جلسة 20 من ديسمبر سنة 1990
برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية
السادة المستشارين/ عبد الحميد سليمان نائب رئيس المحكمة ومحمد وليد الجارحي، محمد
محمد طيطه ومحمد بدر الدين توفيق.
-----------------
(323)
الطعن
رقم 1616 لسنة 60 القضائية
(1)إيجار "إيجار الأماكن" "التأجير المفروش".
اشتمال الإجارة على عناصر
أكثر أهمية من المكان في حد ذاته. أثره. عدم خضوعها لقانون إيجار الأماكن. شرطه.
(5 - 2)إيجار "عقد
الإيجار" "فسخ العقد" "التزامات المستأجر" "الوفاء
بالأجرة" التزام "تنفيذ الالتزام" عقد "تفسير العقد".
قانون "القانون الواجب التطبيق" حكم "تسبيب الحكم".
(2)انتهاء الحكم صحيحاً إلى
أن محل الإجارة منشأة تجارية خاضعة لأحكام القانون المدني. عدم سريان أحكام قانون
إيجار الأماكن على دعوى فسخ تلك الإجارة.
(3)الوفاء بالدين. الأصل فيه
أن يكون في محل المدين. عدم اشتراط الوفاء بالأجرة في موطن المؤجر. تقاعس الأخير
عن السعي إلى موطن المستأجر لاقتضاء الأجرة عند حلول الأجل. لا يترتب عليه فسخ
العقد بموجب الشرط الفاسخ الصريح. المادتان 347، 586/ 2 مدني.
(4)عدم تنفيذ المدين
لالتزامه لخطأ من الدائن. أثره. وجوب التجاوز عن شرط الفسخ الاتفاقي. م 157 مدني.
(5)النص في عقد الإيجار على
تحديد موطن لطرفيه واجب الاعتبار في كل إعلان بسريان العقد أو فسخه وعدم براءة ذمة
المستأجر إلا بالحصول على إيصال موقع من المؤجر. لا يفيد الاتفاق على الوفاء
بالأجرة في غير موطن المدين.
------------------
1 - المقرر - في قضاء هذه المحكمة - إنه إذا لم يكن الغرض الأساسي
من الإجارة المكان في حد ذاته وإنما ما اشتملت عليه الإجارة من عناصر أخرى أكثر
أهمية مادية كانت هذه العناصر أم معنوية بحيث يتعذر الفصل بين مقابل إيجار المكان
في حد ذاته وبين مقابل الانتفاع بمزايا تلك العناصر، فإن الإجارة لا تخضع لقانون
إيجار الأماكن.
2 - إذ انتهى الحكم المطعون فيه صحيحاً - إلى أن محل الإجارة منشأة
تجارية تخضع للقواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني. ومن ثم فإن الدعوى
بطلب فسخ تلك الإجارة لا تسري عليها أحكام قانون إيجار الأماكن.
3 - مفاد النص في المادتين 347، 586/ 2 من القانون المدني - يدل على
أن الأصل في تنفيذ الالتزام أن يكون الوفاء بالدين في محل المدين إلا إذا اتفق على
خلاف ذلك، ومن ثم فإن النص في عقد الإيجار على الشرط الفاسخ الصريح عند تخلف
المستأجر عن سداد الأجرة مع عدم اشتراط أن يكون الوفاء في موطن المؤجر لا يعفي هذا
الأخير من السعي إلى موطن المستأجر لاقتضائها عند حلول ميعاد استحقاقها. فإن قام
بذلك وامتنع المستأجر عن السداد بدون حق اعتبر متخلفاً عن الوفاء وتحقق فسخ العقد
بموجب الشرط أما إذا أبى المؤجر السعي إلى موطن المستأجر عند حلول الأجل عند ذلك
بمثابة رفض لاستيفاء الأجرة دون مبرر فلا يرتب الشرط أثره في هذه الحالة.
4 - المقرر - في قضاء هذه المحكمة أنه إذا تسبب الدائن بخطئه في
عدم تنفيذ المدين لالتزامه وجب على القاضي التجاوز عن شرط الفسخ الاتفاقي ولا يبقى
للدائن سوى الفسخ القضائي طبقاً للمادة 157 من القانون المدني.
5 - ما تضمنه عقد الإيجار من تحديد موطن لكل من طرفيه "يكون
محل اعتبار في كل إعلان يتعلق بسريان العقد أو فسخه أو طرد المستأجر" وما نص
عليه فيه من أن "ذمة المستأجر لا تبرأ من دين الأجرة إلا بحصوله على إيصال
بخط المؤجرة وتوقيعها" لا يفيد الاتفاق على الوفاء بالأجرة في غير موطن المدين
أو مركز أعماله.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى
أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما
يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى أقامت
على الطاعن الدعوى 5178 سنة 1988 مدني شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم
"بصفة مستعجلة بفرض الحراسة القضائية على محطة بنزين "فيكتوريا"
المبينة في الصحيفة وتعيينها حارسة قضائية عليها، وفي الموضوع بإخلاء هذه العين
وتسليمها إليها بما اشتملت عليه من منقولات وأدوات. وقالت شرحاً لدعواها إن الطاعن
استأجر منها محطة بنزين بكافة عناصرها المادية والمعنوية بعقود إيجار متتالية
آخرها العقد المؤرخ 1/ 1/ 1986 لمدة خمس سنوات، وإذ تأخر في سداد الأجرة اعتباراً
من 1/ 1/ 1988 كما أخل بالتزامه بالمحافظة على العين المؤجرة بأن أجرى بها تعديلات
على النحو المبين بالصحيفة - مما تحقق به الشرط الفاسخ الصريح الذي تضمنه العقد
فقد أقامت الدعوى. وأقام الطاعن على المطعون ضدها الأولى الدعوى 6297 سنة 1988
مدني شمال القاهرة بطلب الحكم باعتبار عقد الإيجار سالف البيان وارداً على عين
خالية تأسيساً على أن وصف هذه العين في العقد بأنها منشأة تجارية تم بقصد التحايل
على أحكام قانون إيجار الأماكن إذ أنها لا تعدو أن تكون مكاناً مبنياً اشتمل على
بعض المنقولات ضئيلة القيمة أما باقي المنشآت والأدوات اللازمة لاستغلالها كمحطة
بنزين فمملوك للجمعية المطعون ضدها الثانية وسلم إليه على سبيل الأمانة ولا تشمله
الإجارة. كما أقام الطاعن على المطعون ضدهما الدعوى 6890 سنة 1989 مدني شمال
القاهرة بطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد المؤرخ 6/ 8/ 1979 الذي وكلته المطعون ضدها
الثانية بمقتضاه في تسويق منتجاتها وأعارته جدك محطة البنزين المشار إليها بعنصريه
المادي والمعنوي. وبعد أن ضمت محكمة أول درجة الدعاوى الثلاث. حكمت في الدعوى
الأولى - بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1986 لتحقق الشرط الفاسخ الصريح وبتسليم
العين موضوع النزاع بحالتها عند التعاقد للمطعون ضدها الأولى، ورفضت ما عدا ذلك من
الطلبات. كما رفضت الدعويين المضمومتين. استأنفت المطعون ضدها الأولى هذا الحكم
بالاستئناف رقم 8069 لسنة 106 ق القاهرة، كما استأنفه الطاعن بالاستئنافين رقمي
8747، 9329 لسنة 106 ق القاهرة. وبتاريخ 8/ 3/ 1990 قضت المحكمة بتأييد الحكم
المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها
الرأي بنقض الحكم، وفي جلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على
ثلاثة أسباب ينعى الطاعن بالسبب الأول، والوجه الأول من السبب الثالث على الحكم
المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع.
وفي بيان ذلك يقول إن المطعون ضدها الأولى ليست مالكة إلا للأرض والمباني المقامة
على العين موضوع النزاع، أما مشتملات هذه العين فمملوكة للجمعية المطعون ضدها
الثانية ومسلمة له على سبيل الأمانة ومن ثم لم تشملها الإجارة وإذ كانت رخصة
المنشأة - صادرة باسم هذه الجمعية وكان ما اكتسبته من سمعة تجارية مرده حسن اتصاله
وعماله بعملائها فقد طلب إلى محكمة الموضوع ندب خبير لتحقيق ذلك كما تمسك بأن ما
أدرج في عقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1986 من اشتمال الإجارة على بعض المنقولات تم
بقصد التحايل على أحكام قانون إيجار الأماكن وطلب تمكينه من إثبات هذه الصورية،
وإذ أغفل الحكم هذا الدفاع الجوهري، وذهب إلى أن تلك الإجارة وردت على منشأة
تجارية بعنصريها المادي والمعنوي وأخرجها بذلك عن نطاق تطبيق القانون المشار إليه،
فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في غير
محله، ذلك إنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا لم يكون الغرض الأساسي من
الإجارة المكان في حد ذاته وإنما ما اشتملت عليه الإجارة من عناصر أخرى أكثر أهمية
مادية كانت هذه العناصر أم معنوية بحيث يتعذر الفصل بين مقابل إيجار المكان في حد
ذاته وبين مقابل الانتفاع بمزايا تلك العناصر، فإن الإجارة لا تخضع لقانون إيجار
الأماكن. ولما كان الثابت من الاطلاع على عقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1986 أن
الإجارة انصبت على منشأة تجارية بلوازمها معروفة باسم محطة بنزين
"فيكتوريا"، وأن بعضاً من مشتملاتها المبينة تفصيلاً في هذا العقد مملوك
للمؤجرة والبعض الأخر مملوك للجمعية المطعون ضدها الثانية وأن الغرض من الإجارة هو
مزاولة النشاط ذاته الذي كان يمارس عند التعاقد وأنه روعي في تقدير الأجرة
"مسطح الأرض المؤجرة وما يتبعها من محطة بنزين بمستلزماتها وكذلك صقع
المنطقة" وأن المستأجر تعهد بالمحافظة على المنقولات المملوكة للجمعية
وبتسليمها "للمؤجرة" بالحالة التي كانت عليها وذلك عند انتهاء التعاقد.
وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه في هذا الخصوص على ما أورده في مدوناته من
أنه (بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 1/ 1986 استأجر المستأنف عليه من المالكة ذات العين
وبذات الوصف في العقدين السابقين على أنها منشأة تجارية بلوازمها مرخصة ومعروفة
باسم محطة بنزين فيكتوريا وذلك بقصد استغلالها محطة بنزين وهو ذات الغرض المخصصة
له وقت إبرام العقد، وإذ كانت العبرة بوصف العين في عقد الإيجار بطبيعتها وقت
التعاقد عليها وكان المستفاد من الظروف والملابسات وما جرى عليه التعامل بين طرفي
هذه العلاقة منذ بدايتها في عام 1979 وتسلسلها، وما نشأ عنها من منازعات قضائية
والأحكام الصادرة فيها ومن إقرارات المستأجر التي يحاج بها على نحو ما سبق بيانه
أنه قد استأجرها بوصفها أرضاً فضاء وما يتبعها من محطة بنزين مرخصة ومعروفة باسم
محطة بنزين فيكتوريا "منشأة تجارية" حسبما نص عليه حرفياً بعقود الإيجار
المتلاحقة مما تقتنع معه المحكمة عن يقين بأن الغرض الأساسي من الإجارة لم يكن
الأرض والمباني المقامة عليها في حد ذاته بل لاستغلال اسم المحطة التجاري الذي حرص
المتعاقدان على إبرازه في كل هذه العقود، وإذ وردت الإجارة عليها باعتبارها منشأة
تجارية معروفة وقائمة باسم محطة بنزين فيكتوريا ومرخص بإدارتها، ومن وجود عملاء
لها تكونوا على مدار السنوات السابقة على استئجاره لها، ومن ثم فقد انصبت هذه
الإجارة على منشأة تجارية ذلك أن الحصول على الترخيص اللازم لاستغلالها وإدارتها
فيما خصصت له طيلة السنوات السابقة على الإيجار وتردد العملاء عليها خلالها يكسبها
سمعة تجارية تتكون منها ومن المبنى وما ألحق به من تركيبات ثابتة وملحقات منقولة -
منشأة تجارية فلا يرد إيجارها على مجرد المبنى والأرض وإنما على المنشأة التجارية
بما فيها من مقومات مادية يشكل المبنى إحداها، ومقومات معنوية تدخل فيها السمعة
التجارية وحق الاتصال بالعملاء وبالتالي لا تخضع إجارتها لأحكام قانون إيجار
الأماكن بل تحكمها القواعد العامة المقررة في القانون المدني، ولا ينال من هذا
النظر ملكية الجمعية التعاونية للبترول لبعض المعدات اللازمة لهذا النوع من النشاط
والتي تسلمها لمالك المحطة أو من يقوم مقامه في إدارتها على سبيل الأمانة مقابل
تأمين نقدي يساوي قيمتها تستأديه ضماناً لحقها في حالة ضياعها أو هلاكها، كما لا
تأثير عليه من تعاقد الجمعية معه على تصريف منتجاتها مقابل عمولة يتقاضاها نظير
ذلك ولا قيامها بالإشراف على حسن سير العمل ونظامه فيها ورفع شعارها وأسمها عليه،
وكل ذلك تنتظمه اتفاقيات خاصة بينها وبين مالك المحطة أو من توكل إليه إدارتها
سواء كان وكيلاً عنه أو مستأجراً لانفصال هذه الاتفاقيات التي يجري العمل بها في
هذا المجال والتي ليس من شأنها المساس بالعلاقة الإيجارية بين مالكها ومن يستأجرها
منه أخذاً بنسبية أثر هذه العقود خاصة وأن الجمعية لم تدع حقاً يتعارض معها"
فإنه يكون قد انتهى بأسباب سائغة لها أصل ثابت في الأوراق إلى أن محل عقد الإيجار
سالف البيان منشأة تجارية تخرج عن نطاق تطبيق قانون إيجار الأماكن وتسري عليها أحكام
القواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني، ولا تثريب على المحكمة إن عولت
في هذا الشأن على ما قدم في الدعوى من مستندات فهي ليست ملزمة بندب خبير أو بإحالة
الدعوى إلى التحقيق طالما وجدت في أوراقها ما يكفي لتكوين عقيدتها ومن ثم يصبح هذا
النعي على غير أساس.
وحيث إن حاصل ما ينعى به
الطاعن - بالوجه الثاني من السبب الثالث - على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق
القانون. وفي بيان ذلك يقول إن الحكم قضى بفسخ عقد الإيجار موضوع النزاع وإخلاء
العين المؤجرة لعدم سداد الأجرة بالمخالفة لأحكام قانون إيجار الأماكن التي تستلزم
التكليف بالوفاء قبل رفع الدعوى وتجيز للمستأجر أن يتوقى الحكم بالإخلاء بسداد
الأجرة قبل قفل باب المرافعة في الدعوى - وقد فعل - مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير
سديد ذلك أن الحكم المطعون فيه قد انتهى صحيحاً - وعلى ما سلف بيانه - إلى أن محل
الإجارة منشأة تجارية تخضع للقواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني ومن ثم
فإن الدعوى بطلب فسخ تلك الإجارة على هذا النحو لا تسري عليها أحكام قانون إيجار
الأماكن، وإذ التزم الحكم هذا النظر فإنه يكون قد طبق القانون تطبيقاً صحيحاً
ويكون النعي في غير محله.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن
على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب. وبياناً لذلك يقول إنه
تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضدها لم تسع إلى موطنه لاستلام
الأجرة في المواعيد المحددة طبقاً للمادة 347/ 2 من القانون المدني، وأنه بادر
بسداد ما استحق عليه من تلك الأجرة في أولى جلسات دعوى الطرد المستعجلة التي
أقامتها ضده مما لا يتحقق به فسخ العقد بموجب الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه
فيه، وإذ أغفل الحكم تحصيل هذا الدفاع الجوهري والرد عليه، وأقام قضاءه على ما
يخالفه فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في
محله، ذلك أن النص في الفقرة الثانية من المادة 586 من القانون المدني على أن يكون
الوفاء بالأجرة "في موطن المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بغير
ذلك" وفي الفقرة الثانية من المادة 347 من القانون ذاته على أنه إذا لم يكن
محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات "يكون الوفاء في المكان الذي يوجد فيه موطن
المدين وقت الوفاء أو في المكان الذي يوجد فيه مركز أعمال المدين إذا كان الالتزام
متعلقاً بهذه الأعمال" - يدل على أن الأصل في تنفيذ الالتزام أن يكون الوفاء
بالدين في محل المدين إلا إذا اتفق على خلاف ذلك ومن ثم فإن النص في عقد الإيجار
على الشرط الفاسخ الصريح عند تخلف المستأجر عن سداد الأجرة مع عدم اشتراط أن يكون
الوفاء في موطن المؤجر، لا يعفي هذا الأخير من السعي إلى موطن المستأجر لاقتضائها
عند حلول ميعاد استحقاقها، فإن قام بذلك وامتنع المستأجر عن السداد بدون حق اعتبر
متخلفاً عن الوفاء وتحقق فسخ العقد بموجب الشرط أما إذا أبى المؤجر السعي إلى موطن
المستأجر عند حلول الأجل عدّ ذلك بمثابة رفض لاستيفاء الأجرة دون مبرر فلا يرتب
الشرط أثره في هذه الحالة لما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة من أنه إذا تسبب الدائن
بخطئه في عدم تنفيذ المدين لالتزامه وجب على القاضي التجاوز عن شرط الفسخ
الاتفاقي، ولا يبقى للدائن سوى الفسخ القضائي طبقاً للمادة 157 من القانون المدني
- لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك في صحيفة استئنافه بعدم تحقق الشرط الفاسخ
الصريح لأن المطعون ضدها الأولى لم تسع إلى موطنه لاقتضاء أقساط الأجرة في موعد
استحقاقها، وخلت أوراق الدعوى مما يدل على أن اتفاقاً قد تم على الوفاء بالأجرة في
موطن المؤجرة فإن الحكم المطعون فيه إذ أعمل أثر - الشرط الفاسخ الصريح المنصوص
عليه في العقد دون أن يعرض لهذا الدفاع الجوهري فإنه يكون معيباً بالقصور في
التسبيب الذي أدى به إلى الخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه نقضاً جزئياً في
خصوص ما قضى به فسخ عقد الإيجار موضوع النزاع. لا يغير من ذلك ما تضمنه عقد
الإيجار من تحديد موطن لكل من طرفيه "يكون محل اعتبار في كل إعلان يتعلق
بسريان العقد أو فسخه أو طرد المستأجر" وما نص عليه فيه من أن "ذمة
المستأجر لا تبرأ من دين الأجرة إلا بحصوله على إيصال بخط المؤجرة وتوقيعها"
لأن ذلك لا يفيد الاتفاق على الوفاء بالأجرة في غير موطن المدين أو مركز أعماله.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق