختصام في الطعن بالنقض. شرطه. اختصام من لم يقض له أو عليه بشيء. غير مقبول.
(3، 4) إيجار "إيجار الأماكن" "تحديد الأجرة ". دعوى "الدفاع الجوهري".
 (3)تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقانون 136 لسنة 1981. معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه. المادتان 4، 5 منه. حق المستأجر في الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً. سريان هذا الميعاد من تاريخ التعاقد إن كان لاحقاً على إتمام البناء ومن تاريخ الإخطار بالأجرة المحددة أو شغل المكان أيهما أقرب إن كان سابقاً عليه. عدم مراعاة هذا الميعاد. أثره. سقوط حق المستأجر في الطعن وصيرورة التقدير المبدئي للأجرة نهائياً ونافذاً. عدم جواز تصدي اللجنة المختصة لتحديد الأجرة. علة ذلك.
 (4)تمسك الطاعنين بأن عين النزاع لم تُعد للانتفاع بها وأن البناء لم يتم إلا في تاريخ لاحق للتعاقد. انتهاء الحكم المطعون فيه إلى الاعتداد بالأجرة التعاقدية للوحدات محل النزاع لعدم تقدمهم إلى لجنة تحديد الأجرة خلال التسعين يوماً التالية لتاريخ تعاقد كل منهم مع المالك. خطأ. علة ذلك.

---------------

1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه إذا كان الطاعن قد قبل الحكم الابتدائي ولم يستأنفه إنما استأنفه آخر من الخصوم ولم يقض الحكم الاستئنافي على الطاعن بشيء أكثر مما قضى به عليه الحكم الابتدائي فلا يقبل منه الطاعن على الحكم الاستئنافي بطريق النقض، لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعنين الخامس والسادس والسابع لم يستأنفوا الحكم الابتدائي القاضي بإلغاء قرار اللجنة محل النزاع وباعتبار الأجرة المتعاقد عليها هي السارية فإن الحكم الابتدائي وقد حاز قوة الأمر المقضي به في حقهم فلا يكون لهم الحق في الطعن في الحكم المطعون فيه بطريق النقض.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه لا يجوز أن يختصم في الطعن إلا من كان خصماً في النزاع الذي فصل فيه الحكم المطعون فيه، وأن الخصم الذي لم يقض له أو عليه بشيء لا يكون خصماً حقيقياً ولا يقبل اختصامه في الطعن. لما كان ذلك وكان المطعون ضده الثاني بصفته قد وقف من الخصومة موقفاً سلبياً وكان الحكم المطعون فيه لم يقض له أو عليه بشيء ومن ثم فإن اختصامه في الطعن يكون غير مقبول.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادتين الرابعة والخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها بالقانون إلا في حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقاً على إتمام البناء، أما إذا كان تعاقده سابقاً على ذلك فإن الميعاد يسري من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان المؤجر أيهما أقرب، وإذ لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة في الميعاد المشار إليه فإن التقدير المبدئي للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد - أخذاً بالغرض من تقريره - يُعد ميعاداً حتمياً وليس ميعاداً تنظيمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر في اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاء الأجل المحدد وتضحى الأجرة التي قدرها المالك أجرة قانونية ملزمة للطرفين.
4 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالاعتداد بالأجرة التعاقدية للوحدات المؤجرة للطاعنين الأربعة الأوائل على سند من أن المقصود بتاريخ التعاقد الوارد بنص المادة الخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 هو تاريخ تحرير عقد الإيجار منجزاً ومستوفياً كافة شروطه القانونية ولو لم يواكب ذلك شغل المكان بالفعل وأن المقصود بعبارة تاريخ شغل المكان الواردة فيه حالة تزامن التعاقد مع شغل المكان ومما استخلصه من أن الطاعنين الأربعة الأوائل لم يتقدموا إلى لجنة تحديد الأجرة خلال التسعين يوماً التالية لتاريخ تعاقد كل منهم مع المالك بشأن الوحدات الخاصة بهم مرتباً على ذلك أن لا يكون هناك وجه لتحديد أجرة هذه الوحدات بمعرفة تلك اللجنة وأن تكون الأجرة التعاقدية هي الواجب الالتزام بها في حين أن مجرد التعاقد... لا ينشئ الحق في الالتجاء إلى اللجنة المشار إليها إلا إذا كان لاحقاً على إتمام البناء، ومن ثم فإن الحكم يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن مواجهة دفاع الطاعنين الأربعة الأوائل المتمثل في عدم إتمام البناء إلا في أواخر عام 1985 وطلبهم إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته، وهو دفاع جوهري قد يتغير به - لو صح - وجه الرأي في الدعوى مما يشوبه أيضاً بالإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنين الأول، والثاني، والرابع، وآخرين أقاموا على المطعون ضدهما الدعوى رقم 10218 لسنة 1986 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية طعناً على قرار لجنة تحديد القيمة الإيجارية بتحديد أجرة الأعيان استئجار كل منهم بطلب تخفيضها والمناسب، كما أقام المطعون ضده الأول على الطاعنين والمطعون ضده الثاني وآخرين الدعوى رقم 10944 لسنة 1986 أمام نفس المحكمة طعناً على ذات القرار طالباً زيادة أجرة الأعيان محل القرار، أمرت المحكمة بضم الدعوى الأولى إلى الدعوى الثانية وندبت خبيراً لأداء المهمة المبينة بالمنطوق، وبعد أن قدم الخبير تقريره حكمت بتعديل القيمة الإيجارية، استأنف الطاعنون الأول والثاني والرابع وآخرين هذا الحكم بالاستئناف رقم 11539 لسنة 108 ق القاهرة، كما استأنفه المطعون ضده الأول أمام نفس المحكمة بالاستئناف رقم 11879 لسنة 108 ق، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين قضت بتاريخ 18/ 5/ 1992 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من تحديد مبلغ 257.400 جنية قيمة إيجارية شهرية للوحدات سكن الطاعنين الأول والثاني والثالث والرابع مع الاعتداد بالقيمة الإيجارية التعاقدية بالنسبة لكل منهم وبتأييد الحكم فيما عدا ذلك. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بعدم قبول اختصام المطعون ضده الثاني وفي الموضوع برفض الطعن.
وحيث إن مبنى الدفع من المطعون ضده الأول بعدم قبول الطعن من الطاعنين من الخامس وحتى السابع من هؤلاء الطاعنين سبق لهم قبول الحكم الابتدائي ولم يطعنوا عليه بالاستئناف.
وحيث إن هذا الدفع سديد، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه إذا كان الطاعن قد قبل الحكم الابتدائي ولم يستأنفه إنما استأنفه آخر من الخصوم ولم يقض الحكم الاستئنافي على الطعن بشيء أكثر مما قضى به عليه الحكم الابتدائي فلا يقبل منه الطعن على الحكم الاستئنافي بطريق النقض، لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعنين الخامس والسادس والسابع لم يستأنفوا الحكم الابتدائي القاضي بإلغاء قرار اللجنة محل النزاع وباعتبار الأجرة المتعاقدة عليها هي السارية فإن الحكم الابتدائي وقد حاز قوة الأمر المقضي به في حقهم فلا يكون لهم الحق في الطعن في الحكم المطعون فيه بطريق النقض.
وحيث إن مبنى الدفع المبدى من المطعون ضده الثاني بصفته بعدم قبول الطعن بالنسبة له من أن الحكم المطعون فيه لم يقض له أو عليه بشيء وبالتالي يكون اختصامه في الطعن غير مقبول.
وحيث إن هذا الدفع سديد، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه لا يجوز أن يختصم في الطعن إلا من كان خصماً في النزاع الذي فصل فيه الحكم المطعون فيه وأن الخصم الذي لم يقض له أو عليه بشيء لا يكون خصماً حقيقياً ولا يقبل اختصامه في الطعن. لما كان ذلك وكان المطعون ضده الثاني بصفته قد وقف من الخصومة موقفاً سلبياً، وكان الحكم المطعون فيه لم يقض له أو عليه بشيء ومن ثم فإن اختصامه في الطعن يكون غير مقبول.
وحيث إن الطعن فيما عدا ما تقدم قد استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون الأربعة الأوائل على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقولون إن المشرع أجاز للمستأجر الالتجاء إلى لجنة تقدير القيمة الإيجارية لتحديد أجرة المسكن خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد أو شغل العين أو من تاريخ إخطاره من قبل المؤجر بتحديد الأجرة وأن كل واقعة من هذه الوقائع ينفتح بها الميعاد بالنسبة للمذكور، وإذ كانوا قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع بأن الأعيان محل النزاع المؤجرة لهم لم تعد للانتفاع بها حتى شهر سبتمبر سنة 1985 وقد تأيد هذا الدفاع بما جاء بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى من أن الكهرباء العمومية للعقار والفرعية لوحداته لم توصل إلا في نهاية سنة 1985 كما طلبوا إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات هذا الدفاع، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبالاعتداد بالأجرة التعاقدية تأسيساً على أن المقصود بتاريخ التعاقد هو تاريخ تحرير عقد الإيجار منجزاً ومستوفياً كافة شروطه القانونية ولو لم يواكب ذلك شغل المكان بالفعل في حين أن المقصود بعبارة تاريخ شغل المكان حالة تزامن التعاقد مع شغل المكان فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة الرابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه "يتولى مالك المبنى تحديد الأجرة وفقاً للضوابط والتقارير والدراسات المنصوص عليها في المواد السابقة ويتضمن عقد الإيجار مقدار الأجرة المحددة على هذه الأسس فإذا أبرم عقد الإيجار قبل إتمام البناء وحددت فيه الأجرة بصفة مبدئية كان على مالك؛ المبنى إخطار المستأجر بالأجرة المحددة للمكان وفقاً لأحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إتمام البناء، بشرط ألا تتجاوز الأجرة المبدئية إلا بمقدار الخميس. وعلى المالك أن يمكن المستأجر من الاطلاع على المستندات اللازمة لتحديد الأجرة وذلك خلال شهر من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار بحسب الأحوال" وفي المادة الخامسة منه على أنه "إذا رأى المستأجر أن الأجرة التي حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها في هذا القانون جاز له خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله المكان أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقاً للأسس المنصوص عليها في هذا القانون، ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان أمام المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها المكان المؤجر وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ إخطار ذوي الشأن بقرارها. ولا تسري على هذه الطعون أحكام المدتين 18، 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977، يدل على أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها بالقانون إلا في حالة عدم الموافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقاً على إتمام البناء، أما إذا كان تعاقده سابقاً على ذلك فإن الميعاد يسري من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان المؤجر أيهما أقرب، وإذ لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة في الميعاد المشار إليه فإن التقدير المبدئي للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد - أخذاً بالغرض من تقريره - يعد ميعاداً حتمياً وليس ميعاداً تنظيمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر في اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاء الأجل المحدد وتضحى الأجرة التي قدرها المالك أجرة قانونية ملزمة للطرفين، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بالاعتداد بالأجرة التعاقدية للوحدات المؤجرة للطاعنين الأربعة الأوائل على سند من أن المقصود بتاريخ التعاقد الوارد بنص المادة الخامسة سالفة البيان هو تاريخ تحرير عقد الإيجار منجزاً ومستوفياً كافة شروطه القانونية ولو لم يواكب ذلك شغل المكان بالفعل وأن المقصود بعبارة تاريخ شغل المكان الواردة فيه حالة تزامن التعاقد مع شغل المكان ومما استخلصه من أن الطاعنين الأربعة الأوائل لم يتقدموا إلى لجنة تحديد الأجرة خلال التسعين يوماً التالية لتاريخ تعاقد كل منهم مع المالك بشأن الوحدات الخاصة بهم مرتباً على ذلك أن لا يكون هناك وجه لتحديد أجرة هذه الوحدات بمعرفة تلك اللجنة وأن تكون الأجرة التعاقدية هي الواجب الالتزام بها في حين أن مجرد التعاقد - وعلى ما سلف بيانه - لا ينشئ الحق في الالتجاء إلى اللجنة المشار إليها إلا إذا كان لاحقاً على إتمام البناء، ومن ثم فإن الحكم يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن مواجهة دفاع الطاعنين الأربعة الأوائل المتمثل في عدم إتمام البناء إلا في أواخر عام 1985 وطلبهم إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته، وهو دفاع جوهري قد يتغير به - لو صح - وجه الرأي في الدعوى مما يشوبه أيضاً بالإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه.