جلسة 22 من نوفمبر سنة 1978
برئاسة السيد المستشار محمد أسعد محمود - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ محمد الباجوري، محمد طه سنجر، إبراهيم فراج وصبحي رزق داود - أعضاء.
-----------------
(334)
الطعن رقم 442 لسنة 45 القضائية
(1) عقد "أثر العقد".
انصراف أثر العقد إلى الغير. شرطه. أن يكسبه حقاً.
(2) حكم "حجية الحكم". إثبات "القرائن".
حجية الحكم. اقتصارها على طرفي الخصومة حقيقة أو حكماً. جواز الاستدلال بها كقرينة قضائية في دعوى أخرى بين خصوم آخرين.
(3) إيجار "إيجار الأماكن". قانون.
إجراء المؤجر إصلاحات بالعين المؤجرة في ظل القانون 121 لسنة 1947. لا محل للتقيد بأحكام القانون 1 لسنة 1966 بشأن تحديد مقابل الإصلاحات والتحسينات.
(4) إيجار "إيجار الأماكن". إثبات.
تحديد الأجرة الفعلية للمكان المؤجر في شهر الأساس جواز إثباتها بكافة الطرق مهما بلغت قيمتها. عقود الإيجار وإيصالات الأجرة عن مدة لا يدخل فيها شهر الأساس أو لأماكن أخرى مماثلة في ذات العقار. جواز الاستدلال بها كقرينة قضائية للإثبات.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن تتحصل فى أن المطعون عليه أقام الدعوى رقم 8216 لسنة 1971 مدنى أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية ضد الطاعن بطلب الحكم بتخفيض أجرة الشقة استئجاره منه إلى مبلغ 1 جنيه 920 مليم شهريا والزامه بأن يرد له قيمة ما استحوذ عليه بدون حق فى المدة من 1/ 10/ 1961 حتى أخر ديسمبر 1970، وقال شرحاً لدعواه أنه بتاريخ 1/ 10/ 1961. استأجر من الطاعن شقة بالدور الثانى من المنزل رقم 18 حارة طه البسيونى قسم الظاهر بمحافظة القاهرة لقاء أجرة شهرية قدرها خمسة جنيهات خفضت إلى 4 جنيهات و700 مليم اعتباراً من أول يناير 1962 وإذ تأكد له أن الأجرة الحقيقية هى 2 جنيه و200 مليم شهرياً، فقد أقام الدعوى. وبتاريخ 27/ 1/ 1968 ثم 31/ 12/ 1970 حكمت المحكمة بندب مكتب الخبراء لبيان أجرة شقة النزاع أو أجرة المثل لها فى إبريل 1941 وبيان ما إذا كان المؤجر قد أجرى بها أو بالعقار الكائنة به إصلاحات أو تحسينات وماهيتها وتاريخ القيام بها ومقدار تكاليفها وما إذا كانت تزيد من المنفعة بما يستوجب زيادة الاجرة مع تقدير هذه الزيادة واحتساب الفروق المستحقة للمطعون عليه إن وجدت، وبعد أن قدم مكتب الخبراء التقرير وملحقه حكمت المحكمة فى 16/ 6/ 1973 أولاً بتحديد أجرة شقة النزاع بمبلغ 2 جنيه و200 مليم ثانياً بإلزام الطاعن بأن يدفع للمطعون عليه مبلغ 235 جنيه و416 مليم قيمة الفروق المستحقة. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 5350 لسنة 90 ق القاهرة طالباً إلغاءه، وبتاريخ 26/ 2/ 1975 حكمت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن. عرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة فرأته جديراً - بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب، ينعى الطاعن بالسبب الأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وفى بيان ذلك يقول أن دفاعه أمام درجتي التقاضي قام على أنه أبرم اتفاقيات مماثلة مع مستأجرين آخرين وأن أحكاما صدرت برفض دعاوى التخفيض التي أقاموها ضده، إلا أن الحكم أطرح هذا الدفاع استناداً إلى أن الاتفاقيات المذكورة أبرمت بموافقة هؤلاء المستأجرين وأن الأحكام الصادرة ضدهم لا تتعدى حجيتها إلى غيرهم وأن ما جرى في مساكنهم من إصلاحات وتحسينات قد يجاوز ما تم في عين النزاع جسامة وقدراً، في حين أن هذه الاتفاقيات تصلح أن تكون قرينة قاطعة على إجرائه إصلاحات في العقار وانتفاء إكراه المطعون عليه على زيادة الأجرة هذا إلى أن الاستدلال بجواز تفاوت قيمة الإصلاحات والتحسينات بين مختلف وحدات العقار يتعارض مع حكم المادة الثالثة من القانون رقم 1 لسنة 1966 التي توجب زيادة الأجرة بنسبة 10 % عند إجراء ترميمات في العقار بغض النظر عن نصيب كل وحدة من وحداته بالإضافة إلى أن المحكمة لم تقم بضم الدعاوى التي فصل فيها بصحة الاتفاقات المستدل بها وهو ما يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب.
وحيث إن النعى مردود، ذلك أنه لما كان الأصل فى العقود طبقاً لنص المادة 152 من القانون المدني، ألا ينصرف أثرها إلى غير المتعاقدين أو الخلف العام أو الخاص إلا إذا كان من شأنها أن تكسب هذا الغير حقاً، وكان المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن حجية الأحكام القضائية فى المسائل المدنية لا تقوم إلا بين من كانوا طرفاً فى الخصومة حقيقة أو حكماً ولا يستطيع الشخص الذى صدر لمصلحته حكم سابق الاحتجاج به على من كان خارجا عن الخصومة ولم يكن ممثلاً فيها وفقاً للقواعد القانونية المقررة فى هذا الشأن، وأنه وإن جاز الاستدلال بها فى دعوى أخرى لم يكن الخصم طرفا فيها إلا أن ذلك لا يكون باعتبارها أحكاماً لها حجية قبله وإنما كقرينة، وعندئذ تخضع لتقرير محكمة الموضوع التى لها أن تستخلص منها ما تقتنع به متى كان استخلاصها سائغاً ولها ألا تأخذ بها متى وجدت فى أوراق الدعوى ما يناقض من مدلولها، شأنها فى ذلك شأن القرائن القضائية التى يستقل بتقديرها قاضى الموضوع ولا رقابة لمحكمة النقض عليه فى ذلك. لما كان ذلك، فإن الحكم المطعون فيه إذ لم يلتزم بحجية الأحكام المقدمة من الطاعن قبل المطعون عليه الذى لم يكن طرفاً فيها ووجد فيما أورده خبير الدعوى فى تقرير ما يكفى لاقتناع المحكمة بحقيقة الأجرة القانونية لعين النزاع، وكانت الاصلاحات التى أجراها الطاعن فى العين المؤجرة قد تمت فى ظل العمل بالقانون رقم 121 لسنة 1947 الذى لم ينظم قواعد خاصة بتحديد مقابل زيادة الانتفاع نتيجة الإصلاحات والتحسينات الجديدة التى يدخلها المؤجر فى العين المؤجرة بما لا مجال معه لأعمال القواعد المقررة بالقانون رقم 1 لسنة 1966 فى هذا الخصوص لما كان ما تقدم، فإنه لا تثريب على المحكمة إذا لم تقم بضم الدعاوى التى صدرت فيها الأحكام المستدل بها، ويكون النعى على حكمها بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب على غير أساس.
وحيث إن حاصل النعى بالسببين الثانى والثالث على الحكم المطعون فيه الإخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب، وفى بيان ذلك يقول الطاعن أن محكمة الموضوع أخذت بتقرير الخبير الذى تضمن أن الإصلاحات التى تمت فى العقار بلغت قيمتها 42 جنيها ورفضت طلبه تعيين خبير آخر لما بدأ له من تحيز الخبير المنتدب أو استدعاء الأخير لمناقشته، أو انتقال المحكمة لمعاينة عين النزاع بنفسها فى حين أن الثابت أن اصلاحات أجريت فى العقار بمعرفة المالكة السابقة فى سنة 1955، وأنه بدوره أجرى فيه إصلاحات أخرى خلال سنتى 1961 و1962 بلغت قيمتها 277 جنيهاً حسبما جاء بتقارير الخبراء المعتمدة بالأحكام الصادرة فى الدعاوى أرقام 4533، 4534/ 1965 و4996/ 1966 مدنى القاهرة الابتدائية كما أجريت إصلاحات بمعرفة المطعون عليه بصفته حارساً قضائياً بلغت 450 جنيهاً، وهو ما يعيب الحكم بالإخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب.
وحيث إن النعى غير سديد، ذلك أنه لما كان تقدير عمل أهل الخبرة هو مما يستقل به قاضى الموضوع لأن تقارير الخبراء لا تعدو أن تكون من عناصر الإثبات التى يستقل بتقديره دون معقب عليه فى ذلك. فمتى اطمأنت إلى رأى خبير الدعوى وباقى أوراق الدعوى ما يكفى لتكوين عقيدته فلا عليه إن لم يستجب لطلب استدعاء الخبير لمناقشته أو إعادة المأمورية إليه أو الاستعانة بغيره، لما كان ذلك. وكان طلب الانتقال إلى محل النزاع لمعاينه هو من الرخص القانونية لمحكمة الموضوع فليس عليها أن تستجيب إلى ذلك متى وجدت فى أوراق الدعوى ما يكفى لاقتناعها بالفصل فيها. لما كان ما تقدم وكان الحكم المطعون فيه قد رد على ما أثاره الطاعن من اعتراضات على تقدير الخبير لقيمة الإصلاحات التى أجريت فى عين النزاع. وكان ما أورده فى هذا الصدد سائغا فى نفى قيام المالكة السابقة بإصلاحات فى العقار خلال سنة 1955 فقد حررت الإيصالات اللاحقة على هذا التاريخ والمقدمة من الطاعن بقيمة الأجرة الأساسية دون إضافات مقابل الإصلاحات المدعى بها وفيه ما يكفى للرد على ما أبداه الطاعن من اعتراضات على تقدير الخبير لقيمة ما أجراه من إصلاحات فى العين المؤجرة، وكان لا أساس لوجوب التزامه بالأحكام الصادرة فى الدعاوى الأخرى المرددة بين الطاعن وبين مستأجرين آخرين واتخاذها قرينة على ما يخالف ما جاء بتقرير الخبير تبعاً لاختلاف مجال الإصلاح ومداه فى كل من شقق النزاع على ما سلف بيانه، فإنه لا على المحكمة أن اعتمدت تقرير الخبير للأسباب التى أقيم عليها دون أن تستجيب لطلب الطاعن استدعاء الخبير لمناقشته أو تعيين خبير آخر والانتقال للمعاينة، ويكون النعى على الحكم بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب على غير أساس.
وحيث إن حاصل النعى بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون، ذلك أن الخبير اعتد بأجرة المثل على أساس أجرة شقتين أخرتين بذات العقار عن شهرى يناير 1957 ونوفمبر سنة 1958، فى حين أن الأجرة الواجب الأخذ بها طبقاً للقانون رقم 121 لسنة 1947 هى اجرة المثل فى شهر إبريل سنة 1941 فضلاً عن أنه رغم اتخاذه من أجرة الشقتين المشار إليهما أساساً لتحديد أجرة شقة النزاع فإنه لم يأخذ بالتعديل الذى لحقها بالزيادة بموجب الحكم الصادر فى الدعويين رقمى 4534/ 1965 و4996/ 1966 مدنى القاهرة الابتدائية وهو ما يعيبه بالخطأ فى تطبيق القانون.
وحيث إن النعى مردود، ذلك أنه لما كان المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن أجرة شهر أبريل 1941 المتخذة أساساً لتحديد أجور الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 121 لسنة 1947 الواجب التطبيق يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة والقرائن مهما كانت قيمة الأجرة وذلك لأن المطلوب إثباته ليس التعاقد فى ذاته بل قيمة الأجرة فى تاريخ معين وهى تعتبر بهذه المثابة واقعة مادية اتخذ منها المشرع أساساً لتحديد الأجرة القانونية الحالية، كما أن الإيصال بسداد الأجرة عن مدة معاصرة لشهر الأساس وإن كان لا يصلح دليلاً كاملاً على الأجرة فيه إلا أنه يجوز اعتباره قرينة قضائية عليها. لما كان ذلك، وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه لم يتخذ من أجرة الشقتين المشار إليهما بسبب النعي أجرة مثل لشقة النزاع وإنما استدل على أجرتها في شهر إبريل 1941 بعقود إيجار وإيصالات صادرة عن شقق أخرى مماثلة في ذات المبنى تراوحت الأجرة المحددة بها بين جنيهين شهريا فيما تحرر منها قبل العمل بالقانون رقم 121 لسنة 1947 وبين 2 جنيه و200 مليم و2 جنيه و300 مليم شهرياً بالنسبة لما صدر منها بعد ذلك، وهو منه استدلال سائغ له سنده من تماثل وحدات متعددة في العقار من حيث مقدار أجرة الأساس وما صارت إليه بعد إضافة الزيادة المقررة بالقانون سالف الإشارة، فإن الحكم إذ اتخذ من هذه الأجرة أساسا لتحديد الأجرة القانونية لعين النزاع يكون قد أصاب صحيح القانون ويكون النعي على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق