برئاسة
السيد المستشار / أحمد مدحت المراغي رئيس محكمة النقض وعضوية السادة المستشارين نواب
رئيس المحكمة / محمود شوقي أحمد شوقي ومحمد رأفت حسين خفاجي ومحمد عبد المنعم حافظ
خليل ومحمد حسن عبد الوهاب العفيفي وأحمد زكي صالح غرابة ومحمد فتحي حسن الجمهودي
وريمون فهيم إسكندر وأحمد محمود أحمد مكى ويحيى إبراهيم كمال الدين والسيد
المستشار / يحيى جلال فضل.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(1
- 4) إيجار " إيجار الأماكن ""بيع الجدك" "التنازل عن
الإيجار". بيع ""بيع الجدك" "البيوع الجبرية".
إثبات . إعلان .
(1)
الأصل حظر تنازل المستأجر عن عقد الإيجار إلا بإذن صريح من المالك ثابت بالكتابة
أو ما يقوم مقامها . الاستثناء . حالاته حددها المشرع على سبيل الحصر . منها بيع
المتجر .م 594 مدني .
(2)
المتجر في معنى المادة 594 مدنى . عناصره . بيع المتجر المحجوز عليه . أثره .
للراسي عليه المزاد حقوق وواجبات المشتري في البيع الاختياري . علة ذلك
.
(3)
حق المالك في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر في الحصول على نسبة 50%
من قيمة الإجارة أو استرداد العين متى أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه
النسبة المذكورة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان المستأجر له قانوناً بالثمن
المعروض عليه من المشتري أو الذي رسا به المزاد في حالة البيع الجبري . حق المالك
في شراء المبيع . نشوؤه من تاريخ رسو المزاد دون توقف على إعلانه ما لم يثبت
تنازله عنه صراحة أو ضمناً.
(4)
الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر
بيع المتجر . سريانه من خلال تاريخ إعلانه على يد محضر طبقاً للقواعد الخاصة
بإعلان أوراق المحضرين . لا يغني عن الإعلان إخطاره بجلسة المزاد أو ثبوت علمه بالبيع
والثمن الذي رسا به المزاد بأي طريق آخر.
(5)
نقض " أسباب الطعن " " الأسباب المتعلقة بالنظام العام".
الأسباب
المتعلقة بالنظام العام . ماهيتها . إثارة النيابة سبب لأول مرة أمام محكمة النقض
. شرطه .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1
- نظم المشرع العلاقة بين مؤجري الأماكن المبنية ومستأجريها بمقتضى قوانين خاصة
قيد فيها حق المستأجر فلم يجز له أن يتنازل عن عقد الإيجار بغير إذن صريح من
المالك ثابت بالكتابة أو ما يقوم مقامها واستثنى من ذلك عدة حالات بينها بيان حصر
منها حالة بيع المحل التجاري - بما يتضمنه من تنازل عن الإيجار - المنصوص عليها في
الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني وذلك رغبة من المشرع في الإبقاء
على الرواج المالي والتجاري بتسهيل بيع المتجر عندما يضطر صاحبه إلى ذلك وتمكين
مشتريه من الاستمرار في استغلاله.
2
- المتجر في معنى المادة 594 مدني منقول معنوي يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول
ومن مقومات مادية كآلات المصنع والأثاث التجاري ومقومات معنوية كالعملاء والسمعة
التجارية والحق في الإجارة، وبيع المتجر المحجوز عليه ينشئ للراسي عليه المزاد
حقوق المشتري في البيع الاختياري ويلزمه واجباته باعتبار أن جوهر البيع هو نقل ملكية
شيء أو حق مالي آخر مقابل ثمن نقدي، غير أنه يتم في البيع الاختياري بتوافق
إرادتين ويقع في البيع الجبري بسلطة الدولة دون توافر رضاء البائع، ومن شأنه أن
ينقل ملكية المتجر للراسي عليه المزاد بمقوماته المادية والمعنوية بما في ذلك حق
الإجارة منذ تاريخ رسو المزاد عليه باعتباره خلفاً خاصاً للمستأجر المدين.
3
- النص في المادة 20 من القانون 136 لسنه 1981 مفاده أن المشرع أعطى لمالك العقار
بهذا النص في حالة بيع المتجر الحق في أن يطالب المشتري مباشرة بنسبة من الثمن
مقدارها نصف قيمة حق الإيجار كما أعطاه أولوية في استرداد المتجر المبيع إذا أبدى
رغبته في ذلك وأودع الثمن الذي تم به البيع مخصوماً منه النسبة سالفة الذكر خلال
ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان المستأجر له على يد محضر بالثمن المعروض عليه من
المشتري والذي ارتضاه المستأجر أو الثمن الذي رسا به المزاد في حالة البيع جبراً عنه
لتكون هذه المدة مهلة خالصة لمالك العقار رسم المشرع حدودها يتدبر فيها أمر الصفقة
ويتخذ إجراءات الشراء مما لازمه أن يتم إجراء المزاد والاستقرار على سعر البيع قبل
إعلان المالك بالثمن الذي رسا به المزاد فعلاً فلا يجري الميعاد المسقط لحق المالك
في اختيار الشراء إلا من تاريخ إعلانه على يد محضر بالثمن الذي رسا به المزاد ولا
يغني عن الإعلان علم المالك بجلسة المزاد، وينشأ حق المالك في شراء المبيع من
تاريخ رسو المزاد ودون علمه بإعلان المستأجر له إلا إذا تنازل مالك العقار عن حقه
في الشراء صراحة أو ضمناً بأن يتخذ موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على
أن حقيقة مقصوده هو إمضاء ذلك البيع وجعله مبرماً.
4
- إذ كان المشرع قد استلزم لإثبات علم المالك بالبيع والثمن المعرض أن يقوم
المستأجر بإعلانه على يد محضر فإنه على يد محضر فإن لازم ذلك أن يكون الإعلان
الصحيح المطابق للقواعد الخاصة بإعلان أوراق المحضرين وتسليمها شرطا لازما لجريان
الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء باعتبار أن هذا الميعاد مهلة خالصة
رسم المشرع حدودها ليتدبر فيها المالك أمر الصفقة ويدبر المبلغ الذي يتعين عليه
إيداعه خلالها ولا يغنى عن الإعلان ثبوت علم المالك بالبيع والثمن الذي رسا به
المزاد بأي طريق آخر ما لم يثبت تنازله عن ذلك الحق صراحة أو ضمنا.
5
- الأسباب المتعلقة بالنظام العام هي الأسباب المبنية على مخالفة قاعدة قانونية
قصد بها المشرع تحقيق مصلحة عامة بتنظيم وضع لا يجوز للأفراد الخروج عليه ترجيحا
للصالح العام على ما قد يكون لبعض الأفراد من مصالح خاصة مغايرة ويشترط لقبول سبب
تثيره النيابة لأول مرة أمام محكمة النقض فضلا عن أن يكون متعلقا بالنظام العام
ألا يخالطه واقع وأن يرد على الجزء المطعون فيه من الحكم.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
الوقائع
حيث
إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن
المطعون ضدهم أقاموا الدعوى 885 لسنة 1991 تجاري قنا الابتدائية بطلب الحكم بصحة
إجراءات شرائهم المحل والمخزن المبينين بالأوراق والتسليم واحتياطياً بطلان بيعهما
من الطاعن الثاني إلى الطاعن الأول والإخلاء والتسليم, وقالوا بياناً لذلك إنهم
أجروا المحل والمخزن موضوع النزاع المملوكين لهم إلى مستأجر أشهر إفلاسه وعين
الطاعن الثاني وكيلاً لدائنيه فباع المتجر المنشأ فيهما إلى الطاعن الأول بالمزاد
العلني, وإذ لم يعلنوا بالثمن الذي رسا به المزاد على النحو المنصوص عليه في
المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 فقد بادروا بإعلان رغبتهم في الشراء وإيداع
الثمن خزانة المحكمة وأقاموا الدعوى بطلباتهم سالفة البيان, ومحكمة أول درجة حكمت
ببطلان البيع ورفضت ما عدا ذلك من طلبات, استأنف الطرفان هذا الحكم بالاستئنافين
رقمي 110, 115 لسنة 12 ق قنا وبتاريخ 17/11/1993 رفضت المحكمة استئناف الطاعنين
وقضت بطلبات المطعون ضدهم الأصلية. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت
النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم, وإذ عرض الطعن على الدائرة المختصة في
غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
المحكمة
بعد
الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة
وبعد المداولة.
وحيث
إن تلك الدائرة رأت بجلستها المعقودة بتاريخ 8/5/1995 إحالة الطعن إلى الهيئة
العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية عملاً بنص الفقرة الثانية
من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 للعدول عن المبدأ
الذي قررته أحكام سابقة صادرة من دوائر المواد المدنية بالمحكمة بأن مؤدى نص
المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه في حالة بيع المتجر بالمزاد العلني
يكفي إخطار مالك العقار بمكان وزمان هذا البيع ليتمكن من الاشتراك فيه واسترداد
منفعة العين المؤجرة وإلا اقتصر حقه على اقتضاء النسبة المقررة له قانوناً وأنه
إذا اختار مالك العقار الشراء فإنه يشتري حق الانتفاع بالعين خالية فلا يلتزم إلا
بإيداع مثل النسبة المقررة له قانوناً, كما يكون له في حالة عدم إخطاره بالبيع أن
يطلب الحكم ببطلانه وإخلاء المشتري من العين التي اشتراها وإعادتها إلى المستأجر
الذي باعها, وإذ حددت الهيئة جلسة
لنظر الطعن فقد قدمت النيابة مذكرة عدلت فيها عن رأيها السابق إلا أنها طلبت نقض
الحكم لسبب جديد تمسكت به.
وحيث
إن المشرع نظم العلاقة بين مؤجري الأماكن المبنية ومستأجريها بمقتضى قوانين خاصة
قيد فيها حق المستأجر فلم يجز له أن يتنازل عن عقد الإيجار بغير إذن صريح من
المالك ثابت بالكتابة أو ما يقوم مقامها واستثنى من ذلك عدة حالات بينها بيان حصر
منها حالة بيع المحل التجاري – بما يتضمنه من تنازل عن الإيجار – المنصوص عليها في
الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني وذلك رغبة من المشرع في الإبقاء
على الرواج المالي والتجاري بتسهيل بيع المتجر عندما يضطر صاحبه إلى ذلك وتمكين
مشتريه من الاستمرار في استغلاله, والمتجر في معنى المادة 594 سالفة البيان منقول
معنوي يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية كآلات المصنع والأثاث
التجاري ومقومات معنوية كالعملاء والسمعة التجارية والحق في الإجارة, وبيع المتجر
المحجوز عليه ينشئ للراسي عليه المزاد حقوق المشتري في البيع الاختياري ويلزمه
واجباته باعتبار أن جوهر البيع هو نقل ملكية شيء أو حق مالي آخر مقابل ثمن نقدي,
غير أنه يتم في البيع الاختياري بتوافق إرادتين ويقع في البيع الجبري بسلطة الدولة
دون توافر رضاء البائع, ومن شأنه أن ينقل ملكية المتجر للراسي عليه المزاد
بمقوماته المادية والمعنوية بما في ذلك حق الإجارة منذ تاريخ رسو المزاد عليه
باعتباره خلفاً خاصاً للمستأجر المدين, ولم يخرج المشرع عن هذه الغاية حين أصدر
القانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر فأورد حكماً مكملاً لنص المادة 594/2 من القانون
المدني أفصحت المذكرة الإيضاحية وتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان ومكتب
لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب عن أن المقصود منه تحقيق التوازن في
العلاقات الإيجارية وألا يستأثر المستأجر بثمن بيع المتجر دون المالك فنص في
المادة 20 من القانون على أنه (يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز
له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو
المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب
الأحوال, بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين. وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق
إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى
رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ50% المشار إليها خزانة المحكمة
الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعاً مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم
العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع
لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار
إليها). مما مفاده أن المشرع أعطى لمالك العقار بهذا النص في حالة بيع المتجر الحق
في أن يطالب المشتري مباشرة بنسبة من الثمن مقدارها نصف قيمة حق الإجارة كما أعطاه
أولوية في استرداد المتجر المبيع إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن الذي تم به
البيع مخصوماً منه النسبة سالفة الذكر خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان المستأجر
له على يد محضر بالثمن المعروض عليه من المشتري والذي ارتضاه المستأجر أو الثمن
الذي رسا به المزاد في حالة البيع جبراً عنه لتكون هذه المدة مهلة خالصة لمالك
العقار رسم المشرع حدودها يتدبر فيها أمر الصفقة ويتخذ إجراءات الشراء مما لازمه
أن يتم إجراء المزاد والاستقرار على سعر البيع قبل إعلان المالك بالثمن الذي رسا
به المزاد فعلاً فلا يجرى الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء إلا من تاريخ
إعلانه على يد محضر بالثمن الذي رسا به المزاد ولا يغنى عن الإعلان علم المالك
بجلسة المزاد, وينشأ حق المالك في شراء المبيع من تاريخ رسو المزاد ودون توقف على
إعلان المستأجر له إلا إذا تنازل مالك العقار عن حقه في الشراء صراحة أو ضمناً بأن
يتخذ موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على أن حقيقة مقصوده هو إمضاء ذلك
البيع وجعله مبرماً.
لما
كان ذلك وكانت الهيئة قد
انتهت إلى هذا النظر بالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الرابعة
من قانون السلطة القضائية فإنها تعدل عن الأحكام التي ارتأت غير ذلك فيما قررته من
أن الإخطار بالمزاد يغنى عن الإعلان المبين بالمادة 20 المشار إليها.
وحيث
إنه يتعين على الهيئة الفصل
في الطعن المحال إليها.
وحيث
إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث
إن الطعن أقيم على خمسة أسباب ينعي الطاعنان بالسبب الخامس والوجهين الثاني والثالث
من السبب الأول وبالوجه الأول من السبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في
تطبيق القانون ذلك أنهما تمسكا بسقوط حق المطعون ضدهم في شراء المتجر المبيع
تأسيساً على أنهم وجهوا إنذار إلى الطاعن الثاني بتاريخ 26/2/1991 يعترضون فيه على
إتمام المزاد المحدد له جلسة 11/3/1991 ثم حضروا هذه الجلسة بمندوب عنهم وشاركوا
فيها فلم يرسى عليهم المزاد ولم يودعوا الثمن إلا بتاريخ 24/4/1991 وهو ما يدل على
علمهم اليقيني بتاريخ المزاد ومكانه وعن تنازلهم عن حقهم في الإخطار وتحقق الغاية
من هذا الإجراء. فأطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع تأسيساً على أن الميعاد
المسقط لحق ملاك العقار في الشراء لا يجرى إلا من تاريخ الإعلان على يد محضر مما
يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث
إن هذا النعي مردود, ذلك أنه لما كان المشرع قد استلزم لإثبات علم المالك بالبيع
والثمن المعروض أن يقوم المستأجر بإعلانه على يد محضر فإن لازم ذلك أن يكون
الإعلان الصحيح المطابق للقواعد الخاصة بإعلان أوراق المحضرين وتسليمها شرطاً
لازماً لجريان الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء باعتبار أن هذا الميعاد
مهلة خالصة رسم المشرع حدودها ليتدبر فيها المالك أمر الصفقة ويدبر المبلغ الذي
يتعين عليه إيداعه خلالها ولا يغنى عن الإعلان ثبوت علم المالك بالبيع والثمن الذي
رسا به المزاد بأي طريق آخر ما لم يثبت تنازله عن ذلك الحق صراحة أو ضمناً, وإذ
التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي عليه يكون على غير أساس.
وحيث
إن الطاعنين ينعيان بالسببين الثالث والرابع وبالوجه الأول من السبب الأول على
الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والتناقض ذلك أنه أقام قضاءه
على بطلان البيع لعدم إعلان الملاك على يد محضر عملاً بنص المادة 20 من القانون
136 لسنة 1981 رغم أن هذه المادة لم تنص صراحة على البطلان, كما أنه قضى بإلزام
الطاعنين بتسليم العين المبيعة إلى الملاك في حين أن بطلان البيع بالمزاد يقتضى رد
الحال إلى ما كانت عليه وتسليم عين النزاع إلى بائعها الطاعن الثاني, كما أنه
تناقض إذ انتهى إلى بطلان إجراءات البيع بالمزاد ثم عاد وأعمل نتيجة هذه الإجراءات
حين قضى بصحة إيداع المطعون ضدهم للثمن الذي تحدد بناء عليها مما يعيب الحكم
ويستوجب نقضه.
وحيث
إن هذا النعي في غير محله. ذلك أنه لما كانت الهيئة قد
انتهت على ما سلف بيانه إلى حتمية إتمام المزاد قبل إعلان مالك العقار بالثمن الذي
تم به بيع المتجر, وإلى أن حق مالك العقار في الاسترداد ينشأ بمجرد تمام البيع دون
توقف على إعلانه من قبل المستأجر, وأن الإعلان إنما ينشئ حق المستأجر في جريان
الميعاد المسقط لحق المالك في الاسترداد, لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد
انتهى إلى القضاء للمطعون ضدهم بطلبهم الأصلي بصحة إجراءات شرائهم للمتجر موضوع
النزاع تأسيساً على أنهم أبدوا رغبتهم في الشراء وأودعوا الثمن الذي رسا به المزاد
مخصوماً منه النسبة التي قررها المشرع للمالك دون توقف على إعلان المستأجر لهم,
فإنه يكون قد انتهى إلى النتيجة التي تتفق وصحيح القانون ولا يبطله ما استطرد إليه
تزيداً من تقريرات قانونية بشأن بطلان المزاد لإتمامه قبل إعلان مالك العقار بزمان
ومكان انعقاده قبل إجرائه, ومن ثم يكون النعي على غير أساس.
وحيث
إن النيابة العامة تنعي
بالسبب الذي أثارته على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في
التسبيب وفي بيان ذلك تقول إن المتجر قد بيع نظير 26500 ج منها مبلغ 7018 ج ثمن
المنقولات والباقي حق إيجار وجدك وقد أودع المطعون ضدهم مبلغ عشرين ألف جنيه فقضى
الحكم المطعون فيه بصحة إجراءات الشراء قولاً منه أن المبلغ يزيد عن نصف قيمة
العين خالية دون أن يتحقق من قيمة حق الإجارة وحده وأن المبلغ المودع يمثل الثمن
مخصوماً منه نصف قيمة حق الإجارة مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث
إن هذا النعي غير مقبول. ذلك أن الأسباب المتعلقة بالنظام العام هي الأسباب
المبنية على مخالفة قاعدة قانونية قصد بها المشرع تحقيق مصلحة عامة بتنظيم وضع لا
يجوز للأفراد الخروج عليه ترجيحاً للصالح العام على ما قد يكون لبعض الأفراد من
مصالح خاصة مغايرة ويشترط لقبول سبب تثيره النيابة لأول مرة أمام محكمة النقض
فضلاً عن أن يكون متعلقاً بالنظام العام ألا يخالطه واقع وأن يرد على الجزء
المطعون فيه من الحكم. لما كان ذلك وكان المشرع وإن حدد النسبة المستحقة للمالك في
حالة بيع المتجر بأنها 50% من قيمة حق الإجارة وسمح له بالاسترداد إن هو أودع
الثمن مخصوماً منه هذه النسبة إلا أنه ترك للأفراد حرية تقدير كل عنصر من عناصر
المتجر المبيعة بما في ذلك قيمة عنصر الإجارة ولم يقيد المشرع حق المالك في
المنازعة في صورية الثمن أو صورية توزيعه على عناصر المتجر المبيع ولم يفرض على
بائع المتجر قبول تقدير المالك عنصر الإجارة وإنما ترك الأمر لإرادة الخصوم لتخضع
لسلطة محكمة الموضوع التقديرية باعتباره في النهاية من مسائل الواقع. لما كان ذلك
وكان الطاعنان لم ينازعا في كفاية المبلغ المودع للوفاء بثمن المتجر بعد خصم
المستحق للمالك فلا على الحكم المطعون فيه إن لم يعرض لذلك. ولم يكن هذا الشق من
الحكم محلاً للطعن منهما فإنه لا يقبل من النيابة إثارته بوجه النعي.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق