الطعن 10016 لسنة 64 ق جلسة 28 / 3 / 2001 مكتب فني 52 ج 1 ق 95 ص 456

جلسة 28 من مارس سنة 2001

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر "نائب رئيس المحكمة" وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعي، عزت عمران، سيد قايد وعبد الغفار المنوفي "نواب رئيس المحكمة".

------------------

(95)
الطعن رقم 10016 لسنة 64 القضائية

(1 - 5) إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم سداد الأجرة وملحقاتها: التكليف بالوفاء" "تحديد الأجرة" "الالتزام بقيمة استهلاك المياه". نظام عام. حكم "تسبيبه: عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون".
(1) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها أو ملحقاتها. م 18/ ب ق 136 لسنة 1981. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً لتضمنه أجرة تجاوز المستحق فعلاً في ذمة المستأجر. أثره. عدم قبول الدعوى.
(2) بطلان التكليف بالوفاء. تعلقه بالنظام العام. التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض. شرطه. ألا يخالطه واقع لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع أو كانت عناصره تحت نظرها عند الحكم في الدعوى.
(3) قواعد تحديد الأجرة وتعيين أسباب الإخلاء. تعلقها بالنظام العام. سريانها بأثر فوري من تاريخ نفاذها.
(4) عدم التزام المستأجر بقيمة استهلاك المياه إلا ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلي. م 33 ق 49 لسنة 1977.
(5) تضمين التكليف بالوفاء قيمة استهلاك المياه وفقاً لعقد الإيجار خلوه من بيان المستهلك من المياه وقيمة المستحق فعلاً في ذمة الطاعنة. أثره. وقوعه باطلاً. مخالفة ذلك. خطأ.

-----------------

1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالأجرة شرطاً أساساً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة - أو ملحقاتها التي تأخذ حكمها - فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوز الأجرة المطالب بها المبلغ المستحق فعلاً في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة.
2 - بطلان التكليف متعلقاً بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به، وهو بهذه المثابة تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان مبنياً على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى.
3 - من المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن قواعد تحديد أجرة الأماكن التي تسري عليها التشريعات الاستثنائية وبقية أسباب الإخلاء تتعلق بالنظام العام وبالتالي تسري بأثر فوري من تاريخ نفاذها.
4 - النص في المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مفاده أن المستأجر لا يلتزم بقيمة استهلاكه المياه المتفق عليها في العقد، وإنما بقيمة ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلي وفق الأسس المبينة بالنص.
5 - إذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضدها قد ضمنت إنذارها المؤرخ 15/ 11/ 1993 السابق على رفع الدعوى تكليف الطاعنة بالوفاء بمبلغ 40.130 جنيه مقابل استهلاك المياه عن المدة من شهر 7/ 1991 حتى شهر 8/ 1993 وفقاً لما جاء بعقد الإيجار، وكان تحديدها لهذا المبلغ قد شابه البطلان إذ جاء خلواً من بيان مقدار المستهلك من المياه وقيمته المستحقة فعلاً في ذمة الطاعنة مما يكون معه هذا التكليف بالوفاء قد وقع باطلاً حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بفسخ عقد الإيجار وبالإخلاء استناداً لهذا التكليف فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعنة الدعوى رقم.... لسنة..... أمام محكمة طنطا الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 9/ 1990 وإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وتسليمها لها، وقالت بياناً لدعواها، أنه بموجب هذا العقد، استأجرت منها الطاعنة الشقة محل النزاع بأجرة شهرية مقدارها مبلغ 40 جنيهاً، وإذ تأخرت في سداد الأجرة ورسم النظافة عن المدة من 1/ 2/ 1993 حتى 1/ 11/ 1993، وقيمة استهلاك المياه عن الفترة من شهر 7/ 1991 حتى شهر 8/ 1993 ومقدارها مبلغ 40.130 جنيه، وفقاً لما جاء بالعقد، رغم تكليفها بالوفاء، فقد أقامت الدعوى حكمت المحكمة بطلبات المطعون ضدها، استأنف الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم.... لسنة.... استئناف طنطا، وبتاريخ 14/ 11/ 1994 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك تقول أن المشرع اعتبر التكليف بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سدادها وأنه يشترط في هذا التكليف أن لا تجاوز الأجرة المطلوبة ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر، وإذ كان الثابت بالأوراق أن أجرة العين محل النزاع شاملة رسم النظافة عن المدة من 1/ 2/ 1993 حتى 1/ 11/ 1993 مقدارها مبلغ 408 جنيهاً وكان التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى قد تضمن تكليفها بالوفاء بمبلغ 448.130 جنيه، على سند من أن المبلغ المضاف يمثل مقابل استهلاك المياه، رغم أن الأوراق خلت من الدليل على قيمة هذا الاستهلاك ونصيبها فيه، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف، يكون معيباً مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة - وملحقاتها التي تأخذ حكمها - فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوز الأجرة المطالب بها المبلغ المستحق فعلاً في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة، ويعتبر بطلان التكليف متعلقاً بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به، وهو بهذه المثابة تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان مبنياً على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى، كما أن من المقرر أن قواعد تحديد أجرة الأماكن التي تسري عليها التشريعات الاستثنائية وبقية أسباب الإخلاء تتعلق بالنظام العام وبالتالي تسري بأثر فوري من تاريخ نفاذها، وإذ كان النص في المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن "تكون قيمة استهلاك المياه على عاتق شاغلي الأماكن.... وفقاً للقواعد الآتية: - ( أ ) قيمة ما تسجله العدادات الفرعية المركبة بوحداتهم إن وجدت.... (ب) إذا لم توجد عدادات فرعية بأية وحدة من وحدات المبنى فتوزع قيمة استهلاك المياه التي يسجلها العداد الرئيسي على الشاغلين بحسب حجرات كل وحدة إلى عدد حجرات المبنى جمعية وتحسب الصالة حجرة واحدة ولو تعددت..... ويقع باطلاً كل اتفاق يخالف القواعد سالفة الذكر" مفاده أن المستأجر لا يلتزم بقيمة استهلاكه المياه المتفق عليها في العقد، وإنما بقيمة ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلي وفق الأسس المبينة بالنص، لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن المطعون ضدها قد ضمنت إنذارها المؤرخ 15/ 11/ 1993 السابق على رفع الدعوى تكليف الطاعنة بالوفاء بمبلغ 40.130 جنيه مقابل استهلاك المياه عن المدة من شهر 7/ 1991 حتى شهر 8/ 1993 وفقاً لما جاء بعقد الإيجار، وكان تحديدها لهذا المبلغ قد شابه البطلان إذ جاء خلواً من بيان مقدار المستهلك من المياه وقيمته المستحقة فعلاً في ذمة الطاعنة مما يكون معه هذا التكليف بالوفاء قد وقع باطلاً حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بفسخ عقد الإيجار وبالإخلاء استناداً لهذا التكليف، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم يتعين القضاء في موضوع الاستئناف رقم.... لسنة.... طنطا بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى.