بسم الله الرحمن الرحيم
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 10-11-2021 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 7 لسنة2021 الهيئة العامة لمحكمة التمييز
طاعن:شركة إنجازات للتنمية العقارية - مساهمة العامة
مطعون ضده:
سيف بالحصا للعقارات
جولدن سكوير للاستشارات الهندسية
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالطعن رقم 2021/302 طعن عقاري
بتاريخ 28-09-2021
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي، وبعد المداولة
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنة (شركة إنجازات للتنمية العقارية - مساهمة العامة) أقامت الدعوى رقم (202) لسنة 2020 عقاري كلي أمام محكمة دبي الابتدائية قبل المطعون ضدها الأولى (سيف بالحصا للعقارات) بتاريخ 24 مارس 2020 بطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد المبرم بين طرفي التداعي والمؤرخ في 16 أغسطس 2018 ومخاطبة دائرة الأراضي والأملاك بدبي بالحكم لتنفيذ مضمونه وتسجيل ونقل ملكية البناء إلى اسم المدعى عليها في السجلات المعدة لذلك وفق المتبع، وإلزام الأخيرة بسداد مبلغ 90 مليون درهم مع الفوائد القانونية بواقع 12% من تاريخ الاستحقاق الواقع في 14 أغسطس 2019 وحتى السداد التام، على سند من القول إنه بتاريخ 16 أغسطس 2018 تلاقت إرادة طرفي التداعي على إبرام اتفاقية بيع وشراء متعلقة بتطوير برج إنجازات والكائن بمنطقة الجداف بإمارة دبي والمبين تفصيلاً بالعقد، وذلك على أن تتعهد المدعية بتجهيزه للمدعى عليها كون الأخيرة مالكة قطعة الأرض نظير مبلغ إجمالي قدره 120 مليون درهم على أن تسدد المدعى عليها مبلغ 30 مليون درهم عند توقيع العقد والباقي عند انتهاء تشييد البناء وإنجاز المشروع، وقد أتمت المدعية إنجاز المشروع وفق الثابت بتقرير الاستشاري المعين (مكتب جولدن سكوير للاستشارات الهندسية) وحصلت على شهادة إنجاز المبنى من بلدية دبي بتاريخ 14 أغسطس 2019، وإذ طالبت المدعى عليها بسداد المترصد في ذمتها وفق المتفق عليه ببنود العقد المبرم بينهما تنصلت الأخيرة من التزاماتها التعاقدية بلا سند مشروع أو مسوغ قانوني، وقامت بإرسال إنذار قانوني للمدعية مؤرخ في 6 مارس 2020 بفسخ التعاقد ورد الدفعة المقدمة متعللة بالتأخير في التسليم ومخالفة الثابت بالمواصفات، ولذا فالمدعية تقيم الدعوى. والمدعى عليها قدمت مذكرة بتاريخ 7 يونيو 2020 تضمنت لائحة إدخال المطعون ضدها الثانية (جولدن سكوير للاستشارات الهندسية) لإلزامها بتقديم ما تحت يدها من المستندات المبينة تفصيلاً باللائحة، وطلباً عارضاً في مواجهة المدعية أصلياً بطلب الحكم بندب لجنة خبراء ثلاثية لتحديد طبيعة العلاقة بين أطراف الدعوى والالتزامات المتبادلة بينهم، والحكم بفسخ وانفساخ اتفاقية البيع والشراء سند الدعوى وإلزام المدعية أصلياً بأن ترد للمدعى عليها أصلياً مبلغ 30 مليون درهم مع الفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ 16 أغسطس 2018 وحتى تمام السداد، وإلزامها بتعويض يعادل 4% من مبلغ الدفعة الأولى من سعر الشراء سنوياً من تاريخ 16 أغسطس 2018 وحتى تمام السداد، وإلزامها بأن تؤدي إلى المدعى عليها أصلياً مبلغ خمسة ملايين درهم كتعويض، وذلك تأسيساً على إخلال المدعى عليها تقابلاً بالتزاماتها التعاقدية بقيامها بدون موافقة وطلب المدعية تقابلاً بتغيير مخططات ومواصفات وتشطيبات البناء ونوعيات الخامات والأدوات المتفق على استخدامها في التطوير.
ومحكمة أول درجة ندبت خبيراً في الدعوى وبعد أن أودع تقريره قضت المحكمة بتاريخ 15 ديسمبر 2020 حضورياً للمدعى عليها وبمثابة الحضوري للخصم المدخل (جولدن سكوير للاستشارات الهندسية) في موضوع الدعوى الأصلية بصحة ونفاذ العقد المؤرخ 16 أغسطس 2018 والمبرم بين طرفي الدعوى، وألزمت المدعى عليها (سيف بالحصا للعقارات) بأن تؤدي للمدعية (شركة إنجازات للتنمية العقارية - مساهمة العامة) مبلغ وقدره تسعين مليون درهم مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، وألزمتها بأن تؤدي للمدعية مبلغاً قدره (728،676.17)سبعمائة وثمانية وعشرون ألفاً وستمائة وستة وسبعون درهماً وسبعة عشر فلساً قيمة المصروفات التشغيلية المطالب بها ورفضت ما عدا ذلك من طلبات. وفي الدعوى المتقابلة بقبولها شكلا وبرفضها موضوعاً.
استأنفت المدعى عليها هذا الحكم بالاستئناف رقم (38) لسنة 2021 عقاري. ومحكمة الاستئناف قضت بتاريخ 31 مايو 2021 بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً برفض الدعوى الأصلية، وفي الدعوى المتقابلة ببطلان اتفاقية بيع وشراء عقار "برج انجازات" المؤرخة 16-8-2018، سند التداعي، وبإلزام المستأنف ضدها الأولى (شركة إنجازات للتنمية العقارية - مساهمة العامة) بأن تؤدي إلى المستأنفة مبلغ (30،000،000) ثلاثين مليون درهم والفائدة بواقع 9% من تاريخ 7-6-2020 وحتى تمام السداد.
طعنت المدعية في ذلك الحكم بالتمييز بالطعن رقم (302) لسنة 2021 عقاري وذلك بصحيفة أودعت الكترونيا بتاريخ 10 يونيو 2021 بطلب نقض الحكم المطعون والإحالة أو التصدي، وقدمت المطعون ضدها الأولى مذكرة بالرد طلبت في ختامها رفض الطعن.
وحيث إن الدائرة المختصة بنظر الطعن قررت بجلستها المعقودة بتاريخ 28 سبتمبر 2021 وعملاً بنص الفقرة الثانية من البند (أ) من المادة (20) من القانون رقم (13) لسنة 2016 بشأن السلطة القضائية في إمارة دبي إحالته إلى الهيئة العامة لمحكمة التمييز للنظر في العدول عن المبدأ الذي قررته أحكام سابقة والذي يقضي بانه ((استقر قضاء هذه المحكمة -عملاً بالمادتين 3 و5 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبى - على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات المباعة على الخارطة، ويقع باطلاً البيع وغيره من التصرفات الناقلة أو المقيدة للملكية أو أي من الحقوق المتفرعة عنها، ويقع العقد باطلاً إذا لم يتم تسجيله باسم المشترى بذلك السجل المودع لدى دائرة الأراضي والأملاك، وأن العبرة في وصف العقد بالتصرف الوارد على الخارطة بوقت العقد حتى ولو صارت الوحدة بعد ذلك جاهزة الإنشاء فإنه لا يحول دون بطلان عقد الوحدة الوارد على الخارطة على نحو ما قرره المشرع وذلك لعدم التسجيل المبدئي للعقد، ومن المقرر أيضا أن بطلان العقد وصف يلحق التصرف القانوني المعيب بسبب مخالفته لأحكام القانون المنظمة لأنشائه فيجعله غير صالح لأن ينتج آثاره القانونية المقصودة.
لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر وذلك تأسيسا على أن الوحدة العقارية المباعة على الخارطة للمدعية من المدعى عليهما لم تسجل بالسجل العقاري المبدئي على الأطلاق ولازم ذلك بطلان العقد ولا ينال منه الشهادة الصادرة بإنجاز المشروع أو قيد التصرف في السجل العقاري النهائي إذ أن التصرف قد لحقه البطلان منذ صدوره لعدم تسجيله بالسجل المبدئي، الأمر الذي تقضى معه المحكمة ببطلان العقد محل التداعي))
وقد أعيد قيد الطعن برقم (7) لسنة 2021 هيئه عامة.
------------------
وحيث انه متى كان القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي قد نص في المادة (2) منه المعدلة بالقانون رقم (9) لسنة 2009 على أن ((البيع على الخارطة: بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة أو التي لم يكتمل إنشاؤها.)) كما نصت الفقرة الأولي من المادة (3) من ذلك القانون على أن ((تسجل في السجل العقاري المبدئي جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة، ويقع باطلاً البيع وغيره من التصرفات القانونية الناقلة أو المقيدة للملكية أو أي من الحقوق المتفرعة عنها إذا لم يتم تسجيل هذه التصرفات في ذلك السجل. ) )، ونصت الفقرة الأولي من المادة (8) من القانون على أنه ((يجب على المطورين تسجيل المشروعات التي يكتمل إنشاؤها في السجل العقاري لدى الدائرة فور حصولهم على شهادة الإنجاز من الجهات المختصة ويشمل ذلك تسجيل الوحدات المباعة بأسماء المشترين الذين أوفوا بالتزاماتهم التعاقدية وفقاً للإجراءات المتبعة لدى الدائرة.))، ولما كانت المادة (9) من القانون رقم (7) لسنة 2006 بشـأن التسجيل العقاري في إمارة دبي تنص على انه ((يجب أن تسجل في السجل العقاري جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات، ولا يعتد بهذه التصرفات إلا بتسجيلها في السجل العقاري.))، كما تنص المادة (22) منه على أن ((تصدر الدائرة من واقع السجل العقاري سندات الملكية المتعلقة بالحقوق العقارية.)) وتنص المادة (24) من ذات القانون في فقرتها الأولي على أن ((تكون لسندات الملكية الواردة في المادة (22) من هذا القانون الحجية المطلقة في إثبات الحقوق العقارية.))، فإن مفاد تلك النصوص مجتمعة أن الوحدات العقارية المباعة على الخارطة والتي تخضع لنظام التسجيل المبدئي هي الوحدة قيد الإنشاء أي الغير موجودة على أرض الواقع أي أنها لا تعدو أن تكون رسماً هندسياً وقت التعاقد، وهو التزام قانوني فرضه المشرع على البائع الذي يقوم بالبيع على الخارطة، فإذا أصبحت الوحدة قائمة بالفعل، أي موجودة واقعياً أو تم تسجيها في السجل العقاري وفق أحكام القانون رقم (7) لسنة 2006 بشـأن التسجيل العقاري في إمارة دبي فإنها تكون حينذاك خاضعة للقانون الأخير ولا يسري عليها القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي ولو كان التعاقد قد تم وهي مازالت على الخارطة، متى كانت تلك الوحدة لم يتم تسجيلها من قبل بالسجل العقاري المبدئي. ومؤدى ما تقدم أن القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي - حال النزاع على وحدة عقارية لم يسبق تسجليها في السجل العقاري المبدئي - لا يسري في حالتين الأولي هي تمام إنجاز الوحدة محل التداعي قبل بدء النزاع أمام المحاكم باعتبار أن تمام الإنجاز قبل إقامة الدعوى يجعل النزاع على وحدة عقارية مكتملة الإنشاء فلا يعد النزاع على وحدة عقارية على الخارطة، وأما الحالة الثانية فهي تسجيل الوحدة المتنازع عليها في السجل العقاري في أية مرحلة من مراحل التقاضي، ذلك انه بتسجيل تلك الوحدة تنشأ رابطة عقدية ناقلة للملكية لها حجيتها على الكافة، وفى الحالتين سالفتي الذكر تكون جميع القواعد والأحكام العامة في العقود هي التي تحكم النزاع وفق التشريعات السارية.
لما كان ذلك، فإن الهيئة العامة تنتهي - وبالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة الثانية من البند (أ) من المادة (20) من القانون رقم (13) لسنة 2016 بشأن السلطة القضائية في إمارة دبي - إلى الأخذ بهذا المبدأ والعدول عما يخالفه من أحكام سابقة والفصل في الطعن على هذا الأساس.
وحيث إنه مما تنعي به الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق، إذ تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بان العقد سند الدعوى غير خاضع لأحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 يشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، ذلك أن النزاع بصدد بناية كاملة وليس وحدة عقارية على الخارطة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى ببطلان العقد تأسيساً على عدم تسجيله بالسجل العقاري المبدئي، فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه لما كانت الهيئة العامة قد انتهت - وعلى ما سلف بيانه - أن القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي - حال النزاع على وحدة عقارية لم تسجل سابقاً في السجل العقاري المبدئي - لا يسري في حالتين، الأولي تمام إنجاز الوحدة محل التداعي قبل بدء النزاع أمام المحاكم، باعتبار أن تمام الإنجاز قبل إقامة الدعوى يجعل النزاع على وحدة عقارية مكتملة الأنشاء فلا يعد النزاع على وحدة عقارية على الخارطة، والحالة الثانية تسجيل الوحدة المتنازع عليها في السجل العقاري في أية مرحلة من مراحل التقاضي، ذلك أنه بتسجيل تلك الوحدة تنشأ رابطة عقدية ناقلة للملكية لها حجيتها على الكافة، وفى هاتين الحالتين تكون جميع القواعد والأحكام العامة في العقود هي التي تحكم النزاع وفق التشريعات السارية . لما كان ذلك، وكانت الطاعنة قد تمسكت بدفاعها الوارد بسبب النعي، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى ببطلان الاتفاقية المبرمة بين الطرفين استناداً لأحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته، بالرغم من أن الثابت بالأوراق أن المبنى محل العقد قد صدرت له شهادة الإنجاز الكلي من بلدية دبي بتاريخ 14 أغسطس 2019 - أي قبل رفع الدعوى أمام المحكمة الابتدائية بتاريخ 24 مارس 2020، مما لا يسري عليه القانون سالف الذكر، وهو ما حجبه عن بحث موضوع النزاع وفق القانون واجب التطبيق، فإن الحكم يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه ومخالفة الثابت بالأوراق بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن، وعلى أن يكون مع النقض الإحالة.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة منعقدة بالهيئة العامة بنقـض الحكـم المطعــون فيه وإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديـد، وبـإلزام المطعون ضدها الأولي المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق