برئاسة السيد المستشار/ محمد محمود عبد اللطيف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ علي حسين جمجوم، يوسف عبد الحليم الهته، محمد زكي خميس نواب رئيس المحكمة وحامد عبد الوهاب علام.
--------------------
1 - المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن مفاد الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة, فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا بسبب تجاوزه الأجرة المستحقة فعلا في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة.
2 - المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن بطلان التكليف من النظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك به المستأجر وهو بهذه المثابة مما تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض.
3 - المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن المقصود بالأجرة المستحقة وفقا للمادة 31 من القانون 49 لسنة 1977 لا يقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة بقرار لجنة التقدير بموجب حكم صدر في الطعن عليه، وإنما يقصد بها ما جعله القانون في حكم الأجرة وملحقاتها عملا بالقاعدة المقررة بالمادة 27 من هذا القانون والتي تقضي بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد، ومن ملحقات الأجرة والتي تأخذ حكمها ثمن المياه أو الكهرباء أو أجرة البواب وما يضاف إليها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وما تنص عليه القوانين الأخرى بشأن الضرائب والرسوم.
4 - المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ إنه وإن استحدث المشرع في المادة التاسعة من القانون 136 لسنة 1981 حكما يقضي بتوزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني ـ والتي يدخل ضمنها مصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحي بين المالك وشاغلي المبنى وفقا للنسب المحددة بهذه المادة، إلا أن التكاليف التي يلتزم بها المستأجر تطبيقا لهذا النص لا تدخل ضمن القيمة الإيجارية المحددة للعين المؤجرة بل تعد التزاما مستقلا عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المقررة قانونا فلا يترتب على التأخير في سدادها ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من أثار ذلك أن المشرع لو أراد أن يسوى بين أثر تخلف المستأجر عن الوفاء بكل من هذين الالتزامين، ما أوعزه النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة في المادتين 14، 37 من القانون 49 لسنة 1977 من أنه يترتب على عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار.
5 - المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلاتها فالتفت الحكم عنها أو أطرح دلالتها المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن يبين بمدوناته ما يبرر هذا الإطراح فإنه يكون قاصرا.
6 - إذا كان الطاعن قد قدم بجلسة / / 19 أمام محكمة الاستئناف إيصالات سداد أجرة منسوبة للمطعون ضدها ومنها الإيصال المؤرخ / / 1993 ثم قدم خلال الميعاد المحدد مذكرة بدفاعه ضمنها التعقيب على هذا الإيصال، وأنه سابق على رفع الدعوى واستدل به وبالإيصالات السابقة على أن مقدار الأجرة ...... شهريا ضمن صحيفة استئنافه دفعا ببطلان التكليف بالوفاء وكانت محكمة الاستئناف لم تفطن إلى حقيقة دفاع الطاعن بشأن بطلان التكليف لتضمنه أجرة شهر أغسطس سنة 1993 رغم سبق سدادها للمطعون ضدها وقعدت عن بحث أثر هذا الإيصال على التكليف بالوفاء كما لم تعمل من تلقاء نفسها على تصفية الخلاف بشأن مقدار الأجرة المحددة بالعقد والإيصالات المقدمة من الطاعن مع أنهما يتحدان من حيث المقدار لو فطنت إلى استبعاد مقابل الكسح والذي لا يدخل ضمن مقدار الأجرة الموجبة للإخلاء بما يعيب حكمها بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب.
-------------------
الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم ... لسنة 1994 إيجارات أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 31/1/1976 والتسليم, وقالت بياناً لها إنه بموجب هذا العقد استأجر الطاعن منها شقة النزاع بأجرة شهرية مقدارها 5.250 جنيهاً وقد تأخر في سداد الأجرة من 1/1/1993 رغم تكليفه بالوفاء فأقامت دعواها, حكمت المحكمة بالإخلاء والتسليم. استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم ... لسنة 112 قضائية, وبتاريخ 7/6/1995 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض, وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه, وإذ عرض الطعن على المحكمة - في غرفة المشورة - حددت جلسة لنظره, وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه أنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن الأجرة الواردة بعقد الإيجار ومقدارها 5.250 جنيهاً ليست هي الأجرة القانونية لأنها تتضمن مبلغ خمسين قرشاً إزالة مخلفات الصرف الذي لم يعد ملتزماً بأدائه بعد أن أصبحت المنطقة التي بها عقار النزاع تعمل بنظام الصرف الصحي من قبل الدولة منذ ما يزيد على عشر سنوات, هذا إلى أنه قدم إيصالاً بسداد أجرة شهر أغسطس سنة 1993 سابقاً على إعلانه بالتكليف بالوفاء مع ذلك اشتمل عليه التكليف مما يبطله, كما قدم إيصالات تفيد قيامه بسداد الأجرة القانونية الثابتة بمأمورية العوائد ومقدارها 4.750 جنيهاً حتى أغسطس 1993 وهي الأجرة التي انعقدت عليها إرادة الطرفين وظل يدفعها دون أي اعتراض من المطعون ضدها لمدة خمسة عشر سنة لاحقة لعقد الإيجار وسابقة على رفع الدعوى, ويعد ذلك بمثابة اتفاق لاحق على تعديل الأجرة الواردة بالعقد, وإذ قضى الحكم بإخلائه من العين والتفت عن دلالة تلك الإيصالات فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والقصور في التسبيب مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن مؤدى الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة, فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون مقبولة, وبطلان التكليف من النظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك به المستأجر وهو بهذه المثابة مما تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض, وأن المقصود بالأجرة المستحقة وفقاً للمادة 31 من القانون 49 لسنة 1977 لا يقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة بقرار لجنة التقدير أو بموجب حكم صدر في الطعن عليه, وإنما يقصد بها ما جعله القانون في حكم الأجرة وملحقاتها عملاً بالقاعدة العامة المقررة بالمادة 27 من هذا القانون والتي تقضي بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد. ومن ملحقات الأجرة والتي تأخذ حكمها ثمن المياه أو الكهرباء أو أجرة البواب وما يضاف إليها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وما تنص عليه القوانين الأخرى بشأن الضرائب والرسوم, وأنه وإن استحدث المشرع في المادة التاسعة من القانون 136 لسنة 1981 حكماً يقضي بتوزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني - والتي يدخل ضمنها مصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحي - بين المالك وشاغلي المبنى وفقاً للنسب المحددة بهذه المادة, إلا أن التكاليف التي يلتزم بها المستأجر تطبيقاً لهذا النص لا تدخل ضمن القيمة الإيجارية المحددة للعين المؤجرة بل تعد التزاماً مستقلاً عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المقررة قانوناً, فلا يترتب على التأخير في سدادها ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار, ذلك أن المشرع لو أراد أن يسوي بين أثر تخلف المستأجر عن الوفاء بكل من هذين الالتزامين ما أوعزه النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة في المادتين 14, 37 من القانون 49 لسنة 1977 من أنه يترتب على عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار. ولما كان من المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عنها أو أطرح دلالتها المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن يبين بمدوناته ما يبرر هذا الإطراح فإنه يكون قاصراً. وكان الطاعن قد قدم بجلسة / / أمام محكمة الاستئناف إيصالات سداد أجرة منسوبة للمطعون ضدها ومنها الإيصال المؤرخ / / , ثم قدم خلال الميعاد المحدد مذكرة بدفاعه ضمنها التعقيب على هذا الإيصال وأنه سابق على رفع الدعوى واستدل به وبالإيصالات السابقة على أن مقدار الأجرة .... جنيهاً شهرياً, ثم ضمن صحيفة استئنافه دفعاً ببطلان التكليف بالوفاء, وكانت محكمة الاستئناف لم تفطن إلى حقيقة دفاع الطاعن بشأن بطلان التكليف لتضمنه أجرة شهر أغسطس سنة 1993 رغم سبق سدادها للمطعون ضدها وقعدت عن بحث أثر هذا الإيصال على التكليف بالوفاء كما لم تعمل من تلقاء نفسها على تصفية الخلاف بشأن مقدار الأجرة المحددة بالعقد والإيصالات المقدمة من الطاعن مع أنهما يتحدان من حيث المقدار لو فطنت إلى استبعاد مقابل الكسح والذي لا يدخل ضمن مقدار الأجرة الموجبة للإخلاء مما يعيب حكمها بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم ... لسنة 1994 إيجارات أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 31/1/1976 والتسليم, وقالت بياناً لها إنه بموجب هذا العقد استأجر الطاعن منها شقة النزاع بأجرة شهرية مقدارها 5.250 جنيهاً وقد تأخر في سداد الأجرة من 1/1/1993 رغم تكليفه بالوفاء فأقامت دعواها, حكمت المحكمة بالإخلاء والتسليم. استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم ... لسنة 112 قضائية, وبتاريخ 7/6/1995 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض, وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه, وإذ عرض الطعن على المحكمة - في غرفة المشورة - حددت جلسة لنظره, وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه أنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن الأجرة الواردة بعقد الإيجار ومقدارها 5.250 جنيهاً ليست هي الأجرة القانونية لأنها تتضمن مبلغ خمسين قرشاً إزالة مخلفات الصرف الذي لم يعد ملتزماً بأدائه بعد أن أصبحت المنطقة التي بها عقار النزاع تعمل بنظام الصرف الصحي من قبل الدولة منذ ما يزيد على عشر سنوات, هذا إلى أنه قدم إيصالاً بسداد أجرة شهر أغسطس سنة 1993 سابقاً على إعلانه بالتكليف بالوفاء مع ذلك اشتمل عليه التكليف مما يبطله, كما قدم إيصالات تفيد قيامه بسداد الأجرة القانونية الثابتة بمأمورية العوائد ومقدارها 4.750 جنيهاً حتى أغسطس 1993 وهي الأجرة التي انعقدت عليها إرادة الطرفين وظل يدفعها دون أي اعتراض من المطعون ضدها لمدة خمسة عشر سنة لاحقة لعقد الإيجار وسابقة على رفع الدعوى, ويعد ذلك بمثابة اتفاق لاحق على تعديل الأجرة الواردة بالعقد, وإذ قضى الحكم بإخلائه من العين والتفت عن دلالة تلك الإيصالات فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والقصور في التسبيب مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن مؤدى الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة, فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون مقبولة, وبطلان التكليف من النظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك به المستأجر وهو بهذه المثابة مما تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض, وأن المقصود بالأجرة المستحقة وفقاً للمادة 31 من القانون 49 لسنة 1977 لا يقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة بقرار لجنة التقدير أو بموجب حكم صدر في الطعن عليه, وإنما يقصد بها ما جعله القانون في حكم الأجرة وملحقاتها عملاً بالقاعدة العامة المقررة بالمادة 27 من هذا القانون والتي تقضي بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد. ومن ملحقات الأجرة والتي تأخذ حكمها ثمن المياه أو الكهرباء أو أجرة البواب وما يضاف إليها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وما تنص عليه القوانين الأخرى بشأن الضرائب والرسوم, وأنه وإن استحدث المشرع في المادة التاسعة من القانون 136 لسنة 1981 حكماً يقضي بتوزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني - والتي يدخل ضمنها مصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحي - بين المالك وشاغلي المبنى وفقاً للنسب المحددة بهذه المادة, إلا أن التكاليف التي يلتزم بها المستأجر تطبيقاً لهذا النص لا تدخل ضمن القيمة الإيجارية المحددة للعين المؤجرة بل تعد التزاماً مستقلاً عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المقررة قانوناً, فلا يترتب على التأخير في سدادها ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار, ذلك أن المشرع لو أراد أن يسوي بين أثر تخلف المستأجر عن الوفاء بكل من هذين الالتزامين ما أوعزه النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة في المادتين 14, 37 من القانون 49 لسنة 1977 من أنه يترتب على عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار. ولما كان من المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عنها أو أطرح دلالتها المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن يبين بمدوناته ما يبرر هذا الإطراح فإنه يكون قاصراً. وكان الطاعن قد قدم بجلسة / / أمام محكمة الاستئناف إيصالات سداد أجرة منسوبة للمطعون ضدها ومنها الإيصال المؤرخ / / , ثم قدم خلال الميعاد المحدد مذكرة بدفاعه ضمنها التعقيب على هذا الإيصال وأنه سابق على رفع الدعوى واستدل به وبالإيصالات السابقة على أن مقدار الأجرة .... جنيهاً شهرياً, ثم ضمن صحيفة استئنافه دفعاً ببطلان التكليف بالوفاء, وكانت محكمة الاستئناف لم تفطن إلى حقيقة دفاع الطاعن بشأن بطلان التكليف لتضمنه أجرة شهر أغسطس سنة 1993 رغم سبق سدادها للمطعون ضدها وقعدت عن بحث أثر هذا الإيصال على التكليف بالوفاء كما لم تعمل من تلقاء نفسها على تصفية الخلاف بشأن مقدار الأجرة المحددة بالعقد والإيصالات المقدمة من الطاعن مع أنهما يتحدان من حيث المقدار لو فطنت إلى استبعاد مقابل الكسح والذي لا يدخل ضمن مقدار الأجرة الموجبة للإخلاء مما يعيب حكمها بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق