بسم الله الرحمن الرحيم
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-03-2024 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 7 لسنة2024 قرارات الهيئة العامة - التمييز
طاعن:
ر. ا. ا. ل. ا.
مطعون ضده:
ا. ا. ل. ا.
الحكم المطعون فيه:
0/0
بتاريخ
بتاريخ
أصدرت القرار التالي
بعد الاطلاع على الأوراق والمداولة
بناء على طلب القاضي رئيس محكمة التمييز استطلاع رأي الهيئة العامة للمحكمة بشأن تطبيق أحكام نص المادة 11 من قانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السِّجل العقاري المبدئي في إمارة دبي
فانه اتصالا بما قررته الهيئة العامة لمحكمة التمييز في الطعون 2، 3 لسنة 2020 و7 لسنة 2021 هيئه عامة
من أن القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته- بحسب الأصل يسري على كل وقائع التصرف العقاري على الخارطة - ومنها البيع - سجلت أو لم تسجل في السجل العقاري المبدئي إلا أنه هناك حالتين لا يسري فيها ذلك القانون على الرغم من أن النزاع يدور حول وحدة عقارية مباعة على الخارطة - لم يسبق تسجليها في السجل العقاري المبدئي - الأولى هي تمام إنجاز الوحدة محل التداعي قبل بدء النزاع أمام المحاكم باعتبار أن تمام الإنجاز قبل إقامة الدعوى يجعل النزاع على وحدة عقارية مكتملة الإنشاء فلا يعد على وحدة عقارية على الخارطة، وأما الثانية فهي تسجيل الوحدة المتنازع عليها في السجل العقاري (ما يسميه البعض السجل العقاري النهائي) في أية مرحلة من مراحل التقاضي، أخذا في الاعتبار أن قانون 13 لسنة 2008 وتعديلات يسري على النزاع إذا كانت الوحدة مباعة على الخارطة وسبق تسجيلها في السجل المبدئي، أو كان البائع - ولو كان بائع ثان- قد قام بتقديم طلب للتسجيل بالسجل العقاري المبدئ لدائرة الأراضي والأملاك مصحوبا بالمستندات اللازمة وأخصها عقد البيع المبرم بينه وبين المشتري - ولم تصدر الدائرة شهادة تفيد تمام التسجيل المبدئي لسبب غير عائد لمقدم الطلب حتي اذا أقيمت الدعوى بعد تمام الإنجاز، وفي جميع الأحوال تكون العبرة في التصرف - لبيان القانون الساري عليه - بحقيقة المقصود والمطروح واقعاً له لا حرفية عباراته وألفاظه أو ما ورد بالأوراق أو مسميات الشهادات الصادرة عن الدائرة اذا كان مخالفا للواقع .
وأنه يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 المشار اليه، والاحتفاظ بالمبالغ المسددة من ثمن البيع بما لا يزيد على النسب المبينة قبل كل نسبة انجاز، مع وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ، وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن .
واذا كان ما سبق فإن الهيئة تنتهي إلى أن المستفاد من أحكام المادة 11 من قانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي أنه على المطور إذا اتجهت أرادته إلى فسخ العقد أو إتمامه - حال تقديره أن هناك إخلالاً من المشتري بالتزاماته المتفق عليها في عقد البيع علي الخارطة - أن يتبع الإجراءات التي أوجبها القانون واعتبرها من النظام العام، بأن يخطر دائرة الأراضي والأملاك بما يراه من أوجه إخلال المشتري بالنموذج المعد لذلك لدى الدائرة مرفق به جميع البيانات المطلوبة بالأخص بيانات المشتري بما فيها طرق التواصل معه مع بيان بأوجه إخلال المشتري بالتزاماته، وفور ورود هذا الإخطار للدائرة عليها أن تتحقق من التزامات المشتري التعاقدية فإذا تبين لها وقوع الإخلال منه، عليها إعذاره بإخطار كتابي تنذره فيه بالوفاء بالتزاماته خلال ثلاثين يوما من الأخطار وذلك بأي وسيلة إعلان تراها الدائرة فإذا قدم المشتري اعتراضاته على ما قرره المطور من وقوع إخلال، فعلى الدائرة إجراء التسوية الودية ? إن أمكن ذلك ? وفي حال تمام التسوية بين الطرفين يتم إثباتها بملحق عقد، وفي حال تعذر التسوية عليها أن تصدر وثيقة بصحة الإجراءات تضمنها نسبة إنجاز المطور العقاري للمشروع وفق معيارها، فإذا لم تتبين وقوع إخلال من جانب المشتري أو قدم المشتري اعتراضات جدية أو دفوع قانونية فعليها أن تصدر شهادة تفيد اتباع المطور للإجراءات الواجبة قانونا ليتسنى له اتخاذ ما يشاء من إجراءات لإثبات حقوقه والمطالبة بها.
ويستخلص من ذلك:
أولا: أن للمطور الحق في اتخاذ التدابير المبينة بالمادة 11 سالفة البيان - بعد استلامه لوثيقه صحة الإجراءات - بحق المشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم .
ثانيا: أن هذا الحق لا يحول بين المطور وبين اللجوء إلى القضاء- بعد حصوله على وثيقة صحة الإجراءات أو شهادة اتباع الإجراءات باعتبار أن النص لم يمنعه من ذلك، ويكون للمحكمة حينذاك التصدي للفصل في الدعوى وما قد يثيره المشتري من دفاع لإثبات عدم إخلاله بالتزاماته فإذا انتهت المحكمة إلى إخلال المشتري وجب عليها اتباع ما قرره القانون من حقوق للمطور في المادة 11 سالفة الذكر مع عدم الإخلال بسلطتها التقديرية في احتساب النسب التي يحق للمطور الاحتفاظ بها من ثمن العقار .
ثالثا: أن صحة الوثيقة التي تصدر عن دائرة الأراضي والأملاك - كونها من النظام العام - تتطلب منها قبل إصدارها 1- أن تتحقق من ثبوت إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية. 2- أن تخطر المشتري إخطارا خطيا وثابت التاريخ بأي وسيله تراها مما مفاده أن ثبوت عدم صحة أي إجراء من تلك الإجراءات يؤدي إلى بطلان صحة الوثيقة .
رابعا: إذ لم تتمكن دائرة الأراضي والأملاك من تبيان إخلال المشتري لالتزاماته عليها أن تصدر شهادة بإتباع الإجراءات تسلم للمطور ليتسنى له إقامة دعواه أمام المحاكم.
خامسا: أنه يحق للمطور اللجوء للقضاء حال حصوله على وثيقة صحة الإجراءات أو إذ قدم للدائرة طلب بإخلال المشتري وكان الطلب مستوفي البيانات والمستندات ولم تصدر الدائرة وثيقة صحة الإجراءات أو شهادة اتباع الإجراءات - دون سبب يعود للمطور- لمده تزيد عن ثلاثين يوما من تاريخ إخطارها للمشتري بما نسبه إليه المطور من إخلال ويكون للمحكمة سلطه الفصل في الدعوى على أن يثبت المطور إخلال المشتري في تنفيذ التزاماته ثم تقضي في الدعوى وفق ما ورد بالمادة 11 المبينة سابقا.
سادسا: انه يحق للمطور اللجوء للقضاء مباشرة بطلب صحة التعاقد حال عدم استناده الى وقوع إخلالاً من المشتري بالتزاماته المتفق عليها في عقد البيع علي الخارطة
فلهذه الأسباب
ترى الهيئة:
1- أنه يحق للمشتري في جميع الأحوال سواء بدعوى يرفعها أو دفاع يبديه في دعوى مقامة ضده من المطور أن يثبت عدم إتباع الإجراءات الصحيحة لإصدار الوثيقة أو عدم إخلاله بالتزاماته أو أن يثبت إخلال المطور في تنفيذ التزاماته أو أن ينازع في النسب المقررة قانونا التي يحق للمطور الاحتفاظ بها وذلك طبقا لظروف الواقعة المعروضة على المحكمة وفي جميع الأحوال يجب ألا تزيد تلك النسبة عما أورده القانون.
2- إذا أقام المشتري دعوى أمام المحكمة بطلب فسخ أو تنفيذ عقد بيع على الخارطة يكون للمطور الحق في إقامه دعواه المتقابلة مباشرة دون الحاجة إلى اللجوء للدائرة للحصول على وثيقة صحة أو شهاده اتباع الإجراءات.
3- أن عدم صحة الإخطار المرسل للمشتري من الدائرة يؤدي إلى عدم صحة الوثيقة ، فإذا كان المشتري قد توفي قبل إعلانه من قبل الدائرة أو قبل فوات مده الثلاثين يوما من إخطاره - دون قيام المطور بإعلام الدائرة بتعديل بيانات المشتري ببيان ورثته باعتباره هو المسئول عن متابعة حاله دائنة فإن الإخطار غير المتضمن كافة الورثة يكون غير صحيح مما يترتب عليه بطلان الإجراءات التي تمت وعليه تكون الوثيقة باطله، وكذلك الحال إذا كان المشتري المنسوب إليه الإخلال فاقد الأهلية أو ناقصها أو كان قاصرا ولم يوجه الإخطار الى القيم عليه أو وليه أو ممثله القانوني، أسوة بما هو مقرر وفق الأصول العامة القانونية من أنه حماية للحقوق المالية لفاقدي الأهلية أو ناقصيها لأي سبب ومنها السن فإن القانون أوكل للنيابة العامة مهمه حمايه تلك الحقوق؛ لذا أوجب حال إقامه دعوى أن يتم إخطار النيابة العامة لإبداء الرأي في أي نزاع يعرض حقوقهم المالية للخطر، فمن ثم فإنه لا يستقيم إنقاص أي من حقوق فاقدي الأهلية أو ناقصيها بصدور قرار من المطور - وهو أحد أطراف العلاقة التعاقدية - يتعلق بتنفيذ العقود أو فسخها بإرادته المنفردة على قالة إخلالهم بالتزاماتهم دون أن يكون لهم الحق أو من يمثلهم في إبداء دفاع أو رأي فيما نسب إليهم ولما كانت نصوص قانون الإجراءات المدنية والقانون رقم (13) لسنة 2008 وتعديلاته قد خلت من تنظيم اتصال علم النيابة العامة بالنزاع ما بين المطور والمشتري فاقد الأهلية أو ناقصها أو طرق تدخل النيابة العامة في ذلك النزاع مما يعرض حقوق هؤلاء المشترين للخطر- ولا يتصور عملا تنظيم ذلك الاتصال - فإنه حماية لحقوقهم يجب أن يقتصر نظر النزاع ما بين المطور وبين أي منهم -حال كونه مشتري- مما مفاده أن قرار المطور بفسخ العقد أو الشروع في تنفيذه بإراداته المنفردة يكون معيبا كما أن وثيقة صحة الإجراءات التي تمت قبل هؤلاء المشترين في هذه الحالة تكون باطلة مما مؤداه أنه يجوز لمن يمثلهم قانونا اللجوء إلى المحكمة لإلغاء ذلك القرار وما ترتب عليه من آثار وأخصها أما إعادة التسجيل باسم المشتري إذا كان ممكنا، فإذ استحال ذلك يرد ما سدد من ثمن مع جواز المطالبة بالتعويض إن كان له مقتض.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق