المذكرة
الايضاحية
لمشروع قانون بتعديل بعض
أحكام القانون رقم 70 لسنة
1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر
وقانون المرافعات
المدنية والتجارية الصادر
بالقانون رقم 13 لسنة 1968
والقوانين أرقام 222 لسنة
1955, 107 لسنة 1976
و136 لسنة 1981, 228 لسنة
1989
(القانون رقم 6 لسنة 1991)
استهدفت أنظمة شهر التصرفات العقارية التي أخذت بها تشريعات الدول
المتقدمة, تحقيق الاستقرار اللازم للملكية العقارية بما يتناسب وأهمية هذه الملكية
وخطرها على الاقتصاد القومي في مجموعة, وهذا الاستقرار تتعدد انعكاساته الايجابية
على الجوانب الاقتصادية والاجتماعية والقانونية في حياة أي مجتمع حيث تتجلى أهمية
هذه الانعكاسات حين يغيب الاستقرار المنشود, فيسود الاضطراب وتتدهور المعاملات
العقارية وتشد إليها في تدهورها سائر المعاملات الأخرى, وتكثر المنازعات وتتشعب
فتختل مناحي الأمن في المجتمع, لذلك كان استقرار الملكية العقارية هو الشرط اللازم
والجوهري لاستقرار المعاملات العقارية وازدهارها, ومن ثم استقرار وازدهار سائر
المعاملات الأخرى, يصاحب ذلك أنه لا سبيل لقيام الائتمان العقاري بدوره في تنمية
المعاملات العقارية ودفعها لأداء دورها في النمو الاقتصادي الشامل, الا إذا قام
هذا الدور على أساس ثابت من استقرار الملكية العقارية.
وعلى قاعدة من هذا النظر, أصدر المشرع المصري القانون رقم 114 لسنة
1946 بتنظيم الشهر العقاري, حيث أوجبت أحكامه شهر جميع التصرفات العقارية والأحكام
النهائية التي من شأنها إنشاء أو تقرير حق من الحقوق العينية الأصلية أو نقله أو
تغييره أو زواله وجعل المناط في انتقال الملكية أو الحق العيني هو إجراء هذا الشهر
الذى لا يغنى عنه أي اجراء قانوني آخر يرتبط بهذا القانون, ويصبح المنفذ الحقيقي
لإنزاله منزلة التطبيق الفعلي للقانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر
والمعدل بالقانون رقم 94 لسنة 1980.
على أن الظاهرة التي سجلها التطبيق الفعلي للقانونين معا, هي أنه
بالرغم من خطورة الأثر القانوني الذى رتبه القانون رقم 114 لسنة 1946 على عدم شهر
التصرفات العقارية, فإن نسبة كبيرة من المواطنين تحجم عن إجراء هذا الشهر في اكتفاء
من بعضهم بالمحررات العرفية, ولجوء من البعض الآخر منهم إلى القضاء للحصول على
أحكام بصحة ونفاذ هذه المحررات دون تسجيلها, حتى أن نسبة دعاوى صحة التعاقد كما
تكشف عنها الاحصاءات, تبلغ لدى كثير من المحاكم أكثر من 50% من مجموع الدعاوى
المدنية المنظورة أمامها.
ولا يخفى ما لهذه الظاهرة من آثار سلبية سواء على صعيد المستوى
المنشود لاستقرار الملكية العقارية أو على مستوى ما يضيع على الخزانة العامة من
موارد كانت تكفل تحقيقها الرسوم المستحقة على الشهر فيما لو تم هذا الشهر.
وقد كشف تعقب أسباب هذه الظاهرة عن أمرين جوهريين يشكلان المحور الأساسي
لها, وهما:
الأمر الأول:
تعقد عملية الشهر الناشئ عن استلزام الرجوع إلى جهات حكومية عديدة
للحصول على بيان بموقعها من المادة موضوع المحرر محل الشهر, وهو الأمر الذى كان
الباعث إليه هو ضمان أداء الالتزامات المالية المستحقة لهذه الجهات, وفيما لا شأن
لعملية الشهر به.
الأمر الثاني:
أخذ القانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر بنظام التحري,
الذى يجيز لمصلحة الشهر والتوثيق, بعد اتمام الشهر, أن تجرى تحرياتها للتعرف على
القيمة الحقيقية للأموال موضوع المحررات المشهرة, فإذا أسفرت التحريات عن تقدير
لهذه القيمة, بأكثر مما تضمنه المحرر, فإنها تطالب بفروق الرسوم المستحقة, وهو
نظام يخلق عدم الاستقرار في معرفة أصحاب الشأن سلفا لما هو مستحق عليهم من رسوم,
ويضاعف من سلبياته عدم وجود ضوابط دقيقة لأسس التقدير الأمر الذى يفتح للمنازعات
القضائية بين مصلحة الشهر العقاري والتوثيق وأصحاب الشأن وهى منازعات بلغ عددها في
الفترة من 1980 إلى 1989 (281095 قضية) تصل قيمة التقدير المتنازع عليه فيها
192683486 جنيه.
وإزاء ما تقدم , فقد اتجه مشروع القانون المرفق إلى القضاء على
الأسباب التي خلقت هذه الظاهرة, وإلى اتاحة فرصة ميسرة لإتمام ما لم يتم شهره من
تصرفات عقارية من قبل خلال فترة قصيرة وذلك أخذا بالأسس الآتية:
أولا: ازالة المعوقات التي تعترض عملية الشهر, وذلك بقصر المستندات
المطلوبة على ما هو متعلق بالشهر ذاته, دون غيرها من مستندات تتعلق بتطبيق قوانين
أخرى, تقوم جهات نصبها القانون مسئولة عن تنفيذه, ولها من السلطات والصلاحيات
القانونية ما يمكنها من اقتضاء حقوقها.
ثانيا: الغاء نظام التحري والأخذ بنظام تحديد قيم الأموال موضوع
المحررات على نحو ثابت وفقا لأسس حددها المشروع أو أحال فيها إلى جداول يصدر بها
قرار من وزير العدل, وتنتفى معها المطالبة اللاحقة لعملية الشهر.
ثالثا: تخفيض الرسوم المستحقة على الشهر لفترة محددة حثا لأصحاب الشأن
على سرعة اتمام شهر محرراتهم اغتناما لهذه الفرصة
رابعا: تمكين مصلحة الشهر العقاري والتوثيق من انهاء المنازعات
القائمة بينها وبين أصحاب الشأن بتخويلها سلطة التصالح معهم , سواء في ذلك أكان
النزاع قد بلغ ساحة القضاء أم لم يبلغه.
خامسا: وضع ضوابط تكفل الحد من اللجوء إلى طريق دعاوى صحة التعاقد على
حقوق عينيه عقارية فيما لا يشكل نزاعا حقيقيا خليق بأن يشغل به القضاء, والتفافا
من خلف قاعدة وجوب شهر التصرفات الواردة على هذه الحقوق.
ويقتضى تحقيق تلك الأهداف إجراء تعديل في بعض أحكام القانون رقم 70
لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر وقد أدرجت هذه التعديلات في القسم الأول من
المشروع المرفق, كما تستلزم تلك الأهداف أيضا تعديلا في بعض القوانين الأخرى وهي التي
أدرجها المشروع في القسم الثاني منه.
وتحقيقا لذلك فقد تضمن القسم الأول من المشروع النص في المادة الأولى
منه على أن تستبدل مواد المشروع بالمواد أرقام 21, 25, 26, 27 من القانون رقم 70
لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر, وتتضمن المواد الجديدة الأحكام المستحدثة التي
أراد المشروع ادخالها وذلك على النحو التالي: -
آثار تطبيق المادة 21 من القانون سالف الذكر بعد تعديلها سنة 1980
والخاصة بتقدير قيمة العقار لتحديد قيمة الرسم النسبي المستحق على الشهر الكثير من
الصعوبات والمشاكل العملية التي واجهت جمهور المتعاملين مع مكاتب الشهر العقاري
والعاملين بها على حد سواء, وذلك فيما يختص بالتفرقة في تقدير قيمة العقار او
الأرض الفضاء بين الأماكن السياحية وغيرها مما كان يوجب الرجوع في كل حالة إلى
القرارات المحددة لهذه الأماكن والتي وضعت لأهداف أخرى وما لوحظ من مفارقات نتيجة
ذلك عند التطبيق العملي مثل اعتبار الجانب الأيمن لأحد الشوارع من المناطق
السياحية في حين اعتبر الجانب الأيسر لذات الشارع من المناطق العادية وهو ما يترتب
عليه تفرقة كبيرة في تقدير قيم العقارات وما ينتج عن ذلك المغالاة في تقدير قيمة
رسوم الشهر بالنسبة لبعض العقارات عن البعض الآخر رغم تماثلها في الموقع وفى
القيمة الحقيقية, كما أوجد تفرقة لا مبرر لها في معيار تقدير قيمة العقارات
المبنية بالنظر إلى تاريخ إعدادها للانتفاع بالإضافة إلى المغالاة في تقدير قيمة المباني
والأراضي الفضاء فيما سمى بالمناطق السياحية
وقد حرص المشروع على معالجة كل الآثار والصعوبات الناتجة عن تطبيق
المادة 21 من القانون المذكور, فقد غاير المشروع فيما يتعلق بالأراضي الزراعية
بالنسبة لموقعها والضريبة المفروضة عليها فنص في البند (1) من المادة 21 على أنه
بالنسبة للأراضي الزراعية المربوط عليها ضريبة الأطيان تقدر قيمتها على أساس
القيمة الموضحة في المحرر بحيث لا تقل عن مائتي مثل قيمة الضريبة الأصلية السنوية
وبالنسبة للأراضي الزراعية داخل كردون المدن المربوط عليها ضريبة الأطيان فينص
البند (2) على أن يكون التقدير على أساس القيمة الموضحة في المحرر بحيث لا تقل عن
أربعمائة مثل قيمة الضريبة الأصلية السنوية وبالنسبة للأراضي الزراعية الواقعة
داخل كردون المدن المرفوع عنها ضريبة الأطيان جعل التقدير على أساس قيمتها
باعتبارها من الأراضي الفضاء في تطبيق أحكام هذا القانون وهو ما تضمنه حكم البند
(3) من المادة 21.
وقد حملت هذه المغايرة تيسيرا كبيرا في تقدير قيمة الأراضي الزراعية, ففي
حين كان القانون يقدر المربوط عليه منها ضريبة الأطيان بمائتين وخمسين مثلا لقيمة
الضريبة الأصلية السنوية, خفضها المشرع إلى مائتي مثل هذه القيمة فقط, وبينما كان
القانون لا يفرق بين الأراضي الزراعية داخل كردون المدينة المربوط عليها ضريبة
الأطيان وتلك المدفوعة عنها هذه الضريبة ويقدرها في جميع الأحوال على أساس أنها من
الأراضي الفضاء بحيث لا تقل قيمة المتر المربع عن 150 جنيها في المناطق السياحية,
50 جنيها في المناطق الغير سياحية فإن المشروع فرق بين النوعين من الأراضي وجعل
المربوط عليها ضريبة الأطيان من هذه الأراضي تقدر قيمتها بأربعمائة مثل القيمة
الضريبية بمعنى أن قيمة الفدان من الأرض المذكورة لن تزيد حسب المشروع عن مبلغ
12840 جنيها باعتبار أن أعلى ضريبة على الأرض الزراعية لا تزيد عن مبلغ 100ر32
جنيها في حين أن القانون القائم يقدر هذه الأرض ذاتها بما لا يقل عن مبلغ 000ر210
مائتين وعشرة آلاف جنيه للفدان الواحد في المناطق غير السياحية على أساس أن قيمة
المتر فيها لا تقل عن 50 جنيها وما لا تقل عن مبلغ 000ر630 ستمائة وثلاثين ألف
جنيه في المناطق السياحية على أساس أن قيمة المتر فيها لا تقل عن 150 جنيها.
وكان رائد المشروع في ذلك أنه لا يجوز المساواة في الأراضي داخل كردون
المدن بين المربوط عليها ضريبة الأطيان وتلك المرفوع عنها تلك الضريبة, فالأولى لم
تفقد صفتها كأراضي زراعية بينما الثانية يرفع ضريبة الأطيان الزراعية عنها تهيأت لأغراض
البناء والعمران, وإذا كان وقوع الأولى داخل كردون المدينة يجعلها وعاء لاستثمار
أكثر انتاجية من مثيلتها خارج الكردون, فحسب هذا الاعتبار أن يضاعف بالنسبة لها
مثل الضريبة الذى يتخذ أساسا لتحديد قيمة الأراضي الزراعية خارج كردون المدن دون
أن يصل الأمر إلى حد اعتبارها من الأراضي الفضاء.
وكذلك فان الأراضي الزراعية داخل كردون المدينة المرفوع عنها ضريبة
الأطيان لخروجها من نطاق الأراضي الزراعية قد شملها التيسير بعدم اخضاعها لذلك
الحد الأدنى لقيمة المتر الذى يقرره القانون القائم ولا لنظام التحري, وأصبحت تخضع
في تقدير قيمتها وبشكل نهائي لما هو مبين في الجداول التي يصدر بها قرار من وزير
العدل.
أما الأراضي الزراعية التي لم تربط عليها ضريبة الأطيان فقد حدد البند
(4) من المادة 21 قاعدة قيمتها بالقيمة الموضحة في المحرر بحيث لا تقل عن ألف جنيه
للفدان الواحد, وقد راعى المشروع في ذلك أن هذا التقدير نهائي لا يحتمل أية زيادة
آخذا في الاعتبار المستويات العامة لأسعار الأراضي الزراعية.
وقد استحدثت المشروع حكما جديدا تضمنه البند (5) من المادة 21 وهو
الخاص بالأراضي الصحراوية والأراضي البور خارج كردون المدينة فأحال في تقدير
قيمتها إلى قيمة المثل في الجداول التي يصدر بها قرار من وزير العدل بعد أخذ رأى
الوزير المختص بالإشراف على هذه الأراضي, وكان هذا النوع لا يخضع في قيمته الا
لنظام التحري في القانون القائم.
وبالنسبة للعقارات المبينة فقد عمل المشروع على توحيد عناصر التقدير
بالنسبة إلى جميع العقارات المبنية دون النظر إلى تاريخ اعدادها للانتفاع وتحديد
أساس واضح للتفرقة بين العقارات المبينة والأراضي الفضاء بالنظر إلى موقعها
والضريبة المفروضة عليها فاتجه إلى أن يفرق بين تلك التي ربطت عليها الضريبة على
العقارات المبينة فتقدر قيمتها على أساس القيمة الموضحة في المحرر بحيث لا تقل عن
ثلاثين مثلا للقيمة الايجارية السنوية وهو ما نص عليه البند (6) من المادة 21,
وبين تلك التي لم تربط عليها الضريبة المشار إليها فتقدر قيمتها على أساس القيمة
الموضحة في المحرر بحيث لا تقل عن قيمة المثل لعقارات مبنية مربوطة عليها الضريبة
وواقعة في الجهة الموجودة بها أو أقرب جهة مجاورة لها وهو ما نص عليه البند (7)
ولم يترك المشروع تحديد قيمة المثل المشار إليها دون ضابط أو معيار واضح بل أحال
في بيانها إلى الجداول التي يصدر بها قرار من وزير العدل بعد أخذ رأى وزيري
المالية والاسكان والمحافظ المختص والتي ستتضمن ما يعد منطقة مماثلة ومستوى وقيمة
العقارات المبنية في كل منها مستمدة من متوسط ما تم ربط الضريبة عليه منها.
وايضاحا لما أخذ به المشروع في شأن تجديد قيمة العقارات المبينة التي
ربطت عليها الضريبة على العقارات المبنية وأخذه في هذا الشأن بمعيار القيمة
الايجارية السنوية مضاعفة في ثلاثين مثلا وهو معيار يختلف عن معيار الضريبة
السنوية الذى أخذ به المشروع في الأراضي الزراعية, فإن هذا المنحى من المشروع يعزى
إلى أن المادة 12 من القانون رقم 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة على العقارات المبنية
المعدلة بالقانون رقم 129 لسنة 1961 قد حددت الضريبة على العقارات المبينة على
أساس نسبة من القيمة الايجارية وفرقت في هذا الشأن بين المباني المستعملة في أغراض
السكنى وتلك المستعملة في غير تلك الأغراض, بما يجعل الضريبة ثابتة على أساس نسبة
واحدة من القيمة الإيجارية في الحالة الأولى, متصاعدة على أسس متعددة في الحالة
الثانية وهو الأمر الذى يجعل من القيمة الإيجارية في حالة العقارات المبينة معيارا
حقيقيا لتحديد قيمتها دون الضريبة عليها التي من شأن الأخذ بها معيارا, خلق تباين
شديد في قيم العقارات المتماثلة حتى ولو وقعت في نفس المبنى, وهو ما تنبو عنه
الأوضاع والعلل التي أخذ بها قانون رسم التوثيق والشهر العقاري.
ولا أدل على سلامة ما ذهب إليه المشروع من الأخذ بمعيار مثل القيمة
الايجارية لتقدير قيمة العقارات المبينة من أن الأخذ بمعيار الضريبة السنوية يؤدى
إلى تباين صارخ في تقدير هذه العقارات, ففي شقتين متماثلتين في مبنى واحد كل منهما
مكون من ثلاث حجرات إيجار كل منهما 1200 جنيه سنويا تستعمل إحداهما لغير أغراض
السكنى وتستعمل الثانية سكنا, فإن القانون 56 لسنة 1954 جعل الضريبة على الأولى
10% من القيمة الإيجارية بعد خصم 20% منها كمصاريف أي أن الضريبة المفروضة عليها
تكون 96 جنيها بينما الثانية تصل ضريبتها إلى نسبة 40% من القيمة الايجارية بعد
خصم نسبة 20% كمصاريف - أي أن الضريبة المفروضة عليها تكون 384 جنيها بينما القيمة
الحقيقية لهما واحدة والقيمة الايجارية واحدة.
وبالنسبة للأراضي الفضاء والمعدة للبناء وما في حكمها فقد فرق المشروع
بين تلك التي ربطت عليها ضريبة الأراضي الفضاء فجعل المعيار في تحديد قيمتها هو
القيمة الموضحة في المحرر بحيث لا تقل عن خمسين مثلا لقيمة الضريبة الأصلية
السنوية بند (8) من المادة 21 باعتبار أن الضريبة الأصلية السنوية المفروضة عليها
طبقا للمادة 3 مكررا من القانون رقم 107 لسنة 1976 بإنشاء صندوق تمويل مشروعات
الإسكان الاقتصادي تبلغ (2%) من قيمتها, وبين تلك التي لم تربط عليها ضريبة الأراضي
الفضاء فيكون التقدير على أساس القيمة الموضحة بالمحرر بحيث لا تقل عن القيمة
الحكمية للأراضي المماثلة المحسوبة وفقا للبند (7) من نفس المادة على أن يسرى هذا
الحكم على الأراضي البور داخل كردون المدن (بند 9 من المادة 21).
وبالنسبة للمحررات التي ينص فيها على أن التصرف يتناول الأرض دون ما
عليها من مبان أو منشآت أو أن التصرف يتناول المباني دون الأرض فقد فرق المشروع
بين الحالتين وجعل الأرض تقدر قيمتها في الحالة الأولى على أساس كامل قيمتها مع المباني
أو المنشآت ما لم يثبت الملزم بأداء الرسم أن التصرف مقصور على الأرض وحدها أو أن
المتصرف إليه أقام المباني والمنشآت على نفقته وقد اعتبر المشروع ربط الضريبة على
العقار أو استخراج ترخيص البناء باسم المتصرف إليه قرينة على ذلك.
أما في الحالة الثانية التي يتناول فيها التصرف المباني دون الأرض فقد
أحال النص في تحديد قيمتها إلى الجداول المشار إليها في البند (7) أو القيمة
الموضحة في المحرر أيهما أكبر. (بند 10 من المادة 21).
وبعد أن أورد المشروع بيانا بالبنود العشرة الخاصة بتقدير قيمة مختلف
أنواع العقارات نص في فقرة أخيرة من هذا الجزء من النص على أنه في جميع الأحوال,
إذا لم يتضمن المحرر بيانا بالقيمة فيجرى تقديرها على أساس الحد الأدنى المبين في هذه
البنود.
وكذلك بالنسبة للمنقولات, فقد اعتبر المشروع القيمة المثبتة في المحرر
هي التي يحدد على أساسها تقدير الرسم. على أن يحصل الرسم بحد أدنى قدره عشرة
جنيهات, وذلك فيما عدا مركبات النقل السريع التي يحددها قانون المرور فتقدر قيمتها
طبقا للجداول التي يصدر بها قرار من وزير العدل بعد أخذ رأى وزير المالية.
وفى هذا المقام فقد نص المشروع على أنه لا يقبل توثيق أو التصديق على
التوقيعات بالتعرف في المنقولات ما لم يتضمن المحرر بيانا بتحديد قيمتها.
ونظرا لما يترتب على الغاء نظام التحري فقد رئي أن تقتصر أحكام
المادتين 25 و26 من القانون القائم على ما لم يؤد من الرسوم نتيجة خطأ أو غش, ورئي
أن يقتصر ضمان سدادها وحق الامتياز المقرر للدولة في تحصيلها على الأموال موضوع
التصرف, واستبدل حكم المادة 26 بما يتفق مع تعديل ميعاد التظلم من أمر التقدير إلى
ثلاثين يوما بدلا من ثمانية أيام حتى يتمكن ذوو الشأن من التظلم في ميعاد مناسب.
أما حكم المادة (27) فقد نحى إلى التيسير على أصحاب الشأن مع التخفف
من الإجراءات فاستبعد شرط تقديم كفيل مقتدر - متضامن, أو تأمين عيني في حالة منح
أحدهم أجلا لأداء الرسوم سالفة الذكر, وجعل لأمين المكتب المختص في جميع الأحوال
سلطة تقرير أداء الرسوم على أقساط دون تحديدها بأقساط شهرية, وجعل المدة التي يجوز
أن تمتد إليها آجال الأقساط سنتين بدلا من سنة واحدة واشترط لحلول باقي الأقساط أن
يتأخر صاحب الشأن في الوفاء بأي قسط منها رغم أعذاره.
وتجنبا لما يترتب على كثرة المطالبات بمبالغ ضئيلة القيمة والتي تضطر
المصلحة إلى اتخاذ اجراءاتها نتيجة لما يتبين لها من وجود فروق في الرسوم, مع ما
يقتضيه ذلك من جهد وما يتكبده من نفقات لا تتناسب مع ما تطالب به, فقد أجازت
الفقرة الأولى من المادة (27) من المشروع لأمين عام المصلحة التجاوز عن المطالبة
بسداد فروق الرسوم المستحقة طبقا للمادة (25) والتي لا تزيد على عشرة جنيهات.
ونظرا لما طرأ من تغير كبير على قيمة العملة في السنوات الأخيرة فقد رئي
تعديل القيمة التي تتمتع القيمة بالتخفيض الوارد في المادة 32 من القانون القائم
إلى خمسة آلاف جنيه بدلا من ألفى جنيه وذلك مراعاة لصغار الملاك وحثا لهم على شهر
عقود شرائهم وهو ما نصت عليه المادة الثانية من المشروع.
وتضمنت المادة الثالثة من المشروع تعديلا للمادة 19 من القانون القائم
بإضافة فقرة ثانية تنص على أن يكون الحد الأدنى للرسم النسبي عشرة جنيهات. وأن تخصص
نسبة 2% مما يجرى تحصيله منه تورد لصندوق الرعاية الصحية والاجتماعية للعاملين
بالشهر العقاري والتوثيق, وذلك رعاية لهؤلاء العاملين القائمين على تطبيق أحكام
هذا القانون.
وعلى صعيد آخر, وفى مجابهة لظاهرة أحجام أغلب المتعاملين في الحقوق
العينية العقارية, وخاصة عقود بيع العقارات, عن تسجيل الحقوق التي تلقوها ولجؤهم
إلى طريق رفع دعاوى صحة ونفاذ العقود المبرمة بشأن هذه التصرفات, مما أدى إلى تضخم
أعداد هذا النوع من القضايا حتى أن المنظور منها أمام المحاكم الابتدائية بلغ
قرابة 50% من مجموع القضايا المطروحة عليها كما سلف البيان بما يحمله هذا الأمر من
أثار سلبية سواء في تزايد اعداد القضايا أمام المحاكم فيما لا يمثل في أغلبه خصومة
حقيقية يتعين على القضاء الفصل فيها, أو فيما يؤدى إليه عدم تسجيل هذه التصرفات من
ضياع الرسوم الواجبة المستحقة للدولة, أو فيما يشيعه عدم تسجيل هذه التصرفات من
زعزعة في أسس الملكية العقارية.
واستهدافا لعلاج ذلك كله فقد اتجه مشرع إلى اضافة نص جديد إلى القانون
رقم 70 لسنة 1964 في شأن رسوم توثيق والشهر برقم 24 مكررا يوجب على المدعى عند
تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية أو عند شهر طلب عارض أو طلب
تدخل أو طلب إثبات اتفاق يتضمن صحة التعاقد على حق من هذه الحقوق أداء 25% من قيمة
الرسم النسبي المستحق طبقا لقواعد التقدير الوارد في المادة 21 من ذات القانون
ويورد هذا المبلغ إلى خزانة المحكمة المختصة كأمانة قضائية على ذمة شهر الحكم الذى
يصدر في الدعوى أو الطلب, على أن يجرى خصم المبلغ من قيمة الرسم النسبي المستحق
على شهر التصرف بعد صدور الحكم وقيامه بشهره، على أنه يكون لصاحب الشأن استرداد
الأمانة إذا صدر لصالحه الحكم, ولكن لم يتم شهره لتخلفه أحد الشروط اللازمة قانونا
لإجراء هذا الشهر والتي لا دخل لإرادة طالب الشهر فيها, كما يكون له هذا الحق إذا
قضى نهائيا في دعواه برفضها أو عدم قبولها أو اعتبارها كأن لم تكن أو تركها سقوط
الخصومة.
ويتلازم مع هذا النص المستحدث وجوب اجراء تعديلات في بعض أحكام قانون
المرافعات المدنية والتجارية، وقد وردت هذه التعديلات في القسم الثاني من المشروع
في المادتين السادسة والسابعة منه حيث تضمنت المادة السادسة النص على اضافة فقرة
جديدة إلى المادة (65) من قانون المرافعات جرى حكمها بأن لا تقبل دعوى صحة التعاقد
على حق من الحقوق العينية إلا إذا شهرت صحيفتها، وكذلك اضافة فقرة ثانية إلى
المادة 103 من نفس القانون بعدم قبول طلب الخصوم اثبات اتفاقهم على صحة تعاقد على
حق من هذه الحقوق - سواء أكان اثبات اتفاقهم على ذلك شفاها في محضر الجلسة أم
بالحاق اتفاقهم الكتابي به - إلا إذا تم شهر هذا الطلب
أما المادة السابعة فقد أضافت مادة جديدة برقم 126 مكررا إلى قانون
المرافعات المدنية والتجارية، جرى نصها على عدم قبول الطلب العارض أو طلب التدخل
المتضمن صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية إلا إذا تم شهره أو شهر
صحيفته.
وقد تناسقت جملة هذه التعديلات التي أدخلت على قانون المرافعات
المدنية والتجارية مع التعديل الوارد على قانون رسوم التوثيق والشهر بإضافة المادة
24 مكررا إليه، في خدمة الغرض الذى تغياه المشرع من حث لأصحاب الشأن على التوجه
إلى شهر تصرفاتهم العقارية وعدم التحايل على هذا الطريق الذى قرره القانون برفع
دعاوى صحة التعاقد، فلم يعد من الجائز التوجه إلى القضاء بأي طلب يستهدف الحكم
بصحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية إلا إذا شهر هذا الطلب، سواء في ذلك
اتخذ الطلب شكل دعوى مبتدأة أو قدم كطلب عارض, أو طلب انبنى عليه طلب تدخل في دعوى
قائمة، أو كان طلبا بإثبات اتفاق الخصوم على حق من هذه الحقوق قدم كتابة أو أورد
شفاها في الجلسة، وإذ يتوجه صاحب الشأن لشهر طلبه فانه يلتزم بأداء 25% من الرسم
المستحق وفقا لحكم المادة 24 مكررا من قانون رسوم التوثيق والشهر، وهو الأمر الذى
يشكل له حافزا لإتمام عملية الشهر وعدم السير في طريق التقاضي إذا لم يكن هناك
نزاعا حقيقيا يلجئه إلى هذا الطريق، ويزيد من قوة هذا الحافز في السنوات اللاحقة
على العمل بهذا القانون ذلك التخفيض في قيمة الرسوم المنصوص عليه في المادة
الخامسة من المشروع.
وبيان ذلك أن المشروع وهو يسعى إلى حث المواطنين على شهر تصرفاتهم
العقارية فقد اتجه إلى تحديد فترة زمنية مناسبة تخفض فيها رسوم الشهر إلى النصف
تشجيعا لذوى الشأن على المبادرة بشهر محرراتهم، ولذلك نصت المادة الخامسة من
المشروع على اضافة مادة جديدة برقم 34 مكررا إلى القانون رقم 70 لسنة 1964 المشار
إليه جرى حكمها على أن يخفض إلى النصف الرسم النسبي المستحق على المحررات الخاصة
بطلبات الشهر القائمة وقت العمل بهذا القانون وتلك التي تقدم طلباتها للشهر خلال
ثلاث سنوات من هذا التاريخ. مما سيؤدى بالضرورة إلى اقبال المواطنين على شهر
التصرفات العقارية وبذلك تستقر الملكية العقارية وفى ذات الوقت تزيد حصيلة الدولة
من الرسوم، وادراكا من المشروع لما عسى أن يؤدى إليه هذا الخفض من نجاح، فقد حرص
على الابقاء على مكنة مد العمل بهذا الحكم فترة أو فترات أخرى، فأجاز نص الفقرة
التالية من ذات المادة لرئيس الجمهورية أن يصدر قرارا بمد العمل بالحكم المشار
إليه والخاص بهذا الخفض للمدد التي يحددها، وذلك فيما يتعلق بالطلبات التي تقدم
بعد انتهاء فترة الثلاث سنوات المنصوص عليها في الفقرة الأولى.
وللقضاء على المنازعات والمشاكل بين أصحاب الشأن والمصلحة بشأن تقدير
الرسوم والتي نجمت عن الأخذ بنظام التحري بخاصة أو التي قد تنجم بعد ذلك بعامة بما
يرفع عن كاهل المحاكم عبء الفصل في ذلك العدد الضخم من المنازعات ويوفر الوقت
والجهد والمال بالنسبة لجميع الأطراف، فقد نصت المادة 34 مكررا (1) المضافة على
جواز التصالح بين مصلحة الشهر العقاري والتوثيق وبين ذوى الشأن في الدعاوى
والمنازعات المتعلقة بالرسوم المستحقة للمصلحة وفى هذه الحالة يجب على المحكمة
بناء على موافقة الطرفين تأجيل الدعوى للصلح لمدة أو مدد لا تزيد في مجموعها على
سنة، ولإضفاء مزيد من الجدية على ذلك الإجراء نص المشروع على أن تشكل في كل محافظة
لجنة أو أكثر برئاسة مستشار بمحكمة الاستئناف على الأقل وعضوية اثنين من موظفي
المصلحة من درجة مدير عام على الأقل، ويصدر بتعيين أعضائها ولائحة إجراءاتها. قرار
من وزير العدل.
ويترتب على تقديم طلب الصلح تأجيل الدعوى وجوبا لمدة أو لمدد لا تزيد
في مجموعها على سنة، وتصدر هذه اللجنة رأيها بشأن طلب التصالح مسببا وذلك بعد سماع
أقوال طالب الصلح والاطلاع على مستنداته فإذا قبله الطالب أصدرت اللجنة قرارها
بذلك وأصبح هذا القرار ملزما للطرفين أمام القضاء، أما إذا كان النزاع لم يطرح على
القضاء وتوصل الطرفان أمام اللجنة إلى الصلح فإن قرار اللجنة بالتصالح يكون سندا تنفيذيا
يجوز التنفيذ بمقتضاه.
أما عن الأساس الذى يبنى عليه التصالح, فقد حرص - المشروع على بيانه
بأن يكون وفقا لأسس تقدير الرسوم الواردة في هذا المشروع أو أسس التقدير السابقة
عليها أيهما أصلح للطالب, ومن البديهي أن وضع هذا الأساس كقاعدة تطبقها اللجنة
فيما تخلص إليه بشأن التصالح, سيترتب عليه أن عمليات التحري التي تجريها المصلحة
الآن أو التي ستجريها مستقبلا استكمالا لعناصر الربط بالنسبة للحالات التي تم
شهرها قبل العمل بأحكام هذا المشروع سوف تلتزم المصلحة في إجرائها بذات الأسس التي
أوردها المشروع لأنها إن خالفتها وعرض الأمر على اللجنة , فإنها ستقوم بتطبيق أسس
التقدير الجديدة, بما يوجب على القائمين بالتحري تطبيق هذه الأسس تجنبا لمنازعات
لا طائل من ورائها, اللهم إلا أن تكون الأسس السابقة وفقا لما تخلص إليه عمليات التحري
هي الأصلح لصاحب الشأن.
ولما كانت إجراءات الشهر كثيرا ما تتعطل أو تتوقف لوجوب الرجوع إلى
جهات أو مصالح أخرى فيما لا علاقة له بعملية الشهر ذاتها نزولا على أحكام بعض
القوانين ومنها القانون رقم 222 لسنة 1955 بغرض مقابل تحسين على العقارات التي
يطرأ عليها تحسين بسبب أعمال المنفعة العامة والقانون رقم 107 لسنة 1976 بإنشاء
صندوق تمويل مشروعات الاسكان الاقتصادي والقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض
الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقانون
رقم 228 لسنة 1989 بإصدار قانون ضريبة الأيلولة على التركات حيث كان يتعين على
مصلحة الشهر العقاري الامتناع عن شهر التصرفات العقارية إلا بعد سداد الرسوم
والضرائب المنصوص عليها في القوانين آنفة البيان, بما كانت تتضمنه من أحكام تشكل
أعباء على طالب الشهر في إلزامه بالتردد على جهات حكومية عديدة لتقول كلمتها فيما
إذا كان مستحق لها عليه حقوق من عدمه, الأمر الذى استوجب إلغاء القيود الواردة في هذه
القوانين وهو ما نصت عليه المادتان الثامنة والحادية عشرة من المشروع حيث نصت
المادة الثامنة على استبدال نص جديد بنص المادة (3) مكررا (4) من القانون رقم 107
لسنة 1976 بإنشاء صندوق تمويل مشروعات الاسكان الاقتصادي، وقد تضمن التعديل الجديد
إلغاء للحظر الذى كان يقرره النص السابق على صرف تراخيص البناء أو إقامة المباني
على الأراضي الفضاء إلا بعد شهر التصرفات التي تتناولها, أما المادة الحادية عشرة
من المشروع فقد نصت على إلغاء النصوص الواردة في باقي القوانين المشار إليها وفيما
لا شأن لمقتضيات الشهر به.
وفى المقابل فقد نصت المادة التاسعة من المشروع على إلزام مصلحة الشهر
العقاري والتوثيق بإخطار الجهات المعنية بتنفيذ أحكام القوانين أرقام 222 لسنة
1955, 107 لسنة 1976, 228 لسنة 1979 المشار إليها بشهر أى محرر يتناول أموالا خاضعة
لأحكام هذه القوانين وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ الشهر كي تتمكن هذه الجهات من
مباشرة مسئولياتها في تنفيذ هذه القوانين ومن البديهي أن هذا الالتزام يقع على
عاتق مصلحة الشهر العقاري والتوثيق وحدها وفيما لا شأن للمتعاملين به, وهو أمر
تتولاه المصلحة بعد الانتهاء من عملية الشهر.
وقد نصت المادة العاشرة من المشروع على أن تصدر الجداول المنصوص عليها
فيه خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل به, وإذا كانت الحالات التي نص فيها المشروع
على أن يعمل في تقدير القيمة بالجداول قد تضمنت النص على أن تقدر القيمة بما ورد
في المحرر المطلوب شهره بما لا يقل عن القيمة المبينة في الجداول, بما مؤداه أن ما
يرد في الجداول هي حد أدنى لتقدير قيمة الأموال المبينة فيها, فإن موجب ذلك أنه في
الفترة منذ العمل بأحكام هذا المشروع وحتى تصدر الجداول المشار إليها تقوم مصلحة
الشهر العقاري والتوثيق بتقدير قيمة الأموال وتحصيل الرسم النسبي المستحق مبدئيا
على أساس القيمة المبنية في المحرر, وعند صدور الجداول تتولى مراجعة القيمة على
أساس ما ورد فيها من تحديد فإن كانت القيمة أكثر مما تم تقديره اتخذت اجراءات
تحصيل الفرق.
ويتشرف وزير العدل بعرض المشروع على مجلس الوزراء مفرغا في الصيغة التي
أقرها قسم التشريع بمجلس الدولة بجلستيه المعقودتين في 9 ديسمبر 1989, 30 ديسمبر
سنة 1990 برجاء الموافقة عليه واستصدار القرار الجمهوري بإحالته إلى مجلس الشعب.
تحريرا في 10/ 2/ 1991
|
وزير العدل |
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق