الطعن 8571 لسنة 63 ق جلسة 29 / 4 / 1998 مكتب فني 49 ج 1 ق 90 ص 362

جلسة 29 من إبريل سنة 1998

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعى، عزت عمران، سيد قايد وعبد الله عصر نواب رئيس المحكمة.

---------------------

(90)
الطعن رقم8571 لسنة 63 القضائية

(1،3 ) إيجار " إيجار الأماكن " " عقد الإيجار: تعريف عقد الإيجار " " التزامات طرفي عقد الإيجار " " أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم سداد الأجرة ". حكم " تسبيبه: عيوب التدليل ".
(1) عقد الإيجار. ماهيته. حيلولة المؤجر بين المستأجر والانتفاع بالعين المؤجرة. أثره. عدم استحقاقه للأجرة. علة ذلك. م 558 مدنى.
 (2)دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة. منازعة المستأجر جدياً في مقدار الأجرة أو استحقاقها. أثره. وجوب الفصل في هذه المنازعة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء.
(3) تمسك الطاعنين بأن الأجرة المطالب بها تزيد على الأجرة المستحقة وأنها متنازع فيها لعدم انتفاعهم بإحدى الشقين محل عقد الإيجار لاستئجار المطعون ضده الثاني لها بما لا تستحق عنها أجرة وتدليلهم على ذلك بالمستندات. دفاع جوهري. قضاء الحكم المطعون فيه بإخلائهم من الشقين لعدم سدادهم الأجرة الواردة عليهما والمتفق عليها بعقد الإيجار دون تمحيص هذا الدفاع. خطأ وقصور.

