جلسة 17 من مارس سنة 1997
برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكي نائب رئيس المحكمة عضوية السادة المستشارين/ إلهام نجيب نوار, سيد محمود يوسف، يوسف عبد الحليم الهته نواب رئيس المحكمة وخالد يحيى دراز.
--------------
(98)
الطعن رقم 10088 لسنة 65 القضائية
(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن" "الإخلاء لعدم سداد الأجرة", تحديد الأجرة. "لجان تحديد الأجرة".
(1) حق المؤجر في طلب الإخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة. شرطه. تخلف المستأجر عن الوفاء بأجرة استحق أداؤها فعلاً قبل رفع الدعوى رغم تكليفه بالوفاء بها ومضي خمسة عشر يوماً. عدم تخلفه عن الوفاء بالأجرة قبل رفع الدعوى. أثره. عدم قبولها.
(2) تحديد أجرة الأماكن بالزيادة أو النقصان عن المنصوص عليه في العقد. للمدين تقسيط فرق الأجرة لمدة مساوية للمدة التي استحقت عنها. م 22 ق 49 لسنة 1977. مؤداه. فرق الأجرة الناتج عن صدور قرار من لجان تحديد الأجرة بالزيادة أو النقصان أو إلغاؤه. أداء هذا الفرق مقسطاً. علة ذلك.
(3) حكم "عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون".
تمسك الطاعن بسداده أجرة عين النزاع المتفق عليها مضافاً إليها قيمة الفروق الناشئة عن إلغاء قرار لجنة تحديد الأجرة مقسطة شهراً بشهر قبل رفع الدعوى. دفاع جوهري. إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وإقامة قضاءه بالإخلاء استناداً إلى وجوب سداد فروق الأجرة جملة واحدة. خطأ.
2 - النص في المادتين 17، 22 من القانون 49 لسنة 1977 - يدل على أن المشرع بعد أن فرض احترام قرارات لجان تحديد الأجرة حتى لو كانت غير نهائية أراد أن يخفف من آثار تدخله في تحديد أجرة الأماكن بالزيادة والنقصان المؤدي إلى تراكم مديونية المؤجر أو المستأجر على سواء على نحو قد يُعجز أيهما عن الوفاء بهذا الدين الذي تراكم دون تقصير منه فرخص للمدين بتقسيط الدين لمدة مساوية للمدة التي استحقت عنها الزيادة، مما لازمه أنه كلما كان تراكم فرق الأجرة يرجع إلى صدور قرار من لجان تحديد الأجرة بزيادتها أو نقصانها تحتم أن يكون أداء هذا الفرق مقسطاً باعتبار أن صدور هذا القرار أو إلغاؤه قد أنشأ أعباءً جديدة غير المنصوص عليها في العقد وذلك نتيجة لتراكم الدين.
3 - إذ كان الثابت في الأوراق أن الطاعن تمسك بأن سداد أجرة عين النزاع المتفق عليها مضافاً إليها قيمة الفروق الناشئة عن إلغاء قرار اللجنة بالحكم الصادر في 9/ 4/ 1994 مقسط شهراً بشهر.... وذلك قبل رفع الدعوى. فأطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وأقام قضاءه على أنه يتعين سداد فروق الأجرة جملة واحدة، وكان من شروط قبول دعوى الإخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة حسبما تقدم أن تكون الأجرة مستحقة الأداء فإن الحكم يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى 7713 لسنة 1994 إيجارات جنوب القاهرة الابتدائية على الطاعن بطلب الحكم بإخلائه من عين النزاع لتخلفه عن الوفاء بالأجرة، ذلك لأنه يستأجرها منه بعقد مؤرخ 1/ 5/ 1983 بأجرة شهرية مقدارها واحد وأربعون جنيهاً وثمانون قرشاً مضافاً إليها رسم النظافة ثم قامت لجنة تقدير الإيجارات بتخفيضها إلى مبلغ 22.44 جنيه شهرياً وقام بسداده حتى 1/ 6/ 1994 ثم استصدار المؤجر حكماً بسريان الأجرة الاتفاقية فتجمد له في ذمته الفرق بين القيمة الإيجارية حسب قرار اللجنة والقيمة الإيجارية طبقاً للعقد عن المدة من 1/ 5/ 1983 حتى 1/ 6/ 1994 مقدارها 2677.44 جنيه وامتنع عن سداد هذا المبلغ كما امتنع عن سداد أجرة شهر يونيه سنة 1994 ومحكمة أول درجة حكمت بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف 5074 لسنة 122 ق القاهرة وبتاريخ 16/ 8/ 1995 قضت المحكمة بإلغاء الحكم بالاستئناف وإجابة المطعون ضده لطلباته، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبقيه ذلك أنه قضى بإخلائه لتخلفه عن الوفاء بقيمة فرق الأجرة الناتج عن إلغاء قرار اللجنة دفعة واحدة، في حين أنه من حقه أن يسددها عن أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التي استحقت عنها مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه لما كان النص في المادة 18/ ب من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: ....... (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك......" يدل على أنه حق المؤجر في رفع دعوى الإخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة لا ينشأ إلا إذا تحقق تخلف المستأجر عن الوفاء بأجرة استحق أداؤها للمؤجر فعلاً قبل رفع الدعوى وأصر على عدم الوفاء بها رغم تكليف المؤجر له بالوفاء ثم مضي خمسة عشر يوماً من تاريخ هذا التكليف قبل رفع الدعوى وإلا كانت الدعوى نفسها غير مقبولة وكان النص في المادة 17 من القانون 49 لسنة 1977 على أن "تكون قرارات لجان تحديد الأجرة نافذة رغم الطعن عليها....." وتنص المادة 22 من ذات القانون على أن "يلتزم المستأجر في حالة تحديد الأجرة بالزيادة عما هو منصوص عليه في العقد، بأداء الفرق مقسطاً على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التي استحق عنها، أو بسداده كاملاً إذا أراد إخلاء العين المؤجرة قبل انقضاء المدة المذكورة، وعلى المؤجر أن يرد إلى المستأجر فرق الأجرة عند تحديدها بما يقل عما هو منصوص عليه في العقد بالطريقة المنصوص عليها في الفقرة السابقة، وحسبما ورد بالمذكرة الإيضاحية أن المشرع قد نظم طريق رد الفروق المستحقة لكل من المالك والمستأجر على السواء، يدل على أن المشرع بعد أن فرض احترام قرارات لجان تحديد الأجرة حتى لو كانت غير نهائية أراد أن يخفف من آثار تدخله في تحديد أجرة الأماكن بالزيادة والنقصان المؤدي إلى تراكم مديونية المؤجر أو المستأجر على سواء على نحو قد يعجز أيهما عن الوفاء بهذا الدين الذي تراكم دون تقصير منه فرخص للمدين بتقسيط الدين لمدة مساوية للمدة التي استحقت عنها الزيادة، مما لازمه أنه كلما كان تراكم فرق الأجرة يرجع إلى صدور قرار من لجان تحديد الأجرة بزيادتها أو نقصانها تحتم أن يكون أداء هذا الفرق مقسطاً باعتبار أن صدور هذا القرار أو إلغاءه قد أنشأ أعباءً جديدة غير المنصوص عليها في العقد وذلك نتيجة لتراكم الدين. لما كان ذلك وكان الثابت في الأوراق أن الطاعن تمسك بأنه سدد أجرة عين النزاع المتفق عليها مضافاً إليها قيمة الفروق الناشئة عن إلغاء قرار اللجنة بالحكم الصادر في 9/ 4/ 1994 مقسطة شهراً بشهر.... وذلك قبل رفع الدعوى. فأطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وأقام قضاءه على أنه يتعين سداد فروق الأجرة جملة واحدة، وكان من شروط قبول دعوى الإخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة حسبما تقدم أن تكون الأجرة مستحقة الأداء فإن الحكم يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
لما تقدم وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق