الطعن 1146 لسنة 53 ق جلسة 9 / 12 / 1991 مكتب فني 42 ج 2 ق 281 ص 1786

جلسة 9 من ديسمبر سنة 1991

برئاسة السيد المستشار/ محمد عبد الحميد نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ أحمد غرابة، يحيى عارف نواب رئيس المحكمة، كمال مراد وأحمد الحديدي.

---------------

(281)
الطعن رقم 1146 لسنة 53 القضائية

إيجار "إيجار الأماكن" "سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد".
خلافة المالك الجديد للمالك السابق في إيجار العقار. م 6 ق 49 لسنة 1977. نطاقها. الإيجار الصادر من البائع قبل البيع عن عين لم تكن موجودة عند إبرام عقد البيع. عدم نفاذه في حق المالك الجديد (مثال بشأن المباني التي يستحدثها المالك الجديد)

----------------

النص في المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه "استثناءً من حكم المادة 604 من القانون المدني تسري عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ انتقال الملكية" يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن خلافة المالك الجديد للمالك القديم في الإيجار إنما تستمد من خلافته له في الملكية باعتبار أن التزام الخلف بتمكين المستأجر من السلف من الاستمرار في الانتفاع بالعقار المؤجر إليه من هذا الأخير مترتب على انتقال الحق في استغلال ذلك العقار من السلف إلى الخلف كأثر من آثار انتقال الملكية، وفي ذلك ما يوجب - تعرفاً على نطاق الخلافة في الإيجار - الوقوف على نطاق الخلافة في الملكية وذلك بتحديد العقار الذي انصب عليه التصرف الناقل للملكية، إذ في حدوده وحده تتحدد الخلافة في الإيجار، لما كان ذلك وكان الثابت من أوراق الدعوى أن العقار الذي آلت ملكيته للطاعن بموجب العقد المسجل رقم..... لسنة..... توثيق الإسكندرية قد اقتصرت حدوده على أرض فضاء وما بها من أساسات لجراج لم يتم، ومن ثم تتحدد الخلافة في الإيجار بحدود هذا العقار - سالف البيان - فحسب ولا تتجاوزها إلى المباني التي استحدثها المالك الجديد بعد انتقال الملكية إليه، وإذ كانت عين النزاع لم يشملها البيع الصادر للطاعن من المطعون ضده الثاني إذ لم تكن قد وجدت حينئذ فيكون عقد الإيجار الذي أبرمه المطعون ضده الثاني للمطعون ضده الأول عن تلك العين غير نافذ في حق المالك الجديد.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى رقم 7265 لسنة 1980 مدني الإسكندرية الابتدائية على الطاعن والمطعون ضده الثاني بطلب الحكم بإلزام الطاعن بتسليم الشقة المؤجرة له من المطعون ضده الثاني بالعقد المؤرخ 5/ 1/ 1979 وتمكينه منها، تأسيساً على أن الطاعن اشترى العقار الكائن به العين المؤجرة له ونازعه في أحقيته في الانتفاع بها كمستأجر لها من المطعون ضده الثاني البائع له، وبتاريخ 31/ 1/ 1982 حكمت المحكمة بإلزام الطاعن في مواجهه المطعون ضده الثاني بتسليم العين المؤجرة وتمكين المطعون ضده الأول منها، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 194 لسنة 38 ق الإسكندرية، وبتاريخ 19/ 2/ 1983 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى الطاعن بهما على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول إن عقد الإيجار يرتب حقاً شخصياً للمستأجر قبل المؤجر وهذا يقتضي - لكي يسري العقد على المالك الجديد - أن تكون العين المؤجرة موجودة عند شرائه إياها، وإذ لم تكن عين النزاع موجودة عند إبرام عقد البيع سند الطاعن والثابت به أن العقار المبيع عبارة عن أرض فضاء عليها أساسات لجراج لم يتم بعد، ومن ثم فلا يعتبر خلفاً خاصاً للمطعون ضده الثاني في شأن العين المؤجرة، ولا ينصرف إليه بالتالي أثر عقد الإيجار الذي أبرمه الأخير في 15/ 1/ 1979 للمطعون ضده الأول، وإذ قضى الحكم المطعون فيه - على خلاف هذا النظر - بتمكين المطعون ضده الأول من شقة النزاع تأسيساً على أن عقد الإيجار الصادر له عقد صحيح يسري في حقه، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه "استثناءً من حكم المادة 604 من القانون المدني تسري عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ انتقال الملكية" يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على إن خلافة المالك الجديد للمالك القديم في الإيجار إنما تستمد من خلافته له في الملكية باعتبار أن التزام الخلف بتمكين المستأجر من السلف من الاستمرار في الانتفاع بالعقار المؤجر إليه من هذا الأخير مترتب على انتقال الحق في استغلال هذا العقار من السلف إلى الخلف كأثر من آثار انتقال الملكية، وفي ذلك ما يوجب - تعرفاً على نطاق الخلافة في الإيجار - الوقوف على نطاق الخلافة في الملكية وذلك بتحديد العقار الذي انصب عليه التصرف الناقل للملكية، إذ في حدوده تتحدد الخلافة في الإيجار، لما كان ذلك وكان الثابت من أوراق الدعوى أن العقار الذي آلت ملكيته للطاعن بموجب العقد المسجل رقم 2145 لسنة 1979 توثيق الإسكندرية قد اقتصرت حدوده على أرض فضاء وما بها من أساسات لجراج لم يتم، ومن ثم تتحدد الخلافة في الإيجار بحدود هذا العقار سالف البيان فحسب ولا تتجاوزها إلى المباني التي استحدثها المالك الجديد بعد انتقال الملكية إليه، وإذ كانت عين النزاع لم يشملها البيع الصادر للطاعن من المطعون ضده الثاني إذ لم تكن قد وجدت حينئذ، فيكون عقد الإيجار الذي أبرمه المطعون ضده الثاني للمطعون ضده الأول عن تلك العين غير نافذ في حق المالك الجديد وإذ قضى الحكم المطعون فيه على خلاف ذلك النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.
وحيث إن هذا الموضوع صالح للفصل فيه.