---------------

1 - النص في المادة 558 من القانون المدني على أن " الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لقاء أجر معلوم " يدل على أن عقد الإيجار من عقود المعاوضة تتقابل فيه الالتزامات بين طرفين، والأجرة فيه تتقابل مدة الانتفاع فلا يستحق المؤجر الأجرة إلا إذا مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، فإذا ما حال بينه وبين الانتفاع بها فلا تكون هناك أجرة مستحقة.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه إذا كانت الأجرة - في دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سدادها - متنازعاَ عليها من المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة في الفصل في طلب الإخلاء.
3 - إذ كان الطاعنون قد تمسكوا بدفاعهم أمام محكمة الموضوع بأن الأجرة محل الدعوى تزيد على الأجرة المستحقة وأنه منازع فيها تأسيسا على أنه وإن كان عقد إيجار مورثهم المؤرخ 1/ 7/ 1975يرد على الشقتين محل النزاع إلا أنه لم ينتفع بالشقة الكائنة بالطابق الأول العلوى وبالتالي لا تستحق أجرة عنها، ودللوا على صحة دفاعهم هذا بتدخل المطعون ضده الثاني وإقراره بأنه يستأجر الشقة الأخيرة من مالكة العقار بعقد مؤرخ 1/ 11/ 1975 وأنه هو الذى يشغلها وينتفع بها والقائم بسداد أجرتها، وأيضاً بما انتهى إليه تقرير الخبير المنتدب في الدعوى الذى أكد صحة هذا الدفاع، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه برفض هذا الدفاع على ما أوردة بمدوناته من أنه "... عن السبب الثالث الذى ينعى به المستأنفون - الطاعنون - على الحكم المستأنف قضاءه بالفسخ رغم وجود أجرة محل نزاع باعتبار أن عقد الإيجار تضمن شقتين بأجرة واحدة وأن حقيقة الأمر أن المستأجر لا يشغل إحداهما حسبما هو ثابت بالأوراق بما يجعل الأجرة المطالب بها تزيد على الأجرة المستحقة - فمردود عليه بأن المحكمة إذا قضت بالفسخ ترتيباً على عدم سداد الأجرة المستحقة فإنها استندت في ذلك إلى عقد إيجار عين التداعي والذى تحددت فيه القيمة الإيجارية باتفاق طرفيه وتضمن الشرط الصريح الفاسخ، وثبت لديها عدم سداد الأجرة عن المدة المطالب بها، وهو إسناد صحيح دون حاجة بها إلى بحث ما إذا كان المستأجر يشغل العين حقيقة أو لا فلا يعفى المستأجر من سداد الأجرة إقامته فيها وشغلها من عدمه طالما كان عقد الإيجار لا يزال صحيحاً ونافذاً بين طرفيه " ، في حين أن مجرد وجود عقد إيجار باسم مورث الطاعنين لا يكفى لمطالبته وورثته من بعده - بالأجرة الثابتة به إلا إذا مكن المؤجر المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، ومن ثم فإن الحكم يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث وتمحيص دفاع الطاعنين المشار إليه على ضوء ما دللوا به على صحته، رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوى بما يشوبه أيضاً بالقصور في التسبيب.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام على مورث الطاعنين الدعوى رقم 549 لسنة 1979 أمام محكمة بندر منيا القمح الجزئية طالبا الحكم - بصفة مستعجلة - بطرده من الشقتين المبينتين بالصحيفة وبتسليمهما له، وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد مؤرخ 1/ 7/ 1975 استأجر من مورث الطاعنين شقتين بالطابق الأول والثاني العلويين بأجرة شهرية مقدارها مبلغ عشرة جنيهات، وإذ امتنع عن سداد الأجرة اعتباراً من 1/ 7/ 1975 حتى نهاية يونيو سنة 1979 رغم تكليفه بالسداد فقد أقام الدعوى، ادعى مورث الطاعنين بتزوير التوقيع المنسوب إليه على عقد الإيجار وتنازل المطعون ضده عن صفة الاستعجال، حكمت المحكمة بعدم اختصاصها بنظر الدعوى وبإحالتها إلى محكمة الزقازيق الابتدائية حيث قيدت الدعوى برقم 587 لسنة 1980، ندبت المحكمة قسم أبحاث التزييف والتزوير لإجراء المضاهاة على توقيع مورث الطاعنين على عقد الإيجار، وبعد أن أودع تقريره، تدخل المطعون ضده الثاني منضماً إلى مورث الطاعنين بطلب رفض الدعوى تأسيساً على أنه يستأجر الشقة الكائنة بالدور الأول العلوى بعقد مؤرخ 1/ 11/ 1975، ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره، قام مورث الطاعنين بإدخال المطعون ضده الثالث خصما في الدعوى، حكمت المحكمة برفض الادعاء بالتزوير ثم قضت بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 7/ 1975 وبتسليم المطعون ضده الأول الشقة الكائنة بالطابق الأول العلوى تسليماً حكمياً، وبتسليم الشقة الكائنة بالطابق الثاني العلوى تسليما فعلياً. استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئناف رقم 633 لسنة 35 ق المنصورة، وبتاريخ 8/ 9/ 1993 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، والإخلال بحق الدفاع، وفى بيان ذلك يقولون إنهم تمسكوا بدفاعهم أمام محكمة الموضوع بأنه وإن كان عقد إيجار مورثهم المؤرخ 1/ 7/ 1975 يرد على الشقتين محل النزاع إلا أن الثابت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن الشاغل الفعلي للشقة الكائنة بالطابق الأول العلوى هو المطعون ضده الثاني الذى يستأجرها بموجب عقد مؤرخ 1/ 11/ 1975 ويقيم بها منذ هذا التاريخ، وبالتالي فلا يستحق عنها في ذمة مورثهم أي أجرة طالما أنه لم يشغلها ولم ينتفع بها، وتكون الأجرة المستحقة عن الشقة الأخرى الكائنة بالطابق الثاني العلوى مقدارها مبلغ ثلاثة جنيهات شهرياً، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وجاءت أسبابه قاصرة في هذا الخصوص فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 558 من القانون المدني على أن "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لقاء أجر معلوم" يدل على أن عقد الإيجار من عقود المعاوضة تتقابل فيه الالتزامات بين طرفين، والأجرة فيه تقابل مدة الانتفاع فلا يستحق المؤجر الأجرة إلا إذ ا مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، فإذا ما حال بينه وبين الانتفاع بها فلا تكون هناك أجرة مستحقة، وكان من المقرر في قضاء هذه المحكمة - أنه إذا كانت الأجرة - في دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سدادها - متنازعاَ عليها من المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة في الفصل في طلب الإخلاء. لما كان ذلك، وكان الطاعنون قد تمسكوا بدفاعهم أمام محكمة الموضوع بأن الأجرة محل الدعوى، تزيد على الأجرة المستحقة وأنه منازع فيها تأسيساً على أنه وإن كان عقد إيجار مورثهم المؤرخ 1/ 7/ 1975يرد على الشقتين محل النزاع إلا أنه لم ينتفع بالشقة الكائنة بالطابق الأول العلوى وبالتالي لا تستحق أجرة عنها، ودللوا على صحة دفاعهم هذا بتدخل المطعون ضده الثاني وإقراره بأنه يستأجر الشقة الأخيرة من مالكة العقار بعقد مؤرخ 1/ 11/ 1975 وأنه هو الذى يشغلها وينتفع بها والقائم بسداد أجرتها، وأيضاً بما انتهى إليه تقرير الخبير المنتدب في الدعوى الذى أكد صحة هذا الدفاع، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه برفض هذا الدفاع على ما أوردة بمدوناته من أنه "... عن السبب الثالث الذى ينعى به المستأنفون - الطاعنون - على الحكم المستأنف قضاءه بالفسخ رغم وجود أجرة محل نزاع باعتبار أن عقد الإيجار تضمن شقتين بأجرة واحدة وأن حقيقة الأمر أن المستأجر لا يشغل إحداهما حسبما هو ثابت بالأوراق بما يجعل الأجرة المطالب بها تزيد على الأجرة المستحقة - فمردود عليه بأن المحكمة إذا قضت بالفسخ ترتيباً على عدم سداد الأجرة المستحقة - فإنها استندت في ذلك إلى عقد إيجار عين التداعي والذى تحددت فيه القيمة الإيجارية باتفاق طرفيه وتضمن الشرط الصريح الفاسخ، وثبت لديها عدم سداد الأجرة عن المدة المطالب بها، وهو إسناد صحيح دون حاجة بها إلى بحث ما إذا كان المستأجر يشغل العين حقيقة أو لا فلا يعفى المستأجر من سداد الأجرة إقامته فيها وشغلها من عدمه طالما كان عقد الإيجار لا يزال صحيحا ونافذا بين طرفيه"، في حين أن مجرد وجود عقد إيجار باسم مورث الطاعنين لا يكفى - على ما سلف - لمطالبته - و ورثته من بعده - بالأجرة الثابتة به إلا إذا مكن المؤجر المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، ومن ثم فإن الحكم يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبة هذا الخطأ عن بحث وتمحيص دفاع الطاعنين المشار إليه على ضوء ما دللوا به على صحته، رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوى بما يشوبه أيضاً بالقصور في التسبيب ويوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.