الطعن 38 لسنة 45 ق جلسة 1 / 11 / 1978 مكتب فني 29 ج 2 ق 320 ص 1661

جلسة أول نوفمبر سنة 1978

برئاسة السيد المستشار/ محمد أسعد محمود - نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد طه سنجر، إبراهيم فراج، وصبحي رزق داود ومحمد أحمد حمدي.

---------------

(320)
الطعن رقم 38 لسنة 45 القضائية

(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن".
(1) حق المالك في زيادة الوحدات السكنية في العقار المؤجر بالإضافة أو التعلية. م 24 ق 52 لسنة 69 المقابلة للمادة 32/ 1 ق 49 لسنة 1977. استثناء من حكم المادة 571/ 1 مدني، المادة 20 ق 52 لسنة 1969 والمادة 28 ق 49 لسنة 1977. قيام هذا الحق للمالك رغم حظره في العقد.
(2) حق المالك في زيادة الوحدات السكنية في العقار المؤجر بالإضافة أو التعلية. التزام المالك بعدم إساءة استعمال هذا الحق. وبعدم مجاوزة القدر اللازم للبناء.

----------------

1- مؤدى نص المادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 69 - المنطبق على واقعة الدعوى - بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، والمقابلة للفقرة الأولى من المادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، أن المشرع استهدف علاج أزمة الإسكان بتشجيع الملاك على إقامة وحدات جديدة تخصص للسكنى لا لأى غرض آخر، استثناء من حكم المادة 571/ 1 من القانون المدني التي لا تجيز للمؤجر أن يحدث بالعين وملحقاتها أى تغيير يخل بانتفاع المستأجر، ومن حكم المادة 20 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - والمقابلة للمادة 28 من القانون 49 لسنة 1977 - والتي لا تجيز حرمان المستأجر من أى حق من حقوقه أو منعه من أى ميزة كان يتمتع بها سواء تم ذلك عن طريق التعلية بإقامة طابق أو أكثر فوق البناء القائم أو الإضافة بإنشاء مبان جديدة تزيد فى رقعة البناء المؤجر حتى ولو كان عقد الإيجار يحظر ذلك صراحة.

2- الحق المخول للمؤجر في إقامة وحدات جديدة تخصص للسكنى في العقار المؤجر للإضافة أو التعلية - ينبغي أن يقدر بقدره فلا يجاوز ما تستلزمه الإضافة أو التعلية، ولا يحق استغلاله لإساءة استعمال الحق طبقاً للقواعد العامة، لما كان ذلك وكان في تبرير الحكم قضاءه برفض الدعوى بأن حق المطعون عليه - المالك - أن يدخل الحديقة وأن يستعملها بالقدر اللازم لما تم تعليته لا يعتبر رداً على ما تمسكت به الطاعنة في دفاعها من أن المطعون عليه قد استأثر بالغرفات الموجودة بالحديقة ومنعها من استعمالها، وحال بينها وبين الإفادة من الحديقة المحيطة بالعين المؤجرة، حين لم يبين الحكم كيف يتسع هذا "القدر اللازم" فيسيغ للمطعون عليه أن يستأثر بالحديقة كلها وأن ينفرد باستعمال الحجرات الموجودة بها بينما قد اقتصر في استعمال حقه بموجب المادة 24 من القانون 52 لسنة 1969 على مجرد التعلية بإقامة طابق ثان فوق الطابق الذى تستأجره الطاعنة كما لم يفصح الحكم عن مدى القدر اللازم الذى قرره، فإنه بهذه المثابة وقد أعوزه الانضباط وافتقد فيه حسم الخصومة بين الطرفين المتداعيين على كلمة سواء وقول محكم فإنه يكون قاصراً بما يعجز محكمة النقض عن مراقبة مدى سداد تطبيق القانون على واقعة الدعوى.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر، والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنة أقامت الدعوى رقم 6185 لسنة 1970 مدنى أمام محكمة القاهرة الابتدائية - والتي قيدت فيما بعد برقم 2778 لسنة 1971 جنوب القاهرة الابتدائية - ضد المطعون عليه بطلب الحكم أولاً: بتمكينها من الحديقة وما بها من أبنية كانت تقيم بها ومنع تعرض المطعون عليه لها في الانتفاع والترخيص لها بإعادة الحال إلى ما كانت عليه على حساب المطعون عليه خصماً من الأجرة. ثانياً: إزالة الأبنية الجديدة التي أضافها المطعون عليه وإلزامه دفع مبلغ ألفى جنيه على سبيل التعويض. وقالت شرحا لدعواها أنها تستأجر الفيلا رقم 21 شارع سيزو ستريس مصر الجديدة من شركة مصر الجديدة للإسكان بموجب عقد مؤرخ 20/ 6/ 1949 وتستقل استعمالها والحديقة المحيطة بها، وإذ اشترى المطعون عليه هذا العقار من الشركة المؤجرة اقتحم الحديقة ووضع بها مواد بناء وأتلف أشجارها وهو بسبيل بناء طابق ثان رغم قدم المبنى وعدم صلاحيته للتعلية، ثم انفرد هو باستعمال الحديقة واستغلال ما بها من أبنية ملحقة بالطابق الأرضي، بعد أن كانت الطاعنة تشغل الفيلا بأكملها وحديقتها وملحقاتها، الأمر الذى يعوق انتفاعها بالعين المؤجرة ويجيز لها طلب التعويض، فقد أقامت دعواها بطلباتها سالفة البيان. وبتاريخ 9/ 1/ 1971 حكمت المحكمة بندب أحد الخبراء لمعاينة المباني القديمة والمستحدثة لبيان مدى تحمل أساس المباني القديمة للمباني الإضافية بطريق التعلية، وبيان ما إذا كان المطعون عليه قد أساء استعمال العقار، وهل لحق ضرر بالحديقة من جراء ذلك وتقدير قيمته إن وجد، وبعد أن قدم الخبير تقريره عادت وحكمت بتاريخ 24/ 2/ 1973 برفض الدعوى. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 2288 سنة 90 ق القاهرة طالبة إلغاءه والقضاء لها بطلباتها، وبتاريخ 23/ 11/ 1974 حكمت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة على هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. عرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأته جديراً بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين تنعى الطاعنة بالوجه الأول من السبب الأول - منهما على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم ساير محكمة أول درجة فيما ذهب إليه من أنها قصرت مدعاها على طلب منع تعرض المطعون عليه لها في الانتفاع بالحديقة وثمارها وما بها من أبنية وغرفات والترخيص لها بإعادة الحال إلى ما كانت عليه، في حين أن الطلبات الختامية التي أصرت عليها فى مذكرتها المقدمة بجلسة 14/ 10/ 1972 لدى محكمة أول درجة تضمنت طلباً آخراً خاصاً بإزالة البناء المستحدث والتعويض عنه استناداً إلى إساءة المطعون عليه الرخصة التي قررتها المادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 1969 التي أجازت للمالك زيادة الوحدات السكنية وما استند إليه الحكم بما جرى على لسان ممثل الطاعنة بجلسة 9/ 12/ 1972 لا يعدو أن يكون تنازلاً عن وصف الاستعجال في حدود الطلب الأول الخاص بالتمكين، دون أن يستطيل للتعرض للشق الثاني من الطلبات المتعلقة بالإزالة والتعويضات، فقد بقيت على حالها دون تعديل ودون أن يلحقها التنازل، وهو ما يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال.
وحيث إن النعي مردود، ذلك أنه لما كان البين من الاطلاع على مدونات حكم محكمة أول درجة والحكم المطعون فيه أن ممثل الطاعنة حضر بجلسة 9/ 12/ 1972، وعدل طلباته في مواجهة المطعون عليه إلى الحكم موضوعياً بعدم تعرض الطاعن لها في المنافع الموضحة بصحيفة الدعوى، وكان مفاد ذلك تنازل الطاعنة عن طلبها لآخر الخاص بالإزالة والتعويضات. لما كان ذلك وكانت الطاعنة لم تقدم ضمن مستنداتها صورة رسمية من محضر الجلسة المشار إليه للتحقق مما تدعيه من أن تعديل الطلبات كان يستهدف مجرد التنازل عن صفة الاستعجال دون أن يمتد إلى الطلب الآخر، وكانت العبرة هي بالطلبات الختامية في الدعوى لا بالطلبات السابقة عليها، وكانت أوراق الدعوى خلواً مما يشير إلى تعديل آخر بعد ذلك التاريخ، فإن الطلبات الموضحة في محضر الجلسة سالف الذكر طبقاً لما أوضحه الحكمان تعد هي الطلبات الختامية ويضحى النعي عارياً عن دليله.
وحيث إن ما تنعاه الطاعنة بباقي الأسباب على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق والقصور في التسبيب، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم أسس قضاءه برفض الدعوى على سند من القول إن المادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 1969 تخول المطعون عليه بوصفه مالكاً أن يدخل إلى الحديقة التي تحيط بالعين المؤجرة وأن يستعملها بالقدر اللازم لما يتم من إضافة أو تعلية بالبناء، مما لا يعد منه إخلالا بالتزامه بالضمان ولا يصح اعتباره تعرضاً، وأن عقد الإيجار لا يشير إلى وجود مبان ملحقة بالحديقة كمنافع ضمن ملحقات العين المؤجرة، في حين أن الثابت من المستندات المقدمة أن العين المؤجرة تشمل الفيلا والحديقة وملحقاتها، وأن هذه الملحقات هي مبان مخصصة للغسيل وسكنى الخدم والطهاة والبوابين وأمثالهم، وهو ما يعيب الحكم بمخالفة الثابت بالأوراق. هذا إلى أن الحكم لم يكشف عما يقصده بالقدر المناسب الذى أباح في حدوده للمطعون عليه استعمال الحديقة، بالإضافة إلى أن بفرض أن للمالك حقاً في التعلية وقد استوفاه - فلم يبين الحكم كيف يكون في هذه التعلية ما يبرر استعمال الحديقة وملحقاتها التي كانت حقاً خالصاً للطاعنة بموجب عقد الإيجار الصادر لها من المالك الأصلي قبل أيلولة ملكية العقار للمطعون عليه، الأمر الذي من شأنه تجهيل الواقع وإبهام الأساس القانوني، وهو ما يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب.
وحيث إن النعي في محله، ذلك أن النص في المادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 1969 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين المنطبقة على واقعة الدعوى - والمقابلة للفقرة الأولى من المادة 42 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - على أن "يجوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية في المبنى المؤجر بالإضافة أو التعلية ولو كان عقد الإيجار يمنع ذلك، ولا يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل" يدل على أن المشرع استهدف علاج أزمة الإسكان بتشجيع الملاك على إقامة وحدات جديدة تخصص للسكنى لا لأى غرض آخر، استثناء من حكم المادة 571/ 1 من القانون المدني التي لا تجيز للمؤجر أن يحدث بالعين وملحقاتها أى تغيير يخل بانتفاع المستأجر، ومن حكم المادة 20 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - والمقابلة للمادة 28 من القانون رقم 49 سنة 1977 - والتى لا تجيز حرمان المستأجر من أى حق من حقوقه أو منعه من أى ميزة كان يتمتع بها، سواء تم ذلك عن طريق التعلية بإقامة طابق أو أكثر فوق البناء القائم، أو الإضافة بإنشاء مبان جديدة تزيد فى رقعة البناء المؤجر، حتى ولو كان عقد الإيجار يحظر ذلك صراحة. والحق المخول للمؤجر في هذا النطاق ينبغي أن يقدر بقدره، فلا يجاوز ما تستلزمه الإضافة أو التعلية، ولا يجوز استغلاله لإساءة استعمال الحق طبقاً للقواعد العامة. ولما كان الواقع في الدعوى أن الطاعنة حددت طلباتها الأخيرة بتمكينها من الحديقة المحيطة بالفيلا وما بها من أبنية كانت تشغلها وبمنع تعرض المطعون عليه لها في الانتفاع بها، وكان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد ذهب إلى أن عقد الإيجار الصادر للطاعنة من المالكة الأصلية قد خلا من الإشارة إلى وجود مبان بالحديقة كمنافع تدخل ضمن ملحقات العين المؤجرة، ورتب على ذلك أن الطلبات الختامية وردت على غير محل، وكان هذا القول يتناقض مع الكتاب الموجه للطاعنة في 11/ 5/ 1960 من المالكة السابقة من أن العين المؤجرة تشمل الفيلا وملحقاتها والحديقة، وما جاء بالمعاينة الملحقة بمحضر جمع الاستدلالات رقم 4 أحوال مصر الجديدة من وجود ثلاث حجرات ملاصقة لسور المنزل الخلفي، ذهبت الطاعنة إلى أنها تندرج ضمن عقد إيجارها وتستعملها كمرافق لتابعيها، فإن الحكم يكون قد خالف الثابت بالأوراق. لما كان ذلك وكان تبرير الحكم قضاءه برفض الدعوى بأن حق المطعون عليه أن يدخل الحديقة وأن يستعملها بالقدر اللازم لما تم تعليته، لا يعتبر رداً على ما تمسكت به الطاعنة في دفاعها من أن المطعون عليه قد استأثر بالغرفات الموجودة بالحديقة ومنعها من استعمالها وحال بينها وبين الإفادة من الحديقة المحيطة بالعين المؤجرة، حين لم يبين الحكم كيف يتسع هذا القدر اللازم "فيسيغ للمطعون عليه أن يستأثر بالحديقة كلها وأن ينفرد باستعمال الحجرات الموجودة بها، بينما قد اقتصر في استعمال حقه بموجب المادة 24 من القانون رقم 52 سنة 1969 آنفة الذكر على مجرد التعلية بإقامة طابق ثان فوق الطابق الذى تستأجره الطاعنة وكما يفصح الحكم عن مدى القدر اللازم الذى قرره، فإنه بهذه المثابة وقد أعوزه الانضباط، وافتقد فيه حسم الخصومة بين الطرفين المتداعيين على كلمة سواء وقول محكم يكون قاصراً بما يعجز محكمة النقض عن مراقبة مدى سداد تطبيق القانون على واقعة الدعوى مما يستوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة.