الطعن 10882 لسنة 66 ق جلسة 12/ 3/ 1998 مكتب فني 49 ج 1 ق 56 ص 224

جلسة 12 من مارس سنة 1998

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوي، مجد قطب نائبي رئيس المحكمة، أحمد عبد الكريم وعبد العزيز الطنطاوي.

----------------

(56)
الطعن رقم 10882 لسنة 66 القضائية

 (3 - 1)إيجار " إيجار الأماكن: تحديد الأجرة". نظام عام.
(1) حق المالك في تقدير أجرة الوحدات السكنية كلها أو بعضها تعييناً مؤقتاً بعد إتمام البناء وإعداده للسكنى. تحديد لجنة التقدير للقيمة الإيجارية. أثره. وجوب تطبيقها بأثر رجعي منذ بداية التأجير باعتبارها الأجرة القانونية ولو طعن على قرار اللجنة. المادتان 4/ 4، 5/ 6 ق 46 لسنة 1962 المعدل بقانون 133 لسنة 1963 المقابلتين للمادتين 13 ق 52 لسنة 1969 و17 ق 49 لسنة 1977.
(2) قواعد تحديد الأجرة في ظل قوانين إيجار الأماكن. تعلقها بالنظام العام. أثره. عدم جواز الاتفاق على مخالفتها.
(3) تحديد لجنة التقدير القيمة الإيجارية بأقل أو أزيد من المتفق عليه في العقد. تحصيل المستأجر أو المؤجر الفروق المستحقة عن الزيادة أو النقص في الأجرة. كيفيته. م 22 ق 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 15 ق 52 لسنة 1969.

------------

1 - المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن النص في الفقرة الرابعة من المادة الرابعة من القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن المعدلة بالقانون رقم 133 لسنة 1963 على أنه " يجوز للمالك قبل صدور قرار اللجنة بتحديد الإيجار وتوزيعه أن يؤجر المبنى كله أو بعضه على أن يسري قرار اللجنة بأثر رجعي من بدء تنفيذ عقد الإيجار " وفي الفقرة السادسة من المادة الخامسة منه على أن " وتكون قرارات لجان التقدير نافذة رغم الطعن فيها، هاتان المادتان هما المقابلتان للمادة 13 من القانون 52 لسنة 1969 والمادة 17 من القانون 49 لسنة 1977 - يدل - على أن المشرع قدر أن لجان تقدير القيمة الإيجارية المنصوص عليها فيه المنوط بها تحديد المباني الخاضعة لأحكامه سوف تستغرق في إنجاز عملها وقتاً قد يطول فأجاز للمالك بعد تمام مبناه وإعداده للسكنى ألا ينتظر حتى تفرغ اللجنة من عملها فيعمد إلى إيجار الوحدات السكنية كلها أو بعضها ويعين إيجار كل وحدة تعيناً مؤقتا فإذا أتمت لجنة التقدير عملها وأصدرت قرارها تعتبر الأجرة المقدرة هي الأجرة القانونية الواجبة التطبيق بأثر رجعي منذ بداية التأجير.
2 - إن قواعد تقدير أجرة الأماكن في ظل قوانين إيجار الأماكن هي قواعد آمرة تتعلق بالنظام العام ولا يجوز الاتفاق على مخالفتها.
3 - المقرر أنه إذا ما كانت الأجرة القانونية التي حددتها اللجنة أقل من المتفق عليه بالعقد أو يزيد من تلك الأجرة فقد نظمت المادة 22 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - المقابلة للمادة 15 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - طريقة تحصيل فروق الأجرة بأن يلتزم المستأجر في حالة تحديد الأجرة بالزيادة عما هو منصوص عليه في العقد بأداء الفرق مقسطاً على أقساط شهرية مساوية للمدة التي استحق عنها أو بسداده كاملاً إذا أراد إخلاء العين المؤجرة قبل انقضاء المدة المذكورة. وعلى المؤجر أن يرد إلى المستأجر فرق الأجرة عند تحديدها بما يقل عما هو منصوص عليه في العقد وبالطريقة المذكورة".

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 2284 لسنة 1993 أمام محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 10/ 1991 والإخلاء والتسلم، وقال شرحاً لذلك إنه بموجب العقد سالف البيان استأجر من الطاعن الشقة المبينة بالصحيفة بإيجار شهري قدره 35 جنيهاً، وإذ امتنع عن الوفاء بالأجرة اعتباراً من 1/ 5/ 1993 رغم تكليفه بذلك في 23/ 8/ 1993 فقد أقام الدعوى، أجابت المحكمة المطعون ضده إلى طلباته، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 13399 لسنة 111 ق القاهرة، وبتاريخ 14/ 9/ 1996 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظر الطعن، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأنه يتعين حساب القيمة الإيجارية المستحقة على أساس الأجرة القانونية المخفضة بقرار لجنة تحديد الإيجارات رقم 18 لسنة 1994 والمؤرخ 4/ 5/ 1994 غير أن الحكم المطعون فيه قضى بالإخلاء دون أن يستظهر ركن التأجير في الوفاء بالأجرة في ضوء ذلك سيما وأن قرارات لجان تحديد الأجرة تعتبر نافذة قانوناً من يوم صدورها رغم الطعن عليها وبأثر رجعى مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن المقرر _ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن النص في الفقرة الرابعة من المادة الرابعة من القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن المعدلة بالقانون رقم 133 لسنة 1963 على أنه " يجوز للمالك قبل صدور قرار اللجنة بتحديد الإيجار وتوزيعه أن يؤجر المبنى كله أو بعضه على أن يسري قرار اللجنة بأثر رجعي من بدء تنفيذ عقد الإيجار " وفي الفقرة السادسة من المادة الخامسة منه على أن " وتكون قرارات لجان التقدير نافذة رغم الطعن فيها..... "وهاتان المادتان هما المقابلتان للمادة 13 من القانون 52 لسنة 1969 والمادة 17 من القانون 49 لسنة 1977 - يدل على أن المشرع قدر أن لجان تقدير القيمة الإيجارية المنصوص عليها فيه المنوط بها تحديد المباني الخاضعة لأحكامه سوف تستغرق في إنجاز عملها وقتاً قد يطول فأجاز للمالك بعد إتمام مبناه وإعداده للسكنى ألا ينتظر حتى تفرغ اللجنة من عملها فيعمد إلى إيجار الوحدات السكنية كلها أو بعضها ويعين إيجار كل وحدة تعيناً مؤقتاً فإذا أتمت لجنة التقدير عملها وأصدرت قرارها تعتبر الأجرة المقدرة هي الأجرة القانونية الواجبة التطبيق بأثر رجعي منذ بداية التأجير إذ إن قواعد تقدير أجرة الأماكن في ظل قوانين إيجار الأماكن هي قواعد آمرة تتعلق بالنظام العام ولا يجوز الاتفاق على مخالفتها، فاذا ما كانت الأجرة القانونية التي حددتها اللجنة أقل من المتفق عليه بالعقد أو أزيد من تلك الأجرة فقد نظمت المادة 22 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - المقابلة للمادة 15 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - على نظام تحصيل فروق الأجرة على النحو التالي " يلتزم المستأجر في حالة تحديد الأجرة بالزيادة عما هو منصوص عليه في العقد بأداء الفرق مقسطاً على أقساط شهرية مساوية للمدة التي استحق عنها أو بسداده كاملاً إذا أراد إخلاء العين المؤجرة قبل انقضاء المدة المذكورة. وعلى المؤجر أن يرد إلى المستأجر فرق الأجرة عند تحديدها بما يقل عما هو منصوص عليه في العقد وبالطريقة المنصوص عليها في الفقرة السابقة " ولما كانت لجنة تقدير الإيجارات قد قدرت أجرة الشقة عين النزاع بالقرار رقم 18 لسنة 1994 الصادر في 4/ 5/ 1994 بمبلغ 22 جنيهاً شهري وكانت دعوى النزاع قد أقامها المطعون ضده بطلب إخلاء الطاعن لعدم سداده الأجرة اعتباراً من 1/ 5/ 1993 ومن ثم يتعين على الطاعن سداد الأجرة حتى قفل باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف الحاصل بجلسة 18/ 5/ 1996 وطبقاً لقرار اللجنة سالف البيان سيما وأن الطعن عيه أمام محكمة الجيزة الابتدائية بالدعوى رقم 276 لسنة 1994 المرفوعة من المطعون ضده لم يفصل فيه بعد حسبما جاء بالشهادة المقدمة من الطاعن، وتكون الأجرة المستحقة للمطعون ضده كالآتي: أولاً: عن المدة من 1/ 5/ 1993 حتى 30/ 4/ 1994 بواقع 35 حنيهاً شهري وقدرها 420 جنيه، ثانياً: عن المدة من 1/ 5/ 1994 حتى 31/ 5/ 1996 بواقع 9 جنيه شهري وقدرها 225 جنيه إعمالاً للمادة 22/ 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتي تقضي برد فروق الأجرة المستحقة للمستأجر بخصمها من الأجرة القانونية التي حددتها اللجنة 22 جنيه شهري فيكون للمستأجر الفروق بواقع 13 جنيه شهري قيمة ما دفعه بالزيادة عن الأجرة القانونية، ويظل يخصمها من الأجرة القانونية (22 جنيه) من تاريخ سريانها حتى يتحصل على ما دفعه بالزيادة أى من 1/ 10/ 1991 تاريخ التعاقد حتى 30/ 4/ 1994 وهى مدة 31 شهراً تنتهى في 30/ 11/ 1996، ومما تقدم يكون المستحق للمطعون ضده مبلغ 645 جنيه عن المدة من 1/ 5/ 1993 حتى 31/ 5/ 1996 ويبين من المستندات المقدمة من الطاعن أنه سدد مبلغ 794 جنيه بموجب إنذارات عرض، 120 جنيه مصاريف ونفقات فعلية على الوجه الآتي 1 - إنذار عرض بمبلغ 140 جنيه معلن للمطعون ضده في 4/ 10/ 1993 قيمة أجرة أشهر يونيو ويوليو وأغسطس وسبتمبر 1993، 2 - إنذار عرض بمبلغ 265 جنيه معلن للمطعون ضده في 11/ 4/ 1994 قيمة أجرة شهر مايو 1993 وأجرة المدة من 1/ 11/ 1993 حتى 1/ 4/ 1994 ومبلغ 20 جنيه قيمة مصاريف ونفقات، 3 - إنذار عرض بمبلغ 44 جنيه معلن للمطعون ضده في 6/ 7/ 1994 قيمة أجرة شهري مايو ويونيو 1994، 4 - إنذار عرض بمبلغ 299 جنيه معلن للمطعون ضده في 17/ 5/ 1995 قيمة أجرة المدة من 1/ 7/ 1994 حتى 1/ 6/ 1995 بواقع 22 جنيه شهري وأجرة شهر أكتوبر 1993 وقدرها 35 جنيه 5 - إنذار عرض بمبلغ 66 جنيه معلن للمطعون ضده في 23/ 8/ 1995 قيمة أجرة المدة من 1/ 7/ 1995 حتى 1/ 9/ 1995 ومبلغ 100 جنيه قيمة المصاريف والنفقات الفعلية، ومما تقدم يبين أن الطاعن قد أوفى بالأجرة المستحقة وزيادة حتى تاريخ قفل باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف مضافا إليها المصاريف والنفقات الفعلية وقدرها 120 جنيه في حين أن محكمة الاستئناف قدرتها بمبلغ 100 جنيه بجلسة 12/ 5/ 1995 ومن ثم يكون الطاعن قد توقى الحكم بالإخلاء بسداده الأجرة المستحقة حتى تاريخ قفل باب المرافعة في الاستئناف مضافا إليها المصاريف والنفقات الفعلية التي قدرتها المحكمة هذا إلى أن الطاعن قدم بعد حجز الاستئناف للحكم إنذار عرض بتاريخ 27/ 7/ 1996 بمبلغ 352 جنيه قيمة الأجرة المستحقة عن المدة من 1/ 9/ 1995 حتى 30/ 12/ 1996 أشرت عليه محكمة الاستئناف بالإرفاق. وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك وقضى بالإخلاء فإنه يكون قد خالف المادة 18/ ب من القانون 136 لسنة 1981 بما يعيبه ويوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم يتعين القضاء بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى.