بسم الله الرحمن الرحيم
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-03-2024 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 6 لسنة2024 قرارات الهيئة العامة - التمييز
طاعن:
ر. ا. ا. ل. ا.
مطعون ضده:
ا. ا. ل. ا.
الحكم المطعون فيه:
0/0
بتاريخ
بتاريخ
أصدرت القرار التالي
بعد الاطلاع على تقرير أمانة الهيئة العامة لمحكمة التمييز بشأن أثر حسن نية الحائز بالنسبة لدعاوي الاستحقاق وعدم نفاذ التصرف، والمداولة.
حيث إن مبدأ حسن النية في التصرفات العقارية يعود جذوره إلى القانون الروماني، ويهدف إلى تحقيق الأمن العقاري بالعمل على تحصين الملكية العقارية وتنظيم وتيسير تداولها وانتقالها، بما يكفل استقرار المعاملات العقارية ويُعزز في نفس الوقت الحماية المكفولة لحقوق الملاك وأصحاب الحقوق العينية عليها المتعاملين بحسن نية.
وحيث إن الهيئة العامة تنوه إلى أن الأخذ بفكرة البطلان المطلق في العقود وامتداد أثرها إلى الغير يؤدي إلى زعزعة استقرار المعاملات ويتعارض مع مبدأ ضرورة حماية المتعاقد حسن النية الذي قام بتصرفٍ معتقدًا صحته وأنه أبرمه مع صاحب الحق فيه - المالك - ذلك أن مقتضيات العدالة والثقة في المعاملات وحمايتها تقتضي حماية الأغيار حسني النية من مغبة عقود سلفهم الذين تعاقدوا معهم بعد أن اطمأنوا واعتقدوا بصحة تلك العقود، وأن المصلحة العامة تقتضي منحهم هذه الحماية لما فيها من رعاية للائتمان العام والاعتداد بالثقة المشروعة التي يعتمد عليها الناس في معاملاتهم، وتجد هذه الحماية سندها في المادة (9) من القانون رقم (7) لسنة 2019 بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي والتي أقرّت مبدأً جوهريًّا مفاده أن كل من يكتسب حقًّا في عقار بحسن نية، استنادًا إلى قيود السجل العقاري، لا يمكن انتزاع هذا الحق منه لأي سبب.
وحيث إن حسن نية المشتري بالنسبة إلى دعاوى عدم نفاذ التصرف هو عدم علمه بعيب سند البائع وقت التعاقد معه، وفي دعاوى الاستحقاق - وفق القواعد العامة - هو عدم علمه بانعدام هذا السند بتاتًا، وبالتالي فإن التصرف المبرم بين المالك الذي بطل تصرفه أو سند ملكيته والغير حسن النية يُعد نافذًا في مواجهة صاحب الحق - سواء في دعاوى عدم نفاذ التصرف ودعاوى الاستحقاق المشار إليها - متى كان الغير حسن النية، ولم يرتكب خطأ أو تقصيرًا في تحري الحقيقة والوقوف عليها ، ومع ذلك فإن التصرف غير المسجل لا ينشئ ولا ينقل ولا يغير ولا يزيل الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية الأصلية الأخرى لا بالنسبة إلى المتعاقدين أو الغير، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن، ويترتب على ذلك أن المشتري لا يصبح مالكًا للعقار المبيع ما دام البيع لم يُسجل.
وحيث إن دعوى الاستحقاق ــ وفق المواد (302) و(303) و(304) من مرسوم بقانون اتحادي رقم (42) لسنة 2022 بشأن إصدار قانون الإجراءات المدنية ــ هي دعوى يرفعها الغير أثناء إجراءات التنفيذ بالإجراءات المعتادة أمام المحكمة المختصة بطلب بطلان إجراءات التنفيذ مع استحقاق العقار المحجوز عليه كله أو بعضه مختصمًا فيها الدائن الحاجز والدائنون المشار إليهم في المادة (286) والمدين أو الحائز أو الكفيل العيني، وأوجب المشرع أن تشتمل صحيفة تلك الدعوى على بيان دقيق لأدلة الملكية أو لوقائع الحيازة التي تستند إليها الدعوى وأن يرفق بها المستندات التي تؤيدها، ولجدية هذه الدعوى وخطورة الآثار التي تترتب عليها يجب على المدعى فيها لتقرير حقه في العقار وبطلان إجراءات التنفيذ مراعاة مقتضيات حسن النية، كالأمانة، والنزاهة، والثقة المشروعة، وعدم الغش، وغيرها، فإذا أتى تصرفه وفق تلك المقتضيات كان حسن النية، وإذا أتاه على خلافها كان سيئ النية، كأن يتواطأ مع المدين على الإضرار بالدائن الحاجز.
وحيث إن الهيئة العامة لمحكمة التمييز قد انتهت بالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة (ب) من المادة (20) من القانون رقم (13) لسنة 2016 بشأن السلطة القضائية وتعديلاته إلى أن التصرف المبرم بين المالك الذي بطل تصرفه أو سند ملكيته والغير حسن النية يُعد نافذًا في مواجهة صاحب الحق ــ سواء في دعاوى عدم نفاذ التصرف ودعاوى الاستحقاق وفق القواعد العامة ــ متى كان الغير حسن النية ولم يرتكب خطأ أو تقصيراً في تحري الحقيقة والوقوف عليها ، ويجب على المدعي في دعوى الاستحقاق المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية لتقرير حقه في العقار وبطلان إجراءات التنفيذ أن يكون قد راعى في تصرفه مقتضيات حسن النية .
فلهذه الأسباب
قررت الهيئة بإجماع الآراء أن التصرف المبرم بين المالك الذي بطل تصرفه أو سند ملكيته والغير حسن النية يُعد نافذًا في مواجهة صاحب الحق - سواء في دعاوى عدم نفاذ التصرف ودعاوى الاستحقاق - متى كان الغير لم يرتكب خطأ أو تقصيراً في تحري الحقيقة والوقوف عليها، وأن على المدعى في دعوى الاستحقاق المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية لتقرير حقه في العقار وبطلان إجراءات التنفيذ أن يكون قد راعى في تصرفه مقتضيات حسن النية.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق