الطعن 156 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 3 / 7 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 03-07-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 156 لسنة2023 طعن عقاري

طاعن:

مانو شاوهان
ديبيكا شاوهان

مطعون ضده:

ايفا للفنادق والمنتجعات م.م.ح
موفنبيك هوتلز اند ريسورتس مانجمنت - منطقة حرة ذ.م.م ويمثلها  مديرها العام : مارك دافيد ويليس
ساغا انترناشيونال لخدمات الاشراف الاداري لجمعيات الملاك ذ.م.م

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2021/453 استئناف عقاري
بتاريخ 16-01-2023

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة

حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المدعيين ( 1- مانو شاوهان ، 2- ديبيكا شاوهان ) أقاما الدعوى 613 لسنة 2019 عقاري جزئي ضد المطعون ضدها الاولي ( 1- ايفا للفنادق والمنتجعات م.م.ح ) ثم أدخلتا كل من ( 1- موفنبيك هوتلز اند ريسورتس مانجمنت 2- ساغا إنترناشيونال لخدمات الإشراف الإداري لجمعيات الملاك بطلب الحكم حسب طلباتهما الختامية اولاً: الحكم بفسخ وانتهاء اتفاقية المشاركة الايجارية المبرمة بين المدعى والمدعى عليها أو اعتبارها مفسوخة ومنتهية بناء على كتاب الإنهاء الصادر من المدعى عليها وإلزامها بإعادة وتسليم الشقة الفندقية الى المدعين بجميع محتوياتها للانتفاع بها والحكم تبعاً لذلك بإلزام المدعى عليها والخصوم المدخلين بالتضامن فيما بينهما بأن يؤدوا للمدعين مبلغ وقدره 118,128.15 درهم عن الإيرادات العائدة اليهم مع التعويض عن الأضرار التي لحقت بهم نتيجةً لتأخير افتتاح الفندق مع الفائدة بواقع 12% من تاريخ رفع الدعوى وحتى السداد التام ، علي سند أنه بتاريخ 20-9-2006 ابرم المدعيان والشركة المدعي عليها اتفاقيه البيع والشراء للوحدة العقارية رقم 324 الكائنة ببرج لاجونا رقم 1 بمنطقة ابراج بحيرات الجميرا بالثنية الخامسة بدبي وكذلك ابرما مع المدعى عليها اتفاقية التأجير المشتركة التي التزمت بموجبها المدعى عليها لإدارة الشقة الفندقية وتشغيلها بواسطة موفنبيك لإدارة الفنادق والمنتجعات أو أى مشغل فندقي دولي آخر تسرى الاتفاقية حتى 31-12-2022 ، نظير تقاضى المدعيين عوائد وأرباح سنوية ثابتة تسددها المدعى عليها, وفى أواخر عام 2018 قامت المدعى عليها بإخطار المدعيين إنهاء اتفاقية التأجير المشتركة بشكل منفرد استنادا للمادة 6/2- ب ورغم أنهاء الاتفاقية إلا أن المدعى عليها استمرت في إدارة وتشغيل الوحدة الفندقية وقامت بإرسال رسالة الى المدعيين بوجود اتفاقية تأجير جديدة ستصبح سارية من 01-01-2019 وطلبت من المدعيين التوقيع على الاتفاقية الجديدة وأن المدعيين قاموا بالرد واعلنوا فيه رفض التوقيع ، كما أن المدعى عليها لم تقم بسداد المبالغ المتفق عليها ولم تقم بالصيانة وقامت بتحميل المدعيين التزامات مالية دون مبرر وهو ما يتوجب معه الحكم بفسخ اتفاقية التأجير المشتركة وإعادة الشقة الفندقية الى مالكيها المدعيين ، ومن ثم كانت الدعوي ، وبعد أن ندبت المحكمة خبيرا في الدعوى اودع تقريره قضت بجلسة 28-02-2021 أولاً: بعدم قبول الدعوى قبل المدخلين لعدم صفتهما في الدعوى . ثانياً: بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعيين مبلغ (42,420.15 درهم) كناتج الأرباح المستحقة لهما حتي أغسطس 2020، اثنان وأربعون ألف أربعمائة وعشرون درهم وخمسة عشر فلس الأرباح المستحقة لهما حتي أغسطس 2020 والفائدة القانونية بواقع 9% سنويا من تاريخ المطالبة القضائية الحاصل في 17/01/2021 وحتي تمام السداد ، استأنف المدعيين هذا الحكم بالاستئناف رقم 453 لسنة 2021 عقاري كما استأنفته المدعى عليها بالاستئناف رقم 378 لسنة 2021 عقاري وبعد ان ندبت المحكمة خبيرا في الدعوى اودع تقريره قضت بجلسة 16-01-2023 في موضوع الاستئناف رقم 453 لسنة 2021 عقاري 1 : -- بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به برفض طلبي الفسخ والتسليم ، والقضاء مجدداً : بإثبات فسخ وانتهاء اتفاقية المشاركة الإيجارية المؤرخة 20-09-2006 ، والزمت المستأنف ضدها الأولي بإعادة حيازة الشقة الفندقية محل التداعي الى المستأنفين بجميع محتوياتها للانتفاع بها وتسليمها لهما ، 2 - بتعديل الحكم المستأنف فيما قضي به من إيراد للمستأنفين بجعله مبلغ قدره 114.410.94 درهم والفائدة عليه بواقع 5% سنويا من 12-11-2019 وحتي السداد التام بدلا من مبلغ (42,420.15 درهم) والفائدة بواقع 9% من تاريخ المطالبة القضائية وحتي تمام السداد وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك ثانيا : -- في الاستئناف رقم 378 لسنة 2021 عقاري برفضه .

طعن المدعيين على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفه أودعت الكترونيا بتاريخ 10-02-2023 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم كل من وكيلي المطعون ضده، الخصم المدخل الأول مذكرة لطلب رفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفه مشورة فقررت تحديد جلسة لنظره وفيها قررت إصدار الحكم بجلسة اليوم.

وحيث أقيم الطعن على خمسة أسباب ينعى الطاعنين بالسبب الأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وأخطأ والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فيما قضي به بتسليم الطاعنين وحدتهما للانتفاع بها وفقاً للمسموح به من اتحاد الملاك فقط بالرغم من حق الملكية يجيز لهما التصرف فيها والانتفاع بها بكامل التصرفات وطرق الانتفاع بما فيها التأجير والبيع والرهن وهو مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث أن هذا النعي غير سديد ذلك ان النص في المادة 1136 من قانون المعاملات المدنية على أن ((للمالك أن يتصرف في ملكه تصرفاً مطلقاً ما لم يكن تصرّفه مضراً بغيره ضرراً فاحشاً أو مخالفاً للقوانين أو النظم المتعلقة بالمصلحة العامة أو المصلحة الخاصة.)) والنص في المادة 1145 منه على أن ((ليس للمالك أن يشترط في تصرفه عقداً كان أو وصيةً شروطاً تقيد حقوق المتصرف إليه إلا إذا كانت هذه الشروط مشروعة وقصد بها حماية مصلحة مشروعة للمتصرف أو المتصرف إليه أو الغير لمدة محدودة.)) والنص في المادة 1146 من ذات القانون على أن ((يقع باطلاً كل شرط يمنع المتصرف إليه من التصرف ما لم تتوافر فيه أحكام المادة السابقة.)) تدل ـ وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية لقانون المعاملات المدنية ـ على أن الملكية ليست حقاً مطلقاً لا حد له، بل هي وظيفة اجتماعية يُطلب إلى المالك القيام بها، ويحميه القانون ما دام يعمل في الحدود المرسومة لمباشرة هذه الوظيفة، وأن الأصل هو تمتع المالك بالسلطات التي تمكنه من الحصول على كافة مزايا الشيء المملوك له من استعمال واستغلال وتصرف، ما لم يُحرم من بعضها بموجب نص قانوني أو اتفاق ولما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد بين ذلك بأسبابه بما أورده (( انه بأنهاء اتفاقية التأجير وجب أن تعود حيازة الوحدة الى مالكها ملكية غير مقيده مع التزامهما حسبما ورد بشهاده ملكية عقار الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك بان العقار يخضع لأحكام إعلان المجمع السكني للمنطقة المذكورة المبينة بذات الشهادة وللقواعد والتعليمات المتعلقة بذلك والتي يتم إصدارها او تعديلها من وقت لآخر وهو ما تقضى به المحكمة)) وإنما هي تنظيم للانتفاع أثناء السكن دون أن يؤثر ذلك على الحقوق المكتسبة بالملكية مما يكون معه النعي على غير أساس.

وحيث تنعي الطاعنتين بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه القصور والإخلال بحق الدفاع الجوهري الذي يتغير معه وجه الراي في الدعوى عندما قضى للطاعن بمبلغ وقدره قدره 114410.94 درهم عن حقوقه من الإيرادات والتفت عن دفاع و اعتراضات الطاعن الوارد بمذكرة التعقيب على تقرير الخبرة وهو مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث أن هذا النعي مردود ذلك أن المقرر ــ في قضاء هذه المحكمة ــ أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة المقدمة فيها، بما فيها تقرير الخبرة المنتدبة الذي يعد عنصراً من عناصر الإثبات فيها، لها الأخذ به محمولا ًعلى أسبابه متى اقتنعت بها، وأنها متى رأت الأخذ به محمولاً على أسبابه فإنها لا تكون ملزمة من بعد بالرد على الاعتراضات التي يوجهها الخصوم إليه متى كان التقرير قد تولى الرد عليها ومتى وجدت المحكمة في تقريرها وفي باقي أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها فيها، ثم هي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في كافة مناحي أقوالهم وحججهم، إذ في أخذها بما تقدّم ذكره من البيّنات ما يفيد الرد الضمني المسقط لهذه الأقوال وتلك الحجج.، وإذ أورد الحكم المطعون فيه بأسبابه (( لما كان ذلك وكان الثابت من الاطلاع على تقرير لجنة الخبراء المنتدبة في الدعوى أن المبلغ المتبقي في ذمة المستأنف ضدها لصالح المستأنفين عن الفترة من تاريخ الافتتاح في أكتوبر 2013 وحتى أغسطس 2022 بإجمالي مبلغ وقدره (114,410.94 مائة وأربعة عشر الف وأربعمائة وعشرة درهم وأربعة وتسعون فلس وكان المستأنفين هما المنوط بهما أثبات صحة ما يدعيانه وفق ما تقضي به المادة الأولي من قانون الأثبات الا انهما اخفقا في أثبات ما يطالبان به من مبالغ الأمر الذى تقضى معه المحكمة في هذا الشأن بتعديل الحكم المستأنف بالزام المستأنف ضدها بان تؤدى للمستأنفين مبلغ أجمالي 114.410.94 درهم )) وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وكافية لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي برمته لا يعدو وأن يكون جدلاً موضوعياً فيما تستقل محكمة الموضوع بسلطة تحصيله وتقديره من أدلة الدعوى ومنها تقرير الخبير المنتدب بغية الوصول إلى نتيجة مغايرة وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز ومن ثم فان النعي عليه في هذا الخصوص يكون على غير أساس.

وحيث تنعي الطاعنتين بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب عندما استند على فسخ اتفاقية المشاركة الايجارية وعلى كتاب الإنهاء الصادر من المطعون ضدها وحده في الوقت الذي توجد فيه أسباب أخرى قائمة بذاتها تبرر فسخ وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي غير مقبول ذلك أن المقرر ــ في قضاء هذه المحكمة ــ أن الطعن بالتمييز لا يُقبل إذا كان لا يُبتغى من ورائه إلا تحقيق مصلحة نظرية صرف. ولما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد انتهي الى القضاء بفسخ الاتفاقية بما بينه من أسباب فانه لا يعيبه عدم التطرق الى أسباب اخري تؤدي الى فسخ التعاقد حال ثبوتها فمن ثم يكون النعي وفقا لما ورد به لا يحقق الا مصلحة نظريه بحته ? أيا ما كان وجه الراي فيما يستند اليه من أسباب ? فان الحكم المطعون فيه قد قضى لها بطلبه فسخ التعاقد فمن ثم يكون النعي غير مقبول.

وحيث تنعي الطاعنتين بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع عندما لم يقم باحتساب التعويض عن التأخير في افتتاح الفندق مدة تجاوز الخمسة سنوات ، تأسيسا على ان المطالبة بالتعويض تكون فقط في حال فسخ اتفاقية البيع و الشراء سنداً للبند 15-1 من تلك الاتفاقية التي لم يتم فسخها من الخصوم بالرغم من ان المطعون ضدها التزمت بافتتاح الفندق في 08 ? 01- 2008 سنداً للبند 5-2 من اتفاقية البيع والشراء الا انها تأخرت في الافتتاح حتى نوفمبر 2013 وهو ما أصابهما بضرر فمن ثم يكون الحكم معيبا مما يستوجب نقضه .

وحيث ان هذا النعي غير سديد ذلك ان المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع سلطة تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتفسير صيغ العقود والاتفاقات وسائر المحررات والشروط المختلف فيها بما تراه أوفى إلى نية عاقديها واستظهار النية المشتركة لهما مستهدية في ذلك بوقائع الدعوى وظروفها دون رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز، ما دامت لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الظاهر لعبارات العقد وأخذت بما تفيده عباراته وبنوده بأكملها في ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره مع الاستهداء بطبيعة التعامل وما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين الطرفين وفقاً للعرف الجاري في المعاملات، وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله دون أن تكون ملزمة بتتبع حجج الخصوم وأقوالهم أو الرد عليها استقلالاً ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها الرد الضمني المسقط لما عداها .وإذ أورد الحكم المطعون فيه بأسبابه (( لما كان ذلك وكان البند 5/2 من اتفاقية البيع والشراء قد نص على انه " من المتوقع أن يكون تاريخ افتتاح الفندق المذكور في أو قبل 08 ? 01- 2008 بشرط أن البائع يجوز له وبناء لسلطته التقديرية المنفردة تمديد هذا التاريخ على النحو الذي يكون مطلوبا بسبب أي حدث من أحداث القوة القاهرة ، وبما يصل إلى إثني عشر شهرا ليتضمن أي فترة زمنية إضافية تكون مطلوبة لضمان العمل الكامل اللائق للفندق والإقامة وفقا لمعايير المشغل ، ويتعين على البائع إخطار المشتري بتاريخ الافتتاح النهائي المؤكد خطيا في وقت سابق بما لا يقل عن (30) يوما على أن إخطار البائع في هذا الصدد نهائيا وملزما للطرفين " وكان البند رقم 15/1 من ذات الاتفاقية تحت عنوان التأخير في الإنجاز قد نص على ان " في حال استيفاء المشتري جميع التزاماته بالدفع وكان البائع غير قادر على تسليم ملكية الوحدة بحلول 08 ? 01- 2008 ، يمكن تمديد هذا التاريخ وفقا للبند 1/5 فيجوز اما للبائع او المشتري بتوجيه اشعار خطي للطرف الاخر بإنهاء هذا العقد بعد هذا الانهاء يتعين على البائع دفع المبالغ المسددة بالفعل من قبل المشتري مقابل سعر الشراء الإجمالي مع الفوائد من تاريخ الدفع لكل مبلغ حتي تاريخ الانهاء المحسوب وفق لسعر الفائدة المعمول به فيما بين مصارف لندن " ليبور " ويكون هذا هو التعويض الوحيد والحصري للمشتري ، لا يجوز للمشتري المطالبة بأي حقوق اخري ولن يتحمل البائع أي التزامات بدفع أي مبالغ اخري لأي سبب وكان مفاد نص البند رقم 15-1 المشار اليه ان التعويض عن التأخر في الانجاز لا يكون الا في حالة طلب المدعى فسخ عقد البيع والشراء ويحسب التعويض في هذه الحالة بفائدة على المبالغ المسددة منه بالفعل من تاريخ الدفع لكل مبلغ حتى تاريخ الانهاء المحسوب وفق لسعر الفائدة المعمول به فيما بين مصارف لندن " ليبور " ، ولما كان أي من الخصوم لم يطلب فسخ تلك الاتفاقية ومن ثم يكون هذا الطلب قائما على غير أساس )) وهي أسباب سائغة ولها ما يساندها في الأوراق ولا مخالفة فيها لصحيح القانون وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وكافية لحمل قضائه وتتضمن الرد المسقط لحجج ودفاع الطاعنة، فإن النعي - في جملته - لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً فيما تستقل محكمة الموضوع بسلطة تحصيله وتقديره من أدلة الدعوى بغية الوصول إلى نتيجة مغايرة وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز، ويضحى على غير أساس.

وحيث ينعي الطاعن بالسبب الخامس علي الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الإستدلال عندما أيد حكم اول درجة الذي قضى برفض طلب الادخال شكلاً في مواجهة الخصم المدخل على سند من القول بعدم وجود اتفاق بين الطاعن والخصم المدخل بالرغم من انه طلب الزام الخصم المدخل موفنبيك بالتضامن مع المطعون ضدها الاولى بسداد المبلغ المطالب به و بالاستمرار في تشغيل الوحدة موضوع النزاع ضمن الوحدات الفندقية الأخرى والزامها بتزويد الطاعن بنسخة مكتملة من تلك الاتفاقية، وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي في جملته غير مقبول ذلك ان المقرر ــ في قضاء هذه المحكمة ــ أن الطعن بالتمييز لا يُقبل إذا كان لا يُبتغى من ورائه إلا تحقيق مصلحة نظرية صرف. فلما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد قضي بحكم اصبح بات لعدم الطعن عليه فيما قضي به من بإثبات فسخ وانتهاء اتفاقية المشاركة الإيجارية المؤرخة 20-09-2006 وألزمت الشركة المستأنف ضدها الأولي (ايفا للفنادق والمنتجعات م م ح ) بتسليم الوحدة العقارية محل الدعوى (غرفة فندقية) للمستأنفتين مالكي تلك الوحدة وذلك وفقا لطلبات الطاعن في صحيفه دعواه فان مؤدي ذلك الحكم ان حيازة العين قد عادت لهما وانه لم تعد هناك اتفاقية المشاركة الايجارية لا سيما انهما رفضا اتفاقية التأجير الجديدة التي كان مزمع تنفيذها من 01-01-2019 فمن ثم فانه لا محل لنظر طلبه الزام الخصم المطلوب إدخاله بالاستمرار في تشغيل الوحدة موضوع النزاع ضمن الوحدات الفندقية الأخرى ولا يكون في نظر ذلك الطلب آلا مصلحة نظرية بحته ، مما يكون معها النعي غير مقبول .

وحيث ان حاصل ما ينعي به الطاعنتين بالسبب السادس علي الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور والفساد في من الاستدلال فيما به قضى من تأييد حكم أول درجة بإلزام المطعون ضده الأول بالمناسب من الرسوم و المصاريف و مبلغ ألف درهم مقابل أتعاب المحاماة كما اخطأ الحكم المطعون فيه ايضاً عندما قضى بمصادرة مبلغ التامين في الوقت الذي كان يجب على الحكم المطعون فيه تحميل المطعون ضدهم كامل المصاريف ومبلغ التأمين طالما قضى للطاعن بطلباته التي سدد عنها كامل الرسم وهو مما يكون معه الحكم المطعون فيه معيبا مما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي مردود ذلك انه ولئن كان من المقرر ان خاسر الدعوى من الخصوم هو الذى يتحمل بمصروفاتها كاملة بما في ذلك الرسوم المستحقة عليها، وانه إذا فشل كل من طرفي الخصومة في الحصول على بعض طلباته في الدعوى ، فإن المحكمة لها الخيار إما بتقسيم المصروفات بين كل منهما بالنسبة التي تقدرها في حكمها، أو تحكم بها جميعاً على أحد الخصوم ولو كان قد أخفق في بعض طلباته وقضى له بالبعض الآخر، الا ان القضاء بتحميل المصاريف لاي من الخصوم او احدهما امر جوازي لمحكمة الموضوع فهي تقضى فيها حسبما تراه هي مناسباً لظروف الحال دون رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز، وبالتالي فلا يقبل الطعن على حكمها إذ هي قضت بإحدى هذه الخيارات بموجب سلطتها التقديرية وهو ما أورده حكم اول درجة بأسبابه المؤيد في هذا الشأن بالحكم المطعون فيه بسلطته التقديرية (( وحيث أنه عن الرسوم والمصاريف شاملة مقابل أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم المدعى عليها بالمناسب منها لخسرانها بعض الطلبات وكسب أخري في الدعوى )) و ما أورده الحكم المطعون فيه بأسبابه عن طلب التعويض عن التأخير في الإنجاز (( ولما كان أي من الخصوم لم يطلب فسخ تلك الاتفاقية ومن ثم يكون هذا الطلب قائما على غير أساس ومن ثم تقضي المحكمة بتأييد الحكم المستأنف فيما قضي به برفض هذا الطلب )) وهو ما يبرر مصادرة التامين فمن ثم يكون النعي علي غير أساس متعينا رفضه .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: - برفض الطعن وبإلزام الطاعنين بالمصروفات والفى درهم مقابل اتعاب المحاماة مع مصادرة مبلغ التأمين.