الطعن 2219 لسنة 53 ق جلسة 25 /3/ 1985 مكتب فني 33 ج 1 هيئة عامة ق 1 ص 629

برئاسة السيد المستشار / عادل برهان نور رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين نواب رئيس المحكمة محمود عثمان درويش وسعيد عبد الماجد ومحمود محمد حسين على رمضان وعبد العزيز عبد العاطي إسماعيل وعبد الحميد حسن المنفلوطي ويحيى عبد العزيز يحيى العموري ومحمد زغلول عبد الحميد والسادة المستشارين : محمد رأفت حسين خفاجي وماهر قلادة واصف ورفعت محمد عبد المجيد.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

(1 - 4) إيجار " إيجار الأماكن " " أسباب الإخلاء " " الإضرار بسلامة المبنى " . إثبات " طرق الإثبات " . قانون " القانون الواجب التطبيق " " نظام عام " .

(1) صدور تشريع لاحق يستحدث حكما جديدا يتعلق بذاتية القاعدة الموضوعية الآمرة المتعلقة بالنظام العام ، سريانه بأثر فوري علي المراكز التي لم تستقر نهائيا وقت نفاذه . تعلق التعديل ببعض شروط القاعدة الآمرة دون مساس بذاتيتها ـ كما لو استوجب لتطبيقها شروطا خاصة بإجراءات التقاضي أو الإثبات لم تكن مطلوبة من قبل ـ عدم سريانه إلا من تاريخ نفاذه علي الوقائع التي نشأت في ظله ، م 2 مرافعات والمادة 9 مدني .

(2) وجوب ثبوت الإضرار بسلامة المبني كسبب لإخلاء المستأجر . م 18/د ق 136 لسنة 1981 قاعدة تتعلق بالنظام العام . سريانها بأثر فوري مباشر علي المراكز القانونية التي لم تستقر بحكم نهائي .

(3) اشتراط الحصول علي حكم نهائي لإثبات الاستعمال الضار بسلامة المبني كسبب للإخلاء لا يمس بذاتية القاعدة الآمرة . سريانه من تاريخ نفاذ القانون 136 لسنة 1981 دون أن يكون له أثر علي الوقائع السابقة عليه سواء رفعت بها الدعوى أو لم ترفع قبل صدوره .

(4) وسيلة الإثبات القانونية لواقعة الاستعمال الضار بسلامة المبني أمام محكمة الإخلاء . م 18 ق 136/1981 ، وجوب تقديم حكم نهائي بالنسبة للوقائع اللاحقة على صدوره .

(5) إيجار " إساءة الاستعمال " . التزام " التزامات المستأجر ".

النص في عقد الإيجار على التنفيذ العيني أو التعويض ، لا يحول دون حق المؤجر في طلب فسخ العقد والتعويض متى كان له مقتض . م580/ 2 مدني.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

1 - المقرر في قوانين إيجار الأماكن أن الأحكام الخاصة بتحديد الأجرة والامتداد القانوني وتعيين أسباب الإخلاء هي قواعد آمره ومتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسرى بأثر فورى على جميع المركز والوقائع القائمة والتي لم تستقر نهائياً وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها ومؤدى ذلك أنه إذا صدر قانون لاحق يتضمن تعديلاً في تشريعات إيجار الأماكن كان من شأنه استحداث حكم جديد متعلق بذاتية تلك القواعد الموضوعية الآمرة سواء بالإلغاء أو بالتغيير إضافة أو حذفاً فإن هذا التعديل يأخذ بدوره حكم القاعدة الآمرة من حيث سريانه بأثر فورى مباشر على المراكز والوقائع القائمة وقت نفاذه أما إذا كان التعديل منصباً على بعض شروط إعمال القاعدة الآمرة دون مساس بذاتيتها أو حكمها كما لو استوجب لتطبيقها توافر شروط خاصة أو اتخاذ إجراءات معينة سواء من حيث إجراءات التقاضي أو الإثبات لم تكن مطلوبة ولا مقررة من قبل فإن التعديل لا يسرى في هذه الحالة إلا من تاريخ نفاذه وعلى الوقائع والمراكز التي تنشأ في ظله دون أن يكون له أثر على الوقائع التي نشأت في ظل القانون السابق باعتبار أن القانون الذي وقعت الدعوى في ظله هو الذي يحكم شروط - قبولها وإجراءاتها وقواعد إثباتها وقد نصت المادة 2 من قانون المرافعات على أن " كل إجراء تم من إجراءات المرافعات تم صحيحاً في ظل قانون معمول به يبقى صحيحاً ما لم ينص على غير ذلك ".

2 - المشرع استحدث بالتعديل الوارد بالمادة 18 - من القانون 136 لسنة 1981 - أمرين أولهما أنه عدل سبب الإخلاء الذي كان مقرراً بنص المادة 31/ج من القانون رقم 49 لسنة 1977 بأن جعله قاصراً على حالة الإضرار بسلامة المبنى بعد أن كان الإضرار المؤجر وهو أعم وأشمل - وهو مناط الإخلاء في مجال تطبيق الحالة والأمر الثاني أنه حدد وسيلة الإثبات القانونية لواقعة الاستعمال الضار بسلامة المبنى أمام محكمة الإخلاء بصدور حكم نهائي بذلك . لما كان ما تقدم وكان ما استحدثه القانون رقم 136 لسنة 1981 في الأمر الأول من تعديل في سبب الإخلاء يتصل بقاعدة موضوعية آمرة ومتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسرى أثر فورى مباشر على المراكز القانونية القائمة والتي لم تستقر بحكم نهائي وقت العمل به ولو كانت قد نشأت في ظل القانون السابق .

3 - ما استحدثه القانون رقم 136 لسنة 1981 في الأمر الثاني والمتعلق باشتراط الحصول على حكم نهائي لإثبات واقعة الاستعمال الضار بسلامة المبنى فإنه لا يمس ذاتية القاعدة الآمرة ولا يغير من حكمها بل يضع شرطاً لإعمالها إذ استلزم للحكم بالإخلاء ثبوت الاستعمال الضار بسلامة المبنى بحكم قضائي نهائي " هو ما لم يكن مقرراً في القانون السابق ومن ثم فإنه لا يسرى من تاريخ نفاذ القانون الأخير - رقم 136 لسنة 1981 - والعمل به دون أن يكون له أثر على الوقائع السابقة عليه سواء رفعت بها الدعوى أو لم ترفع قبل صدوره .

4 - المقرر في قضاء هذه المحكمة ، وعلى ما سلف بيانه من أن الشرط الوارد بالفقرة [ د ] من المادة 18 آنفة الذكر والخاص باستلزام ثبوت الضرر بسلامة المبنى بحكم قضائي لا يسرى إلا من تاريخ العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 دون أن يكون له أثر على الدعاوى القائمة وقت نفاذه والتي رفعت في ظل القانون 49 لسنة 1977 لما كان ذلك .

5 - الأصل طبقاً للقواعد العامة في القانون المدني أن المستأجر ملتزم بألا يحدث تغييراً ضاراً في العين المؤجرة بدون إذن من المالك وقد نصت المادة 580/2 من القانون المدني على أنه إذا خالف المستأجر هذا الالتزام جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها والتعويض إن كان له مقتضى وجاء هذا النص تطبيقاً للقواعد العامة فيجوز للمؤجر أن يطلب التنفيذ العيني وإعادة العين إلى أصلها أو فسخ الإيجار مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى، فإذا ما خص المشرع بالذكر إعادة الحالة إلى أصلها فإن هذا لا يحول دون طلب الفسخ إذا توفر مبرره.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

الوقائع

حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى رقم 4531 لسنة 1979 مدني كلي شمال القاهرة على الطاعن الأول والسيدة ... مورثة باقي الطاعنين بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 6/9/1959 للشقة المبينة بالصحيفة والتسليم، وقال بياناً للدعوى أن المرحوم .... - والد زوجة الطاعن الأول، وزوج الطاعنة الثانية - استأجر بموجب ذلك العقد الشقة محل النزاع من المالك السابق للعقار الذي حول له عقد الإيجار، غير أنهما أجريا تعديلات جسيمة بالغة الخطورة على المبنى بأن أزالا الحائط الفاصل بين المبنى والسطح، وهو من الحوائط الحاملة، وضما جزءاً من السطح، وقامت بتغطية باقي مساحته بمظلة، وأقاما حجرة بمدخله، وفتحا عليه باباً وعدة نوافذ مما أحدث خللاً في تحميل المبنى وقلل من عامل الأمان فيه، وبما يحول دون حقه في التعلية، فأنذرهما بتاريخ 10/4/1979 بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه، ولما لم يستجيبا لطلبه فقد أقام الدعوى بطلباته سالفة البيان. وبتاريخ 2/12/1979 ندبت المحكمة مكتب خبراء وزارة العدل لمعاينة العين محل النزاع لبيان ما إذا كان المدعى عليهما قد قاما بإحداث تعديلات جسيمة بالغة الخطورة على المبنى، وما إذا كانت هذه التعديلات تشكل ضرراً عليه، وبعد أن قدم الخبير تقريره حكمت المحكمة بتاريخ 26/12/1982 برفض الدعوى. استأنف المطعون ضده هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 1047 سنة 100ق مدني، وبتاريخ 17/11/1983 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ عقد الإيجار آنف الذكر وإخلاء العين موضوع النزع والتسليم. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وعرض الطعن على دائرة المواد المدنية والتجارية المختصة في غرفة مشورة، فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر، والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إنه لما كانت المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – والمعمول به اعتباراً من 9/ 9/ 1977 والذي يحكم واقعة الدعوى قد نصت على أنه "في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية. (ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح استعماله بطريق تخالف شروط الإيجار المعقولة والمتعارف عليها وتضر بمصلحة المؤجر. وذلك بعد أعذاره بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه"، يدل على أن مخالفة المستأجر لشروط الإيجار المعقولة المبررة للإخلاء مشروطة بأن تكون ضارة بالمؤجر، وإذ صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمعمول به اعتباراً من 31/ 7/ 1981، ونص في المادة 18 منه على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ... (د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة .... أو ضارة بسلامة المبنى ...،، بما مفاده أن المشرع قصر سبب الإخلاء الذي كان منصوصاً عليه في الفقرة ج من المادة 31 سالفة الذكر على الاستعمال الضار بسلامة المبنى وأشترط أن يكون ذلك ثابتاً بحكم قضائي نهائي، وكان من الأصول الدستورية المقررة – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن أحكام القوانين لا تسري إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها وأنه لا يترتب عليها أثر فيما وقع قبلها، مما مؤداه عدم جواز انسحاب أثر القانون الجديد على ما يكون قد وقع قبل العمل به من تصرفات أو تحقق من أوضاع إذ يحكم هذه وتلك القانون الذي كان معمولاً به وقت وقوعها إعمالاً لمبدأ عدم رجعية القوانين. غير أن ذلك لا ينتقص من سريان أحكام القانون الجديد على ما يقع منذ العمل به من تصرفات أو يتحقق من أوضاع ولو كانت مستندة إلى علاقات سابقة عليه إعمالا لمبدأ الأثر المباشر للقانون وذلك ما دامت تلك القواعد والأحكام الجديدة غير متعلقة بالنظام العام أما إذا استحدث القانون الجديد أحكاما متعلقة بالنظام العام فإنها تسري بأثر فوري على المراكز والوقائع القانونية القائمة وقت نفاذه ولو كانت ناشئة قبله، لما كان ذلك وكان من المقرر في قوانين إيجار الأماكن أن الأحكام الخاصة بتحديد الأجرة والامتداد القانوني وتعيين أسباب الإخلاء هي قواعد آمرة ومتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسري بأثر فوري على جميع المراكز والوقائع القائمة والتي لم تستقر نهائياً وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها، ومؤدى ذلك أنه إذا صدر قانون لاحق تضمن تعديلاً في تشريعات إيجار الأماكن كان من شأنه استحداث حكم جديد متعلق بذاتية تلك القواعد الموضوعية الآمرة سواء بالإلغاء أو بالتغيير إضافة أو حذفا فإن هذا التعديل يأخذ حكم القاعدة الآمرة من حيث سريانه بأثر فوري على المراكز والوقائع القائمة وقت نفاذه أما إذ كان التعديل منصباً على بعض شروط إعمال القاعدة الآمرة – دون مساس بذاتيتها أو حكمها - كما لو استوجب لتطبيقها توافر شروط خاصة أو اتخاذ إجراءات معينة سواء من إجراءات التقاضي أو الإثبات لم تكن مطلوبة ولا مقررة من قبل فإن التعديل لا يسري في هذه الحالة إلا من تاريخ نفاذه وعلى الوقائع والمراكز التي تنشأ في ظله دون أن يكون له أثر على الوقائع التي نشأت في ظل القانون السابق، باعتبار أن القانون الذي رفعت الدعوى في ظله هو الذي يحكم شروط قبولها وإجراءاتها وقواعد إثباتها. 

وقد نصت المادة 2 من قانون المرافعات على أن "كل إجراء من إجراءات المرافعات تم صحيحاً في ظل قانون معمول به يبقى صحيحاً ما لم ينص على غير ذلك" كما نصت المادة 9 من القانون المدني على أن "تسري في شأن الأدلة التي تعد مقدماً النصوص المعمول بها في الوقت الذي أعد فيه الدليل أو في الوقت الذي كان ينبغي فيه إعداده – لما كان ذلك وكان المشرع قد استحدث بالتعديل الوارد بالمادة 18 آلفة الذكر أمرين أولهما أنه عدل عن سبب الإخلاء الذي كان مقرراً بنص المادة 31/ ج من القانون رقم 49 لسنة 1977 بأن جعله قاصراً على حالة لإضرار بسلامة المبنى بعد أن كان الإضرار بالمؤجر - وهو أعم وأشمل – هو مناط الإخلاء في مجال تطبيق تلك الحالة والأمر الثاني أنه حدد وسيلة الإثبات القانونية لواقعة الاستعمال الضار بسلامة المبنى – أمام محكمة الإخلاء - بصدور حكم نهائي بذلك أسوة بما كان منصوصا عليه في المادة 31/ د من القانون رقم 49 لسنة 1977 بالنسبة لحالات الاستعمال الضار بالصحة أو المقلق للراحة أو المنافي للآداب العامة. لما كان ما تقدم وكان ما استحدثه القانون رقم 136 لسنة 1981 في الأمر الأول من تعديل في سبب الإخلاء يتصل بقاعدة موضوعية آمرة ومتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسري بأثر فوري مباشر على المراكز القانونية القائمة والتي لم تستقر بحكم نهائي وقت العمل به ولو كانت قد نشأت في ظل القانون السابق، أما ما استحدثه في الأمر الثاني والمتعلق باشتراط الحصول على حكم نهائي لإثبات واقعة الاستعمال الضار بسلامة المبنى فإنه لا يمس ذاتية القاعدة الآمرة ولا يغير من حكمها بل يضع شرطاً لأعمالها إذ استلزم الحكم بالإخلاء ثبوت الاستعمال الضار بسلامة المبنى بحكم قضائي نهائي وهو ما لم يكن مقرراً في القانون السابق ومن ثم فإنه لا يسري إلا من تاريخ نفاذ القانون الأخير والعمل به دون أن يكون له أثر على الوقائع السابقة عليه سواء رفعت بها الدعوى أو لم ترفع قبل صدوره. 

لما كان ذلك وكان الحكمان السابق صدورهما من دائرة المواد المدنية والتجارية أولهما في الطعن رقم 765 سنة 48ق بجلسة 20/ 1/ 1983، وثانيهما في الطعن رقم 366 سنة 52ق بجلسة 28/ 4/ 1983 قد التزاما هذا النظر فإنهما يكونان قد صادفا صحيح القانون بما لا مجال معه لطلب العدول عن المبدأ القانوني الذي تقرره. 

وحيث إن الطعن أستوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب حاصل السبب الأول منها أن الحكم المطعون فيه أخطأ في تطبيق القانون إذ استبعد تطبيق المادة 18/ د من القانون 136 لسنة 1981 والتي استلزمت لطلب الإخلاء أن يثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر أستعمل العين بطريقة تضر بسلامة المبنى في حين أن هذا النص يسري بأثر فوري مباشر على المراكز القانونية القائمة والتي لم تستقر بحكم نهائي لتعلقه بالنظام العام، وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون. 

وحيث إن هذا النعي مردود بما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة، وعلى ما سلف بيانه من أن الشرط الوارد بالفقرة/ د من المادة 18 آنفة الذكر لا يسري إلا من تاريخ العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 دون أن يكون له أثر على الدعاوى القائمة وقت نفاذه والتي رفعت في ظل القانون رقم 49/ 1977 لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الدعوى المطروحة أقيمت بتاريخ 26/ 4/ 1979 في ظل القانون رقم 49 لسنة 1977، فمن ثم يكون هو القانون الواجب التطبيق في هذا الخصوص. وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أعمل صحيح القانون ويكون هذا النعي على غير أساس. 

حيث إن الطاعنين ينعون بالوجه الأول من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقولون أن الحكم أقام قضاءه بالإخلاء لمخالفتهم البند السابع من عقد الإيجار في حين أن هذا البند أوجب على المستأجر إعادة العين المؤجرة إلى حالتها الأصلية إذا ما أجرى بها تغييرات مادية، وأجاز للمالك أن ينتفع بالتخمينات والإصلاحات الناشئة عن تلك التغييرات دون أن يتحمل قيمتها، ولم ينص على الفسخ كجزاء لتلك المخالفة، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بفسخ عقد الإيجار، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون. 

وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن الأصل طبقاً للقواعد العامة في القانون المدني أن المستأجر ملتزم بألا يحدث تغييراً ضارا في العين المؤجرة بدون إذن من المالك وقد نصت المادة 580/ 2 من القانون المدني على أنه إذا ما خالف المستأجر هذا الالتزام جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض إن كان له مقتضى"، وجاء هذا النص تطبيقاً للقواعد العامة فيجوز للمؤجر أن يطلب التنفيذ العيني، وإعادة العين إلى أصلها أو فسخ الإيجار مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض، فإذا ما خص المشرع بالذكر إعادة الحالة إلى أصلها، فإن هذا لا يحول دون طلب الفسخ إذا توافر مبرره، لما كان ما تقدم، وكان ما ورد بالبند السابع من عقد الإيجار أنف الذكر لا يعدو أن يكون تطبيقاً للقواعد سالفة البيان ولا يحول دون حق المؤجر - المطعون عليه - في طلب الفسخ طبقاً لأحكام قانون إيجار الأماكن الواجب التطبيق وهو في هذا الصدد القانون رقم 136 لسنة 1981 طالما توافرت شروطه المنصوص عليها بالمادة 18/ د منه، ومن ثم فإن هذا النعي يكون لا أساس له.

وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الثاني وبالوجه الثاني من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، ومخالفة الثابت بالأوراق، والفساد في الاستدلال، والقصور في التسبيب. وفي بيان ذلك يقولون إن الحكم أقام قضاءه بالإخلاء على أن التعديلات الواردة بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى تضر بالمؤجر في حين أن المادة 18/ د من القانون رقم 136 لسنة 1981 قصرت سبب الإخلاء على التغيير الضار بسلامة المبنى، كما ذهب الحكم إلى أن التعديلات تحرم المطعون عليه من حق التعلية ولم يتحقق الحكم من هذا الأمر، هذا إلى أن الخبير لم يورد في تقريره أن هذه التعديلات ضارة بالمؤجر، بل جاء بهذا التقرير أن التعديلات المذكورة غير خطيرة وغير ضار بسلامة المبنى مما يعيب الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون. ومخالفة الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب. 

وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه استخلص من التعديلات المبينة بتقرير الخبير أن الطاعنين أزالوا حائطاً حاملاً وأن المساحة المضافة بالبناء مسقوفة بألواح الاسيتوس، أنها بهذا الوصف تشكل ضرراً بالمبنى، إذ أن نقصان الحوائط الحاملة، واستحالة البناء على سقف من الألواح تحول دون حق التعلية، وتؤثر في متانة المبنى وقدرته على التحمل، لما كان ذلك، وكان ما استخلصه الحكم المطعون فيه في هذا الشأن سائغاً وله أصله الثابت بالأوراق، ويكفى لحمل قضائه، ولا يعيب الحكم ما ورد في أسبابه من تقريرات قانونية خاطئة طالما أنه قد انتهي إلى النتيجة الصحيحة وتصحح محكمة النقض ما ورد بأسبابه في هذا الشأن على ما سلف بيانه، ومن ثم يكون هذا النعي في غير محله. 

ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